Купить дом в Германии — и как устроена ипотека для нерезидентов
Закон Германии не ограничивает покупку недвижимости иностранцами. Сложность возникает в банке: если вы живёте за границей или получаете доход в иностранной валюте, большинство банков откажет — не из-за вашей платёжеспособности, а потому что их процесс не рассчитан на такой случай.
Купить дом в Германии: ограничений для иностранцев нет
В отличие от ряда европейских стран, Германия не ставит право собственности в зависимость от гражданства или вида на жительство. Граждане ЕС, граждане третьих стран, резиденты и нерезиденты приобретают недвижимость на равных условиях. Ни разрешения, ни обязанности проживать в стране не требуется.
Различие начинается на этапе финансирования — и там оно существенное.
Ипотека в Германии для нерезидентов: почему банки отказывают
Немецкий банк, рассматривающий заявку без немецкого места жительства и без немецкого трудового договора, видит случай, под который его стандартный процесс не создавался. Большинство институтов предпочитает отказать, а не адаптировать процедуру — это решение об издержках, а не о вашей платёжеспособности.
Небольшое число банков занимается именно такими случаями регулярно. Доля финансирования для нерезидентов у них составляет, как правило, от 60 до 70 % стоимости объекта. Поэтому решающим шагом становится выбор банка, а не переговоры о ставке в одном конкретном предложении.
Что добавляется к цене: расходы сверх стоимости недвижимости
Сверх самой цены закладывайте от 8 до 13 % дополнительных расходов. Крупнейшая статья — налог на переход права собственности: его устанавливает каждая федеральная земля отдельно, диапазон составляет от 3,5 % до 6,5 %, и зависит он исключительно от места расположения объекта, а не от вашего места жительства. Нотариус и земельная книга вместе добавляют около 2 %, комиссия маклера — сверх этого, если маклер участвует в сделке.
Эти расходы нужно иметь собственными средствами. Немецкие банки, как правило, их не финансируют, а налог и нотариус подлежат оплате до выплаты кредита.
Как проходит покупка и оформление ипотеки в Германии
- Сначала выяснить рамки финансирования — не после того, как объект найден. Продавец в Германии ожидает покупателя, способного подтвердить финансирование.
- Найти объект и проверить описание. Площадь, год постройки, энергетический класс и указанные расходы — именно там описания чаще всего неполны.
- Собрать документы. Подтверждение дохода, действующие обязательства, удостоверение личности. Полнота документов сильнее всего влияет на скорость и условия.
- Получить одобрение банка — от трёх дней до четырёх недель после подачи полного пакета.
- Нотариальное удостоверение. В Германии договор купли-продажи подлежит удостоверению; нотариус нейтрален и действует для обеих сторон.
- Запись в земельной книге. Право собственности переходит в момент регистрации, а не подписания.
Ипотека при доходе в франках, долларах и фунтах
Доход в иностранной валюте не служит основанием для отказа, но банк применяет понижающий коэффициент при пересчёте, и принимают такой доход не все институты. Логика та же, что и с местом жительства: вопрос решается выбором банка, а не размером ставки в отдельном предложении.
Вопросы и ответы
Может ли иностранец купить недвижимость в Германии?
Сколько банк финансирует нерезиденту?
Какие расходы добавляются к цене покупки?
Финансирует ли банк дополнительные расходы?
Сколько времени занимает одобрение кредита?
Учитывается ли доход в франках, долларах или фунтах?
Обсудить ваш случай
Первичная консультация бесплатна — комиссию платит банк, а не вы. Сравниваю более 500 банков под вашу конкретную ситуацию. Консультация на русском, немецком и английском языках.