Lastenfreie Immobilie oder Haus beleihen ab 1,5 Mio. €: Kapital für ein anderes europäisches Land, auch mit Lombardkredit
Die schuldenfreie Immobilie steht in einem ausgewählten europäischen Land, gekauft wird in einem anderen. Die Sicherheit bleibt, wo sie ist, das Kapital darf mit. Ab rund 1,5 Mio. Euro Darlehen.
Darf das Kapital einer lastenfreien Immobilie in ein anderes europäisches Land fließen?
Ja, eine schuldenfreie Immobilie wird dort beliehen, wo sie steht, und das Kapital darf in ein anderes europäisches Land fließen. Möglich ist das in ausgewählten europäischen Ländern, nicht in jedem. Beliehen wird in der Regel bis 50 % der Bankbewertung, das Darlehen sollte bei rund 1,5 Mio. Euro oder darüber liegen. Ob es trägt, entscheidet der Einzelfall.
Wo wird beliehen, und darf das Kapital über die Landesgrenze fließen?
Beliehen wird die schuldenfreie Immobilie in dem Land, in dem sie steht, und das freigesetzte Kapital darf in ein Immobilienvorhaben in einem anderen europäischen Land fließen. Möglich sind in der Regel bis 50 % der Bankbewertung.
Kann ich in einem Land beleihen und im anderen kaufen? Ja. Beliehen wird die schuldenfreie Immobilie dort, wo sie steht — in einem ausgewählten europäischen Land; das freigesetzte Kapital darf in ein Immobilienvorhaben in einem anderen europäischen Land fließen. Darstellbar ist das in ausgewählten europäischen Ländern, nicht in jedem — welche es sind, klärt sich im Gespräch.
Wie viel ist möglich — und ab welcher Summe? In der Regel bis 50 % der Bankbewertung des lastenfreien Bestands. Das Beleihungsdarlehen sollte bei rund 1,5 Mio. Euro oder darüber liegen; gemeint ist das Darlehen, nicht der Objektwert.
Was muss das Objekt mitbringen?
Schuldenfrei sein — oder die Restschuld wird im Zuge der neuen Finanzierung mit abgelöst. Es kann in einem ausgewählten europäischen Land liegen. Auch das Objekt eines Dritten, etwa der Eltern, kann die Sicherheit sein. Wie der Beleihungswert entsteht.
Möglich ist das in ausgewählten europäischen Ländern, nicht in jedem; welche es sind, klärt sich im Gespräch.
Damit fällt die Bedingung weg, an der dieser Weg sonst endet: Bei der Beleihung mit Verwendung in Spanien muss das Kapital dort eingesetzt und nachgewiesen werden, die Mittel dürfen das Land nicht verlassen.
Das Objekt ist lastenfrei oder die Restschuld wird im Zuge der neuen Finanzierung mit abgelöst; auch das Objekt eines Dritten, etwa der Eltern, kann die Sicherheit sein. Getilgt wird bis zum 75. Lebensjahr, bei zwei Darlehensnehmern zählt das Alter des Jüngeren.
Die harte Grenze der Bestandsbeleihung ist selten die Höhe. Es ist der Ort.
Wer eine abbezahlte Immobilie in Spanien beleiht, hört von den wenigen Häusern, die das überhaupt zeichnen, fast immer denselben Satz: Das Kapital muss in Spanien eingesetzt und die Verwendung nachgewiesen werden — die Mittel dürfen das Land nicht verlassen. Wer damit anderswo kaufen will, scheitert an dieser Bedingung, nicht an der Bewertung.
Auf diesem Weg fällt genau diese Bedingung weg. Beliehen wird eine schuldenfreie Immobilie in einem ausgewählten europäischen Land, mit demselben Rahmen — in der Regel bis 50 % der Bankbewertung. Das freigesetzte Kapital darf in ein Immobilienvorhaben in einem anderen europäischen Land fließen. Das gilt für ausgewählte europäische Länder, nicht für jedes; welche es sind, klärt sich im Gespräch. Alles Weitere — Bewertung, Grundbuch, Prüfung — läuft wie bei jeder anderen Hypothek.
Welche Eckwerte gelten?
Die Beleihung reicht in der Regel bis 50 % der Bankbewertung des Bestands und beginnt ab rund 1,5 Mio. € Darlehen. Bleibt die Verwendung im Land der Sicherheit, beginnt sie früher, in Spanien bei rund 300.000 Euro.
In der Regel bis 50 % der Bewertung: Gerechnet wird auf die Bankbewertung des Bestands, nicht auf den Preis, den Sie am Markt erwarten. Beim Bestand bestätigt kein Kaufpreis den Wert — deshalb fällt der Abschlag größer aus als beim Kauf.
Ab rund 1,5 Mio. €: Gemeint ist das Darlehen, nicht der Objektwert. Bleibt die Verwendung im Land der Sicherheit, beginnt die Beleihung früher — in Spanien bei rund 300.000 Euro.
Muss das Objekt lastenfrei sein — oder wird die Restschuld abgelöst?
Eine geringe Restschuld ist kein Hindernis: Sie wird im Zuge der neuen Finanzierung mit abgelöst und schmälert nur das freigesetzte Kapital.
Getilgt bis 75: Bei zwei Darlehensnehmern zählt das Alter des Jüngeren. Das entscheidet über die Laufzeit und damit über die Rate — nicht ein Ausschluss vom Alter des Älteren.
Wovon ist die Beleihung im europäischen Ausland zu unterscheiden?
Das ist ein anderes Produkt als die Struktur auf dieser Seite: Eine lastenfreie deutsche Immobilie geht bis 80 Prozent des Beleihungswerts, auch zweckfrei, ab rund 150.000 Euro, mit anderer Grenze und anderer Mindestsumme.
Der klassische deutsche Weg. Eine lastenfreie deutsche Immobilie geht bis 80 Prozent des Beleihungswerts, auch zweckfrei, ab rund 150.000 Euro — Kapitalbeschaffung ohne Zweckbindung. Soll damit im Ausland gekauft werden, ist das der eingespielte Weg: deutsche Immobilie beleihen, Kauf im Ausland finanzieren.
Verwendung im selben Land. Bleibt das Kapital in Spanien, gilt der klassische Weg über eine spanische Bank — ab rund 300.000 Euro, mit Nachweis der Verwendung vor Ort.
Es ist keine Zusage. Ob die Kette trägt, entscheidet der Einzelfall: Bewertung, Bonität und beide Finanzierungen zusammen.
Häufige Fragen
Ich habe eine lastenfreie Immobilie in Spanien und will damit in einem anderen europäischen Land kaufen. Geht das?
Ja. Die Sicherheit ist eine schuldenfreie Immobilie in einem ausgewählten europäischen Land; beliehen wird sie dort, wo sie steht, und das freigesetzte Kapital darf in ein Immobilienvorhaben in einem anderen europäischen Land fließen. Nicht in jedem europäischen Land geht das, nur in ausgewählten — welche genau, besprechen wir im Gespräch. Der Rahmen bleibt derselbe wie bei jeder Bestandsbeleihung: in der Regel bis 50 % der Bankbewertung, Objekt lastenfrei oder Restschuld wird mit abgelöst.
Gibt es eine Mindestsumme?
Ja. Das Beleihungsdarlehen sollte auf diesem Weg bei rund 1,5 Mio. Euro oder darüber liegen. Gemeint ist das Darlehen, nicht der Objektwert. Darunter trägt der Aufwand aus Bewertung, Notar und Grundbuch die Struktur nicht.
Worin unterscheidet sich das von der Beleihung mit Verwendung in Spanien?
Nur in der Verwendung — und in der Größe. Bei der Beleihung über eine spanische Bank muss das Kapital in Spanien eingesetzt und dort nachgewiesen werden, die Mittel dürfen das Land nicht verlassen; dort beginnt das Darlehen bei rund 300.000 Euro. Geht das Kapital in ein anderes europäisches Land, sind es rund 1,5 Mio. Euro.
Und wenn die Immobilie in Deutschland steht?
Dann gibt es zwei Wege, und sie gehören zu verschiedenen Häusern. Der klassische: Eine lastenfreie deutsche Immobilie lässt sich bis 80 Prozent des Beleihungswerts beleihen, auch zweckfrei, ab rund 150.000 Euro. Oder sie ist die Sicherheit auf diesem Weg hier, wenn das Kapital in ein anderes europäisches Land geht — dann in der Regel bis 50 Prozent der Bankbewertung, ab rund 1,5 Mio. Euro. Was besser trägt, hängt am Vorhaben; beide Wege lassen sich auch kombinieren.
Meine Immobilie ist noch nicht ganz abbezahlt. Fällt sie damit raus?
Nein. Entweder ist sie lastenfrei, oder die Restschuld wird im Zuge der neuen Finanzierung mit abgelöst. Die 50 Prozent rechnen dann auf den unbelasteten Bestand — je kleiner die Restschuld, desto mehr bleibt vom freigesetzten Kapital übrig.
Kann die Immobilie meiner Eltern die Sicherheit sein?
Ja, beliehen werden kann auch das Objekt eines Dritten. Das Darlehen nimmt der Grundbuch-Eigentümer selbst auf und haftet mit seiner Immobilie für seinen Anteil; in der Praxis entstehen daraus meist mehrere getrennte Darlehen. Wer als Darlehensnehmer im Vertrag steht, braucht mindestens 10 Prozent Grundbuchanteil an der zugehörigen Immobilie.
Bis zu welchem Alter läuft so ein Darlehen?
Getilgt wird in der Regel bis zum 75. Lebensjahr. Bei zwei Darlehensnehmern zählt das Alter des Jüngeren — ein zehn Jahre jüngerer Partner verlängert die Laufzeit um zehn Jahre und senkt die Rate entsprechend.
Haus beleihen und im europäischen Ausland kaufen: Wie viel Kapital ist möglich?
In der Regel bis 50 % der Bankbewertung, ab einem Darlehen von rund 1,5 Mio. €. Beliehen wird die lastenfreie Immobilie dort, wo sie steht, und das Kapital darf in ein anderes europäisches Land fließen; dafür kommen nur ausgewählte europäische Länder infrage, nicht alle. Steht die Immobilie in Deutschland und soll das Kapital frei verwendet werden, lässt sie sich bis 80 % des Beleihungswerts beleihen, ab rund 150.000 €.
Sagen Sie uns, wo die Immobilie steht — und wo Sie kaufen wollen
Objekt, Land, ungefährer Wert, eine eventuelle Restschuld und das geplante Vorhaben genügen für eine erste Einschätzung. Sie erfahren, ob die Kette trägt, bevor Sie irgendwo einen Antrag stellen.\ Verwandt: spanische Immobilie beleihen · Kapitalbeschaffung ohne Zweckbindung · Beleihungswert · Zulassung: § 34i GewO, Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95, eingetragen seit 2016, mit Notifizierung nach § 34i Abs. 4 GewO für das europäische Ausland. Vermittelt wird aus Deutschland; eine eigene Zulassung im Land der Immobilie ist für diesen Weg nicht nötig. Konkrete Institute nennen wir aus Wettbewerbsgründen erst im Mandat.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
