FAQ: Immobilienfinanzierung

Nichts — meine Beratung, der Bankvergleich und die Finanzierungsanfrage sind vollständig kostenlos für Sie. Die Provision zahlt die finanzierende Bank, nicht Sie. Das ist gesetzlich geregelt und transparent.

Ich vergleiche 500+ Banken gleichzeitig — Ihre Hausbank kennt nur ihre eigenen Produkte. Gerade bei Kapitalanlageimmobilien (Denkmal, QNG) ist die Bankauswahl entscheidend, weil nicht jede Bank solche Objekte finanziert. Ich kenne die Spezialbanken — und welche man meiden sollte.

Der KfW-Antrag muss zwingend VOR dem Kaufvertrag gestellt werden — das ist die häufigste und teuerste Fehlerquelle. Ich koordiniere die richtige Reihenfolge: erst KfW-Antrag, dann Kaufvertrag. Und ein weit verbreiteter Irrtum: Einen Tilgungszuschuss gibt es nur in der Sanierung (KfW 261). Im Neubau (297/298, 300) wirkt die Förderung ausschließlich über den vergünstigten Zins — wer dort mit einem Zuschuss kalkuliert, hat ein Loch in der Finanzierung.

Bei einer 100 % Kaufpreisfinanzierung finanziert die Bank den gesamten Kaufpreis. Sie bringen nur die Kaufnebenkosten als Eigenkapital ein — je nach Bundesland 8–15 % (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch). Bayern ist mit 3,5 % Grunderwerbsteuer besonders günstig. Voraussetzung: sehr gute Bonität, nachgewiesenes Einkommen ab ca. 3.500 € Netto.

Läuft Ihre Zinsbindung in den nächsten 2–3 Jahren aus, sollten Sie jetzt handeln. In den meisten Fällen ist ein Bankwechsel (Umschuldung) günstiger als die Prolongation bei der Bestandsbank. Schon 0,5 % weniger Zinsen können über die Restlaufzeit tausende Euro sparen. Ich vergleiche kostenlos für Sie.

Ja — in vielen Fällen sind Denkmal-AfA (§7i EStG) und KfW-Energiekredit 261 kombinierbar. Das erhöht den Finanzierungsvorteil erheblich: Steuerersparnis durch AfA + günstiger KfW-Kredit + möglicher Tilgungszuschuss. Die genaue Kombination hängt vom Objekt ab — ich prüfe das für Sie.

Ja — fast alle Bundesländer haben eigene Förderbanken mit Programmen die oft zusätzlich zur KfW kombinierbar sind: L-Bank in Baden-Württemberg, LfA Förderbank in Bayern, NRW.BANK in Nordrhein-Westfalen, WIBank in Hessen, SAB in Sachsen (besonders relevant für Denkmal in Leipzig/Dresden), IFB Hamburg, NBank in Niedersachsen und weitere. Wer beide Töpfe — KfW + Landesförderung — kombiniert, kann erheblich mehr sparen. Ich prüfe für jedes Objekt welche Programme greifen und stelle die Anträge in der richtigen Reihenfolge.

Bei vollständigen Unterlagen dauert eine Finanzierungszusage in der Regel 3–10 Werktage. Ich bereite alle Unterlagen vor und reiche sie optimal bei der passenden Bank ein. Bei zeitkritischen Kaufentscheidungen kann ich auch eine schnelle Voranfrage organisieren.

Ja. Es gibt kein Verbot, und der Grundbucheintrag steht jedem offen. Was den Bankenkreis verengt, ist Ihr steuerlicher Wohnsitz, nicht Ihre Staatsangehörigkeit: Wer keinen Wohnsitz und keinen gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hat (§§ 8, 9 AO), ist beschränkt steuerpflichtig — im Bankjargon Steuerausländer. Damit ändern sich das anwendbare Recht, die Zustellbarkeit und die Anforderungen an die Kreditwürdigkeitsprüfung. Ein Teil der Häuser sagt deshalb pauschal ab. Genug andere tun es nicht — sie sind nur nicht über Vergleichsportale erreichbar.

Wegen § 503 BGB. Lautet ein Darlehen nicht auf die Landeswährung Ihres Wohnsitzstaats, entsteht ein gesetzliches Wandlungsrecht: Bei erheblicher Wechselkursabweichung können Sie die Umwandlung verlangen. Für die Bank ist das eine Verpflichtung mit offenem Ende, und viele wollen sie nicht tragen. Der Punkt, der ständig verwechselt wird: Es kommt auf die Währung Ihres Wohnsitzlandes an, nicht auf die Währung Ihres Gehalts. Wer in Frankfurt wohnt und in Dollar bezahlt wird, hat kein Wandlungsrecht. Wer in Zürich wohnt und in Euro bezahlt wird, hat eines.

Nein, aber es ist die zentrale Frage. Die Bank finanziert über zwanzig Jahre, Ihr Titel gilt vielleicht drei — aus dieser Asymmetrie entstehen fast alle Absagen. Manche Häuser verlangen eine Niederlassungserlaubnis, andere akzeptieren die Blaue Karte EU, wenige prüfen befristete Titel im Einzelfall anhand von Branche, Vertragslaufzeit und Verlängerungspraxis. Das ist keine Rechtsfrage, sondern eine Hausentscheidung — und deshalb eine Frage der richtigen Auswahl.

In der Regel nicht. Nach dem Geldwäschegesetz muss die Herkunft der Mittel belegt werden, nicht nur ihr Vorhandensein — lückenlos, bis zur Quelle: Gehalt, Verkaufserlös, Erbschaft, Schenkung. Das ist der häufigste Grund, warum eine bereits zugesagte Finanzierung kurz vor der Auszahlung stehenbleibt. Wir stellen diese Nachweiskette vor der Anfrage zusammen, nicht danach.

Sobald das Darlehen zugesagt ist, hält die Bank das Geld für Sie bereit. Wird es nicht abgerufen — etwa weil der Bau sich verzögert oder die Sanierung stockt —, verlangt sie dafür nach Ablauf einer bereitstellungszinsfreien Zeit ein Entgelt. Diese Frist ist verhandelbar, wird aber selten verhandelt, weil sie beim Abschluss niemanden interessiert. Bei Neubau, Fertighaus und Kernsanierung gehört sie zu den wichtigsten Punkten im Vertrag: Sie kostet nichts, solange man sie lange genug vereinbart.

Innerhalb der Zinsbindung nur eingeschränkt — und meist gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung, die den Zinsschaden der Bank ausgleicht. Es gibt Ausnahmen: Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung besteht ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist (§ 489 BGB), unabhängig davon, wie lange die Zinsbindung noch läuft. Auch beim Verkauf der Immobilie ist die Ablösung möglich — dann aber gegen Entschädigung. Eine Überschlagsrechnung zeigt die Größenordnung.

Wichtiger, als sie im Vergleich aussieht — und meistens kostenlos. Ein üblicher Sondertilgungsrahmen erlaubt jährlich eine zusätzliche Zahlung ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Für alle mit schwankendem Einkommen (Selbstständige, Bonuszahlungen, variable Vergütung) ist das der wichtigste Flexibilitätsbaustein überhaupt: Er senkt die Restschuld am Ende der Zinsbindung, ohne die monatliche Rate zu erhöhen. Wer ihn nicht mitverhandelt, verschenkt ihn.

Nein — es ist der richtige Zeitpunkt. Bis zu fünf Jahre vor Ablauf lässt sich ein Forward-Darlehen abschließen: Sie sichern sich heutige Konditionen für später, gegen einen Aufschlag. Ob sich das lohnt, ist eine Abwägung und keine Rechnung mit einem eindeutigen Ergebnis. Für einen bestimmten Personenkreis ist die Frage aber dringlicher als für andere: Wer inzwischen im Ausland lebt, selbstständig geworden ist oder in den Ruhestand geht, hat in drei Jahren möglicherweise einen kleineren Bankenkreis als heute. Dann geht es nicht um den Zins, sondern darum, ob überhaupt jemand verlängert.