Drei Konstellationen, ein Banknetzwerk: Expats mit Wohnsitz Deutschland (Blue Card etc.), Auslandsdeutsche mit Wohnsitz im Ausland und Grenzgänger DE/CH/AT. „Ich kenne die Banken, die diese Fälle finanzieren — nicht jede tut das“, sagt Olga Nikushkina.
Ja — eine Immobilienfinanzierung für Expats und Auslandsdeutsche ist möglich; die Frage ist nicht ob, sondern über welche Bank. Drei Konstellationen sind zu unterscheiden, und sie führen zu völlig unterschiedlichen Bankkreisen. Erstens Expats mit Wohnsitz in Deutschland, etwa mit Blauer Karte EU: Hier entscheidet vor allem der Aufenthaltstitel und dessen Restlaufzeit über die Auswahl.
Zweitens Auslandsdeutsche mit Wohnsitz im Ausland, die in Deutschland kaufen — hier ist die Steuerausländer-Eigenschaft maßgeblich, und nur ein Teil der Institute finanziert diese Fälle überhaupt. Drittens Grenzgänger zwischen Deutschland und den Nachbarländern, wo Einkommen und Objekt in verschiedenen Staaten liegen.
In allen drei Fällen ist die Absage einer einzelnen Bank keine Marktantwort, sondern die Aussage eines Hauses über sein eigenes Geschäftsmodell. Entscheidend ist, den Fall dem passenden Institut vorzulegen — und die Unterlagen vorher vollständig zu haben.
Hinzu kommt in allen drei Fällen eine Anforderung, die deutsche Käufer nicht kennen: Unterlagen aus dem Ausland brauchen oft Übersetzungen und zusätzliche Nachweise, und das kostet Vorlaufzeit, die im Bieterverfahren fehlt.
Als unabhängige Vermittlerin vergleiche ich 650+ Banken und kenne die, die deutsche Staatsbürger mit Wohnsitz Schweiz, Österreich, Niederlande, USA, UK oder Asien finanzieren — unabhängig vom Arbeitgeber.
Ja, wenn seriös nachweisbar — kalkuliert wird ein Abschlag von 10–50 %, je nach Währung und Einkommensart.
Als Steuerinländer in Deutschland ja. Mit Wohnsitz im Ausland: Selbstnutzer-Programme nein; KfW 261 für vermietete Objekte bleibt offen.
I am Olga Nikushkina, a licensed independent mortgage broker (§34i GewO) based in Krefeld, Germany — serving clients nationwide. Since 2016, I have specialised in property financing for expats living in Germany (Blue Card holders, EU citizens, US/UK passports), German nationals living abroad (Switzerland, Austria, Netherlands, USA, UK, Asia) and cross-border commuters. I compare 650+ banks to find the lender that fits your situation — including those that accept foreign residency or non-EUR income. Consultation is free; my commission is, as a rule, paid by the bank. Get in touch via WhatsApp or email siegfried@perini-financeandproperty.com.
Sie leben und arbeiten in Deutschland — mit Blauer Karte EU, Niederlassungserlaubnis oder befristetem Aufenthalt. Eigenheim oder Kapitalanlage. KfW-Förderung greift.
Sie sind deutscher Staatsbürger und leben in der Schweiz, Österreich, USA, UK oder Asien — und wollen eine Immobilie in Deutschland kaufen. Kapitalanlage oder spätere Rückkehr. Ich kenne die Banken.
Sie wohnen in Deutschland, arbeiten in der Schweiz, Österreich, Luxemburg oder den Niederlanden. Einkommen oft in Fremdwährung. Ich kenne die Banken, die diese Konstellation akzeptieren.
Internationale Finanzierungen sind ein eigenes Spezialgebiet — die meisten Banken winken bei Wohnsitz im Ausland oder Fremdwährungseinkommen ab. Ich arbeite seit 2016 als unabhängige Vermittlerin genau in diesem Bereich. Wer keinen deutschen Pass hat, stößt dabei oft auf den Mythos, dass ein Immobilienkauf ohne deutschen Pass nicht möglich sei — das deutsche Grundbuchrecht kennt keine solche Voraussetzung.
Ich weiß, welche Banken bei Blauer Karte, Wohnsitz Schweiz oder Einkommen in USD aktiv sind — und welche pauschal ablehnen.
Schriftliche Unterlagen werden bankkonform aufbereitet. Für russischsprachige Kunden alle Erklärungen auf Russisch verfügbar — mehr zum russischsprachigen Service.
Denkmal-AfA, QNG-Neubau, KfW-Kombination — auch für Expats und Steuerausländer (soweit zulässig).
Geprüft und reguliert durch die IHK Mittlerer Niederrhein. Kostenlose Beratung — die Provision zahlt in der Regel die Bank.
Video-Call, Telefon, persönlich. Standort Krefeld, aber Kunden in ganz Deutschland und im Ausland.
Auch Spezialbanken für Steuerausländer, Blue-Card-Hypotheken und Grenzgänger-Konstellationen.
Keine feste Altersgrenze, aber andere Anforderungen an Eigenkapital und Tilgung.
★★★★★„Its simply amazing and very friendly. we never had a very formal conversation right from the beginning of our business. Its really a great service for expats like me where there are lot of complications with the legal bindings in buying a property in Germany. I would recommend his services 5/5 for anyone who has a similar background like me — i assure you will be happy to take up your property if you associate your business with Herr Perini.“
Zwei typische Konstellationen aus der Vermittlungspraxis — Blue Card EU und Niederlassungserlaubnis. Konditionen tagesaktuell und bonitätsabhängig.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 520.000 € |
| Eigenkapital | 130.000 € (25 %) |
| Bankdarlehen | 390.000 € |
| Aufenthaltsstatus | Blue Card EU |
| Einkommen | EUR — DE-Tech |
| Zins | bonitätsabhängig |
| Monatliche Rate | ~2.010 € |
Modellrechnung ohne Gewähr. Konditionen bonitätsabhängig.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 380.000 € |
| Eigenkapital | 95.000 € (25 %) |
| Bankdarlehen | 285.000 € |
| Aufenthaltsstatus | Niederlassungserlaubnis |
| Einkommen | EUR — Hamburger Klinik |
| Zins | bonitätsabhängig |
| Monatliche Rate | ~1.470 € |
NE ermöglicht Standard-Finanzierung mit größerem Bankenkreis.
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Aufenthaltstitel, Fremdwährungseinkommen, NRA-Besteuerung, CRR III — was internationale Käufer für eine Finanzierung in Deutschland vorbereiten sollten. Stand 2026, direkt per E-Mail.
PDF direkt öffnen — ohne Formular: Immobilienkredit für Steuerausländer — Checkliste (PDF, 8 Seiten)
Unverbindliche Erstberatung kostenlos — Provision zahlt in der Regel die Bank. Ich prüfe 650+ Banken plus alle Landesförderungen für Ihre Konstellation.
Beratung kostenlos · Provision zahlt in der Regel die Bank · §34i GewO · Keine Steuerberatung
Auch für Expats relevant — Denkmal-AfA-Kombination möglich.
KfW 297/298, EH-40-Standard, zinsverbilligter Förderkredit — ohne Tilgungszuschuss.