Deutsche in Großbritannien — Immobilie in Deutschland kaufen
Post-Brexit hat sich die Situation für Deutsche in Großbritannien verbessert: Kein Wandlungsrecht mehr. GBP-Einkommen bei Spezialbanken möglich. Was Sie 2026 wissen müssen.
Hat der Brexit die Finanzierung aus UK erschwert?
Für die deutsche Baufinanzierung eher das Gegenteil, und das klingt zunächst widersinnig. Solange das Vereinigte Königreich EU-Mitglied war, galt das Wandlungsrecht nach §503 BGB: Wer in einem EU-Land ohne Euro wohnt, kann verlangen, dass sein Darlehen in seine Landeswährung umgestellt wird. Für viele Banken war genau das der Ablehnungsgrund — nicht das Pfund, sondern die Pflicht dahinter. Seit dem vollzogenen Brexit ist das Vereinigte Königreich kein EU-Mitglied mehr, und die Norm greift für dort Ansässige nicht. Übrig bleibt die eigentliche Frage: das Einkommen in Pfund. Banken rechnen Fremdwährungseinkommen nicht voll an, sondern mit einem Sicherheitsabschlag, und ein Teil der Häuser verlangt zusätzlich Eigenkapital. Finanzierbar ist die Konstellation deshalb regelmäßig — sie gehört nur zu den wenigen Instituten, die Pfund-Einkommen im Standardprozess abbilden.
Wohnsitz UK Post-Brexit
Warum der Brexit die Finanzierungssituation verbessert hat
Klingt kontraintuitiv — aber der Brexit hat für Deutsche mit Wohnsitz UK bei der deutschen Baufinanzierung etwas erleichtert:
Solange UK EU-Mitglied war, galt das Wandlungsrecht (§503 BGB). Das war für viele Banken ein Ablehnungsgrund. Seit dem vollzogenen Brexit 2021 ist UK kein EU-Mitglied mehr — das Wandlungsrecht gilt nicht mehr für UK-Wohnsitz.
Das bedeutet: die Bankenauswahl für Deutsche mit Wohnsitz UK ist heute größer als noch 2019.
Einkommen in GBP — was geht
- GBP-Einkommen: bei Spezialbanken möglich, Abschlag typisch 10–20 % auf das in Euro umgerechnete Einkommen
- UK-Steuerbescheid (P60, SA302): wird als Einkommensnachweis akzeptiert — englisch ist Standard
- Arbeitgeber: stabile Konzern-Anstellung wird bevorzugt, Selbstständige in UK haben kleineren Bankenkreis
- Eigenkapital: 30–40 % + Nebenkosten — höher als bei DE-Wohnsitz wegen Auslandsrisiko-Aufschlag
- Notartermin: persönliche Anreise (Visum-frei mit DE-Pass) oder Vollmacht mit Apostille
Finanzierung aus anderen Ländern
Warum das Pfund die Bank mehr beschäftigt als der Brexit
Der EU-Austritt hat den Immobilienerwerb in Deutschland nicht erschwert — Kauf und Grundbucheintragung stehen jedem offen, unabhängig von Staatsangehörigkeit und Wohnsitzland. Was den Fall schwierig macht, hat mit dem Brexit nichts zu tun: es ist das Britische Pfund.
Wer in London lebt, wohnt in einem Nicht-Euro-Land. Ein deutsches Euro-Darlehen lautet damit nicht auf die Landeswährung des Wohnsitzstaats — und das löst das Wandlungsrecht nach § 503 BGB aus: Bei erheblicher Wechselkursabweichung kann der Darlehensnehmer die Umwandlung in seine Landeswährung verlangen. Für die Bank ist das eine Verpflichtung mit offenem Ende. Viele Häuser lösen das Problem, indem sie den Fall gar nicht erst annehmen.
Der Punkt, der ständig verwechselt wird: Das Recht knüpft an die Landeswährung des Wohnsitzstaats, nicht an die Währung Ihres Einkommens. Wer in Frankfurt wohnt und in Pfund bezahlt wird, hat kein Wandlungsrecht. Wer in London wohnt und in Euro bezahlt wird, hat eines. Mehr dazu: Wandlungsrecht für Steuerausländer.
Drei Punkte, die über die Zusage entscheiden
- Der Wohnsitz-Hebel. Wer in Deutschland einen Wohnsitz begründet (§ 7 BGB), verändert die Ausgangslage — mit erheblichen steuerlichen Nebenwirkungen, denn ein Wohnsitz im Sinne von § 8 AO kann unbeschränkte Steuerpflicht auslösen. Das ist kein Kniff, sondern eine Entscheidung mit Folgen. Wir zeigen den Mechanismus; die steuerliche Bewertung gehört zum Steuerberater.
- Der Einkommensabschlag. Häuser, die GBP-Einkommen annehmen, rechnen es mit einem Sicherheitsabschlag an — über eine 20-jährige Laufzeit kann sich ein Wechselkurs weit bewegen. Das senkt das anrechenbare Einkommen spürbar und gehört von Anfang an in die Budgetrechnung, nicht in die Enttäuschung am Ende.
- Nachweisbarkeit. Payslips, P60 und Self-Assessment sind vollwertige Nachweise, aber für eine deutsche Bank ungewohnte Formate. Sie müssen aufbereitet und erklärt werden, sonst bricht die Prüfung ab, bevor jemand hingesehen hat.
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