Perini Finance & Property§34i GewO · seit 2016
Häufig gestellte Fragen

FAQ: Baufinanzierung

Die wichtigsten Antworten zu Kosten, KfW-Förderung, Anschlussfinanzierung, 100 % Finanzierung und der Beratung von Expats und Auslandsdeutschen.

Kurz beantwortet

In aller Regel kostenlos für Sie

In aller Regel nichts — Beratung, Bankvergleich und Finanzierungsanfrage sind für Sie in aller Regel kostenlos. Die Provision zahlt in der Regel die finanzierende Bank, nicht Sie; das ist gesetzlich geregelt und transparent.

Was die Beratung kostet →

Auslandswohnsitz: finanzierbar über die passenden Banken

Ja. Es gibt kein Verbot, der Grundbucheintrag steht jedem offen. Was den Bankenkreis verengt, ist der steuerliche Wohnsitz (§§ 8, 9 AO), nicht die Staatsangehörigkeit — ein Teil der Banken sagt pauschal ab, genug andere finanzieren, sind aber nicht über Vergleichsportale erreichbar. Bei Einkommen in Fremdwährung entscheidet die Kreditrichtlinie des einzelnen Hauses: manche nehmen es nicht an, andere schon.

Fremdwährungseinkommen: welche Bank rechnet damit →

100 % Kaufpreis: für starke Bonität, kein Ersatz für Eigenkapital

Für Kapitalanleger, Ärzte und Kunden mit sehr guter Bonität, die ihr Eigenkapital arbeiten lassen wollen — kein Ersatz für fehlendes Eigenkapital. Die Kaufnebenkosten (je nach Bundesland 8–15 %) kommen aus Eigenmitteln; Voraussetzung ist ein Haushaltsnetto, das die Rate dauerhaft trägt.

Kaufnebenkosten berechnen →

Wer vermittelt — und was ist der Vorteil gegenüber der Hausbank?

Perini Finance & Property, Vermittlung nach §34i GewO, über 650 Banken im Vergleich — die Hausbank kennt nur ihre eigenen Produkte. Wir kennen die Banken, deren Kreditrichtlinie Auslandswohnsitz, befristete Aufenthaltstitel, Denkmal- oder QNG-Objekte als Regelfall behandelt. Ein Nein hat drei Gründe: die Bonität, das Eigenkapital – oder die Kreditrichtlinie. Die ersten beiden verschiebt niemand. Der dritte ist unser Fach.

Kaufen mit Wohnsitz im Ausland →

Was kostet ein Baufinanzierungsvermittler — und was kann er, was die Hausbank nicht kann?

Die Beratung, der Bankvergleich und die Finanzierungsanfrage kosten Sie in aller Regel nichts: Die Provision zahlt in der Regel die finanzierende Bank, nicht Sie. Der eigentliche Unterschied zur Hausbank ist aber nicht der Preis, sondern die Auswahl. Wir vergleichen über 650 Banken gleichzeitig, während Ihre Hausbank nur ihre eigenen Produkte kennt.

Das entscheidet vor allem dort, wo es auf den Zuschnitt ankommt — Denkmalobjekte, QNG-Neubau, Kapitalanlagen, Wohnsitz im Ausland — weil längst nicht jede Bank solche Fälle überhaupt annimmt. Wichtiger als der Zinssatz ist dabei meist die Reihenfolge: Der KfW-Antrag muss vor dem Kaufvertrag über die Hausbank gestellt werden, sonst ist die Förderfähigkeit endgültig verloren.

Und ein weit verbreiteter Irrtum kostet regelmäßig fünfstellige Beträge: Einen Tilgungszuschuss gibt es ausschließlich in der Sanierung (KfW 261). Im Neubau — 297/298 und 300 — wirkt die Förderung allein über den vergünstigten Zins. Wer dort mit einem Zuschuss kalkuliert, hat ein Loch in der Finanzierung.

Was kostet die Finanzierungsberatung?
Nichts — meine Beratung, der Bankvergleich und die Finanzierungsanfrage sind in aller Regel kostenlos für Sie. Die Provision zahlt in der Regel die finanzierende Bank, nicht Sie. Das ist gesetzlich geregelt und transparent.
Was ist der Vorteil eines Vermittlers gegenüber der Hausbank?
Ich vergleiche 650+ Banken gleichzeitig — Ihre Hausbank kennt nur ihre eigenen Produkte. Gerade bei Kapitalanlageimmobilien (Denkmal, QNG) ist die Bankauswahl entscheidend, weil nicht jede Bank solche Objekte finanziert. Ich kenne die Spezialbanken — und welche man meiden sollte.
Wie funktioniert die KfW-Förderung — und wann muss ich den Antrag stellen?
Der KfW-Antrag muss zwingend VOR dem Kaufvertrag gestellt werden — das ist die häufigste und teuerste Fehlerquelle. Ich koordiniere die richtige Reihenfolge: erst KfW-Antrag, dann Kaufvertrag. Und ein weit verbreiteter Irrtum: Einen Tilgungszuschuss gibt es nur in der Sanierung (KfW 261). Im Neubau (297/298, 300) wirkt die Förderung ausschließlich über den vergünstigten Zins — wer dort mit einem Zuschuss kalkuliert, hat ein Loch in der Finanzierung.
Für wen ist eine 100 % Kaufpreisfinanzierung gedacht?
Für Kapitalanleger, Ärzte und Kunden mit sehr guter Bonität, die ihr Eigenkapital arbeiten lassen wollen — kein Ersatz für fehlendes Eigenkapital. Die Bank finanziert den Kaufpreis, Sie bringen die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln ein — je nach Bundesland 8–15 % (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch). Bayern ist mit 3,5 % Grunderwerbsteuer besonders günstig. Voraussetzung: sehr gute Bonität und ein Haushaltsnetto, das die Rate dauerhaft trägt.
Wann lohnt sich eine Anschlussfinanzierung / Umschuldung?
Läuft Ihre Zinsbindung in den nächsten 2–3 Jahren aus, sollten Sie jetzt handeln. In den meisten Fällen ist ein Bankwechsel (Umschuldung) günstiger als die Prolongation bei der Bestandsbank. Schon 0,5 % weniger Zinsen können über die Restlaufzeit tausende Euro sparen. Ich vergleiche kostenlos für Sie.
Kann ich Denkmal-AfA und KfW kombinieren?
Ja — in vielen Fällen sind Denkmal-AfA (§7i EStG) und KfW-Energiekredit 261 kombinierbar. Das erhöht den Finanzierungsvorteil erheblich: Steuerersparnis durch AfA + günstiger KfW-Kredit + möglicher Tilgungszuschuss. Die genaue Kombination hängt vom Objekt ab — ich prüfe das für Sie.
Gibt es neben KfW auch Landesförderung — und kann ich beides kombinieren?
Ja — fast alle Bundesländer haben eigene Förderbanken mit Programmen die oft zusätzlich zur KfW kombinierbar sind: L-Bank in Baden-Württemberg, BayernLabo in Bayern, NRW.BANK in Nordrhein-Westfalen, WIBank in Hessen, SAB in Sachsen (besonders relevant für Denkmal in Leipzig/Dresden), IFB Hamburg, NBank in Niedersachsen und weitere. Wer beide Töpfe — KfW + Landesförderung — kombiniert, kann erheblich mehr sparen. Ich prüfe für jedes Objekt welche Programme greifen und stelle die Anträge in der richtigen Reihenfolge.
Wie lange dauert eine Finanzierungszusage?
Bei vollständigen Unterlagen dauert eine Finanzierungszusage in der Regel 3 bis 10 Werktage. Ich bereite alle Unterlagen vor und reiche sie optimal bei der passenden Bank ein. Bei zeitkritischen Kaufentscheidungen kann ich auch eine schnelle Voranfrage organisieren.
Ich lebe im Ausland — kann ich in Deutschland überhaupt finanzieren?
Ja. Es gibt kein Verbot, und der Grundbucheintrag steht jedem offen. Was den Bankenkreis verengt, ist Ihr steuerlicher Wohnsitz, nicht Ihre Staatsangehörigkeit: Wer keinen Wohnsitz und keinen gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hat (§§ 8, 9 AO), ist beschränkt steuerpflichtig — im Bankjargon Steuerausländer. Damit ändern sich das anwendbare Recht, die Zustellbarkeit und die Anforderungen an die Kreditwürdigkeitsprüfung. Ein Teil der Häuser sagt deshalb pauschal ab. Genug andere tun es nicht — sie sind nur nicht über Vergleichsportale erreichbar.
Ich verdiene in Fremdwährung. Warum ist das ein Problem für die Bank?
Weil es in der Kreditrichtlinie des Hauses stehen muss. Manche Häuser nehmen Fremdwährungseinkommen nicht an — andere schon, und welche Währungen auf der Liste stehen, unterscheidet sich von Bank zu Bank. Wo es angenommen wird, wird das Einkommen umgerechnet und mit einem Sicherheitsabschlag angesetzt, nicht voll. Der Punkt, der ständig verwechselt wird: Nicht die Höhe Ihres Gehalts entscheidet über die Absage, sondern ob Ihre Konstellation aus Einkommenswährung und Wohnsitzland in der Richtlinie vorgesehen ist.
Mein Aufenthaltstitel ist befristet — ist die Finanzierung damit erledigt?
Nein, aber es ist die zentrale Frage. Die Bank finanziert über zwanzig Jahre, Ihr Titel gilt vielleicht drei — aus dieser Asymmetrie entstehen fast alle Absagen. Manche Häuser verlangen eine Niederlassungserlaubnis, andere akzeptieren die Blaue Karte EU, wenige prüfen befristete Titel im Einzelfall anhand von Branche, Vertragslaufzeit und Verlängerungspraxis. Das ist keine Rechtsfrage, sondern eine Hausentscheidung — und deshalb eine Frage der richtigen Auswahl.
Mein Eigenkapital liegt auf einem Konto im Ausland. Reicht der Kontoauszug?
In der Regel nicht. Nach dem Geldwäschegesetz muss die Herkunft der Mittel belegt werden, nicht nur ihr Vorhandensein — lückenlos, bis zur Quelle: Gehalt, Verkaufserlös, Erbschaft, Schenkung. Das ist der häufigste Grund, warum eine bereits zugesagte Finanzierung kurz vor der Auszahlung stehenbleibt. Wir stellen diese Nachweiskette vor der Anfrage zusammen, nicht danach.
Was sind Bereitstellungszinsen — und warum überraschen sie so viele?
Sobald das Darlehen zugesagt ist, hält die Bank das Geld für Sie bereit. Wird es nicht abgerufen — etwa weil der Bau sich verzögert oder die Sanierung stockt —, verlangt sie dafür nach Ablauf einer bereitstellungszinsfreien Zeit ein Entgelt. Diese Frist ist verhandelbar, wird aber selten verhandelt, weil sie beim Abschluss niemanden interessiert. Bei Neubau, Fertighaus und Kernsanierung gehört sie zu den wichtigsten Punkten im Vertrag: Sie kostet nichts, solange man sie lange genug vereinbart.
Kann ich mein Darlehen vorzeitig ablösen?
Innerhalb der Zinsbindung nur eingeschränkt — und meist gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung, die den Zinsschaden der Bank ausgleicht. Es gibt Ausnahmen: Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung besteht ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist (§ 489 BGB), unabhängig davon, wie lange die Zinsbindung noch läuft. Auch beim Verkauf der Immobilie ist die Ablösung möglich — dann aber gegen Entschädigung. Eine Überschlagsrechnung zeigt die Größenordnung.
Wie wichtig ist die Sondertilgung wirklich?
Wichtiger, als sie im Vergleich aussieht — und meistens kostenlos. Ein üblicher Sondertilgungsrahmen erlaubt jährlich eine zusätzliche Zahlung ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Für alle mit schwankendem Einkommen (Selbstständige, Bonuszahlungen, variable Vergütung) ist das der wichtigste Flexibilitätsbaustein überhaupt: Er senkt die Restschuld am Ende der Zinsbindung, ohne die monatliche Rate zu erhöhen. Wer ihn nicht mitverhandelt, verschenkt ihn.
Meine Zinsbindung läuft in drei Jahren aus. Ist es zu früh, sich zu kümmern?
Nein — es ist der richtige Zeitpunkt. Bis zu fünf Jahre vor Ablauf lässt sich ein Forward-Darlehen abschließen: Sie sichern sich heutige Konditionen für später, gegen einen Aufschlag. Ob sich das lohnt, ist eine Abwägung und keine Rechnung mit einem eindeutigen Ergebnis. Für einen bestimmten Personenkreis ist die Frage aber dringlicher als für andere: Wer inzwischen im Ausland lebt, selbstständig geworden ist oder in den Ruhestand geht, hat in drei Jahren möglicherweise einen kleineren Bankenkreis als heute. Dann geht es nicht um den Zins, sondern darum, ob überhaupt jemand verlängert.

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