Beleihungswert ermitteln: Merkblatt zum Bankwert mit dem Rechenweg der Banken
„Die Bank rechnet mit weniger, als ich zahle.“ Das ist der häufigste Satz in einer Erstberatung — und er stimmt. Nur ist er kein Verhandlungsergebnis, sondern Aufsichtsrecht. Dieses Merkblatt zeigt auf drei Seiten, wie die Bank den Beleihungswert ermittelt — mit einer durchgerechneten Beispielrechnung, damit Sie vor dem Kaufvertrag wissen, mit welchem Eigenkapital Sie rechnen müssen.
Beleihungswert ermitteln: Lässt sich die Rechnung der Bank verhandeln?
Nein, die Rechnung der Bank lässt sich nicht verhandeln: Banken ermitteln den Beleihungswert nach Aufsichtsrecht, und der Abstand zum Kaufpreis ist kein Verhandlungsergebnis. Beeinflussbar sind die Wahl des Instituts, die Vollständigkeit der Unterlagen und die Struktur der Finanzierung. Beide zulässigen Bewertungswege führen bei demselben Haus zu deutlich verschiedenen Werten.
Was steht im Merkblatt?
Die drei Werte, die ständig verwechselt werden, was sich zum 01.01.2025 geändert hat, das Ertragswertverfahren Schritt für Schritt mit der Fundstelle zu jedem Ansatz und eine Gegenüberstellung, was nicht verhandelbar ist und was sehr wohl.
- Drei Werte, die oft verwechselt werden. Marktwert, Beleihungswert und Property Value nebeneinander — mit dem häufigsten Missverständnis: Der Property Value ist kein weiterer Abschlag auf den Beleihungswert, sondern die Anforderung, die ein Wert erfüllen muss.
- Was sich seit dem 01.01.2025 geändert hat. Artikel 229 CRR III hat das Wahlrecht zwischen Markt- und Beleihungswert abgeschafft. Erwartete Preissteigerungen zählen nicht mehr, der Marktwert ist die Obergrenze, und bis Ende 2027 wird auch der Bestand umgestellt.
- Ein durchgerechnetes Beispiel. 500.000 € Kaufpreis, 20.000 € Jahresmiete: Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Reinertrag, Vervielfältiger und Ertragswert Zeile für Zeile mit der Fundstelle zu jedem Schritt — Ergebnis 232.364 €, also rund 46 % des Kaufpreises. Daneben der zweite zulässige Weg mit 450.000 €.
- Warum der Zins der Hebel ist. Zahlt der Markt das 25-Fache der Jahresmiete, entspricht das rund 2,8 %. Die Bank muss mit mindestens 5,5 % rechnen. Doppelter Zins heißt grob halber Wert.
- Was wir beeinflussen können — und was nicht. Gegenübergestellt in einer Tabelle: der Mindestzins steht in der Verordnung, die Wahl des Instituts dagegen ist unsere Arbeit.
- Vier Punkte vor dem Kaufvertrag. Zum Abhaken, inklusive der Frage nach dem vereinfachten Verfahren bei Darlehen bis 600.000 € (§ 24 BelWertV).
PDF direkt öffnen — ohne Formular: Merkblatt Bankwert 2026 (PDF, 3 Seiten) (Nederlands (bankwaarde))
Was ist an einer Bewertung nicht verhandelbar?
Nicht verhandelbar sind der Mindestkapitalisierungszins, die Regel, dass erwartete Wertsteigerungen nicht zählen, und der Ertragswert als Deckel bei vermieteten Objekten.
Was steht im Merkblatt? Die drei Werte, die ständig verwechselt werden. Was sich zum 01.01.2025 geändert hat. Das Ertragswertverfahren Schritt für Schritt mit der Fundstelle zu jedem Ansatz. Und eine Gegenüberstellung: was nicht verhandelbar ist — und was sehr wohl.
Für wen ist es gedacht? Für alle, die vor einem Kaufvertrag stehen und wissen wollen, wie viel Eigenkapital die Bewertung kostet. Besonders für Käufer vermieteter Objekte — dort ist der Abstand zum Kaufpreis am größten.
Was kostet das Merkblatt?
Nichts. Das PDF öffnet direkt, ohne Formular. Zweisprachig Deutsch und Englisch, drei Seiten mit Beispielrechnung. Direkt selbst rechnen.
Warum ermittelt die Bank einen Beleihungswert unter dem Kaufpreis? Die Bank ermittelt den Beleihungswert unter dem Kaufpreis, weil beide Zahlen verschiedene Fragen beantworten. Der Kaufpreis ist, was Sie heute zahlen.
Der Beleihungswert ist, was die Immobilie über die gesamte Kreditlaufzeit voraussichtlich wert bleibt — spekulative Elemente sind nach § 16 Abs. 2 PfandBG ausdrücklich ausgeschlossen.
Der Abstand ist kein Verhandlungsergebnis, sondern Aufsichtsrecht.
Seit dem 01.01.2025 verlangt Artikel 229 CRR III für die Eigenkapitalunterlegung einen vorsichtigen Wert; das frühere Wahlrecht zwischen Markt- und Beleihungswert gibt es nicht mehr.
Bei vermieteten Objekten deckelt zusätzlich der Ertragswert (§ 4 Abs. 1 BelWertV), kapitalisiert mit mindestens 5,5 % (§ 12 Abs. 4 BelWertV) — dort ist der Abstand zum Kaufpreis am größten.
Verhandelbar ist an der Rechnung nichts, wohl aber die Wahl der Bank: Beide zulässigen Bewertungswege führen bei demselben Haus zu deutlich verschiedenen Werten. Wie groß der Unterschied ausfällt, zeigt das kostenlose Merkblatt an einer durchgerechneten Beispielrechnung.
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- §34i Geprüfte Erlaubnis
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Es hilft niemandem, wenn eine Vermittlung mehr verspricht, als die Verordnung zulässt. Drei Dinge stehen fest, bevor das erste Gespräch beginnt: (1) der Mindestkapitalisierungszins von 5,5 % bei Wohnnutzung (§ 12 Abs. 4 BelWertV), (2) dass erwartete Wertsteigerungen nicht zählen (Artikel 229 CRR III) und (3) der Ertragswert als Deckel bei vermieteten Objekten (§ 4 Abs. 1 BelWertV).
Beleihungswert, Marktwert, Property Value: Was unterscheidet die drei Werte?
Der Marktwert ist, was am Stichtag erzielbar wäre, also ungefähr Ihr Kaufpreis; der Beleihungswert ist, was über die gesamte Kreditlaufzeit nachhaltig erzielbar bleibt. Der Property Value ist kein weiterer Abschlag auf den Beleihungswert, sondern die Anforderung, die ein Wert erfüllen muss.
| Wert | Was er abbildet |
|---|---|
| Kennzahl | Was am Stichtag erzielbar wäre — also ungefähr Ihr Kaufpreis. |
| Beleihungswert | Was über die gesamte Kreditlaufzeit nachhaltig erzielbar bleibt; spekulative Elemente sind ausgeschlossen (§ 16 Abs. 2 PfandBG). |
| Property Value (CRR III) | Kein dritter, niedrigerer Wert, sondern die Anforderung an den angesetzten Wert: keine erwarteten Preissteigerungen, nie über dem Marktwert. Der Beleihungswert nach BelWertV erfüllt sie laut nationaler Bankenaufsicht in jedem Fall; alternativ nimmt die Bank den Marktwert und zieht einen Abschlag ab. |
Beleihungswert berechnen bei vermieteten Objekten: Wie entsteht die Zahl?
Aus dem nachhaltig erzielbaren Rohertrag, dem Bodenwert, dem Kapitalisierungszins und der Restnutzungsdauer; im Beispiel ergibt der Ertragswert 232.364 €, rund 46 % des Kaufpreises von 500.000 €.
- Rohertrag: Jahresnettokaltmiete 20.000 € — nachhaltig erzielbar · § 10 BelWertV
- Bodenwert 75.000 € · § 9 Abs. 2 BelWertV
- 5,5 % Kapitalisierungszins, 40 Jahre Restnutzungsdauer · § 12 BelWertV
- Ertragswert — die Obergrenze: 232.364 € — rund 46 % des Kaufpreises von 500.000 € · § 4 Abs. 1 BelWertV
Das Beispiel ist nach der Verordnung gerechnet — Modellrechnung mit gesetzten Annahmen, keine Zusage für ein konkretes Objekt.
Über den zweiten zulässigen Weg, Marktwert abzüglich Abschlag, kämen im selben Beispiel rund 450.000 € heraus.
Wo steht der Mindestkapitalisierungszins, und wie hoch ist er?
Er steht in § 12 Abs. 4 BelWertV und wird von der BaFin bekannt gegeben — 5,5 % bei Wohnnutzung, 6,5 % gewerblich, unverändert seit dem 01.01.2024. Nur bei erstklassigen Objekten darf um höchstens 0,5 Prozentpunkte unterschritten werden, und das nur, wenn acht Kriterien gleichzeitig erfüllt sind.
Dass erwartete Wertsteigerungen nicht zählen: Das ist Artikel 229 CRR III. Was der Markt vielleicht bringt, bleibt außen vor — auch dann, wenn die Preise in der Straße nachweislich gestiegen sind.
Der Ertragswert als Deckel bei vermieteten Objekten: § 4 Abs. 1 BelWertV sagt es wörtlich: „Maßgeblich für die Ableitung des Beleihungswerts ist regelmäßig der Ertragswert, der nicht überschritten werden darf.“ Der Sachwert wird getrennt ermittelt, dient aber nur der Kontrolle.
Was macht beim Beleihungswert sehr wohl den Unterschied?
Den Unterschied machen die Wahl des Instituts und die Unterlagen. Seit 2025 sind der Beleihungswert nach BelWertV und der Marktwert mit einem Abschlag anerkannt, und was nicht belegt ist, wird nicht angesetzt.
Die Wahl des Instituts: Seit 2025 sind zwei Wege anerkannt: der Beleihungswert nach BelWertV — oder der Marktwert mit einem Abschlag. Beide sind zulässig, und sie führen bei demselben Haus zu deutlich verschiedenen Werten. Welchen Weg ein Institut geht, entscheidet über die mögliche Darlehenshöhe. Genau hier liegt die Arbeit einer Vermittlung.
Die Unterlagen: Was nicht belegt ist, wird nicht angesetzt. Eine nachgewiesene Modernisierung verlängert die Restnutzungsdauer und hebt damit unmittelbar den Ertragswert. Eine Mietangabe ohne Vertrag zählt dagegen nicht.
Wie verändert die Struktur der Finanzierung den Beleihungsauslauf?
Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln, die Aufteilung auf mehrere Sicherheiten, der Einsatz einer bereits vorhandenen Immobilie — all das verändert den Beleihungsauslauf, ohne den Wert selbst anzufassen. Und der Auslauf ist es, der die Zinsklasse bestimmt.
Was die Bank bei Ihrem Objekt ansetzen kann, rechnen Sie im Beleihungswertrechner selbst durch — beide Wege nebeneinander.
Was ist beim Beleihungswert der Immobilie vor dem Kaufvertrag zu klären?
Vier Punkte: den Beleihungswert vorab abfragen, Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln einplanen, Mietaufstellung, Flächen und Modernisierungen belegen und bei Darlehen bis 600.000 € nach dem vereinfachten Verfahren fragen.
- Den Beleihungswert vorab abfragen: Vorher ist es eine Frage der Bankauswahl, nachher Ihr Eigenkapitalproblem.
- Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln einplanen: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Courtage sind für die Bank keine Sicherheit.
- Mietaufstellung, Flächen und Modernisierungen belegen: Rechnungen und Fachunternehmererklärungen wirken über die Restnutzungsdauer unmittelbar auf den Wert.
- Bei Darlehen bis 600.000 € nach dem vereinfachten Verfahren fragen: § 24 BelWertV erlaubt dann den Verzicht auf das Vollgutachten — spart Zeit und Kosten, die Bewertungsregeln bleiben dieselben.
Was übernehmen wir beim Bankwert?
Wir rechnen Ihr Objekt vor der Anfrage nach beiden Wegen durch und suchen das Haus, dessen Bewertungsweg dazu passt. Was die Verordnung vorgibt, ändert niemand — welche Bank Ihren Fall zeichnet, entscheidet sich trotzdem im Einzelfall.
Häufige Fragen
Kredit neu verhandeln: Was lässt sich bei der Bank verhandeln, was nicht?
An der Beleihungswert-Rechnung der Bank ist nichts verhandelbar, sie folgt dem Aufsichtsrecht; der Mindestkapitalisierungszins steht in § 12 Abs. 4 BelWertV (5,5 % bei Wohnnutzung). Gestalten lassen sich die Wahl der Bank, die Vollständigkeit der Unterlagen und die Struktur der Finanzierung. Beide zulässigen Bewertungswege führen bei demselben Haus zu deutlich verschiedenen Werten.
Warum rechnet die Bank mit weniger als dem Kaufpreis?
Weil der Kaufpreis ist, was Sie heute zahlen, und der Beleihungswert das, was über die gesamte Kreditlaufzeit haltbar bleibt. § 16 Abs. 2 PfandBG schließt spekulative Elemente ausdrücklich aus. Seit dem 01.01.2025 verlangt zusätzlich Artikel 229 CRR III einen vorsichtigen Wert für die Eigenkapitalunterlegung.
Kann man den Beleihungswert verhandeln?
Den Wert selbst nicht — die Ansätze stehen in der Beleihungswertermittlungsverordnung, der Mindestkapitalisierungszins wird von der BaFin bekannt gegeben. Beeinflussbar sind drei andere Dinge: die Wahl des Instituts, die Vollständigkeit der Unterlagen und die Struktur der Finanzierung.
Warum liegt der Wert bei vermieteten Objekten oft besonders weit unter dem Preis?
Weil dort nach § 4 Abs. 1 BelWertV der Ertragswert maßgeblich ist und mit mindestens 5,5 % kapitalisiert werden muss (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Zahlt der Markt das 25-Fache der Jahresmiete, entspricht das rund 2,8 %. Doppelter Zins bedeutet grob halber Wert.
Was ändert sich bei der Anschlussfinanzierung?
Auch der Bestand wird bis Ende 2027 auf den vorsichtigen Wert umgestellt. Eine neue Bewertung kann Ihren Beleihungsauslauf anheben, obwohl Sie getilgt haben — deshalb gehört die Anschlussfinanzierung früh geprüft, nicht erst im letzten Jahr.
Gibt es das Merkblatt zum Mitnehmen?
Ja — drei Seiten als PDF, zweisprachig Deutsch und Englisch, mit einer durchgerechneten Beispielrechnung. Es lässt sich direkt öffnen oder per E-Mail anfordern.
Immobilie bewerten kostenlos ohne Email: Gibt es das hier?
Das Merkblatt lässt sich direkt als PDF öffnen — kostenlos und ohne Email-Pflichtfeld. Für eine Rückfrage zu Ihrem konkreten Fall geben Sie Ihre Adresse ein; das ist freiwillig.
Noch Fragen zu diesem Thema?
Unverbindliche Erstberatung kostenlos — Provision zahlt in der Regel die Bank. Wir ordnen ein, was das für Ihre konkrete Finanzierung bedeutet.
Weiterführende Seiten
Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
