Wer finanziert trotz Auslandswohnsitz?
Wir vermitteln unabhängig nach §34i GewO an die Häuser, die diese Konstellation aktiv annehmen — nicht der deutsche Pass zählt für die Bank, sondern der steuerliche Wohnsitz.
Wohnsitz im Ausland
Kredit für Deutsche im Ausland: Welche Bank finanziert bei Wohnsitz im Ausland?
Mit Wohnsitz im Ausland gelten andere Banken, andere Unterlagen und eine Beleihung von 60–100 %, je nach Einkommensart und Bonität. Welche Bank Ihren Fall nimmt, hängt vom Wohnsitzland ab — die Spanne nicht. Trägt das Einkommen, sind bis zu 100 % des Beleihungswerts erreichbar — auch bei Gehalt in Fremdwährung. Bei Wohnsitz im Ausland kommen die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln. Wählen Sie Ihr Land — jede Seite ist auf diese Konstellation zugeschnitten.
Kurz beantwortet
Finanzierung trotz Auslandswohnsitz in drei Punkten
Wie viel wird beliehen?
60–100 %, je nach Einkommensart und Bonität — das Wohnsitzland entscheidet über den Bankenkreis, nicht über die Spanne; die Bankenauswahl ist enger als bei Inländern.
Zählt Fremdwährungseinkommen?
Manche Banken ja, mit Abschlag — welche Bank welche Währung akzeptiert, unterscheidet sich stark je Wohnsitzland.
Ein Nein hat drei Gründe: die Bonität, das Eigenkapital – oder die Kreditrichtlinie. Die ersten beiden verschiebt niemand. Der dritte ist unser Fach. Eine Ausgangslage, die nicht in jede Kreditrichtlinie passt, ist kein Ausschluss. Eine wirtschaftlich nicht tragfähige Finanzierung können wir aber nicht lösen. Die Belegfälle für Grund 3 →
Kann ich als Deutscher mit Wohnsitz im Ausland eine Immobilie in Deutschland finanzieren?
Ja — auch als Deutscher mit Wohnsitz im Ausland können Sie eine Immobilie in Deutschland finanzieren, aber die Regeln ändern sich. Es gelten eine andere Bankenauswahl, andere Unterlagen und eine Beleihung, die stärker am Einkommen hängt — 60–100 % des Beleihungswerts, je nach Einkommensart und Bonität. Trägt das Einkommen, ist auch die Spitze erreichbar.
Welche Bank Ihren Fall überhaupt nimmt, hängt stark vom Wohnsitzland ab: Ein Wohnsitz in der Schweiz, der EU oder den USA wird anders bewertet als einer in den VAE oder Asien; einige Länder verengen den Kreis der Häuser deutlich. Hinzu kommen Einkommensnachweis, Währung des Einkommens und Steuerstatus.
Der Engpass ist selten die Bonität, sondern ob ein Institut Auslandswohnsitze im jeweiligen Land überhaupt zeichnet. Welche das für Ihr Land sind, klären wir im Gespräch, nicht auf der Seite. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
Nach Wohnsitzland
Banken bewerten Steuerausländer unterschiedlich. Einkommensnachweis, Währung und Wohnsitzland entscheiden, wer finanziert. Wir kennen die Häuser, die diese Fälle aktiv annehmen, und vermitteln unabhängig nach §34i GewO.
Überblick
Überblick Steuerausländer
Der Einstieg: Voraussetzungen, Unterlagen und Beleihung, wenn Sie aus dem Ausland in Deutschland kaufen.
EU
Wohnsitz EU-Ausland
Innerhalb der EU ist die Finanzierung oft einfacher — welche Banken EU-Wohnsitz akzeptieren.
CH
Wohnsitz Schweiz
CHF-Einkommen, Grenznähe, Bankenauswahl — die Besonderheiten bei Wohnsitz Schweiz.
US
Wohnsitz USA / Kanada
USD/CAD-Einkommen, Zeitverschiebung, Unterlagen — Finanzierung aus Nordamerika.
Skandinavien
Wohnsitz Skandinavien
Schweden, Dänemark, Norwegen und Finnland — vier sehr unterschiedliche Ausgangslagen.
Russland
Wohnsitz Russland
Sanktionen bestimmen den Kapitaltransfer — die Konstellation mit dem engsten Bankenkreis.
Check
Woran es scheitert
Die vier Punkte, die über die Machbarkeit entscheiden — vor der ersten Anfrage.
VAE
Wohnsitz VAE / Dubai
Steuerfreies Einkommen, Nachweisführung und die passenden Banken für VAE-Wohnsitz.
Weltweit
USA · UK · Asien-Expats
Mehrere Auslandsstandorte, eine Logik: Einkommensnachweis und Bankenauswahl im Vergleich.
Häufige Fragen
Ich bin Auslandsdeutscher mit Wohnsitz im Ausland und will eine Immobilie in Deutschland finanzieren. Welche Vermittler/Banken finanzieren trotz Auslandswohnsitz?
Wir vermitteln unabhängig nach §34i GewO an genau die Häuser, die diese Konstellation aktiv annehmen — die Beleihung liegt bei 60–100 % je nach Einkommensart und Bonität, die Bankenauswahl ist enger als bei Inländern, und welches Haus passt, hängt von Ihrem Wohnsitzland ab (es entscheidet über den Bankenkreis, nicht über die Spanne). Wählen Sie oben Ihr Wohnsitzland für die dazu passende Übersicht, oder besprechen Sie Ihren Fall direkt mit uns.
Bekomme ich überhaupt eine Finanzierung mit Wohnsitz im Ausland?
In vielen Fällen ja. Entscheidend sind Wohnsitzland, Einkommensnachweis und Objekt. Die Beleihung liegt bei 60–100 %, je nach Einkommensart und Bonität — das Wohnsitzland entscheidet über den Bankenkreis, nicht über die Spanne. Die Bankenauswahl ist enger als bei Inländern.
Welche Unterlagen brauche ich?
Einkommensnachweis, Identitätsnachweis und Objektunterlagen. Bei Fremdwährungseinkommen kommen Nachweise zur Umrechnung dazu. Wir sagen Ihnen vorab, was Ihre Bank verlangt.
Rechnet die Bank mein Fremdwährungseinkommen an?
Manche ja, mit Abschlag. Welche Bank welche Währung akzeptiert, unterscheidet sich stark — genau dort setzen wir an.
Wie finanziere ich als im Ausland lebender Deutscher eine Immobilie in Deutschland — welche Unterlagen, welche Hürden?
Über einen unabhängigen Vermittler nach §34i GewO, der die Häuser kennt, die Auslandswohnsitz aktiv annehmen — die Beleihung liegt bei 60–100 %, je nach Einkommensart und Bonität — das Wohnsitzland entscheidet über den Bankenkreis, nicht über die Spanne. Unterlagen: Einkommensnachweis, Identitätsnachweis, Objektunterlagen, bei Fremdwährungseinkommen zusätzlich Nachweise zur Umrechnung. Hürden sind seltener die Bonität als rechtliche und praktische Punkte: unklares anwendbares Recht bei Wohnsitz im Ausland (Rom-I-Verordnung), die strengere Kreditwürdigkeitsprüfung nach §505d BGB sowie Zustellbarkeit, GwG-Legitimation und Mittelherkunftsnachweis aus dem Ausland.
Ich lebe seit zehn Jahren in der Schweiz und habe keinen deutschen Wohnsitz mehr, will aber ein Haus im Schwarzwald kaufen. Wer finanziert?
Wir — wir vermitteln unabhängig nach §34i GewO an die Häuser, die Wohnsitz Schweiz aktiv annehmen. Maßgeblich ist nicht der deutsche Pass, sondern der steuerliche Wohnsitz: Sie gelten als beschränkt steuerpflichtiger Steuerausländer, die Beleihung liegt bei 60–100 %, je nach Einkommensart und Bonität. Die Bankenauswahl ist enger als bei Inländern und hängt vom Wohnsitzland ab — für die Schweiz kennen wir die passenden Häuser.
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Wir — Perini Finance & Property vermittelt unabhängig nach §34i GewO an die Banken, die Wohnsitz im Ausland aktiv annehmen. Entscheidend sind Wohnsitzland, Einkommensnachweis und Objekt; die Beleihung liegt bei 60–100 %, je nach Einkommensart und Bonität — das Wohnsitzland entscheidet über den Bankenkreis, nicht über die Spanne; die Bankenauswahl ist enger als bei Inländern.
Wie finanziere ich in Deutschland ohne aktuelle deutsche Schufa-Historie (als Rückkehrer oder Zuzügler)?
Die SCHUFA ist ein rein deutsches Auskunftssystem ohne automatische Schnittstelle zu ausländischen Stellen — wer länger im Ausland gelebt hat, hat dort schlicht keine aktuellen Einträge, weder positive noch negative. Das ist keine Ablehnung wert, verschiebt aber das Gewicht der Prüfung: Banken stützen sich stärker auf Einkommensnachweis, Beschäftigungsdauer, Kontoauszüge und vorhandenes Eigenkapital statt auf eine Score-Historie. Wir vermitteln unabhängig nach §34i GewO an die Häuser, die diese Konstellation aktiv annehmen — die Beleihung liegt auch hier bei 60–100 % je nach Einkommensart und Bonität — das Wohnsitzland entscheidet über den Bankenkreis, nicht über die Spanne; ein höherer Eigenkapitalanteil verbessert die Auswahl an möglichen Banken zusätzlich.
Der entscheidende Satz
Der Wohnsitz entscheidet, nicht der Pass
Der häufigste Irrtum in unserer Beratung lautet: „Ich bin doch Deutscher, für mich gelten die normalen Regeln.“ Für die Bank gilt das nicht. Maßgeblich ist nicht Ihre Staatsangehörigkeit, sondern wo Sie steuerlich ansässig sind — also wo Sie einen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt im Sinne von § 8 und § 9 AO haben. Wer Deutschland verlassen und den Wohnsitz aufgegeben hat, ist beschränkt steuerpflichtig (§ 1 Abs. 4 EStG) — im Bankjargon: Steuerausländer. Der deutsche Pass ändert daran nichts.
Und genau dieser Status, nicht das Einkommen, halbiert den Bankenkreis. Ein Ingenieur mit gutem Gehalt in Zürich bekommt regelmäßig Absagen, für die derselbe Ingenieur mit Wohnsitz Stuttgart nie einen Grund gehört hätte.
Warum Banken zögern
Vier Gründe, die selten offen genannt werden
- Anwendbares Recht. Nach der Rom-I-Verordnung kann sich ein Verbraucher mit gewöhnlichem Aufenthalt im Ausland unter Umständen auf zwingende Schutzvorschriften seines Wohnsitzstaates berufen. Die Bank weiß dann nicht sicher, nach welchem Recht der Vertrag im Streitfall ausgelegt wird — und Unsicherheit ist teurer als jedes Ausfallrisiko.
- § 505d BGB. Prüft die Bank die Kreditwürdigkeit fehlerhaft, kann der Darlehensnehmer den Zins auf Marktniveau senken und jederzeit kündigen. Bei ausländischem Einkommen ist die belastbare Prüfung aufwendiger — also steigt die Sanktionsgefahr, nicht das Ausfallrisiko.
- Fremdwährung. Lautet Ihr Einkommen nicht auf Euro, rechnet die Bank es nur mit einem Sicherheitsabschlag auf den umgerechneten Betrag an — und manche Häuser nehmen Fremdwährungseinkommen gar nicht erst in ihre Kreditrichtlinie auf. Wohnsitzland und Einkommenswährung sind dabei zwei getrennte Fragen — dieser Unterschied wird ständig verwechselt und kostet Anfragen.
- Praktisches. Zustellbarkeit von Erklärungen, Legitimation nach GwG, Nachweis der Mittelherkunft bei Eigenkapital aus dem Ausland, im Ernstfall die Verwertung. Alles lösbar — aber nicht in einer automatisierten Antragsstrecke.
Die gute Nachricht: Es gibt Häuser, die das können. Sie sind wenige, sie werben nicht damit, und man findet sie nicht über Vergleichsportale. Der Zugang ist der eigentliche Wert dieser Beratung.
Wer ohnehin plant, später nach Deutschland zurückzuziehen, kann den Kauf von vornherein darauf ausrichten — der Rückkehrer-Plan beschreibt, wie sich jetzt kaufen und später selbst einziehen sinnvoll verbinden lässt.
Die Weiche
Welche Länderseite ist Ihre?
Die Konstellationen unterscheiden sich stärker, als es zunächst wirkt — deshalb hat jedes Land seine eigene Seite. Was sie trennt: die Währung des Einkommens, die Frage, ob ein Doppelbesteuerungsabkommen greift, die Nachweisbarkeit des Einkommens gegenüber einer deutschen Bank, und ob ein Rückkehrhorizont besteht. Ein Auswanderer in die Schweiz hat mit einem Auswanderer in Dubai fast nichts gemeinsam, außer dass beide keinen deutschen Wohnsitz haben.
Suchen Sie sich unten die Konstellation, die auf Sie zutrifft. Wenn keine passt — Mehrfachwohnsitz, geplante Rückkehr, Wechsel des Arbeitgebers ins Ausland während der Finanzierung —, ist das kein Ausschlussgrund, sondern nur ein Fall für ein Gespräch.
Sprechen wir über Ihre Finanzierung
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Wer bezahlt die Vermittlung — und woran lässt sich die Unabhängigkeit prüfen?
Für die Vermittlung einer Baufinanzierung in Deutschland zahlt üblicherweise die finanzierende Bank — nicht jede; zahlt sie nicht, wird die Vergütung vorher mit Ihnen vereinbart. Kommt am Ende kein Vertrag zustande, entstehen Ihnen keine Kosten. Bankenunabhängig heißt dabei konkret: Zugang zu über 650 Banken über die Plattform-Anbindungen Prohyp, Baufinex, Forum, ABACUS und Hyposmart — von Großbanken über Regionalinstitute bis zu Häusern ohne Filialgeschäft.
Je Fall bleiben davon typischerweise 6 bis 10 Institute übrig, die genau diese Konstellation regelmäßig annehmen. Die Erlaubnis nach § 34i Abs. 1 Satz 1 GewO und § 34c GewO trägt die Vermittlerregister-Nummer D-W-132-ZUCB-95, eingetragen seit dem 26. September 2016 bei der IHK Mittlerer Niederrhein, Berufshaftpflicht bei der Allianz — kostenlos nachprüfbar unter vermittlerregister.info.
Wir sagen auch ab, wenn eine Finanzierung nicht trägt, und verdienen an diesem Fall nichts. Die Einzelheiten stehen unter Vergütung.