Unterlagen für die Baufinanzierung: Welche Dokumente will die Bank sehen?

Alle 58 Unterlagen, nach Gruppen sortiert

Die Unterlagen für die Baufinanzierung bilden im Kern drei Gruppen: Einkommensnachweise, Nachweis des Eigenkapitals und Objektunterlagen. Dazu kommen Ausweis und Verbindlichkeiten. Zu jeder Unterlage steht, wo Sie sie bekommen.

650+ Banken im Vergleich; §34i Geprüfte Erlaubnis; 2016 Erfahrung seit; 89 Veröffentlichte Praxisberichte.

Welche Unterlagen verlangt eine deutsche Bank für die Baufinanzierung? Im Kern bilden die Unterlagen für die Baufinanzierung drei Gruppen: Einkommensnachweise, Nachweis des Eigenkapitals und Objektunterlagen — dazu kommen Ausweis und Angaben zu bestehenden Verbindlichkeiten. Steuerausländer und Expats brauchen zusätzlich den Aufenthaltstitel, Angaben zum Fremdwährungseinkommen und Unterlagen zur beschränkten Steuerpflicht. Entscheidend ist weniger, welches Papier fehlt, als wann es auffällt. Eine Bank prüft nicht in einem Zug, sondern in Schleifen: anfordern, warten, prüfen, nachfordern. Jede Nachforderung kostet Tage.

Sie entsteht dabei fast nie, weil ein Dokument inhaltlich problematisch wäre. Sie entsteht, weil es nicht dabei war. Bemerkt wird das meist erst, wenn der Notartermin schon feststeht. Deshalb kommt Vollständigkeit vor Zins: Ein halbes Prozent Zinsvorteil nützt wenig, wenn die Zusage zu spät kommt.

Drei Checklisten decken die üblichen Fälle ab — Standard, Steuerausländer und Förderung. Selbstauskunft und Vermögensaufstellung stehen zweisprachig als ausfüllbares PDF ohne Formular zum direkten Download bereit. Wer die Akte vollständig einreicht, verkürzt die Prüfung oft um mehrere Wochen.

Warum scheitern Finanzierungen so oft an Unterlagen? Nicht an der Bonität, sondern an der fehlenden Unterlage — und die fällt meist erst auf, wenn der Kaufvertrag schon terminiert ist.

Gibt es eine eigene Liste für Auslandsbezug? Ja — Steuerausländer und Expats brauchen teils andere Dokumente (Aufenthaltstitel, Mittelherkunft, Nachweise zum Fremdwährungseinkommen) und haben deshalb eine eigene Checkliste.

Die Checklisten zeigen, welche Unterlagen Banken für eine Baufinanzierung in Deutschland verlangen: Einkommensnachweise, Eigenkapital, Objektunterlagen. Für Steuerausländer gibt es eine Spezial-Checkliste; die bilinguale Selbstauskunft (DE/EN) steht als freier Download bereit.

Der Grund, warum es diese Listen gibt, ist unspektakulär und teuer zugleich: Die meisten Finanzierungen scheitern nicht an der Bonität, sondern an der Unterlage, die fehlt. Und sie fällt fast immer erst dann auf, wenn der Kaufvertrag schon terminiert ist.

Das ist die komplette Liste — nichts davon liegt hinter dem Formular. Zu jeder Unterlage steht, wo Sie sie bekommen. Wer die Liste einmal von oben nach unten durchgeht, hat den Ordner voll, bevor die Bank fragt.

Identifikation (5 Unterlagen): Personalausweis oder Reisepass, Kopien beider Seiten; Woher: eigene Unterlagen; Bei Nicht-EU-Bürgern: Aufenthaltstitel mit Befristung; Woher: Ausländerbehörde, meist schon in Ihren Unterlagen; Aktuelle Meldebescheinigung; Woher: Bürgeramt bzw. Einwohnermeldeamt; Ehevertrag oder Scheidungsurteil, falls zutreffend; Woher: Notar bzw. Familiengericht, meist in Ihren Unterlagen; Bei Trennung: notarielle Trennungsvereinbarung und Unterhaltsregelung, falls zutreffend; Woher: Notar bzw. Anwalt.

Einkommensnachweise (9 Unterlagen): Die letzten drei Gehaltsabrechnungen plus die Dezember-Abrechnung des Vorjahres; Woher: Arbeitgeber bzw. Lohnbüro; Letzte Lohnsteuerbescheinigung; Woher: Arbeitgeber — auch im ELSTER-Konto abrufbar; Arbeitsvertrag — bei befristetem Arbeitsverhältnis Pflicht; Woher: eigene Unterlagen oder Personalabteilung; Letzter Einkommensteuerbescheid und die Steuererklärung dazu; Woher: Finanzamt bzw. Steuerberater; Sämtliche Steuerunterlagen — Steuererklärungen und Steuerbescheide — aus allen Ländern, in denen Sie steuerpflichtig sind;

Woher: Finanzbehörden der jeweiligen Länder bzw. Steuerberater; Bei Beamten: Urkunde über die Ernennung auf Lebenszeit; Woher: Dienstherr bzw. Personalstelle; Bei Rentnern und Pensionären: aktueller Renten- oder Versorgungsbezugsbescheid (DRV, Versorgungswerk, Beamtenversorgung, Betriebsrente, private Rente); Woher: Rentenversicherung, Versorgungswerk bzw. Versorgungsträger; Aktuelle Renteninformation, wenn die Laufzeit in den Ruhestand reicht; Woher: Deutsche Rentenversicherung; Bei Elterngeld oder Kindergeld: aktueller Bewilligungsbescheid; Woher: Elterngeldstelle bzw. Familienkasse.

Vermögen und Eigenkapital (6 Unterlagen): Eigenkapitalnachweis: Konto- und Depotauszüge, höchstens vier Wochen alt; Woher: Ihre Bank bzw. das Online-Banking; Bausparvertrag-Kontoauszug, falls vorhanden; Woher: Bausparkasse; Rückkaufswert-Bescheinigung der Lebensversicherung, falls sie eingesetzt wird; Woher: Lebensversicherer; Schenkungserklärung von Verwandten, falls das Eigenkapital aus der Familie kommt;

Woher: die Schenkenden, schriftlich und unterschrieben; SCHUFA-Auskunft oder Bonitätsnachweis, sofern die Bank ihn anfordert; Woher: SCHUFA — die Datenkopie nach Art. 15 DSGVO ist kostenlos; Förderzusage der KfW inklusive Tilgungszuschuss, falls bereits vorhanden; Woher: finanzierende Bank bzw. KfW.

Bestehende Verbindlichkeiten (5 Unterlagen): Kredit- und Leasingverträge mit aktuellem Saldo; Woher: eigene Unterlagen, aktueller Saldo beim Kreditgeber; Übernommene Bürgschaften und private Darlehen: Vertragskopie mit aktuellem Stand; Woher: eigene Unterlagen bzw. Darlehensgeber; Bei weiteren Immobiliendarlehen: Darlehensverträge und die letzten Jahreskontoauszüge; Woher: eigene Unterlagen, Jahreskontoauszüge von der Bank; Unterhaltstitel, falls zutreffend; Woher: Familiengericht, Jugendamt oder Notar; Beitragsrechnung der Krankenversicherung; Woher: Krankenversicherung.

Zusätzlich für Selbstständige und Freiberufler (6 Unterlagen): Steuerbescheide der letzten drei Jahre; Woher: Finanzamt bzw. Steuerberater; Bilanzen oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen der letzten drei Jahre; Woher: Steuerberater; Aktuelle BWA mit Summen- und Saldenliste — ab Juli der Jahresabschluss; Woher: Steuerberater; Gewerbeanmeldung oder Eintrag in der Handwerksrolle; Woher: Gewerbeamt bzw. Handwerkskammer; Bei geschäftsführenden Gesellschaftern: Gesellschaftsvertrag und aktueller Handelsregisterauszug; Woher: Gesellschaftsunterlagen, Auszug aus dem Handelsregister; Bei mehreren Firmen oder Beteiligungen: Übersicht der Beteiligungen (Verflechtungsübersicht); Woher: Steuerberater.

Objekt-Unterlagen, sobald die Immobilie gefunden ist (21 Unterlagen): Kaufvertrag — für die Vorprüfung reicht der Entwurf; Woher: Notar; Aktueller Grundbuchauszug, höchstens drei Monate alt; Woher: Verkäufer, Notar oder Grundbuchamt; Flurkarte oder Lageplan; Woher: Katasteramt bzw. Vermessungsamt; Wohnflächenberechnung; Woher: Verkäufer, Hausverwaltung, Bauträger oder Architekt; Grundrisse und Bauzeichnungen mit Maßangaben; Woher: Verkäufer, Bauträger, Architekt oder Bauamt; Schnittzeichnung mit Maßangaben, bei Häusern; Woher: Architekt, Bauträger oder Bauamt;

Berechnung des umbauten Raums (Kubatur), nicht bei Eigentumswohnungen; Woher: Architekt oder Bauträger; Aktuelle Objektfotos: außen vorne, seitlich, hinten sowie innen; Woher: selbst aufnehmen oder vom Makler; Energieausweis — beim Verkauf seit 2014 Pflicht; Woher: Verkäufer bzw. Makler; Teilungserklärung, nur bei Eigentumswohnung und Mehrfamilienhaus; Woher: Hausverwaltung, Verkäufer oder Grundbuchamt; Bei Eigentumswohnung: aktueller Wirtschaftsplan oder letzte Hausgeldabrechnung; Woher: Hausverwaltung bzw. Verkäufer; Gebäudeversicherungsschein bei bestehendem Objekt; Woher: Verkäufer bzw. Gebäudeversicherer;

Baubeschreibung und Baugenehmigung, nur bei Neubau; Woher: Bauträger, Architekt bzw. Bauamt; Bei Grundstückskauf: Bebauungsplan, Auszug aus dem Baulastenverzeichnis und Aufstellung der Erschließungskosten; Woher: Bauamt bzw. Gemeinde; Bau- oder Werkvertrag mit Zahlungsplan, nur bei Neubau — für die Vorprüfung reicht der Entwurf; Woher: Bauträger bzw. Bauunternehmen; Bei Neubau: Nachweis der Feuer-Rohbauversicherung und der Bauherrenhaftpflicht; Woher: Ihr Versicherer; Kostenaufstellung nach Gewerken oder Kostenvoranschläge, bei Neubau, Umbau oder Modernisierung;

Woher: Architekt, Angebote der Handwerker oder eigene Aufstellung; Aufstellung der geplanten Eigenleistungen, getrennt nach Material und Arbeitszeit — nur wenn Sie selbst mitbauen; Woher: eigene Aufstellung, unterschrieben; Aufstellung der bisherigen Modernisierungen mit Jahr, bei Bestandsobjekten; Woher: Verkäufer oder eigene Aufstellung mit Rechnungen; Erbbaurechtsvertrag, nur bei Objekten im Erbbaurecht; Woher: Verkäufer, Notar oder Grundbuchamt; Verkaufsprospekt oder Exposé, falls vorhanden; Woher: Makler oder Verkäufer.

Bei Vermietung (2 Unterlagen): Bestehende Mietverträge und die Mieteingänge der letzten drei Monate; Woher: Verkäufer bzw. eigene Kontoauszüge; Bei Neubau: die zu erwartende Miete nach Mietspiegel; Woher: Mietspiegel der Gemeinde.

Bei Umschuldung und Anschlussfinanzierung (4 Unterlagen): Bestehender Darlehensvertrag, vollständig; Woher: eigene Unterlagen; Die letzten zwei Jahreskontoauszüge der bestehenden Bank; Woher: bisherige Bank; Restschuldbescheinigung; Woher: bisherige Bank; Grundschuldbestellungsurkunde der bisherigen Bank; Woher: eigene Unterlagen, Notar oder bisherige Bank.

Diese Liste dient der Vorbereitung und ist kein Angebot. Welche Unterlagen eine Bank tatsächlich anfordert, hängt vom Haus und von der Konstellation ab — nicht zutreffende Punkte entfallen einfach. Stand der Checkliste: 25.09.2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.

Wann brauchen Sie welche Unterlagen für die Baufinanzierung?

Die Unterlagen für die Baufinanzierung kommen in vier Schritten: die Unterlagen zur Person vor der Suche, die Objektunterlagen, sobald eine Immobilie in Frage kommt, die Vertragsunterlagen vor dem Notartermin und die letzten Nachweise bis zur Auszahlung. Wer so vorgeht, kennt seinen Finanzierungsrahmen schon bei der Besichtigung.

1. Vor der Suche — Ausweis, Einkommensnachweise, Steuerbescheide, Eigenkapitalnachweise und die kostenlose SCHUFA-Datenkopie — daraus ergibt sich, welcher Kaufpreis trägt. Die Angaben dazu sammelt die Selbstauskunft. 2. Sobald ein Objekt in Frage kommt — Exposé, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Fotos, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung. Damit rechnet die Bank den Wert der Immobilie.

3. Vor dem Notartermin — Kaufvertragsentwurf, aktueller Grundbuchauszug und Flurkarte; bei Neubau der Bau- oder Werkvertrag mit Zahlungsplan. 4. Bis zur Auszahlung — Der unterschriebene Kaufvertrag und der Nachweis der Gebäudeversicherung; bei Neubau vor jeder Rate der Nachweis des Baufortschritts.

Wie die einzelnen Schritte ineinandergreifen, zeigt der Ablauf der Finanzierung.

Was kostet eine unvollständige Akte tatsächlich?

Eine Bank prüft nicht in einem Zug. Sie prüft in Schleifen: Sie fordert an, wartet, prüft, fordert nach. Jede Nachforderung kostet Tage — und Nachforderungen entstehen fast nie, weil ein Dokument inhaltlich problematisch ist, sondern weil es nicht dabei war.

In einem entspannten Markt ist das ärgerlich. In einem Kaufprozess mit Notartermin ist es das Ende: Der Verkäufer wartet nicht, die Finanzierungsbestätigung liegt nicht vor, das Objekt geht an den nächsten Interessenten — der seine Unterlagen beisammen hatte. Wir sehen diesen Ablauf regelmäßig, und er hat mit der finanziellen Stärke des Käufers nichts zu tun.

Deshalb ist die richtige Reihenfolge nicht „Objekt suchen, dann Bank fragen“, sondern: Unterlagen zusammenstellen, Finanzierungsrahmen klären, dann suchen. Wer mit einer belastbaren Zusage in die Besichtigung geht, verhandelt anders — und wird vom Makler anders behandelt.

Warum prüft die Bank Einkommen, Eigenkapital, Objekt und Verbindlichkeiten so genau? Die Bank sucht nicht die höchste Zahl, sondern die nachhaltige; und nach dem Geldwäschegesetz muss die Herkunft des Eigenkapitals belegt sein.

Einkommen. Bei Angestellten die letzten Gehaltsabrechnungen und der Arbeitsvertrag; bei Selbstständigen drei Jahresabschlüsse plus aktuelle BWA. Die Bank sucht nicht die höchste Zahl, sondern die nachhaltige. Ein starkes Jahr zwischen zwei schwachen hilft wenig. Eigenkapital — und seine Herkunft. Der Kontostand allein genügt nicht. Nach dem Geldwäschegesetz muss belegt werden, woher das Geld stammt: Gehalt, Verkauf, Erbschaft, Schenkung. Bei Mitteln aus dem Ausland ist das der häufigste Grund, warum eine zugesagte Finanzierung kurz vor der Auszahlung stehenbleibt.

Diese Kette bereiten wir vor der Anfrage vor, nicht danach. Objekt. Exposé, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung und der Stand der Instandhaltungsrücklage. Die Bank finanziert nicht den Kaufpreis, sondern einen Beleihungswert — und den ermittelt sie aus diesen Papieren. Verbindlichkeiten. Laufende Kredite, Leasingverträge, Unterhaltsverpflichtungen — und auch Kreditrahmen, die Sie nie nutzen. Ein eingeräumter Dispo wird angerechnet, ob Sie ihn ziehen oder nicht.

Warum gibt es dafür eine eigene Liste? Wer im Ausland lebt oder in fremder Währung verdient, muss nicht nur mehr liefern — er muss anderes liefern. Und ein Teil davon existiert in Deutschland gar nicht: In einem Land ohne Einkommensteuer gibt es keinen Steuerbescheid. Eine britische P60 oder eine niederländische jaaropgave sind vollwertige Nachweise, aber ungewohnte Formate — sie müssen erklärt werden, sonst bricht die Prüfung ab, bevor jemand hingesehen hat.

Hinzu kommen Dokumente, die im Inlandsfall nie vorkommen: Aufenthaltstitel, Nachweise zum steuerlichen Wohnsitz, Belege zur Mittelherkunft über Landesgrenzen hinweg, gegebenenfalls Nachweise zu einem Einkommen in Fremdwährung. Genau deshalb ist die Steuerausländer-Checkliste keine erweiterte Fassung der Standardliste, sondern eine eigene. Mehr zum Hintergrund: Auslandsdeutsche und Expats in Deutschland.

Die bilinguale Selbstauskunft (DE/EN) gibt es, weil dieselbe Angabe in zwei Sprachen gebraucht wird: Sie füllen sie in der Sprache aus, in der Sie denken — die Bank liest sie in der Sprache, in der sie prüft.

Häufige Fragen