Fragen zur Baufinanzierung: Kosten, KfW und Anschlussfinanzierung

Nichts — unsere Beratung, der Bankvergleich und die Finanzierungsanfrage sind in aller Regel kostenlos für Sie. Die Provision zahlt in der Regel die finanzierende Bank, nicht Sie. Das ist gesetzlich geregelt und transparent.

Wir vergleichen 650+ Banken gleichzeitig. Ihre Hausbank bietet dagegen ihre eigenen Produkte an. Bei Kapitalanlageimmobilien wie Denkmalobjekten und QNG-Neubauten ist die Auswahl besonders wichtig, weil nicht jede Bank diese Objekte finanziert. Wir kennen die passenden Spezialbanken und wissen, welche Häuser Sie meiden sollten.

Der KfW-Antrag muss zwingend VOR dem Kaufvertrag gestellt werden — das ist die häufigste und teuerste Fehlerquelle. Wir koordinieren die richtige Reihenfolge: erst KfW-Antrag, dann Kaufvertrag. Und ein weit verbreiteter Irrtum: Einen Tilgungszuschuss gibt es nur in der Sanierung (KfW 261). Im Neubau (297/298, 300) wirkt die Förderung ausschließlich über den vergünstigten Zins — wer dort mit einem Zuschuss kalkuliert, hat ein Loch in der Finanzierung.

Für Kapitalanleger, Ärzte und Kunden mit sehr guter Bonität, die ihr Eigenkapital arbeiten lassen wollen — kein Ersatz für fehlendes Eigenkapital. Die Bank finanziert den Kaufpreis, Sie bringen die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln ein — je nach Bundesland 8–15 % (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch). Bayern ist mit 3,5 % Grunderwerbsteuer besonders günstig. Voraussetzung: sehr gute Bonität und ein Haushaltsnetto, das die Rate dauerhaft trägt.

Wenn Ihre Zinsbindung in den nächsten 2–3 Jahren endet, sollten Sie die Anschlussfinanzierung jetzt prüfen. Meist ist ein Bankwechsel (Umschuldung) günstiger als die Prolongation bei Ihrer bisherigen Bank. Bereits 0,5 % weniger Zinsen können über die Restlaufzeit tausende Euro sparen. Wir vergleichen die Angebote kostenlos für Sie.

Ja. Denkmal-AfA (§7i EStG) und der KfW-Energiekredit 261 sind in vielen Fällen kombinierbar. Steuerersparnis, günstiger KfW-Kredit und ein möglicher Tilgungszuschuss können den Finanzierungsvorteil erheblich erhöhen. Welche Kombination möglich ist, prüfen wir anhand Ihres Objekts.

Ja — fast alle Bundesländer haben eigene Förderbanken mit Programmen, die oft zusätzlich zur KfW kombinierbar sind: L-Bank in Baden-Württemberg, BayernLabo in Bayern, NRW.BANK in Nordrhein-Westfalen, WIBank in Hessen, SAB in Sachsen (besonders relevant für Denkmal in Leipzig/Dresden), IFB Hamburg, NBank in Niedersachsen und weitere. Wer beide Töpfe — KfW + Landesförderung — kombiniert, kann erheblich mehr sparen. Wir prüfen für jedes Objekt, welche Programme greifen und stellen die Anträge in der richtigen Reihenfolge.

Liegen die Unterlagen vollständig vor, dauert eine Finanzierungszusage in der Regel 3 bis 10 Werktage. Wir bereiten die Unterlagen vor und reichen sie gezielt bei der passenden Bank ein. Für zeitkritische Kaufentscheidungen können wir zusätzlich eine schnelle Voranfrage organisieren.

Ja. Es gibt kein Verbot, und der Grundbucheintrag steht jedem offen. Was den Bankenkreis verengt, ist Ihr steuerlicher Wohnsitz, nicht Ihre Staatsangehörigkeit: Wer keinen Wohnsitz und keinen gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hat (§§ 8, 9 AO), ist beschränkt steuerpflichtig — im Bankjargon Steuerausländer. Damit ändern sich das anwendbare Recht, die Zustellbarkeit und die Anforderungen an die Kreditwürdigkeitsprüfung. Ein Teil der Häuser sagt deshalb pauschal ab. Genug andere tun es nicht — sie sind nur nicht über Vergleichsportale erreichbar.

Die Kreditrichtlinie der Bank muss Ihre Einkommenswährung zulassen. Manche Häuser akzeptieren kein Fremdwährungseinkommen; bei anderen unterscheiden sich die zugelassenen Währungen. Akzeptiertes Einkommen wird umgerechnet und mit einem Sicherheitsabschlag angesetzt. Entscheidend ist die Kombination aus Einkommenswährung und Wohnsitzland: Ist sie in der Richtlinie nicht vorgesehen, hilft auch ein hohes Gehalt nicht.

Nein, aber es ist die zentrale Frage. Die Bank finanziert über zwanzig Jahre, Ihr Titel gilt vielleicht drei — aus dieser Asymmetrie entstehen fast alle Absagen. Manche Häuser verlangen eine Niederlassungserlaubnis, andere akzeptieren die Blaue Karte EU, wenige prüfen befristete Titel im Einzelfall anhand von Branche, Vertragslaufzeit und Verlängerungspraxis. Das ist keine Rechtsfrage, sondern eine Hausentscheidung — und deshalb eine Frage der richtigen Auswahl.

In der Regel nicht. Das Geldwäschegesetz verlangt einen lückenlosen Nachweis der Herkunft bis zur Quelle, etwa Gehalt, Verkaufserlös, Erbschaft oder Schenkung. Der Kontostand allein genügt nicht. Eine fehlende Nachweiskette ist der häufigste Grund, warum eine bereits zugesagte Finanzierung kurz vor Auszahlung stockt. Wir stellen die Belege deshalb vor der Anfrage zusammen.

Sobald das Darlehen zugesagt ist, hält die Bank das Geld für Sie bereit. Wird es nicht abgerufen — etwa weil der Bau sich verzögert oder die Sanierung stockt —, verlangt sie dafür nach Ablauf einer bereitstellungszinsfreien Zeit ein Entgelt. Diese Frist ist verhandelbar, wird aber selten verhandelt, weil sie beim Abschluss niemanden interessiert. Bei Neubau, Fertighaus und Kernsanierung gehört sie zu den wichtigsten Punkten im Vertrag: Sie kostet nichts, solange man sie lange genug vereinbart.

Innerhalb der Zinsbindung nur eingeschränkt — und meist gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung, die den Zinsschaden der Bank ausgleicht. Es gibt Ausnahmen: Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung besteht ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist (§ 489 BGB), unabhängig davon, wie lange die Zinsbindung noch läuft. Auch beim Verkauf der Immobilie ist die Ablösung möglich — dann aber gegen Entschädigung. Eine Überschlagsrechnung zeigt die Größenordnung.

Wichtiger, als sie im Vergleich aussieht — und meistens kostenlos. Ein üblicher Sondertilgungsrahmen erlaubt jährlich eine zusätzliche Zahlung ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Für alle mit schwankendem Einkommen (Selbstständige, Bonuszahlungen, variable Vergütung) ist das der wichtigste Flexibilitätsbaustein überhaupt: Er senkt die Restschuld am Ende der Zinsbindung, ohne die monatliche Rate zu erhöhen. Wer ihn nicht mitverhandelt, verschenkt ihn.

Nein — es ist der richtige Zeitpunkt. Bis zu fünf Jahre vor Ablauf lässt sich ein Forward-Darlehen abschließen: Sie sichern sich heutige Konditionen für später, gegen einen Aufschlag. Ob sich das lohnt, ist eine Abwägung und keine Rechnung mit einem eindeutigen Ergebnis.

Für einen bestimmten Personenkreis ist die Frage aber dringlicher als für andere: Wer inzwischen im Ausland lebt, selbstständig geworden ist oder in den Ruhestand geht, hat in drei Jahren möglicherweise einen kleineren Bankenkreis als heute. Dann geht es nicht um den Zins, sondern darum, ob überhaupt jemand verlängert.

Nichts — für Sie fallen keine Kosten an, weder für die Beratung noch für den Bankvergleich oder die Finanzierungsanfrage. Die Provision zahlt in der Regel die finanzierende Bank, nicht Sie. Das ist gesetzlich geregelt und transparent.

Wir vergleichen gleichzeitig mehr als 650 Banken, während Ihre Hausbank ihre eigenen Produkte anbietet. Bei Kapitalanlageimmobilien wie Denkmalobjekten oder QNG-Neubauten ist die Auswahl besonders wichtig: Nicht jede Bank finanziert diese Objekte. Wir kennen die Spezialbanken und wissen, welche Häuser Sie meiden sollten.

Stellen Sie den KfW-Antrag unbedingt vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag — wird das verpasst, ist das der teuerste und häufigste Fehler überhaupt. Wir sorgen dafür, dass die Reihenfolge stimmt: erst der KfW-Antrag, erst danach der Kaufvertrag. Ein ebenso verbreiteter Irrtum betrifft den Tilgungszuschuss: Den gibt es ausschließlich bei der Sanierung (KfW 261). Bei Neubauten (297/298, 300) kommt die Förderung allein über den günstigeren Zins — wer hier zusätzlich mit einem Zuschuss rechnet, reißt ein Loch in die Finanzierung.

Gedacht ist das für Kapitalanleger, Ärzte und Kunden mit sehr guter Bonität, die ihr Eigenkapital lieber investiert lassen — nicht als Ersatz für fehlendes Eigenkapital. Finanziert wird dabei der Kaufpreis durch die Bank, während Sie die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln stemmen — je nach Bundesland 8–15 % (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch), mit dem niedrigsten Satz in Bayern. Nötig dafür sind eine sehr gute Bonität und ein Haushaltsnetto, das die Rate dauerhaft tragen kann.

Endet Ihre Zinsbindung in 2–3 Jahren, sollten Sie jetzt Angebote vergleichen. Ein Bankwechsel (Umschuldung) ist meistens günstiger als die Prolongation bei der bisherigen Bank. Bereits 0,5 % weniger Zinsen können über die Restlaufzeit mehrere tausend Euro sparen. Der Vergleich ist für Sie kostenlos.

Ja. Denkmal-AfA (§7i EStG) und KfW-Energiekredit 261 lassen sich in vielen Fällen kombinieren. Dadurch können Steuerersparnis, günstiger KfW-Kredit und ein möglicher Tilgungszuschuss den Finanzierungsvorteil deutlich erhöhen. Wir prüfen die passende Kombination anhand des Objekts.

Ja — praktisch jedes Bundesland betreibt eine eigene Förderbank mit Programmen, die sich oft mit der KfW kombinieren lassen: L-Bank in Baden-Württemberg, BayernLabo in Bayern, NRW.BANK in Nordrhein-Westfalen, WIBank in Hessen, SAB in Sachsen (besonders relevant für Denkmal in Leipzig/Dresden), IFB Hamburg, NBank in Niedersachsen und weitere. Verbindet man beide Fördertöpfe — KfW und Landesförderung —, lässt sich deutlich mehr sparen. Welche Programme im Einzelfall greifen, prüfen wir für jedes Objekt und stellen die Anträge in der passenden Reihenfolge.

Mit vollständigen Unterlagen dauert eine Finanzierungszusage normalerweise 3 bis 10 Werktage. Wir übernehmen die Vorbereitung und reichen die Unterlagen bei der passenden Bank ein. Bei Zeitdruck lässt sich zusätzlich eine schnelle Voranfrage organisieren.

Ja. Es gibt kein Verbot, und der Grundbucheintrag steht jedem offen. Entscheidend für den Bankenkreis ist Ihr steuerlicher Wohnsitz, nicht die Staatsangehörigkeit: Ohne Wohnsitz und gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland (§§ 8, 9 AO) sind Sie beschränkt steuerpflichtig — im Bankjargon ein Steuerausländer. Dadurch ändert sich, welches Recht gilt, wie zustellbar Sie sind und was bei der Kreditwürdigkeitsprüfung verlangt wird. Manche Häuser sagen deshalb pauschal ab. Reichlich andere tun das nicht — sie sind bloß über Vergleichsportale nicht zu finden.

Ob eine Bank Fremdwährungseinkommen akzeptiert und welche Währungen sie zulässt, steht in ihrer Kreditrichtlinie. Akzeptiertes Einkommen wird umgerechnet und mit einem Sicherheitsabschlag angesetzt, nicht in voller Höhe. Entscheidend ist Ihre Kombination aus Einkommenswährung und Wohnsitzland: Sie muss in der Richtlinie vorgesehen sein. Ein hohes Gehalt allein verhindert deshalb keine Absage.

Nein, aber es ist die zentrale Frage. Zwanzig Jahre Finanzierung stehen einem Titel gegenüber, der vielleicht noch drei Jahre läuft — aus genau dieser Asymmetrie entstehen fast alle Absagen. Eine Niederlassungserlaubnis verlangen manche Häuser, andere akzeptieren die Blaue Karte EU, und einige wenige prüfen befristete Titel im Einzelfall nach Branche, Vertragslaufzeit und Verlängerungspraxis. Eine gesetzliche Vorgabe steckt dahinter nicht, sondern eine Entscheidung des jeweiligen Hauses — entsprechend kommt es auf die richtige Auswahl an.

Mit der Darlehenszusage reserviert die Bank das Geld für Sie. Rufen Sie es nicht ab — etwa weil sich der Bau verzögert oder die Sanierung stockt —, berechnet sie dafür nach Ablauf einer bereitstellungszinsfreien Zeit ein Entgelt. Verhandeln lässt sich diese Frist durchaus, nur tut das kaum jemand, weil sie beim Abschluss niemanden stört. Bei Neubau, Fertighaus und Kernsanierung ist sie einer der wichtigsten Vertragspunkte: Kosten entstehen nur, wenn man sie zu kurz vereinbart.

Während der Zinsbindung geht das nur eingeschränkt — meist gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung, die den Zinsschaden der Bank ausgleicht. Eine Ausnahme gilt nach zehn Jahren ab Vollauszahlung: Dann greift ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist (§ 489 BGB), egal wie lange die Zinsbindung noch läuft. Beim Verkauf der Immobilie lässt sich das Darlehen ebenfalls ablösen, allerdings wieder gegen Entschädigung. Eine Überschlagsrechnung zeigt die Größenordnung.

Wichtiger, als sie im Vergleich aussieht — und meistens kostenlos. Normalerweise dürfen Sie im Rahmen der Sondertilgung jährlich einen zusätzlichen Betrag ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen. Wer schwankend verdient — Selbstständige, Boni, variable Vergütung — findet darin den wichtigsten Flexibilitätsbaustein überhaupt: Die Restschuld am Ende der Zinsbindung sinkt, ohne dass die monatliche Rate steigt. Wer das beim Abschluss nicht mitverhandelt, verschenkt genau diesen Vorteil.

Nein — es ist der richtige Zeitpunkt. Ein Forward-Darlehen lässt sich bis zu fünf Jahre vor Ablauf abschließen und sichert Ihnen die heutigen Konditionen für später, gegen einen Aufschlag. Lohnen tut sich das im Einzelfall — eine pauschale Antwort mit eindeutigem Ergebnis gibt es dafür nicht.

Dringlicher ist die Frage allerdings für einen bestimmten Personenkreis: Wer inzwischen ins Ausland gezogen ist, sich selbstständig gemacht hat oder in den Ruhestand geht, hat in drei Jahren womöglich einen kleineren Bankenkreis als heute zur Verfügung. Dann zählt nicht mehr der Zins, sondern allein die Frage, ob überhaupt noch jemand verlängert.

Ja, in vielen Fällen. Fast alle Bundesländer haben eigene Förderbanken, darunter die BayernLabo in Bayern. Deren Programme lassen sich häufig zusätzlich zur KfW nutzen. Wir prüfen objektbezogen, welche Programme passen, und koordinieren die richtige Antragsreihenfolge.

In der Regel nicht. Nach dem Geldwäschegesetz müssen Sie lückenlos belegen, woher die Mittel stammen, etwa aus Gehalt, Verkaufserlös, Erbschaft oder Schenkung. Ein Kontostand zeigt nur, dass Geld vorhanden ist. An fehlenden Herkunftsnachweisen hängt meist eine bereits zugesagte Finanzierung kurz vor Auszahlung fest. Deshalb stellen wir diese Nachweiskette vor der Anfrage zusammen.

Ja. Es gibt kein Verbot, der Grundbucheintrag steht jedem offen. Was den Bankenkreis verengt, ist der steuerliche Wohnsitz, nicht die Staatsangehörigkeit. Bei befristetem Aufenthaltstitel verlangen manche Häuser eine Niederlassungserlaubnis, andere akzeptieren die Blaue Karte EU, wenige prüfen befristete Titel im Einzelfall.

Die KfW wirkt über den vergünstigten Zins der ersten Zinsbindung; läuft diese aus, braucht auch ein KfW-gefördertes Darlehen wie jedes andere eine Anschlussfinanzierung oder Umschuldung, weil die ursprüngliche Förderung damit endet. Der Vergleich der Anschlussoptionen kostet Sie nichts — wir prüfen kostenlos, ob die bisherige Bank oder ein Wechsel günstiger ist, und schon 0,5_% weniger Zinsen summieren sich über die Restlaufzeit auf mehrere tausend Euro.