Baufinanzierung: Welcher Berater findet die Bank, die Ihren Fall zeichnet?
Ob Sie es Baufinanzierung, Baugeld, Wohnkredit oder Hausfinanzierung nennen — gemeint ist dasselbe: ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen für eine Immobilie. Hier stehen alle Themen und Konstellationen — vom Wohnsitz im Ausland über Ärzte- und Kapitalanleger-Finanzierung bis zu Denkmal, QNG und Anschluss. Ein Nein hat drei Gründe: die Bonität, das Eigenkapital – oder die Kreditrichtlinie. Die ersten beiden verschiebt niemand. Der dritte ist unser Fach. Unabhängige Beratung, bankenunabhängig und kostenlos.
Kurz beantwortet
Ein Nein hat drei Gründe: Bonität, Eigenkapital, Kreditrichtlinie
Ein Nein hat drei Gründe: die Bonität, das Eigenkapital – oder die Kreditrichtlinie. Die ersten beiden verschiebt niemand. Der dritte ist unser Fach. Eine Ausgangslage, die nicht in jede Kreditrichtlinie passt, ist kein Ausschluss. Eine wirtschaftlich nicht tragfähige Finanzierung können wir aber nicht lösen. Die Belegfälle für Grund 3.
Ich wohne oder verdiene im Ausland — geht das?
Ja. Wohnsitz im Ausland oder Einkommen in Fremdwährung ist Grund 3 — eine Frage der Kreditrichtlinie, nicht der Bonität. Perini vermittelt unabhängig nach §34i GewO durch Olga Nikushkina — über 650 Banken im Vergleich, wir kennen die wenigen Häuser, die Steuerausländer, Auslandsdeutsche und Grenzgänger finanzieren; Beleihung typisch 60–100 %, je nach Einkommensart und Bonität – das Wohnsitzland entscheidet über den Bankenkreis, nicht über die Spanne.tscheidet über den Bankenkreis, nicht über die Spanne. Baufinanzierung als Steuerausländer.
Für Sie kostenlos — vergütet in der Regel von der Bank
Für Sie nichts. Beratung und Vermittlung sind kostenlos; vergütet werden wir in der Regel von der finanzierenden Bank — Vermittlung nach §34i GewO.
Über 650 Banken im Vergleich
Über 650. Eine Anfrage bei uns ersetzt den Gang zu vielen einzelnen Häusern — wir wählen die Bank, die zu Ihrem Fall passt.
Fälle, die an der Kreditrichtlinie scheitern — nicht an der Bonität · 650+ Banken · Bankenunabhängig · Ausland · Ärzte · Kapitalanleger · Kostenlose Erstberatung
Bekomme ich eine Baufinanzierung, wenn Einkommen oder Wohnsitz im Ausland liegen?
Ja — auch mit Einkommen aus dem Ausland, Wohnsitz im Ausland oder einem schwer bewertbaren Objekt ist eine deutsche Baufinanzierung möglich; sie läuft nur über eine andere Bankenauswahl als beim klassischen Inländer-Fall. Drei Fragen entscheiden fast jeden Fall: Reicht das Eigenkapital — und woher kommt es, auch aus einer lastenfreien Immobilie?
Wird das Einkommen anerkannt — Euro, Fremdwährung, selbständig, aus dem Ausland? Und ist das Objekt bankfähig? Der Engpass ist selten die Bonität allein, sondern ob überhaupt ein Institut den konkreten Fall zeichnet: Steuerausländer, Fremdwährung, Grenzgänger, Bestand mit Sanierungsstau.
Genau diese Zuordnung von Fall zu Haus ist die eigentliche Vermittlungsleistung — sie gehört ins Gespräch, nicht auf die Seite. §34i-Vermittlung und in Portugal ein dort zugelassener Vermittler, aus einer Hand. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
Wählen Sie Ihr Thema
Wir vergleichen über 650 Banken und wählen die, die zu Ihrer Situation passt. Die Beratung kostet Sie nichts; vergütet werden wir in der Regel von der finanzierenden Bank. Vermittlung von Verbraucherdarlehen nach §34i GewO durch Olga Nikushkina. Was ein Hypothekenmakler dabei tut, was er kostet und wann er sich nicht lohnt, steht auf einer eigenen Seite.
Wohnsitz oder Einkommen im Ausland
Fremdwährungseinkommen
Gehalt in CHF, USD oder GBP? Die Banken, die Fremdwährungseinkommen für eine deutsche Hypothek anrechnen.
Welche Bank nimmt Fremdwährungseinkommen an?
Nicht die Höhe des Gehalts entscheidet, sondern die Kreditrichtlinie des einzelnen Hauses — und wie der Sicherheitsabschlag wirkt.
Grenzgänger-Finanzierung
Wohnsitz Deutschland, Job in der Schweiz, Österreich, Luxemburg, den Niederlanden oder Frankreich — Einkommen oft in Fremdwährung.
Anschluss für Steuerausländer
DE-Hypothek vorhanden, Wohnsitz im Ausland — Umschuldung mit anderer Bankenauswahl.
Kapitalanlage für Steuerausländer
Wohnsitz im Ausland, Kauf in Deutschland — Beleihung typisch 60–100 %.
Drei Gründe für ein Nein — einer ist unser Fach
Ein Nein hat drei Gründe: Bonität, Eigenkapital, Kreditrichtlinie
Ein Nein hat drei Gründe: die Bonität, das Eigenkapital – oder die Kreditrichtlinie. Die ersten beiden verschiebt niemand. Der dritte ist unser Fach. Wohnsitz im Ausland, Fremdwährung, Bilanz statt Lohnzettel, Denkmal oder QNG: dafür haben andere Häuser eine Zeile. Die Fälle dazu, mit Grund und Lösung.
Wann keine Baufinanzierung
Die andere Sorte Nein: die echten Grenzen, die auch 650+ Banken nicht verschieben — Haushaltsrechnung, Bankfähigkeit, Eigenkapital. Offen benannt.
Selbstständige & Freiberufler
Schwankendes Einkommen, keine Lohnabrechnung? Die Bank finden, die Ihre BWA und Steuerbescheide fair liest — aus 650+ Banken.
Baufinanzierung für Rentner
Keine gesetzliche Altersgrenze — Banken prüfen Tilgungsdauer und Nettorente im Einzelfall.
Beamtendarlehen
Unkündbar, pfändungssicheres Gehalt — manche Banken honorieren das mit besseren Konditionen.
100 % Kaufpreisfinanzierung als Hebel
Für Kapitalanleger, Ärzte und Top-Bonität: Eigenkapital arbeiten lassen statt binden. Nebenkosten aus Eigenmitteln, Haushaltsnetto trägt die Rate.
Kapital aus der Immobilie & grenzüberschreitend
Spanische Immobilie beleihen
Kapital aus dem abbezahlten Objekt in Spanien, ohne zu verkaufen. In der Regel bis 50 % der Tasación — und nur sehr wenige Häuser zeichnen das für Nicht-Residenten.
Kapitalbeschaffung ohne Zweckbindung
Kapital aus der eigenen Immobilie — ohne Bindung an einen Immobilienkauf. Bis 80 % des Beleihungswerts, ab rund 150.000 €. Wenige Banken machen das; wir kennen sie.
Kapital für den Kauf im Euro-Ausland
In einem Land beleihen, im anderen kaufen: lastenfreie Immobilie, in der Regel bis 50 % der Bankbewertung, Darlehen ab rund 500.000 €. Möglich in mehreren Euro-Ländern.
Immobilie allein übernehmen
Den Partner auszahlen und die Restschuld übernehmen — beides in einer Finanzierung. Was die Bank dafür sehen will und wie der Ablauf mit dem Grundbuch zusammenspielt.
Objekt & Kaufprüfung
Bestandsimmobilie
Altbau, Baujahr, Energiezustand — wie sich der Zustand auf Beleihung und Zins auswirkt.
Denkmalimmobilien
§7i-Abschreibung, KfW-Kombination und die Bankstruktur, die Kauf und Sanierung sauber trennt.
Energieklasse G/H
Finanzierung trotz schwacher Energieklasse — welche Banken das Objekt trotzdem nehmen.
Neubau QNG
KfW 297/298 bis 150.000 € plus Annuitätendarlehen — die Antragsreihenfolge entscheidet.
Bauträgerkauf & Bauträgerraten (MaBV)
Neubau und Bauträgerkauf werden nicht auf einmal, sondern gestaffelt nach Baufortschritt ausgezahlt; die Bauträgerraten folgen dem gesetzlichen Ratenplan der MaBV. Wichtig: den MaBV-Zahlungsplan vorab mit dem Finanzierungsplan abgleichen, sonst entsteht eine zwischenzufinanzierende Lücke.
Welche Immobilien sind finanzierbar?
Von Eigentumswohnung über Denkmal bis Ferienimmobilie — wie Banken die Objektarten bewerten.
Bankfähigkeit prüfen
Bevor Sie kaufen: Was Banken am Objekt sehen wollen — kompakt zum Abhaken.
Exposé richtig lesen
Was ein Immobilien-Exposé über die Finanzierbarkeit verrät — sieben Punkte und die roten Flaggen.
Kaufpreis ist nicht Bankwert
Warum die Bank weniger ansetzt als Sie zahlen — Property Value und CRR III erklärt.
Konditionen, Ablauf & Förderung
Anschluss & Umschuldung
Zinsbindung läuft aus? Wir vergleichen die Anschlusskondition über 650+ Banken — auch per Forward-Darlehen bis 66 Monate im Voraus.
Grundschuld
Was die Grundschuld sichert, was die Zweckerklärung regelt und wann sich das Löschen lohnt.
Haushaltsrechnung
Wie die Bank Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellt — und warum sie mit Pauschalen rechnet.
Ganzheitliche Beratung
Mehr als ein Zinssatz: Tilgung, Förderung, Sondertilgung und Zinsbindung im Zusammenspiel.
Förderung & Sanierung
BAFA, KfW und Steuerbonus im Überblick — und wie sich Zuschuss, Ergänzungskredit und Eigenmittel zu einer tragfähigen Finanzierung fügen.
Förderung Neubau & Erstkauf
KfW 297/298 und Wohneigentum für Familien — zinsverbilligte Förderkredite, verzahnt mit Bankdarlehen und Eigenkapital.
Nach Stadt
Baufinanzierung München
Hohe Darlehenssummen, uneinheitliche Bewertung von Lage und Objektart — Vergleich lohnt sich besonders.
Baufinanzierung Köln
Stadtteilweise sehr unterschiedliche Bewertung — nicht jede Bank sieht dieselbe Lage gleich.
Baufinanzierung Frankfurt
Bankendichte heißt nicht automatisch beste Konditionen vor Ort — Vergleich zeigt die Unterschiede.
Alle Städte im Überblick
München, Köln und Frankfurt auf einen Blick — die Übersicht aller Standort-Ratgeber.
Rechnen und typische Situationen
Modernisierung finanzieren
Kosten planen, KfW/BEG-Förderung nutzen, passend finanzieren.
Echte Fälle aus der Praxis — nach Thema
Anonymisierte Fälle aus der Praxis — alle mit gesichertem Haushaltseinkommen und Nebenkosten aus Eigenmitteln. Der Unterschied liegt in der Struktur: Wohnsitz, Einkommensart, Objekt.
Wohnsitz oder Einkommen im Ausland
Dubai, Schweiz, USA, Singapur, Luxemburg — 23 Fälle, bei denen nicht die Bonität, sondern der Wohnsitz oder die Währung das Nein auslöste.
Ärzte und Kapitalanleger
Chefarzt, Praxisübernahme, Portfolio, Denkmal — Fälle, in denen das Einkommen trägt und die Kombination die Bank überfordert. Dazu die Kapitalanleger-Fälle.
Häufige Fragen
Was kostet mich die Beratung?
Wie viele Banken vergleichen Sie?
Finanzieren Sie auch mit Wohnsitz im Ausland?
Wie funktioniert eine Hypothek auf ein Haus?
Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
Was kostet eine Hypothek mit 10 Jahren Zinsbindung?
Wie hoch ist der aktuelle Zinssatz bei einer Baufinanzierung?
Bekomme ich eine Baufinanzierung in der Probezeit?
Wer vermittelt eine Baufinanzierung unabhängig von einer Bank?
Wer finanziert einen Neubau oder Bauträgerkauf in Deutschland, und worauf achten bei den Bauträgerraten?
Wir sagen auch ehrlich Nein
Nicht jede Finanzierung ergibt Sinn — und dann empfehlen wir sie nicht. Manchmal ist der beste Rat, noch etwas Eigenkapital aufzubauen, ein anderes Objekt zu wählen oder schlicht ein paar Monate zu warten.
Wir leben von langfristigem Vertrauen, nicht vom schnellen Abschluss. Passt eine Finanzierung nicht zu Ihnen, sagen wir Ihnen das offen — auch wenn wir daran nichts verdienen.
Passt Ihr Vorhaben grundsätzlich?
Wir suchen die passende Bank für Ihren Fall. Wir versuchen nicht, eine wirtschaftlich nicht tragfähige Finanzierung möglich zu machen. Und wenn Ihr Vorhaben nicht funktioniert, sagen wir Ihnen das genauso offen wie bei einer möglichen Finanzierung.
Nicht die Frage „Wie viel verdienen Sie?“ entscheidet allein. Entscheidend ist, wie viel Finanzierung Ihr Einkommen dauerhaft tragen kann — nach Abzug aller laufenden Verpflichtungen. Ein Haushalt mit 6.000 € netto und 500 € laufenden Raten hat einen völlig anderen Spielraum als einer mit 3.000 € netto und denselben Raten. Deshalb rechnen wir zuerst, und suchen erst danach die Bank.
Sehr gute Ausgangslage
Stabiles Einkommen · ausreichender Spielraum nach allen Verpflichtungen · gute Bonität · Eigenkapital vorhanden oder sinnvoll einsetzbar · konkrete Immobilie oder realistisches Budget.
Interessant bei besonderer Konstellation
Wohnsitz oder Einkommen im Ausland · Fremdwährung · Selbstständigkeit oder Bilanz statt Lohnzettel · variable Vergütung · Arzt-Einkommen · Objekt, das nicht jede Bank nimmt · Ablehnung der Hausbank aus einem dieser Gründe.
Nicht lösbar bei
Dauerhaft zu geringem Einkommen · bereits hoher monatlicher Verschuldung · fehlendem Spielraum nach der Haushaltsrechnung · Kaufpreis ohne realistisches Verhältnis zum Einkommen · fehlenden Mitteln für die Kaufnebenkosten (8–15 % je Bundesland) · problematischer Bonität.
Eine Ausgangslage, die nicht in jede Kreditrichtlinie passt, ist kein Ausschluss. Eine wirtschaftlich nicht tragfähige Finanzierung können wir aber nicht lösen. Prüfen Sie vorab in zwei Minuten, ob Ihr Vorhaben in der richtigen Größenordnung liegt: Finanzierungsampel · Haushaltsrechnung · Wann keine Baufinanzierung funktioniert
Sprechen wir über Ihre Finanzierung
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