Finanzieren Banken auch ohne drei Jahresabschlüsse?
Ja, bei einzelnen Banken — etwa mit klarer Branchenperspektive, Vorerfahrung im Feld oder starkem Eigenkapital.
Selbstständige & Freiberufler · Baufinanzierung
Immobilienkredit für Selbstständige: Wie prüfen Banken Ihr Einkommen?
Bilanz statt Lohnzettel: Eine Immobilienfinanzierung für Selbstständige scheitert selten am Gewinn — sie scheitert an der Kreditrichtlinie, die Ihre Zahlen nicht vorsieht, und daran, welche Zahlen die Bank sieht und in welcher Reihenfolge.
Perini Finance & Property (§34i GewO) kennt die Banken, die Steuerbescheide, EÜR oder Bilanz und BWA individuell prüfen statt automatisiert abzulehnen — aus über 650 Banken. Ob Baufinanzierung für Selbständige oder Immobilienkredit für Selbständige mit schwankendem Ertrag: Es braucht drei Jahresabschlüsse, eine saubere BWA und eine Bank, die Ihr Geschäftsmodell versteht.
Welche Banken vergeben einen Kredit für Selbstständige, auch wenn die Hausbank abgelehnt hat?
Wir vergleichen über 650 Banken und kennen die Institute, die Steuerbescheide, Gewinnermittlung und BWA individuell prüfen statt automatisiert abzulehnen. Das Scoring der meisten Hausbanken ist auf Angestellte zugeschnitten, eine Absage ist deshalb kein Urteil über Sie, sondern die Sicht eines einzelnen Instituts. Vorbereiten sollten Sie die letzten drei Jahresabschlüsse, die aktuelle BWA und die Steuerbescheide.
Wie prüfen Banken den Immobilienkredit für Selbstständige?
Beim Immobilienkredit für Selbstständige prüfen Banken Steuerbescheide, Gewinnermittlung und BWA statt einer Lohnabrechnung — das Scoring der meisten Hausbanken ist aber auf Angestellte zugeschnitten: Es sucht die Lohnabrechnung und findet stattdessen schwankende Gewinne, Abschreibungen und Privatentnahmen. Eine Absage ist deshalb kein Urteil über Sie, sondern die Sicht eines einzelnen Instituts.
Dieselben Steuerbescheide und dieselbe BWA bewertet die nächste Bank völlig anders — manche mitteln über drei Jahre, andere über zwei, wieder andere rechnen Abschreibungen ganz oder teilweise wieder hinzu, was den anrechenbaren Gewinn spürbar hebt.
Genau hier entscheidet die Auswahl: Wir vergleichen über 650 Banken bankenunabhängig und suchen das Institut, dessen Bewertungslogik zu Ihren Zahlen passt, statt Ihre Zahlen an eine Bank anzupassen. Üblicherweise zahlt die finanzierende Bank die Vergütung — nicht jede; zahlt sie nicht, vereinbaren wir sie vorher mit Ihnen. Die Vermittlung erfolgt unter der Erlaubnis nach § 34i GewO.
Sinnvoll vorbereitet werden dafür die letzten drei Jahresabschlüsse, die aktuelle BWA und die Steuerbescheide. Je vollständiger diese Unterlagen vorliegen, desto schneller lässt sich einschätzen, welche Banken überhaupt infrage kommen.
Welche Unterlagen zählen?
Drei Einkommensteuerbescheide, die passende Gewinnermittlung (EÜR oder Bilanz) und eine aktuelle BWA.
Ein Nein hat drei Gründe: die Bonität, das Eigenkapital — oder die Kreditrichtlinie. Die ersten beiden verschiebt niemand. Der dritte ist unser Fach. Eine Ausgangslage, die nicht in jede Kreditrichtlinie passt, ist kein Ausschluss. Eine wirtschaftlich nicht tragfähige Finanzierung können wir aber nicht lösen. Die Belegfälle für Grund 3 →
Baufinanzierung für Selbstständige: warum Banken strenger prüfen
Angestellte legen eine Lohnabrechnung vor — fertig. Bei Selbstständigen fehlt dieser einfache Nachweis, also schauen Banken tiefer und vorsichtiger. Das ist keine Willkür, sondern Risikologik. Der Punkt ist: Jede Bank gewichtet diese Logik anders, und viele Filialsysteme winken reflexhaft ab, weil ihr Standardprozess auf Angestellte ausgelegt ist.
Schwankendes Einkommen
Gute und schwächere Jahre wechseln sich ab. Banken bilden meist einen Durchschnitt — welche Jahre sie ansetzen und wie sie Ausreißer behandeln, entscheidet über das Ergebnis.
Keine Lohnabrechnung
Statt Gehaltsnachweis zählen Steuerbescheide, Gewinnermittlung und BWA. Sauber aufbereitet werden daraus starke Argumente — unvollständig werden sie zum Ablehnungsgrund.
Scoring-Automatik
Viele Hausbanken prüfen automatisiert. Wer nicht ins Raster passt, fällt raus — obwohl die Tragfähigkeit da ist. Eine spezialisierte Bank prüft individuell.
Welche Unterlagen wirklich zählen
Je vollständiger und klarer Ihre Zahlen aufbereitet sind, desto wahrscheinlicher die Zusage — und desto besser die Konditionen. Das sind die Bausteine, auf die es ankommt:
Grundlage
Einkommensteuerbescheide
In der Regel die letzten drei Jahre. Sie sind der Anker der Einkommensberechnung.
Gewinn
EÜR oder Bilanz
Die Gewinnermittlung passend zu den Bescheiden — bei Freiberuflern meist die EÜR, bei Bilanzierenden der Jahresabschluss.
Aktualität
Aktuelle BWA
Die betriebswirtschaftliche Auswertung zeigt das laufende Jahr. Sie belegt, dass der Trend stimmt — nicht nur die Vergangenheit.
Substanz
Eigenkapital & Kontoauszüge
Nachweis der Eigenmittel und ein sauberer Kontoverlauf. Bestehende Verpflichtungen gehören offen auf den Tisch.
Wie Banken Ihr Einkommen berechnen
Meist bilden Banken einen Durchschnitt der letzten drei Jahre. Entscheidend sind die Feinheiten: Eine fallende Tendenz wird kritischer gesehen als eine steigende. Einmalige Sondereffekte — ein besonders starkes oder schwaches Jahr, eine große Investition — lassen sich erklären und einordnen, wenn man weiß, welche Bank dafür ein offenes Ohr hat. Und es macht einen Unterschied, ob Sie Freiberufler sind oder ein Gewerbe betreiben, ob Sie allein arbeiten oder eine Gesellschaft führen.
Genau hier liegt unser Hebel: Wir kennen die Bewertungslogik der einzelnen Häuser und legen Ihre Zahlen der Bank vor, die sie am fairsten liest — statt Sie dem Zufall der Hausbank zu überlassen.
Unser Versprechen zur Unabhängigkeit: Wir sind kein Filialapparat und an keine Bank gebunden. Wir vergleichen über 650 Banken gleichzeitig — Ihre Hausbank kennt nur ihre eigenen Produkte. Beratung, Bankvergleich und Finanzierungsanfrage sind für Sie in aller Regel kostenlos; die Provision zahlt in der Regel die finanzierende Bank.
Diese Konstellationen finanzieren wir regelmäßig
Gerade die Konstellationen, die nicht jede Bank annimmt, sind unser Alltag. Eine Auswahl:
Neu-Selbstständige
Noch keine drei abgeschlossenen Jahre? Bei klarer Branchenperspektive, Vorerfahrung aus einer Anstellung oder starkem Eigenkapital finanzieren einzelne Banken früher.
Freiberufler
Ärztinnen, Anwälte, Architekten, Beraterinnen: akademische Freie Berufe gelten vielen Banken als besonders tragfähig — wenn die richtige Bank prüft.
Gesellschafter-Geschäftsführer
Gehalt, Gewinnausschüttung, Verrechnungskonto: Ihr Einkommen ist zusammengesetzt. Wir stellen es so dar, dass die Bank die volle Leistungsfähigkeit sieht.
Wechselnde Einkünfte
Projektgeschäft, Saisonalität, mehrere Einkunftsarten: mit der passenden Aufbereitung und der passenden Bank kein Ausschlusskriterium.
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Erzählen Sie uns in einem kostenlosen Erstgespräch von Ihrer Selbstständigkeit und Ihrem Vorhaben. Wir sagen Ihnen ehrlich, was realistisch ist und welche Banken zu Ihrer Konstellation passen.
Kostenloses Beratungsgespräch buchenBeratung kostenlos · Provision zahlt in der Regel die Bank · §34i GewO · Keine Steuerberatung · Keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank
Häufige Fragen
Baufinanzierung als Selbständiger: Welche Unterlagen verlangen die Banken?
Banken prüfen Steuerbescheide, Gewinnermittlung und BWA statt einer Lohnabrechnung. Üblich sind die Einkommensteuerbescheide der letzten drei Jahre als Anker der Einkommensberechnung, EÜR oder Bilanz und eine aktuelle BWA. Einzelne Banken finanzieren auch ohne drei Jahresabschlüsse, etwa bei klarer Branchenperspektive, Vorerfahrung im Feld oder starkem Eigenkapital.
Ich bin selbständig und wurde abgelehnt: Gibt es trotzdem eine Bank für mich?
Ja, wenn die Absage an der Kreditrichtlinie der einzelnen Bank lag, denn dieselben Steuerbescheide und dieselbe BWA bewertet die nächste Bank völlig anders. Bonität und Eigenkapital lassen sich dagegen nicht verschieben. Eine wirtschaftlich nicht tragfähige Finanzierung können wir nicht lösen. Wir vergleichen über 650 Banken und kennen Institute, die Ihre Zahlen individuell prüfen.
Bekomme ich als Selbstständiger überhaupt eine Baufinanzierung?
Ja. Selbstständige und Freiberufler sind grundsätzlich finanzierbar; Banken prüfen das Einkommen nur genauer. Eine Absage ist kein Urteil über Sie, sondern die Kriterien einer einzelnen Bank — eine andere rechnet dieselben Zahlen anders. Genau diese Bank suchen wir aus über 650 heraus.
Wie viele Steuerbescheide muss ich vorlegen?
Meist die letzten drei Einkommensteuerbescheide plus die passende Gewinnermittlung (EÜR oder Bilanz) und eine aktuelle BWA. Wie streng gewertet wird und welche Jahre zählen, ist von Bank zu Bank verschieden — das gleichen wir für Sie ab. Mehr zur Bankfähigkeit.
Ich bin erst seit Kurzem selbstständig — geht das trotzdem?
Der Bankenkreis ist enger, aber es ist nicht ausgeschlossen. Viele Banken wollen drei abgeschlossene Geschäftsjahre sehen; einzelne finanzieren früher — etwa bei klarer Branchenperspektive, Vorerfahrung im selben Feld oder starkem Eigenkapital. Wir kennen die Banken, die früh mitgehen.
Was kostet mich Ihre Beratung?
Nichts. Beratung, Bankvergleich und Finanzierungsanfrage sind kostenlos. Die Provision zahlt in der Regel die finanzierende Bank.
Geben Sie auch Steuerberatung?
Nein. Wir vermitteln Finanzierungen und geben keine Steuer- oder Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klären Sie mit Ihrem Steuerberater — auf Wunsch arbeiten wir eng mit ihm zusammen.
Wie bekomme ich als Selbständiger einen Immobilienkredit?
Mit vollständigen Zahlen und der richtigen Bank. Üblich sind drei Jahresabschlüsse beziehungsweise Einnahmenüberschussrechnungen plus aktuelle BWA. Entscheidend ist weniger die Höhe des Gewinns als seine Stetigkeit — und dass die Bank Ihr Geschäftsmodell einordnen kann. Institute bewerten Selbständigkeit sehr unterschiedlich; genau darin liegt der Hebel.
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Weiterführende Seiten
Grundlagen
Bankfähigkeit prüfen
Was Ihre Unterlagen aussagen und wie Banken Ihre Tragfähigkeit einschätzen.
Ansatz
Ganzheitliche Baufinanzierung
Warum die passende Bank mehr entscheidet als der Schaufenster-Zins.
Praxis
Finanzierungen, die nicht jede Bank annimmt — gelöst
Echte Fälle, in denen die Hausbank ablehnte und die richtige Bank finanzierte.
Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.