Anschlussfinanzierung und Umschuldung fürs Haus
Am Ende der Zinsbindung stehen zwei Wege offen: den Kredit neu verhandeln bei der bisherigen Bank oder wechseln. Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie den Zins schon vorher — diese Forward-Finanzierung kostet einen Aufschlag und bietet dafür Planungssicherheit. Wer die Restschuld vorher über eine Sondertilgung senkt, verkleinert genau den Betrag, der neu finanziert werden muss.
Anschlussfinanzierung fürs Haus: Lohnt sich nach dem Anschlussfinanzierungsvergleich ein Wechsel zu einer anderen Bank?
Bei der Anschlussfinanzierung fürs Haus ist der Wechsel zu einer anderen Bank oft günstiger als die Verlängerung, deshalb lohnt der Vergleich, bevor Sie das Angebot der Hausbank annehmen. Schon 0,3 bis 0,5 % Zinsdifferenz sparen über die Restlaufzeit oft 10.000 Euro und mehr. Die Bestandsbank bietet selten die besten Konditionen.
Anschlussfinanzierung im Überblick: Was unterscheidet sie von Umschuldung und Forward-Darlehen?
Anschlussfinanzierung löst die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung ab. Umschuldung bedeutet, ein bestehendes Darlehen durch ein anderes abzulösen, etwa durch einen Bankwechsel zum Ende der Zinsbindung oder vorzeitig. Ein Forward-Darlehen sichert den Zinssatz 1 bis 66 Monate im Voraus.
- Anschlussfinanzierung und Umschuldung abgrenzen: Nach Ende der Zinsbindung wird die Restschuld neu finanziert. Ein Bankwechsel ist dann zugleich eine Umschuldung ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Bei vorzeitigem Wechsel während laufender Zinsbindung kann diese Entschädigung anfallen; Vertrag und Kündigungsrecht sind zu prüfen. Der Ablauf Schritt für Schritt.
- Ein Forward-Darlehen sichert den Zins bis 66 Monate im Voraus: Es sichert heute den Zinssatz für die Anschlussfinanzierung in 1 bis 66 Monaten. Sie zahlen einen Zinsaufschlag pro Monat Vorlauf und bekommen dafür Planungssicherheit — sinnvoll bei erwartet steigenden Zinsen.
- Ein Bankenwechsel spart oft 10.000 Euro und mehr: Schon 0,3 bis 0,5 % Zinsdifferenz sparen über die Restlaufzeit oft 10.000 Euro und mehr. Die Bestandsbank bietet selten die besten Konditionen. Perini vergleicht 650+ Banken, die Erstberatung ist kostenlos und die Provision zahlt in der Regel die Bank. Was die Beratung kostet.
Welche Entscheidung steht bei der Anschlussfinanzierung an? Wählen Sie rechtzeitig zwischen Verlängerung bei der Hausbank, Bankwechsel und Forward-Darlehen. In dieser Entscheidung liegt ein großer Teil des Sparpotenzials. Die folgenden drei Wege kommen infrage.
Die Verlängerung bei Ihrer bisherigen Bank ist bequem, aber selten die günstigste Lösung. Ein Wechsel ist oft günstiger, erfordert jedoch die Übertragung der Sicherheiten.
Mit einem Forward-Darlehen können Sie den heutigen Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung bis zu einigen Jahren im Voraus sichern.
Kurz vor dem Ablauf bleiben Ihnen weniger Auswahl und Verhandlungsspielraum. Ein sehr früher Forward-Abschluss kostet dagegen einen Aufschlag. Fristen, Konditionen und Modellrechnungen finden Sie unter Anschlussfinanzierung Zinsen aktuell.
Der teuerste Fehler ist, nichts zu tun — dann rutscht der Kredit nach Fristablauf automatisch in die meist teurere variable Verzinsung.
Wir berechnen, welche Variante sich für Ihre Restschuld, Zinsbindung und die Marktlage lohnt.
650+ Banken im Vergleich; 66 Mon. Forward-Darlehen max.
- § 489 Kündigungsrecht nach 10 Jahren
- 2–3 J. Vorlauf vor Zinsbindungsende.
Welche drei Wege kommen für Ihre nächste Immobilienfinanzierung infrage?
Sie können einen Forward-Zins sichern, mit einer Umschuldung die Bank wechseln oder einen passenden Partner für die Anschlussfinanzierung wählen. Letzteres ist auch bei Selbstständigkeit, Rentennähe oder früheren Bonitätseinschränkungen möglich.
Forward-Darlehen: Heute schon den Zinssatz für die Anschlussfinanzierung in 1 bis 66 Monaten sichern. Sinnvoll bei steigenden Zinsen — Sie zahlen einen kleinen Zinsaufschlag und erhalten dafür Planungssicherheit. Mehr zum Forward-Darlehen.
Umschuldung & Bankenwechsel: Statt die Hausbank-Prolongation zu akzeptieren — andere Banken vergleichen. Bei 200.000 € Restschuld kann 0,3 % Zinsdifferenz 10.000 €+ über die Restlaufzeit bedeuten.
Selbstständigkeit, Rentennähe oder frühere Bonitätseinschränkungen: Viele Banken lehnen solche Konstellationen pauschal ab. Mit einem passenden Bankpartner kann die Anschlussfinanzierung trotzdem gelingen.
Anschlussfinanzierung wann beantragen: Welcher Zeitpunkt ist der richtige?
Der richtige Zeitpunkt kommt in Stufen: 3–5 Jahre vor Zinsbindungsende Forward-Darlehen prüfen, 2 Jahre vorher den Bankenvergleich starten, 6–12 Monate vorher verbindliche Angebote einholen; nach 10 Jahren gilt das Sonderkündigungsrecht nach §489 BGB.
3–5 Jahre vor Zinsbindungsende: Forward-Darlehen prüfen — Zinsen sichern, geringer Zinsaufschlag; 2 Jahre vor Zinsbindungsende: Bankenvergleich starten — auch wenn Sie noch nichts unterschreiben; 6–12 Monate vor Zinsbindungsende: Verbindliche Angebote einholen, mit Hausbank verhandeln; Nach 10 Jahren Zinsbindung: Sonderkündigungsrecht §489 BGB — Sie können kündigen, auch bei längerer Vereinbarung.
Ob sich ein Forward-Darlehen gegenüber dem Abwarten lohnt, hängt unter anderem vom Forward-Aufschlag und dem späteren Anschlusszins ab. Der Zinsbindungsrechner vergleicht zwei Zinsbindungen anhand ihrer Restschulden. Einen vollständigen Kostenvergleich zwischen Forward-Darlehen und Abwarten bildet er nicht ab.
Anschlussfinanzierung, auch für KfW-Darlehen — was wir konkret prüfen:
- Aktuelle Restschuld + Tilgungsplan der Bestandsbank
- Marktvergleich aus 650+ Banken — für jede Ausgangslage im Anschluss
- Vorfälligkeitsentschädigung bei Bankenwechsel — wenn relevant
- Sonderkündigungsrecht prüfen (§489 BGB)
- Verhandlung mit Hausbank-Konditionen als Vergleichsbasis
- Bestehende KfW-Darlehen: eigenes Ende der Zinsbindung und Anschlussangebot über die Hausbank
Gibt es einen Testsieger für Ihre Anschlussfinanzierung?
Welche Bank für Sie den besten Zins bietet, ergibt sich aus Ihren Unterlagen und nicht aus einer Rangliste. Restschuld, Beleihungsauslauf, Objektart, Einkommen und Wohnsitzland bestimmen, welcher Anbieter Ihren Fall annimmt und welchen Aufschlag er berechnet.
Ein Portal-Testsieger kann auf einen guten Standardanbieter hinweisen. Für deutschen Arbeitsvertrag und niedrige Beleihung kann das passen. Bei Auslandswohnsitz, Fremdwährungseinkommen, Selbstständigkeit oder einem Beleihungsauslauf über 80 Prozent kommen jedoch andere Banken infrage. Ein allgemeiner Testsieger ist dann möglicherweise nicht auf der Auswahlliste.
Vergleichen Sie Angebote mit Ihren eigenen Zahlen. Welche Banken bestimmte Fälle annehmen, zeigt Banken im Vergleich.
Umschuldung fürs Haus oder Anschlussfinanzierung der Baufinanzierung: vor oder nach Ablauf der Zinsbindung wechseln?
Umschuldung bezeichnet die Ablösung eines bestehenden Darlehens durch ein anderes, häufig bei einem Bankwechsel. Sie ist während oder nach Ende der Zinsbindung möglich. Nach Ablauf entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung. Bei vorzeitigem Wechsel hängen mögliche Kosten von Vertrag und Kündigungsrecht ab. Anschlussfinanzierung bezeichnet die Neufinanzierung der verbleibenden Restschuld nach Ende der Zinsbindung.
Wann lohnt eine vorzeitige Umschuldung trotz Entschädigung? Wenn die Zinsersparnis bei der neuen Bank größer ausfällt als die Vorfälligkeitsentschädigung der bisherigen. Wir rechnen das vor dem Wechsel durch.
Umschuldung der Baufinanzierung: Wann sich der Bankwechsel lohnt: Ein Bankwechsel lohnt sich meistens, wenn ein anderes Institut einen spürbar niedrigeren Zins bietet. Schon 0,3 bis 0,5 % Zinsdifferenz können über die Restlaufzeit oft 10.000 Euro und mehr ausmachen. Wechseln Sie während einer laufenden Zinsbindung, fällt an der alten Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung an.
Was unterscheidet Bankwechsel und Verlängerung? Bei der Umschuldung wechseln Sie das Institut. Bei der Verlängerung bleiben Sie bei Ihrer Bank. Diese ist bequem, aber selten am günstigsten. Ein Wechsel kann sparen, erfordert jedoch die Übertragung der Sicherheiten.
Kaufpreis ≠ Bankwert: Die Objektbewertung ist auch für die Anschlussfinanzierung entscheidend.
Bankwechsel nach Ablauf der Zinsbindung
| Position | Betrag |
|---|---|
| Restschuld | 180.000 € |
| Bisheriges Darlehen | läuft aus |
| Neue Kondition | bonitätsabhängig |
| Neue Zinsbindung | 10 Jahre |
| Vergleich | 6–10 Banken |
| Ablauf | 3 bis 10 Werktage |
Die Konditionen werden tagesaktuell und abhängig von Ihrer Bonität festgelegt.
Anschlussfinanzierung und Umschuldung im Detail →
Die Modellrechnungen sind unverbindlich und ohne Gewähr. Konditionen hängen von Bonität, Immobilie und Bank ab. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Häufige Fragen
Wie funktioniert die KfW-Anschlussfinanzierung?
Ein bestehendes KfW-Darlehen hat sein eigenes Ende der Zinsbindung, das Anschlussangebot kommt über die Hausbank. Wir prüfen das im Rahmen der Anschlussfinanzierung mit.
Gibt es einen Testsieger bei der Anschlussfinanzierung?
Einen allgemein besten Anbieter gibt es nicht. Entscheidend ist, welche Bank für Ihre Restschuld, gewünschte Zinsbindung und die Marktlage passende Konditionen bietet. Das zeigt der konkrete Vergleich, keine Testsiegerliste.
Was ist der Unterschied zwischen Umschuldung und Anschlussfinanzierung?
Die Anschlussfinanzierung ist die Neufinanzierung der Restschuld nach Ende der Zinsbindung. Bei einem Bankwechsel wird zugleich umgeschuldet. Eine Umschuldung kann auch vorzeitig stattfinden; dann kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Nach Ablauf der Zinsbindung oder bei wirksamer gesetzlicher Kündigung fällt diese nicht an. Entscheidend sind Zeitpunkt, Vertrag und Kündigungsrecht.
Baufinanzierung verlängern oder wechseln: Lohnt sich ein Bankenwechsel bei Anschlussfinanzierung?
In den meisten Fällen ja. Schon 0,3–0,5 % Zinsdifferenz sparen über die Restlaufzeit oft 10.000 €+. Die Bestandsbank bietet selten die besten Konditionen — sie weiß, dass viele Kunden aus Bequemlichkeit prolongieren. Unser Marktvergleich ist kostenlos.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen sichert heute den Zinssatz für die Anschlussfinanzierung in 1–66 Monaten. Sie zahlen einen Zinsaufschlag (zwischen 0,01 und 0,03 % pro Monat Vorlauf), bekommen dafür Planungssicherheit. Sinnvoll bei erwartet steigenden Zinsen.
Was kostet ein Bankenwechsel?
Notar/Grundbuch für die Abtretung der Grundschuld: ca. 0,15–0,25 % der Darlehenssumme. Die neue Bank zahlt das oft. Vorfälligkeitsentschädigung fällt bei normalem Ablauf nicht an — nur bei vorzeitiger Kündigung außerhalb des §489-Sonderkündigungsrechts.
Worauf sollte ich beim Angebotsvergleich für eine Anschlussfinanzierung achten?
Vergleichen Sie den Effektivzins bei gleicher Zinsbindung und Restschuld. Berücksichtigen Sie außerdem, ob Sie bei Ihrer Hausbank bleiben oder zu einem anderen Anbieter wechseln. Ohne diese Angaben zeigt ein Vergleich Zinssätze, aber keine Gesamtkosten.
Anschlussfinanzierung fürs Haus: Wo finde ich aktuelle Zinsen?
Fristen, Zinsen und Rechenbeispiele stehen auf der Seite Anschlussfinanzierung Zinsen aktuell. Die Konditionen sind tagesaktuell und bonitätsabhängig. Der Zinsbindungsrechner vergleicht zwei Zinsbindungen anhand ihrer Restschulden. Ob sich ein Forward-Darlehen gegenüber dem Abwarten lohnt, muss zusätzlich unter Einbeziehung des Forward-Aufschlags und der Zahlungen geprüft werden.
Haus Umfinanzierung: Was bedeutet das, und wann macht es Sinn?
Haus Umfinanzierung bedeutet, ein bestehendes Darlehen auf das Haus durch ein neues zu ersetzen — entweder bei Ablauf der Zinsbindung (Anschlussfinanzierung) oder vorzeitig wegen besserer Konditionen (Umschuldung). Bei vorzeitiger Umfinanzierung fällt meist eine Vorfälligkeitsentschädigung an der bisherigen Bank an.
Wann sollte ich Angebote für eine Umschuldung oder Anschlussfinanzierung meines Hauses vergleichen?
3–5 Jahre vor Ende der Zinsbindung lohnt die Prüfung eines Forward-Darlehens, 2 Jahre vorher der Start des Bankenvergleichs, auch wenn Sie noch nichts unterschreiben. 6–12 Monate vorher holen Sie verbindliche Angebote ein und verhandeln mit der Hausbank. Wer erst kurz vor Ablauf handelt, verliert Auswahl und Verhandlungsposition.
Umschuldung von easyCredit, Postbank oder smava: geht das bei der Baufinanzierung auch?
Ja. Ob die laufende Finanzierung bei easyCredit, der Postbank oder smava steht, ändert am Ablauf nichts: Wechseln Sie während der laufenden Zinsbindung, prüfen wir, ob die Zinsersparnis bei der neuen Bank größer ist als die Vorfälligkeitsentschädigung der alten. Läuft die Zinsbindung dagegen aus, ist es die reguläre Anschlussfinanzierung ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Kann ich einen KfW-Kredit umschulden?
Ein bestehendes KfW-Darlehen hat ein eigenes Ende der Zinsbindung und ein Anschlussangebot über die Hausbank. Wir prüfen es zusammen mit Restschuld und Tilgungsplan der Bestandsbank. Ein Wechsel innerhalb einer laufenden Zinsbindung löst bei der alten Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung aus.
Anschlussfinanzierung Wohnung: Gilt das auch für eine Eigentumswohnung?
Ja. Auch bei einer Eigentumswohnung läuft die Zinsbindung aus, die Bank macht ein Anschlussangebot, und Sie vergleichen Wechsel oder Verlängerung. Eigennutzung und Vermietung ändern dieses Grundprinzip nicht. Für vermietete Wohnungen berechnen Banken teilweise etwas höhere Zinsen.
Recht auf Anschlussfinanzierung: Hat man ein Recht, die Finanzierung zu verlängern?
Es gibt kein gesetzliches Recht auf ein Anschlussangebot Ihrer Hausbank. Sie kann die weitere Finanzierung ablehnen; dann benötigen Sie eine andere Bank. Beginnen Sie den Vergleich früh. Stimmen Bonität und Beleihungswert, gibt es fast immer Alternativen.
Finanzierungsanalyse anfragen
Unverbindliche Erstberatung kostenlos — Provision zahlt in der Regel die Bank. Wir prüfen 650+ Banken plus alle Landesförderungen für Ihre Konstellation.
Keine Rechts- oder Steuerberatung.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.