Nebenkostenrechner Hauskauf — Grunderwerbsteuer berechnen
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler kommen zusätzlich zum Kaufpreis — und Banken finanzieren sie in der Regel nicht mit. Rechnen Sie durch, wie viel Sie als Eigenkapital bereithalten müssen.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Deutschland?
Die Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland meist zwischen 9 % und 15 % des Kaufpreises. Größter Posten ist die Grunderwerbsteuer — sie reicht von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in mehreren westdeutschen Ländern und ist gesetzlich festgelegt (§11 GrEStG), nicht verhandelbar. Dazu kommen Notar und Grundbucheintrag mit zusammen rund 1,5 bis 2,0 % sowie, bei Einschaltung eines Maklers, eine Provision von meist 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer. Wichtig für die Finanzierung: Nebenkosten werden von den meisten Banken nicht mitfinanziert, sie müssen aus Eigenkapital kommen. Wer zu knapp kalkuliert, gerät bei der Anschlussfinanzierung schnell in eine 100-%- oder sogar 110-%-Finanzierung mit entsprechendem Zinsaufschlag. Der Rechner unten zeigt die Summe für Ihr Bundesland und Ihren Kaufpreis. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
Die Kaufnebenkosten liegen in Deutschland meist zwischen rund 8 % und 13 % des Kaufpreises. Der größte und regional unterschiedlichste Posten ist die Grunderwerbsteuer: Sie hängt allein vom Standort der Immobilie ab (nicht von Ihrem Wohnsitz) und reicht 2026 von 3,5 % bis 6,5 %. Notar und Grundbuch schlagen zusammen mit rund 2 % zu Buche, die Maklerprovision je nach Region und Aufteilung.
Ohne Maklercourtage liegen die Kaufnebenkosten zwischen 5,5 % in Bayern und 8,5 % in Schleswig-Holstein. Notar (1,5 %) und Grundbuch (0,5 %) fallen bundesweit gleich an, den Unterschied macht allein die Grunderwerbsteuer. Auf 400.000 € Kaufpreis sind das 22.000 € gegenüber 34.000 € — Geld, das die Bank in aller Regel nicht mitfinanziert.
Quelle: Landesgesetze zur Bestimmung des Steuersatzes nach § 11 Abs. 1 GrEStG; Sätze gegen zwei unabhängige Übersichten geprüft · Stand 25.07.2026 · Notar und Grundbuch: eckwerte.json → nebenkosten, Stand 20.08.2026
Ihre Kaufnebenkosten — schnell geschätzt
Kaufpreis und Bundesland eingeben; Notar-, Grundbuch- und Maklersatz sind mit üblichen Werten vorbelegt und anpassbar.
Unverbindliche Orientierung. Wie sich der Notaranteil zusammensetzt und warum Banken ihn nicht mitfinanzieren, steht auf der Seite Notarkosten beim Hauskauf. Notar- und Grundbuchkosten variieren je nach Beurkundung und Grundschuldhöhe; der Grunderwerbsteuer-Satz ist Stand 2026 hinterlegt. Nebenkosten müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden, da Banken sie meist nicht mitfinanzieren.
Vollständige Auswertung per E-Mail
Die komplette Aufstellung Jahr für Jahr mit genau Ihren Werten — kostenlos, direkt ins Postfach.
Weiter rechnen
Was kann ich mir leisten?
Aus Eigenkapital und Wunschrate den Kaufpreisrahmen abschätzen.
Was kann ich mir leisten? →Kaufpreis ist nicht Bankwert
Warum die Bank ihren eigenen Beleihungswert ansetzt.
Kaufpreis ist nicht Bankwert →Warum eine zu knappe Reserve teuer wird
Wer die Nebenkosten zu knapp kalkuliert, gerät nicht selten in eine Situation, in der die Bank die fehlende Differenz zusätzlich finanzieren muss — mit spürbaren Folgen: Ein höherer Beleihungsauslauf bedeutet in aller Regel einen Zinsaufschlag, und manche Bank lehnt eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten von vornherein ab. Eine belastbare Reserve über die reine Rechnersumme hinaus schützt zudem vor Überraschungen wie einer Nachforderung beim Notar oder einer höheren Maklerprovision als angenommen.
Die zweite Falle liegt im Timing: Grunderwerbsteuer und Notarkosten werden vor der Auszahlung des Darlehens fällig — wer sie nicht liquide bereithält, verzögert den gesamten Kaufprozess.
Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten
Zählt für die Grunderwerbsteuer mein Wohnsitz oder die Lage der Immobilie?
Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?
Ist der hinterlegte Steuersatz aktuell?
Wie setzt sich die Grunderwerbsteuer zusammen?
Wer muss die Grunderwerbsteuer bezahlen?
Wer ist von der Grunderwerbsteuer befreit?
Wie kann ich die Grunderwerbsteuer umgehen?
Wie hoch sind Grunderwerbsteuer und Notar zusammen?
Ergebnis behalten — und die passenden Unterlagen gleich mit
Ein Rechner liefert eine Zahl. Für die Finanzierungsentscheidung zählen die richtigen Unterlagen, bevor das Bankgespräch beginnt. Wir schicken Ihnen die Checkliste, die zu Ihrer Situation passt — kostenlos, ohne Verkaufsgespräch im Nachgang.
Sie brauchen die Blanko-Formulare sofort? Kurz per Formular anfordern: Selbstauskunft (DE/EN) · Vermögensaufstellung (DE/EN).
PDF direkt öffnen — ohne Formular: Unterlagen Baufinanzierung — Checkliste (PDF, 7 Seiten) · Immobilienkredit für Steuerausländer — Checkliste (PDF, 8 Seiten) · KfW Förderung Übersicht 2026 (PDF, 2 Seiten)