Selbstständige & Freiberufler · Baufinanzierung

Immobilienkredit für Selbstständige und Freiberufler

Immobilienfinanzierung für Selbstständige scheitert selten am Gewinn — sie scheitert daran, welche Zahlen die Bank sieht und in welcher Reihenfolge. Ob Sie es Baufinanzierung für Selbstständige, Hausfinanzierung Selbständige oder Immobilienkredit für Selbständige nennen: Es braucht zwei bis drei Jahresabschlüsse, eine saubere BWA und eine Bank, die Ihr Geschäftsmodell versteht. Für Immobilienfinanzierung Selbstständige und Immobilienfinanzierung Selbständige mit schwankendem Ertrag gilt das doppelt.

Kostenlos anfragen So bewerten Banken

Warum lehnt die Hausbank Selbstständige ab — und was ändert ein Bankvergleich daran?

Weil das Scoring der meisten Hausbanken auf Angestellte zugeschnitten ist: Es sucht die Lohnabrechnung und findet stattdessen schwankende Gewinne, Abschreibungen und Privatentnahmen. Eine Absage ist deshalb kein Urteil über Sie, sondern die Sicht eines einzelnen Instituts. Dieselben Steuerbescheide und dieselbe BWA bewertet die nächste Bank völlig anders — manche mitteln über drei Jahre, andere über zwei, wieder andere rechnen Abschreibungen ganz oder teilweise wieder hinzu, was den anrechenbaren Gewinn spürbar hebt. Genau hier entscheidet die Auswahl: Wir vergleichen über 500 Banken bankenunabhängig und suchen das Institut, dessen Bewertungslogik zu Ihren Zahlen passt, statt Ihre Zahlen an eine Bank anzupassen. Die Beratung ist für Sie kostenfrei, die Vermittlung erfolgt unter der Erlaubnis nach § 34i GewO. Sinnvoll vorbereitet werden dafür die letzten beiden Jahresabschlüsse, die aktuelle BWA und die Steuerbescheide. Je vollständiger diese Unterlagen vorliegen, desto schneller lässt sich einschätzen, welche Banken überhaupt infrage kommen.

Baufinanzierung für Selbstständige: warum Banken strenger prüfen

Angestellte legen eine Lohnabrechnung vor — fertig. Bei Selbstständigen fehlt dieser einfache Nachweis, also schauen Banken tiefer und vorsichtiger. Das ist keine Willkür, sondern Risikologik. Der Punkt ist: Jede Bank gewichtet diese Logik anders, und viele Filialsysteme winken reflexhaft ab, weil ihr Standardprozess auf Angestellte ausgelegt ist.

Schwankendes Einkommen

Gute und schwächere Jahre wechseln sich ab. Banken bilden meist einen Durchschnitt — welche Jahre sie ansetzen und wie sie Ausreißer behandeln, entscheidet über das Ergebnis.

Keine Lohnabrechnung

Statt Gehaltsnachweis zählen Steuerbescheide, Gewinnermittlung und BWA. Sauber aufbereitet werden daraus starke Argumente — unvollständig werden sie zum Ablehnungsgrund.

Scoring-Automatik

Viele Hausbanken prüfen automatisiert. Wer nicht ins Raster passt, fällt raus — obwohl die Tragfähigkeit da ist. Eine spezialisierte Bank prüft individuell.

Welche Unterlagen wirklich zählen

Je vollständiger und klarer Ihre Zahlen aufbereitet sind, desto wahrscheinlicher die Zusage — und desto besser die Konditionen. Das sind die Bausteine, auf die es ankommt:

Grundlage

Einkommensteuerbescheide

In der Regel die letzten zwei bis drei Jahre. Sie sind der Anker der Einkommensberechnung.

Gewinn

EÜR oder Bilanz

Die Gewinnermittlung passend zu den Bescheiden — bei Freiberuflern meist die EÜR, bei Bilanzierenden der Jahresabschluss.

Aktualität

Aktuelle BWA

Die betriebswirtschaftliche Auswertung zeigt das laufende Jahr. Sie belegt, dass der Trend stimmt — nicht nur die Vergangenheit.

Substanz

Eigenkapital & Kontoauszüge

Nachweis der Eigenmittel und ein sauberer Kontoverlauf. Bestehende Verpflichtungen gehören offen auf den Tisch.

Wie Banken Ihr Einkommen berechnen

Meist bilden Banken einen Durchschnitt der letzten zwei bis drei Jahre. Entscheidend sind die Feinheiten: Eine fallende Tendenz wird kritischer gesehen als eine steigende. Einmalige Sondereffekte — ein besonders starkes oder schwaches Jahr, eine große Investition — lassen sich erklären und einordnen, wenn man weiß, welche Bank dafür ein offenes Ohr hat. Und es macht einen Unterschied, ob Sie Freiberufler sind oder ein Gewerbe betreiben, ob Sie allein arbeiten oder eine Gesellschaft führen.

Genau hier liegt unser Hebel: Wir kennen die Bewertungslogik der einzelnen Häuser und legen Ihre Zahlen der Bank vor, die sie am fairsten liest — statt Sie dem Zufall der Hausbank zu überlassen.

Unser Versprechen zur Unabhängigkeit: Wir sind kein Filialapparat und an keine Bank gebunden. Wir vergleichen über 500 Banken gleichzeitig — Ihre Hausbank kennt nur ihre eigenen Produkte. Beratung, Bankvergleich und Finanzierungsanfrage sind für Sie vollständig kostenlos; die Provision zahlt die finanzierende Bank.

Sonderfälle, die trotzdem gehen

Gerade die vermeintlich schwierigen Konstellationen sind unser Alltag. Eine Auswahl:

Neu-Selbstständige

Noch keine drei abgeschlossenen Jahre? Bei klarer Branchenperspektive, Vorerfahrung aus einer Anstellung oder starkem Eigenkapital finanzieren einzelne Banken früher.

Freiberufler

Ärztinnen, Anwälte, Architekten, Beraterinnen: akademische Freie Berufe gelten vielen Banken als besonders tragfähig — wenn die richtige Bank prüft.

Gesellschafter-Geschäftsführer

Gehalt, Gewinnausschüttung, Verrechnungskonto: Ihr Einkommen ist zusammengesetzt. Wir stellen es so dar, dass die Bank die volle Leistungsfähigkeit sieht.

Wechselnde Einkünfte

Projektgeschäft, Saisonalität, mehrere Einkunftsarten: mit der passenden Aufbereitung und der passenden Bank kein Ausschlusskriterium.

Häufige Fragen

Bekomme ich als Selbstständiger überhaupt eine Baufinanzierung?

Ja. Selbstständige und Freiberufler sind grundsätzlich finanzierbar; Banken prüfen das Einkommen nur genauer. Eine Absage ist kein Urteil über Sie, sondern die Kriterien einer einzelnen Bank — eine andere rechnet dieselben Zahlen anders. Genau diese Bank suchen wir aus über 500 heraus.

Wie viele Steuerbescheide muss ich vorlegen?

Meist die letzten zwei bis drei Einkommensteuerbescheide plus die passende Gewinnermittlung (EÜR oder Bilanz) und eine aktuelle BWA. Wie streng gewertet wird und welche Jahre zählen, ist von Bank zu Bank verschieden — das gleichen wir für Sie ab. Mehr zur Bankfähigkeit.

Ich bin erst seit Kurzem selbstständig — geht das trotzdem?

Es ist schwieriger, aber nicht ausgeschlossen. Viele Banken wollen zwei bis drei abgeschlossene Geschäftsjahre sehen; einzelne finanzieren früher — etwa bei klarer Branchenperspektive, Vorerfahrung im selben Feld oder starkem Eigenkapital. Wir kennen die Banken, die früh mitgehen.

Was kostet mich Ihre Beratung?

Nichts. Beratung, Bankvergleich und Finanzierungsanfrage sind kostenlos. Die Provision zahlt die finanzierende Bank.

Geben Sie auch Steuerberatung?

Nein. Wir vermitteln Finanzierungen und geben keine Steuer- oder Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klären Sie mit Ihrem Steuerberater — auf Wunsch arbeiten wir eng mit ihm zusammen.

Wie bekomme ich als Selbständiger einen Immobilienkredit?

Mit vollständigen Zahlen und der richtigen Bank. Üblich sind zwei bis drei Jahresabschlüsse beziehungsweise Einnahmenüberschussrechnungen plus aktuelle BWA. Entscheidend ist weniger die Höhe des Gewinns als seine Stetigkeit — und dass die Bank Ihr Geschäftsmodell einordnen kann. Institute bewerten Selbständigkeit sehr unterschiedlich; genau darin liegt der Hebel.

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