Fremdwährungsdarlehen oder Euro-Kredit: Was passt bei Gehalt in CHF, USD, GBP?
Wer sein Gehalt in CHF, USD oder GBP bezieht, braucht keinen Fremdwährungskredit — er braucht eine Euro-Finanzierung, die sein Fremdwährungseinkommen richtig bewertet. Der Unterschied entscheidet über Bankenkreis und Konditionen.
Brauchen Sie bei Gehalt in CHF, USD oder GBP ein CHF-Darlehen oder einen Euro-Kredit?
Nein, bei Gehalt in CHF, USD oder GBP brauchen Sie keinen Fremdwährungskredit, sondern einen Euro-Kredit, der Ihr Fremdwährungseinkommen richtig bewertet. Banken rechnen dabei mit einem Sicherheitsabschlag von 10–50 % auf das in Euro umgerechnete Einkommen, je nach Währung und Einkommensart. Je exotischer die Währung, desto kleiner ist der Kreis der Institute, die aktiv finanzieren.
Kann ich mit Gehalt in CHF, USD oder GBP eine Hypothek in Deutschland bekommen?
Ja. Sie brauchen keinen Fremdwährungskredit, sondern eine Euro-Finanzierung, die Ihr Fremdwährungseinkommen richtig bewertet. Banken rechnen dabei mit einem Sicherheitsabschlag von 10–50 % auf das in Euro umgerechnete Einkommen, je nach Währung und Einkommensart.
Welche Währung hat welchen Bankenkreis?
CHF ist am breitesten (ca. 15–25 % aller Banken), GBP 8–15 %, USD 5–10 %. Je exotischer die Währung, desto kleiner der Kreis der Institute, die aktiv finanzieren.
Was ist beim Eigenkapital typisch?
Bis zu 40 % Eigenkapital je nach Fall, zuzüglich Nebenkosten; die Beleihung liegt bei 60–100 %, je nach Einkommensart und Bonität — das Wohnsitzland entscheidet über den Bankenkreis, nicht über die Spanne. Ein deutscher Notar ist zwingend; englisch-deutsche Begleittexte sind möglich.
Brauche ich ein Fremdwährungsdarlehen, wenn ich mein Einkommen in CHF, USD, GBP oder SGD beziehe?
Nein, ein Fremdwährungsdarlehen brauchen Sie nicht: Auch mit Einkommen in CHF, USD, GBP, SGD oder einer anderen Fremdwährung ist eine deutsche Hypothek in Euro möglich, aber die Bank rechnet anders.
Weil der Wechselkurs schwanken kann, setzt sie das Fremdwährungseinkommen nicht voll an, sondern mit einem Sicherheitsabschlag; wie hoch dieser ausfällt, hängt von der Währung, ihrer Stabilität und der Einkommensart ab. Stabile, frei konvertierbare Währungen werden eher akzeptiert als volatile.
Entscheidend ist nicht nur die Höhe des Einkommens, sondern seine Nachweisbarkeit und Regelmäßigkeit — und die Frage, welche Institute Fremdwährungseinkommen überhaupt in die Haushaltsrechnung aufnehmen. Genau hier ist die Bankenauswahl anders als bei reinem Euro-Einkommen: Nicht jedes Haus zeichnet solche Fälle, und die, die es tun, verlangen unterschiedliche Nachweise.
Welche das sind, gehört ins Gespräch, nicht auf die Seite.
Was bedeutet Fremdwährungseinkommen für die Bank?
Wenn Sie in Deutschland eine Hypothek aufnehmen wollen, aber Ihr Einkommen in einer anderen Währung als Euro fließt — typisch CHF (Schweiz), USD (USA), GBP (UK), SGD (Singapur), AUD, JPY — gelten Sondervorgaben. Welche Einkommenswährungen wir vermitteln, steht als Liste auf der Steuerausländer-Seite.
Banken müssen das Fremdwährungsrisiko bewerten: Was passiert, wenn der Wechselkurs zu Ihren Ungunsten kippt? Können Sie die Rate weiter zahlen? Daher rechnen Banken mit einem Sicherheitsabschlag auf das in Euro umgerechnete Einkommen — 10–50 %, je nach Währung und Einkommensart.
Welche Währung hat welche Bankenauswahl?
Die Bankenauswahl hängt von der Währung ab: CHF ist bei etwa 15–25 % aller Banken möglich, USD bei 5–10 %, GBP bei 8–15 % und SGD/HKD bei etwa 3–5 %.
- CHF (Schweizer Franken): etablierte Großgruppe, ca. 15–25 % aller Banken aktiv. Sicherer als die meisten Drittwährungen, weil enger DE-CH-Wirtschaftsraum.
- USD (US-Dollar): kleinerer Bankenkreis, 5–10 % aller Banken. FATCA-Thema bei US-Steuerpflicht.
- GBP (Britisches Pfund): Post-Brexit besser als 2019, ca. 8–15 % aller Banken.
- SGD / HKD (Singapur, Hongkong): wenige Banken, etwa 3–5 %. Konzern-Anstellung bevorzugt.
- AUD / CAD: ähnlich USD, 5–8 % Bankenkreis.
- JPY (Japanischer Yen): sehr klein, etwa 2–3 Banken.
- CNY (Chinesischer Yuan): Kapitalverkehrskontrollen erschweren den Eigenkapitalnachweis.
- EU-Währungen außer Euro (PLN, SEK, DKK, HUF): Wer dort verdient, wohnt meist auch dort — und die Kreditrichtlinien fassen Einkommenswährung und Wohnsitzland zusammen. Manche Häuser nehmen diese Konstellation nicht an — andere schon. Der Bankenkreis ist entsprechend klein.
Was ist bei Fremdwährung typisch?
Typisch ist ein kleiner Bankenkreis je Währung: CHF wird von etwa 15 bis 25 Prozent aller Banken finanziert, GBP von 8 bis 15, USD von 5 bis 10, AUD/CAD von 5 bis 8 und SGD/HKD von 3 bis 5 Prozent.
- Einkommens-Abschlag: 10–50 % auf Euro-umgerechneten Wert — Bank rechnet konservativer
- Eigenkapital: bis 40 % je nach Fall, zuzüglich Nebenkosten
- Beleihung: 60–100 %, je nach Einkommensart und Bonität — das Wohnsitzland entscheidet über den Bankenkreis, nicht über die Spanne
- Zinsaufschlag: manche Banken kalkulieren +0,1–0,3 % Aufschlag, andere keinen
- Notar & Schriftform: englisch-deutsche Begleittexte möglich, deutscher Notar zwingend
- Eigenkapital-Nachweis: Kontoauszüge der letzten 12 Monate aus der Auslandsbank werden akzeptiert
Was tue ich konkret?
Wir machen vier Dinge: Voranfrage, welche Banken für Ihre Währung aktiv sind, Shortlist mit 6 bis 10 Instituten, Unterlagenpaket und Antragskoordination mit Vertragsprüfung.
- Voranfrage: Wir prüfen vorab, welche Banken für Ihre Währung & Konstellation aktiv sind
- Banken-Shortlist: 6 bis 10 Institute mit Erfahrung im internationalen Geschäft
- Unterlagenpaket: englisch-deutsche Aufbereitung, alle Steuerbescheide und Arbeitgeberbestätigungen
- Antragskoordination: Wir kommunizieren mit der Bank, prüfen den Vertrag
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Die Bank rechnet das in Euro umgerechnete Einkommen mit einem Sicherheitsabschlag von 10–50 %, je nach Währung und Einkommensart. CHF hat mit etwa 15–25 % aller Banken den breitesten Bankenkreis. Entscheidend ist neben der Höhe des Einkommens seine Nachweisbarkeit und Regelmäßigkeit.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.