Wie rechnen Banken den Wert einer Immobilie — und was ist daran verhandelbar?
„Die Bank rechnet mit weniger, als ich zahle." Das ist der häufigste Satz in einer Erstberatung — und er stimmt. Nur ist er kein Verhandlungsergebnis, sondern Aufsichtsrecht. Dieses Merkblatt zeigt auf drei Seiten, wie die Zahl entsteht — mit einer durchgerechneten Beispielrechnung, damit Sie vor dem Kaufvertrag wissen, mit welchem Eigenkapital Sie rechnen müssen.
Kurz beantwortet
Was steht im Merkblatt?
Die drei Werte, die ständig verwechselt werden. Was sich zum 01.01.2025 geändert hat. Das Ertragswertverfahren Schritt für Schritt mit der Fundstelle zu jedem Ansatz. Und eine Gegenüberstellung: was nicht verhandelbar ist — und was sehr wohl.
Für wen ist es gedacht?
Für alle, die vor einem Kaufvertrag stehen und wissen wollen, wie viel Eigenkapital die Bewertung kostet. Besonders für Käufer vermieteter Objekte — dort ist der Abstand zum Kaufpreis am größten.
Was kostet es?
Nichts. Das PDF öffnet direkt, ohne Formular. Zweisprachig Deutsch und Englisch, drei Seiten mit Beispielrechnung.
Warum rechnet die Bank mit einem niedrigeren Wert als dem Kaufpreis?
Weil beide Zahlen verschiedene Fragen beantworten. Der Kaufpreis ist, was Sie heute zahlen. Der Beleihungswert ist, was die Immobilie über die gesamte Kreditlaufzeit voraussichtlich wert bleibt — spekulative Elemente sind nach § 16 Abs. 2 PfandBG ausdrücklich ausgeschlossen. Seit dem 01.01.2025 verlangt Artikel 229 CRR III für die Eigenkapitalunterlegung einen vorsichtigen Wert; das frühere Wahlrecht zwischen Markt- und Beleihungswert gibt es nicht mehr. Bei vermieteten Objekten deckelt zusätzlich der Ertragswert (§ 4 Abs. 1 BelWertV), kapitalisiert mit mindestens 5,5 % (§ 12 Abs. 4 BelWertV). Verhandelbar ist daran nichts — wohl aber die Wahl der Bank, denn beide zulässigen Bewertungswege führen bei demselben Haus zu deutlich verschiedenen Werten.
Was im Merkblatt steht
- Drei Werte, die oft verwechselt werden. Marktwert, Beleihungswert und Property Value nebeneinander — mit dem häufigsten Missverständnis: Der Property Value ist kein weiterer Abschlag auf den Beleihungswert, sondern die Anforderung, die ein Wert erfüllen muss.
- Was sich seit dem 01.01.2025 geändert hat. Artikel 229 CRR III hat das Wahlrecht zwischen Markt- und Beleihungswert abgeschafft. Erwartete Preissteigerungen zählen nicht mehr, der Marktwert ist die Obergrenze, und bis Ende 2027 wird auch der Bestand umgestellt.
- Ein durchgerechnetes Beispiel. 500.000 € Kaufpreis, 20.000 € Jahresmiete: Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Reinertrag, Vervielfältiger und Ertragswert Zeile für Zeile mit der Fundstelle zu jedem Schritt — Ergebnis 232.364 €, also 46 % des Kaufpreises. Daneben der zweite zulässige Weg mit 450.000 €.
- Warum der Zins der Hebel ist. Zahlt der Markt das 25-Fache der Jahresmiete, entspricht das rund 2,8 %. Die Bank muss mit mindestens 5,5 % rechnen. Doppelter Zins heißt grob halber Wert.
- Was wir beeinflussen können — und was nicht. Gegenübergestellt in einer Tabelle: der Mindestzins steht in der Verordnung, die Wahl des Instituts dagegen ist unsere Arbeit.
- Vier Punkte vor dem Kaufvertrag. Zum Abhaken, inklusive der Frage nach dem vereinfachten Verfahren bei Darlehen bis 600.000 € (§ 24 BelWertV).
PDF direkt öffnen — ohne Formular: Merkblatt Bankwert 2026 (PDF, 3 Seiten)
Was an einer Bewertung nicht verhandelbar ist
Es hilft niemandem, wenn eine Vermittlung mehr verspricht, als die Verordnung zulässt. Drei Dinge stehen fest, bevor das erste Gespräch beginnt:
Der Mindestkapitalisierungszins
Er steht in § 12 Abs. 4 BelWertV und wird von der BaFin bekannt gegeben — 5,5 % bei Wohnnutzung, 6,5 % gewerblich, unverändert seit dem 01.01.2024. Nur bei erstklassigen Objekten darf um höchstens 0,5 Prozentpunkte unterschritten werden, und das nur, wenn acht Kriterien gleichzeitig erfüllt sind.
Dass erwartete Wertsteigerungen nicht zählen
Das ist Artikel 229 CRR III. Was der Markt vielleicht bringt, bleibt außen vor — auch dann, wenn die Preise in der Straße nachweislich gestiegen sind.
Der Ertragswert als Deckel bei vermieteten Objekten
§ 4 Abs. 1 BelWertV sagt es wörtlich: „Maßgeblich für die Ableitung des Beleihungswerts ist regelmäßig der Ertragswert, der nicht überschritten werden darf." Der Sachwert wird getrennt ermittelt, dient aber nur der Kontrolle.
Und was sehr wohl den Unterschied macht
Die Wahl des Instituts
Seit 2025 sind zwei Wege anerkannt: der Beleihungswert nach BelWertV — oder der Marktwert mit einem Abschlag. Beide sind zulässig, und sie führen bei demselben Haus zu deutlich verschiedenen Werten. Welchen Weg ein Institut geht, entscheidet über die mögliche Darlehenshöhe. Genau hier liegt die Arbeit einer Vermittlung.
Die Unterlagen
Was nicht belegt ist, wird nicht angesetzt. Eine nachgewiesene Modernisierung verlängert die Restnutzungsdauer und hebt damit unmittelbar den Ertragswert. Eine Mietangabe ohne Vertrag zählt dagegen nicht.
Die Struktur
Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln, die Aufteilung auf mehrere Sicherheiten, der Einsatz einer bereits vorhandenen Immobilie — all das verändert den Beleihungsauslauf, ohne den Wert selbst anzufassen. Und der Auslauf ist es, der die Zinsklasse bestimmt.
Was die Bank bei Ihrem Objekt ansetzen kann, rechnen Sie im Beleihungswertrechner selbst durch — beide Wege nebeneinander.