Baufinanzierung für Selbstständige — verhandelt aus 500+ Banken, nicht aus einer.
Selbstständige, Freiberufler und Unternehmer hören bei der Hausbank oft zuerst ein Nein — schwankendes Einkommen, keine Lohnabrechnung, ein Scoring, das auf Angestellte gemünzt ist. Doch eine Absage ist kein Urteil über Sie: Es ist die Sicht einer einzelnen Bank. Dieselben Steuerbescheide bewertet die nächste Bank völlig anders. Wir finden bankenunabhängig das Institut, das Ihre BWA und Ihre Zahlen richtig liest.
Warum Banken Selbstständige strenger prüfen
Angestellte legen eine Lohnabrechnung vor — fertig. Bei Selbstständigen fehlt dieser einfache Nachweis, also schauen Banken tiefer und vorsichtiger. Das ist keine Willkür, sondern Risikologik. Der Punkt ist: Jede Bank gewichtet diese Logik anders, und viele Filialsysteme winken reflexhaft ab, weil ihr Standardprozess auf Angestellte ausgelegt ist.
Schwankendes Einkommen
Gute und schwächere Jahre wechseln sich ab. Banken bilden meist einen Durchschnitt — welche Jahre sie ansetzen und wie sie Ausreißer behandeln, entscheidet über das Ergebnis.
Keine Lohnabrechnung
Statt Gehaltsnachweis zählen Steuerbescheide, Gewinnermittlung und BWA. Sauber aufbereitet werden daraus starke Argumente — unvollständig werden sie zum Ablehnungsgrund.
Scoring-Automatik
Viele Hausbanken prüfen automatisiert. Wer nicht ins Raster passt, fällt raus — obwohl die Tragfähigkeit da ist. Eine spezialisierte Bank prüft individuell.
Welche Unterlagen wirklich zählen
Je vollständiger und klarer Ihre Zahlen aufbereitet sind, desto wahrscheinlicher die Zusage — und desto besser die Konditionen. Das sind die Bausteine, auf die es ankommt:
Einkommensteuerbescheide
In der Regel die letzten zwei bis drei Jahre. Sie sind der Anker der Einkommensberechnung.
EÜR oder Bilanz
Die Gewinnermittlung passend zu den Bescheiden — bei Freiberuflern meist die EÜR, bei Bilanzierenden der Jahresabschluss.
Aktuelle BWA
Die betriebswirtschaftliche Auswertung zeigt das laufende Jahr. Sie belegt, dass der Trend stimmt — nicht nur die Vergangenheit.
Eigenkapital & Kontoauszüge
Nachweis der Eigenmittel und ein sauberer Kontoverlauf. Bestehende Verpflichtungen gehören offen auf den Tisch.
Wie Banken Ihr Einkommen berechnen
Meist bilden Banken einen Durchschnitt der letzten zwei bis drei Jahre. Entscheidend sind die Feinheiten: Eine fallende Tendenz wird kritischer gesehen als eine steigende. Einmalige Sondereffekte — ein besonders starkes oder schwaches Jahr, eine große Investition — lassen sich erklären und einordnen, wenn man weiß, welche Bank dafür ein offenes Ohr hat. Und es macht einen Unterschied, ob Sie Freiberufler sind oder ein Gewerbe betreiben, ob Sie allein arbeiten oder eine Gesellschaft führen.
Genau hier liegt unser Hebel: Wir kennen die Bewertungslogik der einzelnen Häuser und legen Ihre Zahlen der Bank vor, die sie am fairsten liest — statt Sie dem Zufall der Hausbank zu überlassen.
Sonderfälle, die trotzdem gehen
Gerade die vermeintlich schwierigen Konstellationen sind unser Alltag. Eine Auswahl:
Neu-Selbstständige
Noch keine drei abgeschlossenen Jahre? Bei klarer Branchenperspektive, Vorerfahrung aus einer Anstellung oder starkem Eigenkapital finanzieren einzelne Banken früher.
Freiberufler
Ärztinnen, Anwälte, Architekten, Beraterinnen: akademische Freie Berufe gelten vielen Banken als besonders tragfähig — wenn die richtige Bank prüft.
Gesellschafter-Geschäftsführer
Gehalt, Gewinnausschüttung, Verrechnungskonto: Ihr Einkommen ist zusammengesetzt. Wir stellen es so dar, dass die Bank die volle Leistungsfähigkeit sieht.
Wechselnde Einkünfte
Projektgeschäft, Saisonalität, mehrere Einkunftsarten: mit der passenden Aufbereitung und der passenden Bank kein Ausschlusskriterium.
Häufige Fragen
Bekomme ich als Selbstständiger überhaupt eine Baufinanzierung?
Wie viele Steuerbescheide muss ich vorlegen?
Ich bin erst seit Kurzem selbstständig — geht das trotzdem?
Was kostet mich Ihre Beratung?
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