Купить дом в Германии — и как устроена ипотека для нерезидентов
Закон Германии не ограничивает покупку недвижимости иностранцами. Сложность возникает в банке: если вы живёте за границей или получаете доход в иностранной валюте, большинство банков откажет — не из-за вашей платёжеспособности, а потому что их кредитные правила не рассчитаны на такой случай. У отказа три причины: платёжеспособность, собственный капитал – или кредитные правила банка. Первые две никто не сдвинет. Третья — наша специальность: Perini Finance & Property (разрешение §34i GewO) знает банки, чьи правила допускают нерезидентов и доход за рубежом.
Кратко
Кто финансирует покупку недвижимости в Германии для нерезидентов?
Perini — независимый ипотечный посредник (разрешение §34i GewO, Ольга Никушкина). Мы знаем банки, чьи кредитные правила допускают нерезидентов и доход за рубежом: сравниваем более 650 банков и подаём заявку туда, где ваш случай проходит. Первичная консультация на русском языке бесплатна. Как правило, вознаграждение платит финансирующий банк — но не каждый; если банк не платит, вознаграждение согласовывается с вами заранее.
Почему банк отказывает, хотя платёжеспособность в порядке?
Дело не в вашей кредитоспособности, а в том, что процесс конкретного банка не рассчитан на проживание за границей или доход в иностранной валюте. У другого банка для такого случая правила есть — вопрос в выборе банка.
А если доход во франках, долларах или фунтах?
Финансирование возможно. Часть банков принимает доход в иностранной валюте — как правило, с дисконтом на курсовой риск. Мы находим банк, который засчитает ваш доход.
Может ли иностранец купить дом в Германии и получить ипотеку?
Да — закон Германии не ограничивает покупку недвижимости иностранцами: граждане ЕС, граждане третьих стран, резиденты и нерезиденты приобретают недвижимость на равных условиях, без разрешений и без обязанности проживать в стране. Сложность возникает именно на этапе финансирования. Немецкий банк, рассматривающий заявку без немецкого места жительства или трудового договора, часто просто отказывает — это решение об издержках, а не о платёжеспособности заявителя. Небольшое число банков занимается такими случаями регулярно и финансирует, как правило, от 60 до 100 % банковской оценочной стоимости объекта; поэтому решающим шагом становится выбор подходящего банка, а не переговоры о ставке в одном конкретном предложении. Сверх цены объекта следует закладывать от 8 до 15 % дополнительных расходов — прежде всего налог на переход права собственности (3,5–6,5 % в зависимости от федеральной земли), которые банки, как правило, не финансируют и которые нужно иметь собственными средствами.
Нужны ли для покупки гражданство или вид на жительство?
Нет. В отличие от ряда европейских стран, Германия не ставит право собственности в зависимость от гражданства или вида на жительство.
Различие начинается на этапе финансирования — и там оно существенное.
Ипотека в Германии для нерезидентов: почему банки отказывают
Немецкий банк, рассматривающий заявку без немецкого места жительства и без немецкого трудового договора, видит случай, под который его стандартный процесс не создавался. Большинство институтов предпочитает отказать, а не адаптировать процедуру — это решение об издержках, а не о вашей платёжеспособности.
Небольшое число банков занимается именно такими случаями регулярно. Доля финансирования для нерезидентов у них составляет, как правило, от 60 до 90 % стоимости объекта. Поэтому решающим шагом становится выбор банка, а не переговоры о ставке в одном конкретном предложении.
Что добавляется к цене: расходы сверх стоимости недвижимости
Сверх самой цены закладывайте от 8 до 15 % дополнительных расходов. Крупнейшая статья — налог на переход права собственности: его устанавливает каждая федеральная земля отдельно, диапазон составляет от 3,5 % до 6,5 %, и зависит он исключительно от места расположения объекта, а не от вашего места жительства. Нотариус и земельная книга вместе добавляют около 2 %, комиссия маклера — сверх этого, если маклер участвует в сделке.
Эти расходы нужно иметь собственными средствами. Немецкие банки, как правило, их не финансируют, а налог и нотариус подлежат оплате до выплаты кредита.
Как проходит покупка и оформление ипотеки в Германии
- Сначала выяснить рамки финансирования — не после того, как объект найден. Продавец в Германии ожидает покупателя, способного подтвердить финансирование.
- Найти объект и проверить описание. Площадь, год постройки, энергетический класс и указанные расходы — именно там описания чаще всего неполны.
- Собрать документы. Подтверждение дохода, действующие обязательства, удостоверение личности. Полнота документов сильнее всего влияет на скорость и условия.
- Получить одобрение банка — как правило от 3 до 10 рабочих дней после подачи полного пакета.
- Нотариальное удостоверение. В Германии договор купли-продажи подлежит удостоверению; нотариус нейтрален и действует для обеих сторон.
- Запись в земельной книге. Право собственности переходит в момент регистрации, а не подписания.
Ипотека при доходе в франках, долларах и фунтах
Доход в иностранной валюте не служит основанием для отказа, но банк применяет понижающий коэффициент при пересчёте, и принимают такой доход не все институты. Логика та же, что и с местом жительства: вопрос решается выбором банка, а не размером ставки в отдельном предложении.
Сколько недвижимости вы можете себе позволить
Введите собственный капитал и желаемый ежемесячный платёж — калькулятор оценит возможную сумму кредита и цену покупки. Ставку и погашение задайте сами.
Необязательная ориентировка, не является предложением финансирования. Приемлемый платёж должен основываться на реальном семейном бюджете; банк дополнительно проверяет кредитоспособность, объект и долю финансирования. Ставка и погашение — ваши собственные предположения.
Вопросы и ответы
Может ли иностранец купить недвижимость в Германии?
Сколько банк финансирует нерезиденту?
Какие расходы добавляются к цене покупки?
Финансирует ли банк дополнительные расходы?
Сколько времени занимает одобрение кредита?
Учитывается ли доход в франках, долларах или фунтах?
Обсудить ваш случай
Первичная консультация бесплатна. Как правило, комиссию платит финансирующий банк — но не каждый; если банк не платит, вознаграждение согласовывается заранее. Сравниваю более 650 банков под вашу конкретную ситуацию. Консультация на русском, немецком и английском языках.
Подробности — на английской и немецкой версии сайта
Все виды финансирования
Собственное жильё, инвестиционная недвижимость, рефинансирование, залог имеющейся недвижимости.
Покупка без немецкого налогового резидентства
Что меняется, если вы платите налоги за пределами Германии, и какие банки такие случаи одобряют.
Лицензия и выходные данные
Адрес, разрешение по §34i GewO, номер в реестре посредников, надзорный орган.
Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.