Tilgungsrechner mit KfW — Tilgungsplan, Rate und Restschuld
Ein Baufinanzierungsrechner mit KfW — Baufinanzierung mit KfW berechnen, inklusive Tilgungsplan: Wie viel bleibt am Ende der Zinsbindung übrig? Der Rechner zeigt Ihre Rate, die Zinskosten und die Restschuld — und wie stark eine Sondertilgung beides verändert.
Wie berechnet man Rate, Restschuld und Tilgungsplan einer Baufinanzierung?
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate über die Zinsbindung konstant; sie setzt sich aus Zins- und Tilgungsanteil im Verhältnis (Sollzins plus Anfangstilgung, geteilt durch zwölf) mal Darlehenssumme zusammen. Weil Zinsen nur auf die jeweils noch offene Restschuld anfallen, verschiebt sich das Verhältnis Jahr für Jahr zugunsten der Tilgung — der Effekt beschleunigt sich mit der Zeit. Entscheidend ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung: Sie wird zur Anschlussfinanzierung zu dann unbekannten Konditionen. Eine höhere Anfangstilgung oder regelmäßige Sondertilgungen senken diese Restschuld deutlich und damit das Anschlussrisiko. Der Rechner unten zeigt Rate, Zinskosten und den vollständigen Tilgungsplan Jahr für Jahr, wahlweise mit Sondertilgung. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate konstant; mit jedem Jahr sinkt der Zinsanteil und steigt der Tilgungsanteil. Eine höhere Anfangstilgung oder regelmäßige Sondertilgungen senken die Restschuld am Ende der Zinsbindung deutlich — und damit das Anschlussrisiko. Geben Sie Zins und Tilgung selbst ein; das Ergebnis ist Ihre Rechnung.
Ihr Tilgungsverlauf
Darlehensbetrag, Zins, Anfangstilgung und Zinsbindung eingeben; optional eine jährliche Sondertilgung.
| Jahr | Zinsen | Tilgung | Sondertilgung | Restschuld |
|---|
Unverbindliche Orientierung. Annuitätendarlehen mit konstanter Rate; Sondertilgungen sind nur im vertraglich vereinbarten Rahmen möglich. Zins und Tilgung sind Ihre Annahmen — konkrete Konditionen entstehen im Angebot.
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Darlehensrechner Tilgungsplan — was in der Tabelle steht
Ein Darlehensrechner nennt Ihnen eine Rate. Ein Tilgungsplan zeigt, was diese Rate über die Jahre tut: welcher Teil in die Zinsen geht, welcher Teil die Schuld senkt und wie viel am Ende der Zinsbindung offen bleibt. Erst die zweite Ansicht ist entscheidungsreif — die Rate allein sagt nichts darüber, wie gross Ihr Anschlussproblem in zehn Jahren wird.
Der Rechner oben erzeugt den Plan jahresweise: Restschuld zum Jahresende, gezahlte Zinsen, geleistete Tilgung. Wer nur die Rate vergleicht, vergleicht Angebote, die sich in der Restschuld um einen fünfstelligen Betrag unterscheiden können.
Tilgungsrechnung mit Sondertilgung — wo die Wirkung sitzt
Eine Tilgungsrechnung mit Sondertilgung sieht im ersten Jahr unspektakulär aus. Die Wirkung entsteht danach: Jeder Euro, der früh die Restschuld senkt, spart Zinsen für jeden weiteren Monat der Laufzeit. Deshalb bringt dieselbe Sondertilgung im dritten Jahr erheblich mehr als im zwölften.
Tragen Sie im Rechner oben einen jährlichen Sondertilgungsbetrag ein und vergleichen Sie die Restschuld am Ende der Zinsbindung mit und ohne. Wann sich das Recht überhaupt in den Vertrag schreiben lässt und was es kostet, steht unter Sondertilgung.
Tilgungsplan als Excel — mit Ihren eigenen Zahlen weiterrechnen
Der Rechner oben zeigt die ersten fünf Jahre. Wer den vollständigen Plan braucht — bis zur letzten Rate, mit jeder Sondertilgung an der Stelle, an der sie tatsächlich fällt —, bekommt ihn als Excel. Dort lässt sich jede Annahme ändern, speichern und mit der Bank durchgehen; die Tabelle rechnet bei jeder Änderung neu.
Was die Excel gegenüber dem Rechner zusätzlich kann: die vollständige Jahresreihe statt eines Auszugs, beliebig viele Sondertilgungsvarianten nebeneinander, und die Datei bleibt bei Ihnen — sie geht nicht verloren, wenn Sie den Tab schliessen. Was in der Datei steht und wofür sie nicht taugt, steht auf der Seite Tilgungsplan Excel; dort können Sie sie auch ohne Formular öffnen.
Weiter rechnen
Anschlussfinanzierung
Was mit der Restschuld nach der Zinsbindung passiert — und wie ein Bankwechsel hilft.
Anschlussfinanzierung →Vorfälligkeitsentschädigung
Was eine vorzeitige Ablösung ungefähr kostet.
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Derselbe Plan als rechnende Excel-Datei — fünf Eingabefelder, 480 Monatszeilen.
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Woraus der Zins entsteht, den Sie hier eintragen — Verlauf, Entwicklung und Marktspanne.
Bauzinsen →Häufige Fragen zur Tilgung
Warum sinkt der Zinsanteil über die Jahre?
Lohnen sich Sondertilgungen?
Was passiert am Ende der Zinsbindung?
Nicht die Rate — die Restschuld
Ein Annuitätendarlehen hat eine gleichbleibende Rate, aber ihr Inneres verändert sich ständig: Am Anfang ist fast alles Zins und wenig Tilgung; mit jeder Rate verschiebt sich das Verhältnis, weil die Zinslast auf eine kleinere Restschuld gerechnet wird. Diese Verschiebung ist der Grund, warum die anfängliche Tilgung so viel stärker wirkt, als sie aussieht.
Der entscheidende Punkt: Nach zehn Jahren Zinsbindung ist Ihr Darlehen nicht abbezahlt. Was offen bleibt, muss neu finanziert werden — zu Konditionen, die heute niemand kennt. Diese Restschuld, nicht die Anfangsrate, ist die Zahl, an der Anschlussfinanzierungen scheitern.
Drei Stellschrauben — sehr unterschiedliche Wirkung
- Anfängliche Tilgung. Der stärkste Hebel auf die Restschuld, und der einzige, der unmittelbar darauf wirkt. Wer sie erhöht, zahlt monatlich mehr — aber der Effekt auf das Ende der Zinsbindung ist überproportional, weil jede zusätzliche Tilgung sofort die Zinslast der Folgejahre senkt. Bei geringem Eigenkapital ist sie kein Luxus, sondern die Absicherung.
- Zinsbindung. Sie ändert die Restschuld kaum, aber sie ändert, wann Sie das Anschlussrisiko tragen. Für alle, deren Bankenkreis in zehn Jahren kleiner sein könnte — Wegzug ins Ausland, Selbstständigkeit, Ruhestand —, ist eine lange Bindung mehr wert als ein niedriger Startzins.
- Sondertilgung. Der unterschätzte Baustein: meist kostenlos, oft ungenutzt. Für alle mit schwankendem Einkommen ist sie das wichtigste Flexibilitätsinstrument überhaupt — sie senkt die Restschuld, ohne die monatliche Rate zu erhöhen. Wer sie nicht mitverhandelt, verschenkt sie.
Der Rechner arbeitet mit dem Zins, den Sie eingeben. Welchen Sie tatsächlich bekommen, hängt an Bonität, Beleihung und Bank — das ist keine Rechenaufgabe, sondern eine Auswahlfrage.
Ergebnis behalten — und die passenden Unterlagen gleich mit
Ein Rechner liefert eine Zahl. Für die Finanzierungsentscheidung zählen die richtigen Unterlagen, bevor das Bankgespräch beginnt. Wir schicken Ihnen die Checkliste, die zu Ihrer Situation passt — kostenlos, ohne Verkaufsgespräch im Nachgang.
Neu: Den Tilgungsplan gibt es als Excel-Datei zum Behalten — mit Ihren Zahlen, mit allen Formeln. Sie ändern Zins, Tilgung oder Sondertilgung, und der komplette Plan rechnet sich neu. Kein eingefrorener Ausdruck.
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