Wie lange dauert eine Baufinanzierung?
Wie lange dauert eine Baufinanzierung? Von der ersten Anfrage bis zum Notartermin — bei dem die Notarkosten fällig werden — sind es sechs Schritte — und die meiste Zeit geht nicht bei der Bank verloren, sondern beim Warten auf Unterlagen. Hier steht, was wann passiert und woran es typischerweise hakt.
Die vier Schritte
Erstgespräch
Kostenlos, telefonisch oder per Video. Wir klären, ob und wie der Fall trägt — und ob er überhaupt trägt. Wenn nicht, sagen wir das hier, nicht in Woche drei.
Unterlagen
Sie liefern, wir sortieren. Dieser Schritt bestimmt die Dauer des gesamten Verfahrens — alles andere ist Handwerk.
Bankauswahl und Antrag
Der Fall geht an die Häuser, die eine Konstellation wie Ihre tatsächlich annehmen — nicht an alle, sondern an die richtigen.
Zusage
Verbindliches Angebot, dann Beurkundung, Grundschuld, Auszahlung.
Die Spanne: Zwischen dem vollständigen Eingang Ihrer Unterlagen und der Zusage liegen typischerweise 3 Tage bis 4 Wochen. Drei Tage sind möglich, wenn der Fall klar ist und alles vorliegt. Vier Wochen werden es, wenn der Fall aus dem Standard fällt — und das tut er bei uns häufig, weil wir genau solche Fälle machen.
Was wann passiert — und wer gerade am Zug ist
Die Frage nach der Dauer lässt sich nur beantworten, wenn klar ist, wer in welcher Phase arbeitet. In drei von fünf Phasen liegt der Ball bei Ihnen, nicht bei der Bank — das ist der Grund, warum dieselbe Finanzierung einmal drei Tage und einmal vier Wochen braucht.
| Phase | Wer arbeitet | Was den Takt vorgibt |
|---|---|---|
| Erstgespräch | Sie und ich | Ein Termin, 30 Minuten. Danach steht, ob und wie der Fall trägt. |
| Unterlagen zusammenstellen | Sie | Der eigentliche Zeitfaktor. Inländische Nachweise sind eine Frage von Tagen, Unterlagen aus dem Ausland eine Frage von Wochen. |
| Aufbereitung und Bankauswahl | Ich | Der Fall geht an die Häuser, die eine Konstellation wie Ihre annehmen — parallel, nicht nacheinander. |
| Prüfung und Zusage | Die Bank | 3 Tage bis 4 Wochen ab vollständigem Unterlageneingang. Im dokumentierten Rekordfall waren es 7 Tage. |
| Beurkundung, Grundschuld, Auszahlung | Notar und Grundbuchamt | Hier gibt der freie Notartermin den Takt vor, danach die Bearbeitungszeit des Grundbuchamts — beide regional sehr unterschiedlich. |
Die Spanne von 3 Tage bis 4 Wochen bezieht sich ausdrücklich auf den letzten Abschnitt vor der Zusage, nicht auf den gesamten Weg. Wer die Unterlagen erst nach dem Erstgespräch zu sammeln beginnt, addiert die Beschaffungszeit davor — und die ist bei Auslandsbezug der größere Posten. Wie die Grundschuld am Ende eingetragen wird, steht unter Grundschuld eintragen.
Welche Unterlagen gebraucht werden
Das ist der Schritt, der über die Dauer entscheidet. Die folgenden Gruppen sind der Inhalt der ausgelieferten Checkliste — je Gruppe die Zahl der Einzelpositionen, damit der Aufwand einschätzbar ist:
- Identifikation — 4 Positionen
- Einkommensnachweise — 6 Positionen
- Vermögen und Eigenkapital — 6 Positionen
- Bestehende Verbindlichkeiten — 3 Positionen
- Zusätzlich für Selbstständige und Freiberufler — 4 Positionen
- Objekt-Unterlagen, sobald die Immobilie gefunden ist — 12 Positionen
- Bei Vermietung — 2 Positionen
- Bei Umschuldung und Anschlussfinanzierung — 3 Positionen
Die ersten vier Gruppen lassen sich vor der Objektsuche zusammenstellen und altern kaum. Genau darin liegt der Zeitgewinn: Wer mit fertiger Mappe in die Besichtigung geht, bietet mit einer Finanzierung, die nur noch das Objekt braucht. Die vollständige Liste mit allen Einzelpositionen steht in den Unterlagen-Checklisten; die Einnahmen- und Ausgabenseite füllen Sie in der Selbstauskunft aus.
Was die Dauer wirklich verlängert
- Unterlagen aus dem Ausland. Einkommensnachweise, Steuerbescheide, Arbeitsverträge — was in Deutschland zwei Klicks kostet, dauert aus Singapur, Dubai oder den USA Wochen. Wer früh anfängt, gewinnt genau diese Wochen.
- Mittelherkunft. Bei größeren Eigenkapitalbeträgen will die Bank die Kette sehen: woher kommt das Geld, wie ist es entstanden, wo lag es. Ein Unternehmensverkauf, ein Aktienplan, eine Erbschaft — alles finanzierbar, wenn der Nachweis vollständig ist. Kommt der Nachweis erst auf Nachfrage, kostet es zwei Wochen.
- Fremdwährungseinkommen. Gehalt in Franken, Dollar oder Pfund muss umgerechnet und bewertet werden — und nicht jedes Haus tut das gleich. Die Auswahl der richtigen Bank ist hier der halbe Zeitgewinn.
- Selbstständigkeit. Zwei bis drei Jahre Bilanzen oder EÜR, betriebswirtschaftliche Auswertung, Steuerbescheide. Wer beim Steuerberater erst anfragen muss, verliert die Zeit dort, nicht bei der Bank.
- Das Objekt. Fehlende Objektunterlagen (Grundriss, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Teilungserklärung) bremsen genauso zuverlässig wie fehlende Einkommensnachweise.
Der schnellste realistische Weg
In Ausnahmefällen lässt sich eine Finanzierung deutlich schneller vertragsreif machen als die übliche Spanne von drei Tagen bis vier Wochen — im dokumentierten Rekordfall waren es sieben Tage von der vollständigen Unterlagenmappe bis zur verbindlichen Zusage. Möglich wird das nicht durch eine schnellere Bank, sondern durch eine bereits vollständige, sauber sortierte Mappe und eine Bankauswahl, die von Anfang an auf die richtigen Häuser zielt, statt mehrere Anfragen nacheinander zu verschicken. Der eigentliche Engpass bei einem sehr eng getakteten Zeitplan liegt ohnehin selten bei der Bank: Meist sind es die Kontoeröffnung, der verfügbare Notartermin oder die Beschaffung von Unterlagen aus dem Ausland, die den tatsächlichen Zeitrahmen vorgeben. Wer wirklich unter Zeitdruck steht — etwa wegen einer Verkäuferfrist —, sollte das im Erstgespräch offen ansprechen, damit die Bankauswahl von vornherein auf Schnelligkeit statt allein auf die günstigsten Konditionen optimiert wird.
Welches Haus zu welchem Fall passt, entscheidet sich vor Schritt zwei: Immobilienkredit vergleichen — welche Bank zu welchem Fall passt.
Der häufigste Zeitfehler
Zuerst das Objekt reservieren, dann die Finanzierung suchen. Das dreht die Reihenfolge um und presst einen Prozess, der Wochen braucht, in eine Frist, die der Verkäufer setzt. Umgekehrt geht es besser: erst prüfen lassen, ob und in welcher Höhe finanziert werden kann — dann bieten.