Restnutzungsdauer berechnen nach ImmoWertV: Gebäude, Modernisierungspunkte und ihre Bedeutung für die Bank
Baujahr, Gebäudeart und Modernisierungen eingeben — der Rechner zeigt die Restnutzungsdauer nach dem Modell der ImmoWertV als Richtwert in Jahren. Ohne Modernisierung gilt vereinfacht: Gesamtnutzungsdauer minus Gebäudealter, bei Wohngebäuden beträgt die Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre.
Wie berechnet man die Restnutzungsdauer einer Immobilie?
Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, die ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Ohne Modernisierung gilt vereinfacht: Gesamtnutzungsdauer minus Gebäudealter. Wurde modernisiert, vergibt Anlage 2 ImmoWertV bis zu 20 Modernisierungspunkte, je mehr Punkte, desto länger. Der Rechner ersetzt kein Gutachten.
Unverbindlicher Richtwert nach dem Modell der ImmoWertV (Anlage 1 und 2). Ersetzt kein Sachverständigengutachten. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
Restnutzungsdauer nach ImmoWertV berechnen: Was geben Sie ein?
Gebäudeart und Baujahr wählen, durchgeführte Modernisierungen anhaken.
Welche Gesamtnutzungsdauer gilt für ein Wohnhaus? Für Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser sowie Mehrfamilienhäuser setzt Anlage 1 ImmoWertV eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an. Ein Haus mit Baujahr 1975 ist im Jahr 2026 also 51 Jahre alt; ohne Modernisierung bleiben rechnerisch 29 Jahre Restnutzungsdauer.
Wie viele Modernisierungspunkte hat mein Haus?
Anlage 2 ImmoWertV verteilt höchstens 20 Punkte auf acht Modernisierungselemente.
Dach mit Wärmedämmung und Wärmedämmung der Außenwände zählen je bis zu 4 Punkte, Fenster, Leitungen, Heizung, Bäder, Innenausbau und Grundriss je bis zu 2 Punkte. Der Rechner zählt die angehakten Maßnahmen mit der vollen Punktzahl; liegt eine Maßnahme länger zurück, setzt ein Gutachter oft weniger Punkte an.
Was gilt bei einer Kernsanierung?
Ein kernsaniertes Gebäude wird fast wie ein Neubau behandelt: Die Restnutzungsdauer kann bis zu 90 Prozent der Gesamtnutzungsdauer betragen.
Der Rechner zieht davon die Jahre seit der Kernsanierung ab.
Warum ist die Restnutzungsdauer für die Finanzierung wichtig?
Die Restnutzungsdauer fließt in die Bewertung ein, mit der die Bank den Beleihungswert ermittelt. Bei vermieteten Objekten bestimmt sie im Ertragswertverfahren, über wie viele Jahre die Miete angesetzt wird. Eine kurze Restnutzungsdauer drückt den Wert und kann auch die Laufzeit begrenzen, die eine Bank für das Darlehen akzeptiert.
Wie sich das auf Ihre Finanzierung auswirkt, zeigt der Beleihungswertrechner. Für vermietete Objekte hilft zusätzlich der Mietrenditerechner.
Welche Unterlagen passen zu Ihrem Ergebnis?
Ein Rechner liefert eine Zahl. Für die Finanzierungsentscheidung zählen die richtigen Unterlagen, bevor das Bankgespräch beginnt. Wir schicken Ihnen die Checkliste, die zu Ihrer Situation passt — kostenlos, ohne Verkaufsgespräch im Nachgang.
Sie brauchen die Blanko-Formulare sofort? Kurz per Formular anfordern: Selbstauskunft (DE/EN) · Vermögensaufstellung (DE/EN).
PDF direkt öffnen — ohne Formular: Unterlagen Baufinanzierung — Checkliste (PDF, 9 Seiten) (Nederlands · Français) · Immobilienkredit für Steuerausländer — Checkliste (PDF, 9 Seiten) (Nederlands · Français) · KfW Förderung Übersicht 2026 (PDF, 4 Seiten) (Nederlands)
Häufige Fragen
Wie wird die Restnutzungsdauer berechnet?
Grundlage ist die Gesamtnutzungsdauer der Gebäudeart nach Anlage 1 ImmoWertV. Ohne nennenswerte Modernisierung gilt: Gesamtnutzungsdauer minus Gebäudealter. Mit Modernisierungspunkten nach Anlage 2 ImmoWertV verlängert sich die Restnutzungsdauer nach dem dort festgelegten Modell.
Wie viele Modernisierungspunkte sind möglich?
Höchstens 20 Punkte: Dach und Außenwanddämmung je bis zu 4 Punkte, Fenster und Außentüren, Leitungssysteme, Heizung, Bäder, Innenausbau und Grundriss je bis zu 2 Punkte.
Was gilt bei einer Kernsanierung?
Bei einem kernsanierten Gebäude kann die Restnutzungsdauer bis zu 90 Prozent der Gesamtnutzungsdauer betragen. Der Rechner setzt das Gebäudealter dann ab dem Jahr der Kernsanierung an.
Ersetzt der Rechner ein Gutachten?
Nein. Der Rechner liefert einen Richtwert nach dem Modell der ImmoWertV. Für steuerliche Zwecke oder gegenüber der Bank zählt die Einschätzung eines Sachverständigen. Steuerliche Fragen gehören zu Ihrem Steuerberater.
Noch Fragen zu diesem Thema?
Unverbindliche Erstberatung kostenlos — Provision zahlt in der Regel die Bank. Wir ordnen ein, was das für Ihre konkrete Finanzierung bedeutet.
Weiterführende Seiten
Beleihungswertrechner
Beleihungswert berechnen: kostenloser Rechner für Ertrags- und Beleihungswert, die Formel dahinter und warum der Wert unter dem Kaufpreis liegt.
Mietrenditerechner
Mietrendite berechnen: Brutto- und Nettomietrendite Ihrer Kapitalanlage mit Kaufnebenkosten und laufenden, nicht umlagefähigen Kosten — kostenloser Rechner.
Selbstauskunft (DE/EN)
Selbstauskunft für die Bank: alle 13 Abschnitte und 80 Felder im Überblick, dazu die ausfüllbare Vorlage DE/EN kostenlos als PDF — direkt oder per E-Mail.
Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
