Haus kaufen und modernisieren: Praxisberichte zu Kaufpreis, Sanierung und Förderung
Bestandshaus kaufen und gleich modernisieren — von der Renovierung bis zur Kernsanierung. Wie sich Kauf und Umbau clever in einer Finanzierung bündeln lassen.
Kann ich Kaufpreis und Modernisierung zusammen finanzieren?
Ja, Kaufpreis und Modernisierung lassen sich häufig zusammen finanzieren, wenn die Kosten nachvollziehbar geplant sind. Viele Banken beziehen den Zustand nach der Modernisierung in die Bewertung ein. Je nach Vorhaben können Förderungen, etwa der KfW, einbezogen werden. Wichtig ist die Reihenfolge, denn der Förderantrag muss vor dem Vorhabensbeginn stehen.
Warum sind Kauf und Modernisierung für die Bank eine Konstruktion?
Kauf und Modernisierung in einem Zug sind für die Bank nicht ein Kredit, sondern eine Konstruktion — und das ist die Ursache für fast alle Probleme in diesem Bereich.
Ein Bestandskauf ist einfach: Es gibt ein Objekt, einen Preis, einen Beleihungswert. Kommt eine Sanierung dazu, muss die Bank zwei Werte gleichzeitig beurteilen — den heutigen und den nach Fertigstellung. Sie muss außerdem sicherstellen, dass das Geld tatsächlich verbaut wird, und sie muss ein Förderdarlehen einbinden, dessen Konditionen von einem technischen Nachweis abhängen, den es noch nicht gibt.
Warum ist die Reihenfolge die häufigste Fehlerquelle?
Die häufigste Fehlerquelle ist nicht die Bewertung, sondern die Reihenfolge. Der Förderantrag muss vor dem Vorhabensbeginn stehen — und beim Kauf gilt bereits die Kaufpreiszahlung, bei der Sanierung der Handwerkervertrag als Beginn. Wer erst kauft und dann fördert, hat die Förderung verloren.
Finanzierung des Kaufpreises und der Modernisierung: Welche vier Bausteine gehören hinein?
Das Bankdarlehen für den Kaufpreis — abrufbar zum Notartermin. Das Förderdarlehen für die energetischen Maßnahmen — beantragt vor dem Kaufvertrag, ausgezahlt nach Baufortschritt, mit einem Tilgungszuschuss, dessen Höhe von der erreichten Effizienzhaus-Stufe abhängt und zum 21.07.2026 gekürzt wurde. Ein Puffer für das, was hinter der Wand auftaucht. Bei Bestandsobjekten ist die Kostenschätzung fast immer der schwächste Punkt der Finanzierung. Eine Bereitstellungsfrist, die lang genug ist, um Handwerkertermine und Genehmigungen zu überstehen.
Kommt eine Denkmalimmobilie ins Spiel, kommt eine fünfte Ebene dazu: die erhöhte Abschreibung nach § 7i EStG — die aber eine Bescheinigung der Denkmalbehörde voraussetzt, die erst nach Abschluss der Maßnahmen erteilt wird. Banken rechnen sie deshalb in der Regel gar nicht mit. Siehe Denkmalimmobilien finanzieren.
Finanzierung des Kaufpreises und der Modernisierung: Die vier Bausteine: Die vier Bausteine sind das Bankdarlehen für den Kaufpreis, das Förderdarlehen für die energetischen Maßnahmen, ein Puffer für Unvorhergesehenes und eine ausreichend lange Bereitstellungsfrist. Das Bankdarlehen ist zum Notartermin abrufbar. Das Förderdarlehen wird vor dem Kaufvertrag beantragt und nach Baufortschritt ausgezahlt.
Vermittlung der Baufinanzierung: Wie lassen sich Kauf und Modernisierung bündeln?
Kauf und Modernisierung lassen sich oft in einer Finanzierung bündeln, wenn die Kosten nachvollziehbar geplant sind. Für die Bank ist das eine Konstruktion, denn sie muss den heutigen Wert und den Wert nach Fertigstellung beurteilen und ein Förderdarlehen einbinden. Die häufigste Fehlerquelle ist dabei die Reihenfolge, nicht die Bewertung.
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Häufige Fragen
Wann lohnt sich ein Vermittler für die Baufinanzierung bei Kauf und Modernisierung?
Besonders dann, wenn aus Kauf und Modernisierung für die Bank eine Konstruktion wird: Sie beurteilt zwei Werte, prüft, dass das Geld verbaut wird, und bindet ein Förderdarlehen ein. Die häufigste Fehlerquelle ist die Reihenfolge, denn der Förderantrag muss vor dem Vorhabensbeginn stehen. Bei einem Nein wegen der Kreditrichtlinie ist die Beratung unser Fach.
Wird der Wert nach der Modernisierung berücksichtigt?
Viele Banken beziehen den Zustand nach der Modernisierung in die Bewertung ein. Das hängt von Objekt und Bank ab.
Sind Fördermittel kombinierbar?
Je nach Vorhaben können Förderungen (etwa KfW) einbezogen werden. Das prüfen wir individuell; es ist keine Zusage.
Ähnliche Situation? Sprechen wir darüber.
Jede Baufinanzierung ist ein Einzelfall. In einem kostenlosen Erstgespräch sagen wir Ihnen ehrlich, was machbar ist und welche Bank dazu passt. Im kostenlosen Erstgespräch besprechen wir, was bei Ihrem Vorhaben machbar ist und welche Bank dazu passt. Kauf und Modernisierung gehören dabei in eine Finanzierung mit vier Bausteinen: Bankdarlehen für den Kaufpreis, Förderdarlehen für die energetischen Maßnahmen, ein Puffer und eine ausreichende Bereitstellungsfrist. Förderungen prüfen wir individuell, das ist keine Zusage.
Rahmen dieser Fälle: gesichertes Haushaltseinkommen, Nebenkosten aus Eigenmitteln. Ein Nein hat drei Gründe: die Bonität, das Eigenkapital – oder die Kreditrichtlinie. Die ersten beiden verschiebt niemand. Der dritte ist unser Fach. Wann keine Baufinanzierung · Anonymisierter Einzelfall, keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben · Beratung kostenlos · Provision in der Regel von der Bank · §34i GewO · keine Rechts- oder Steuerberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank
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