Kredit für Deutsche im Ausland: Immobilie in Deutschland finanzieren
Brauchen Sie dafür ausländische Banken, oder finanziert eine deutsche Bank bei Auslandswohnsitz? Entscheidend ist die Bankauswahl. Mit Wohnsitz im Ausland gelten andere Unterlagen und eine Beleihung von 60–100 %, je nach Einkommensart und Bonität. Das Wohnsitzland bestimmt den Bankenkreis, nicht diese Spanne. Trägt das Einkommen, sind bis zu 100 % des Beleihungswerts möglich, auch mit Gehalt in Fremdwährung. Die Kaufnebenkosten zahlen Sie bei Auslandswohnsitz aus Eigenmitteln.
Kredit für Deutsche im Ausland: Worauf kommt es bei der Bankauswahl an?
Einen Kredit für Deutsche im Ausland erhalten Sie bei Banken, deren Richtlinien Ihr Wohnsitzland vorsehen. Maßgeblich ist der steuerliche Wohnsitz, nicht der deutsche Pass. Das Land bestimmt den Bankenkreis, nicht die Beleihungsspanne von 60 bis 100 %. Diese hängt von Einkommensart und Bonität ab. Manche Banken akzeptieren Fremdwährungseinkommen mit einem Abschlag.
Was entscheidet sich nach dem Wohnsitzland?
Welche Bank Ihren Fall überhaupt nimmt, hängt stark vom Wohnsitzland ab. Das Wohnsitzland entscheidet über den Bankenkreis, nicht über die Spanne der Beleihung von 60–100 %.
- 60–100 % übliche Beleihung; §34i GewO-Erlaubnis; 0 € für Ihre Beratung; DE Objekt & Kredit.
- Wer finanziert trotz Auslandswohnsitz? Wir vermitteln unabhängig nach §34i GewO an die Häuser, die diese Konstellation aktiv annehmen — nicht der deutsche Pass zählt für die Bank, sondern der steuerliche Wohnsitz.
- Wie viel wird beliehen? 60–100 %, je nach Einkommensart und Bonität — das Wohnsitzland entscheidet über den Bankenkreis, nicht über die Spanne; die Bankenauswahl ist enger als bei Inländern.
- Zählt Fremdwährungseinkommen? Manche Banken ja, mit Abschlag — welche Bank welche Währung akzeptiert, unterscheidet sich stark je Wohnsitzland.
Eine Absage kann an Bonität, Eigenkapital oder Kreditrichtlinie liegen. Die ersten beiden Punkte können wir nicht verändern. Für den dritten suchen wir die passende Bank. Wenn Ihr Fall nicht in jede Richtlinie passt, ist er nicht automatisch ausgeschlossen. Eine wirtschaftlich nicht tragfähige Finanzierung können wir allerdings nicht lösen. Die Belegfälle für Grund 3 →.
Gibt es einen Kredit für Deutsche im Ausland, um eine Immobilie in Deutschland zu finanzieren? Ja — ein Kredit für Deutsche im Ausland ist auch für eine Immobilie in Deutschland möglich, aber die Regeln ändern sich.
Welche Bank Ihren Fall überhaupt nimmt, hängt stark vom Wohnsitzland ab: Ein Wohnsitz in der Schweiz, der EU oder den USA wird anders bewertet als einer in den VAE oder Asien; einige Länder verengen den Kreis der Häuser deutlich.
Hinzu kommen Einkommensnachweis, Währung des Einkommens und Steuerstatus.
Der Engpass ist selten die Bonität, sondern ob ein Institut Auslandswohnsitze im jeweiligen Land überhaupt zeichnet.
Banken bewerten Steuerausländer unterschiedlich. Einkommensnachweis, Währung und Wohnsitzland entscheiden, wer finanziert. Wir kennen die Häuser, die diese Fälle aktiv annehmen, und vermitteln unabhängig nach §34i GewO.
Brauchen Sie bei Auslandswohnsitz eine ausländische Bank?
Für eine Immobilie in Deutschland nicht: Deutsche Banken finanzieren auch bei Wohnsitz im Ausland, mit 60–100 % Beleihung je nach Einkommensart und Bonität.
Welche Bank finanziert, hängt vom Wohnsitzland ab.
Entscheidet der Wohnsitz oder der Pass?
Ein deutscher Pass führt bei Auslandswohnsitz nicht automatisch zu den üblichen Bankbedingungen. Maßgeblich ist, wo Sie steuerlich ansässig sind. Dabei geht es um Wohnsitz und gewöhnlichen Aufenthalt im Sinne von § 8 und § 9 AO. Wer Deutschland verlassen und den Wohnsitz aufgegeben hat, ist beschränkt steuerpflichtig nach § 1 Abs. 4 EStG. Banken sprechen von Steuerausländern. Der deutsche Pass ändert diesen Status nicht.
Und genau dieser Status, nicht das Einkommen, halbiert den Bankenkreis. Ein Ingenieur mit gutem Gehalt in Zürich bekommt regelmäßig Absagen, für die derselbe Ingenieur mit Wohnsitz Stuttgart nie einen Grund gehört hätte.
Vier Gründe für Absagen bei Auslandswohnsitz
Die vier Gründe sind das anwendbare Recht, § 505d BGB, die Fremdwährung und Praktisches wie Zustellbarkeit von Erklärungen, Legitimation nach GwG und Nachweis der Mittelherkunft. Es gibt Häuser, die das können.
- Anwendbares Recht. Nach der Rom-I-Verordnung kann sich ein Verbraucher mit gewöhnlichem Aufenthalt im Ausland unter Umständen auf zwingende Schutzvorschriften seines Wohnsitzstaates berufen. Die Bank weiß dann nicht sicher, nach welchem Recht der Vertrag im Streitfall ausgelegt wird — und Unsicherheit ist teurer als jedes Ausfallrisiko.
- § 505d BGB. Prüft die Bank die Kreditwürdigkeit fehlerhaft, kann der Darlehensnehmer den Zins auf Marktniveau senken und jederzeit kündigen. Bei ausländischem Einkommen ist die belastbare Prüfung aufwendiger — also steigt die Sanktionsgefahr, nicht das Ausfallrisiko. Die Zins- und Kündigungsfolgen greifen nicht, wenn der Vertrag auch nach ordnungsgemäßer Prüfung hätte geschlossen werden dürfen.
- Fremdwährung. Lautet Ihr Einkommen nicht auf Euro, rechnet die Bank es nur mit einem Sicherheitsabschlag auf den umgerechneten Betrag an — und manche Häuser nehmen Fremdwährungseinkommen gar nicht erst in ihre Kreditrichtlinie auf.
- Wohnsitzland und Einkommenswährung sind getrennte Fragen. Wer sie verwechselt, fragt häufig die falschen Banken an.
Praktische Prüfung: Die Bank muss Erklärungen zustellen, die Identität nach GwG prüfen, die Herkunft von Eigenkapital aus dem Ausland nachvollziehen und im Ernstfall die Immobilie verwerten können. Das lässt sich lösen, aber nicht über eine automatisierte Antragsstrecke.
Die gute Nachricht: Es gibt Häuser, die das können. Sie sind wenige, sie werben nicht damit, und man findet sie nicht über Vergleichsportale. Der Zugang ist der eigentliche Wert dieser Beratung.
Wer ohnehin plant, später nach Deutschland zurückzuziehen, kann den Kauf von vornherein darauf ausrichten — der Rückkehrer-Plan beschreibt, wie sich jetzt kaufen und später selbst einziehen sinnvoll verbinden lässt.
Warum hat jedes Wohnsitzland eine eigene Seite?
Die Finanzierung unterscheidet sich je nach Wohnsitzland. Deshalb finden Sie eigene Länderseiten. Entscheidend sind Einkommenswährung, ein mögliches Doppelbesteuerungsabkommen, der Einkommensnachweis gegenüber der deutschen Bank und eine geplante Rückkehr. Ein Wohnsitz in der Schweiz führt zu einer anderen Prüfung als ein Wohnsitz in Dubai, obwohl beide außerhalb Deutschlands liegen.
Wählen Sie unter den weiterführenden Seiten das passende Wohnsitzland. Mehrfachwohnsitz, geplante Rückkehr oder ein Arbeitgeberwechsel ins Ausland während der Finanzierung passen vielleicht nicht in eine der üblichen Fallgruppen. Sie sind deshalb kein Ausschlussgrund. Besprechen Sie diese Punkte persönlich mit uns.
Wer bezahlt die Vermittlung? Bei einer Baufinanzierung in Deutschland zahlt üblicherweise die finanzierende Bank. Nicht jede Bank vergütet die Vermittlung. Ist das nicht der Fall, vereinbaren wir die Vergütung vorher mit Ihnen.
Kommt am Ende kein Vertrag zustande, entstehen Ihnen keine Kosten.
Woran erkennen Sie die Bankenunabhängigkeit? Wir erreichen über 650 Banken über Prohyp, Baufinex, Forum, ABACUS und Hyposmart. Dazu gehören Großbanken, Regionalinstitute und Häuser ohne Filialgeschäft.
Je Fall bleiben davon typischerweise 6 bis 10 Institute übrig, die genau diese Konstellation regelmäßig annehmen.
Die Erlaubnis nach § 34i Abs. 1 Satz 1 GewO und § 34c GewO trägt die Vermittlerregister-Nummer D-W-132-ZUCB-95, eingetragen seit dem 26. September 2016 bei der IHK Mittlerer Niederrhein, Berufshaftpflicht bei der Allianz — kostenlos nachprüfbar unter vermittlerregister.info.
Wir sagen auch ab, wenn eine Finanzierung nicht trägt, und verdienen an diesem Fall nichts. Die Einzelheiten stehen unter Vergütung.
Woran es scheitert: Die vier Punkte, die über die Machbarkeit entscheiden — vor der ersten Anfrage.
Wohnsitz VAE / Dubai: Steuerfreies Einkommen, Nachweisführung und die passenden Banken für VAE-Wohnsitz.
USA · UK · Asien-Expats: Mehrere Auslandsstandorte, eine Logik: Einkommensnachweis und Bankenauswahl im Vergleich.
Häufige Fragen
Welche Unterlagen brauche ich?
Einkommensnachweis, Identitätsnachweis und Objektunterlagen. Bei Fremdwährungseinkommen kommen Nachweise zur Umrechnung dazu. Wir sagen Ihnen vorab, was Ihre Bank verlangt.
Ich lebe seit zehn Jahren in der Schweiz und habe keinen deutschen Wohnsitz mehr, will aber ein Haus im Schwarzwald kaufen. Wer finanziert?
Wir vermitteln unabhängig nach §34i GewO an die Häuser, die Wohnsitz Schweiz aktiv annehmen. Maßgeblich ist nicht der deutsche Pass, sondern der steuerliche Wohnsitz: Sie gelten als beschränkt steuerpflichtiger Steuerausländer, die Beleihung liegt bei 60–100 %, je nach Einkommensart und Bonität. Die Bankenauswahl ist enger als bei Inländern und hängt vom Wohnsitzland ab — für die Schweiz kennen wir die passenden Häuser.
Wie finanziere ich in Deutschland ohne aktuelle deutsche SCHUFA-Historie (als Rückkehrer oder Zuzügler)?
SCHUFA ist ein deutsches Auskunftssystem ohne automatische Schnittstelle zu ausländischen Stellen. Nach längerem Auslandswohnsitz fehlen daher oft aktuelle positive wie negative Einträge. Das allein ist kein Ablehnungsgrund. Banken prüfen stattdessen Einkommen, Beschäftigungsdauer, Kontoauszüge und Eigenkapital genauer. Ein höherer Eigenkapitalanteil erweitert die Auswahl möglicher Banken zusätzlich.
Wie bekomme ich einen Kredit für Deutsche im Ausland?
Einen Kredit für Deutsche im Ausland geben die Institute, die Ihr konkretes Wohnsitzland aktiv in ihrer Kreditrichtlinie führen — nicht jede Bank tut das. Maßgeblich ist der steuerliche Wohnsitz, nicht der deutsche Pass, die Beleihung bewegt sich dabei je nach Einkommensart und Bonität zwischen 60 und 100 %. Wir vermitteln unabhängig nach §34i GewO aus über 650 Banken gezielt an die wenigen Häuser, die Ihre Konstellation annehmen.
Finanziert nur eine ausländische Bank eine Immobilie in Deutschland, wenn ich im Ausland wohne?
Nein, für eine Immobilie in Deutschland brauchen Sie in der Regel keine ausländische Bank. Deutsche Banken finanzieren auch bei Wohnsitz im Ausland, mit einer Beleihung von 60 bis 100 % je nach Einkommensart und Bonität. Welche deutsche Bank Ihren Fall annimmt, hängt vom Wohnsitzland ab, nicht davon, ob Sie zusätzlich eine Bank am Wohnort einschalten.
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Weiterführende Seiten
Überblick Steuerausländer
Der Einstieg: Voraussetzungen, Unterlagen und Beleihung, wenn Sie aus dem Ausland in Deutschland kaufen.
Wohnsitz EU-Ausland
Innerhalb der EU ist die Finanzierung oft einfacher — welche Banken EU-Wohnsitz akzeptieren.
Wohnsitz Schweiz
CHF-Einkommen, Grenznähe, Bankenauswahl — die Besonderheiten bei Wohnsitz Schweiz.
Wohnsitz USA / Kanada
USD/CAD-Einkommen, Zeitverschiebung, Unterlagen — Finanzierung aus Nordamerika.
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Schweden, Dänemark, Norwegen und Finnland — vier sehr unterschiedliche Ausgangslagen.
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Sanktionen bestimmen den Kapitaltransfer — die Konstellation mit dem engsten Bankenkreis.
Immobilie im Ausland finanzieren
Banken und Kriterien für Käufer aus Deutschland in Spanien, Portugal, Italien, Frankreich und Österreich.
Beleihungsgrenze für Steuerausländer: Wie viel finanziert die Bank?
Bei Wohnsitz im Ausland reicht die Beleihungsgrenze bis 100 % des Beleihungswerts, die Spanne liegt bei 60 bis 100 %, je nach Einkommensart und Bonität.
Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
