Sie leben im Ausland und wollen in Deutschland finanzieren.
Mit Wohnsitz im Ausland gelten andere Banken, andere Unterlagen und meist eine Beleihung von 60–70 %. Welche Bank Ihren Fall nimmt, hängt vom Wohnsitzland ab. Wählen Sie Ihr Land — jede Seite ist auf diese Konstellation zugeschnitten.
Kann ich als Deutscher mit Wohnsitz im Ausland eine Immobilie in Deutschland finanzieren?
Ja — auch als Deutscher mit Wohnsitz im Ausland können Sie eine Immobilie in Deutschland finanzieren, aber die Regeln ändern sich. Es gelten eine andere Bankenauswahl, andere Unterlagen und meist eine niedrigere Beleihung — häufig 60 bis 70 % des Beleihungswerts statt der bei Inländern üblichen Spielräume. Welche Bank Ihren Fall überhaupt nimmt, hängt stark vom Wohnsitzland ab: Ein Wohnsitz in der Schweiz, der EU oder den USA wird anders bewertet als einer in den VAE oder Asien; einige Länder verengen den Kreis der Häuser deutlich. Hinzu kommen Einkommensnachweis, Währung des Einkommens und Steuerstatus. Der Engpass ist selten die Bonität, sondern ob ein Institut Auslandswohnsitze im jeweiligen Land überhaupt zeichnet. Welche das für Ihr Land sind, klären wir im Gespräch, nicht auf der Seite. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
Nach Wohnsitzland
Banken bewerten Steuerausländer unterschiedlich. Einkommensnachweis, Währung und Wohnsitzland entscheiden, wer finanziert. Wir kennen die Häuser, die diese Fälle aktiv annehmen, und vermitteln unabhängig nach §34i GewO.
Überblick Steuerausländer
Der Einstieg: Voraussetzungen, Unterlagen und Beleihung, wenn Sie aus dem Ausland in Deutschland kaufen.
Mehr erfahren →EUWohnsitz EU-Ausland
Innerhalb der EU ist die Finanzierung oft einfacher — welche Banken EU-Wohnsitz akzeptieren.
Mehr erfahren →CHWohnsitz Schweiz
CHF-Einkommen, Grenznähe, Bankenauswahl — die Besonderheiten bei Wohnsitz Schweiz.
Mehr erfahren →NLWohnsitz NL / Österreich
Nachbarländer mit eigenem Banken-Set — was bei NL- und AT-Wohnsitz zählt.
Mehr erfahren →UKWohnsitz UK
Post-Brexit: GBP-Einkommen und die Banken, die UK-Wohnsitz weiter finanzieren.
Mehr erfahren →USWohnsitz USA / Kanada
USD/CAD-Einkommen, Zeitverschiebung, Unterlagen — Finanzierung aus Nordamerika.
Mehr erfahren →VAEWohnsitz VAE / Dubai
Steuerfreies Einkommen, Nachweisführung und die passenden Banken für VAE-Wohnsitz.
Mehr erfahren →WeltweitUSA · UK · Asien-Expats
Mehrere Auslandsstandorte, eine Logik: Einkommensnachweis und Bankenauswahl im Vergleich.
Mehr erfahren →Häufige Fragen
Bekomme ich überhaupt eine Finanzierung mit Wohnsitz im Ausland?
Welche Unterlagen brauche ich?
Rechnet die Bank mein Fremdwährungseinkommen an?
Der Wohnsitz entscheidet, nicht der Pass
Der häufigste Irrtum in unserer Beratung lautet: „Ich bin doch Deutscher, für mich gelten die normalen Regeln.“ Für die Bank gilt das nicht. Maßgeblich ist nicht Ihre Staatsangehörigkeit, sondern wo Sie steuerlich ansässig sind — also wo Sie einen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt im Sinne von § 8 und § 9 AO haben. Wer Deutschland verlassen und den Wohnsitz aufgegeben hat, ist beschränkt steuerpflichtig (§ 1 Abs. 4 EStG) — im Bankjargon: Steuerausländer. Der deutsche Pass ändert daran nichts.
Und genau dieser Status, nicht das Einkommen, halbiert den Bankenkreis. Ein Ingenieur mit gutem Gehalt in Zürich bekommt regelmäßig Absagen, für die derselbe Ingenieur mit Wohnsitz Stuttgart nie einen Grund gehört hätte.
Vier Gründe, die selten offen genannt werden
- Anwendbares Recht. Nach der Rom-I-Verordnung kann sich ein Verbraucher mit gewöhnlichem Aufenthalt im Ausland unter Umständen auf zwingende Schutzvorschriften seines Wohnsitzstaates berufen. Die Bank weiß dann nicht sicher, nach welchem Recht der Vertrag im Streitfall ausgelegt wird — und Unsicherheit ist teurer als jedes Ausfallrisiko.
- § 505d BGB. Prüft die Bank die Kreditwürdigkeit fehlerhaft, kann der Darlehensnehmer den Zins auf Marktniveau senken und jederzeit kündigen. Bei ausländischem Einkommen ist die belastbare Prüfung schwieriger — also steigt die Sanktionsgefahr, nicht das Ausfallrisiko.
- Fremdwährung und § 503 BGB. Lautet Ihr Darlehen nicht auf die Währung Ihres Wohnsitzstaates, entsteht ein gesetzliches Wandlungsrecht. Es knüpft an die Landeswährung des Wohnsitzstaats, nicht an die Währung Ihres Einkommens — dieser Unterschied wird ständig verwechselt und kostet Anfragen. Details auf der Seite Wandlungsrecht für Steuerausländer.
- Praktisches. Zustellbarkeit von Erklärungen, Legitimation nach GwG, Nachweis der Mittelherkunft bei Eigenkapital aus dem Ausland, im Ernstfall die Verwertung. Alles lösbar — aber nicht in einer automatisierten Antragsstrecke.
Die gute Nachricht: Es gibt Häuser, die das können. Sie sind wenige, sie werben nicht damit, und man findet sie nicht über Vergleichsportale. Der Zugang ist der eigentliche Wert dieser Beratung.
Welche Länderseite ist Ihre?
Die Konstellationen unterscheiden sich stärker, als es zunächst wirkt — deshalb hat jedes Land seine eigene Seite. Was sie trennt: die Währung des Einkommens, die Frage, ob ein Doppelbesteuerungsabkommen greift, die Nachweisbarkeit des Einkommens gegenüber einer deutschen Bank, und ob ein Rückkehrhorizont besteht. Ein Grenzgänger in die Schweiz hat mit einem Auswanderer in Dubai fast nichts gemeinsam, außer dass beide keinen deutschen Wohnsitz haben.
Suchen Sie sich unten die Konstellation, die auf Sie zutrifft. Wenn keine passt — Mehrfachwohnsitz, geplante Rückkehr, Wechsel des Arbeitgebers ins Ausland während der Finanzierung —, ist das kein Ausschlussgrund, sondern nur ein Fall für ein Gespräch.
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