Ablauf der Baufinanzierung: wie lange sie bis zur Zusage dauert und wo Zeit verloren geht
Von der ersten Anfrage bis zum Notartermin, bei dem auch die Notarkosten beim Hauskauf fällig werden, sind es fünf Phasen. Die meiste Zeit geht nicht bei der Bank verloren, sondern beim Warten auf Unterlagen. Hier steht, was wann passiert und woran es typischerweise hakt.
Wie lange dauert die Baufinanzierung von den Unterlagen bis zur Zusage?
Zwischen dem vollständigen Eingang der Unterlagen und der Zusage liegen in der Regel drei bis zehn Werktage: drei, wenn der Fall klar ist und alles vorliegt, zehn, wenn Unterlagen aus dem Ausland, Fremdwährungseinkommen oder Selbstständigkeit dazukommen. Die Dauer hängt vor allem an den Unterlagen, nicht an der Bank.
Welche Schritte führen zur Zusage?
Vier Schritte führen zur Zusage: Erstgespräch, Unterlagen, Bankauswahl und Antrag, dann die Zusage.
Bei wem liegt der Ball in welcher Phase? Die meiste Zeit geht nicht bei der Bank verloren, sondern beim Warten auf Unterlagen: In zwei von fünf Phasen liegt der Ball bei Ihnen. Inländische Nachweise sind eine Frage von Tagen, Unterlagen aus dem Ausland eine Frage von Wochen — Mittelherkunft, Fremdwährungseinkommen und Selbstständigkeit verlängern zusätzlich. Danach geben Notartermin und Grundbuchamt den Takt vor. Fremdwährungseinkommen: welche Bank rechnet damit. Unterlagen-Checkliste.
Erstgespräch: Kostenlos, telefonisch oder per Video. Wir klären, ob und wie der Fall trägt. Wenn nicht, sagen wir das hier, nicht in Woche drei.
Unterlagen: Sie liefern, wir sortieren. Dieser Schritt bestimmt die Dauer des gesamten Verfahrens — alles andere ist Handwerk.
Bankauswahl und Antrag: Der Fall geht an die Häuser, die eine Konstellation wie Ihre tatsächlich annehmen — nicht an alle, sondern an die richtigen.
Zusage: Verbindliches Angebot, dann Beurkundung, Grundschuld, Auszahlung.
Was passiert wann, und in welchen Phasen sind Sie am Zug?
Die Frage nach der Dauer lässt sich nur beantworten, wenn klar ist, wer in welcher Phase arbeitet. In zwei von fünf Phasen liegt der Ball bei Ihnen, nicht bei der Bank — das ist der Grund, warum dieselbe Finanzierung einmal drei und einmal zehn Werktage braucht.
Erstgespräch — Wer arbeitet: Sie und wir; Was den Takt vorgibt: Ein Termin, 30 Minuten. Danach steht, ob und wie der Fall trägt. Unterlagen zusammenstellen — Wer arbeitet: Sie; Was den Takt vorgibt: Der eigentliche Zeitfaktor. Inländische Nachweise sind eine Frage von Tagen, Unterlagen aus dem Ausland eine Frage von Wochen. Aufbereitung und Bankauswahl — Wer arbeitet: Wir; Was den Takt vorgibt: Der Fall geht an die Häuser, die eine Konstellation wie Ihre annehmen — parallel, nicht nacheinander.
Prüfung und Zusage — Wer arbeitet: Die Bank; Was den Takt vorgibt: In der Regel 3 bis 10 Werktage ab vollständigem Unterlageneingang. Beurkundung, Grundschuld, Auszahlung — Wer arbeitet: Notar und Grundbuchamt; Was den Takt vorgibt: Hier gibt der freie Notartermin den Takt vor, danach die Bearbeitungszeit des Grundbuchamts — beide regional sehr unterschiedlich.
Diese Spanne bezieht sich ausdrücklich auf den letzten Abschnitt vor der Zusage, nicht auf den gesamten Weg. Wer die Unterlagen erst nach dem Erstgespräch zu sammeln beginnt, addiert die Beschaffungszeit davor — und die ist bei Auslandsbezug der größere Posten. Wie die Grundschuld am Ende eingetragen wird, steht unter Grundschuld eintragen.
Welche Unterlagen werden neben der Selbstauskunft gebraucht?
Identifikation, Einkommensnachweise, Vermögen und Eigenkapital, bestehende Verbindlichkeiten, bei Selbstständigen und Freiberuflern zusätzliche Nachweise und die Objekt-Unterlagen, sobald die Immobilie gefunden ist. Die ersten vier Gruppen lassen sich schon vor der Objektsuche zusammenstellen.
Die folgenden Gruppen sind der Inhalt der ausgelieferten Checkliste — je Gruppe die Zahl der Einzelpositionen, damit der Aufwand einschätzbar ist:
Identifikation — 5 Positionen; Einkommensnachweise — 9 Positionen; Vermögen und Eigenkapital — 6 Positionen; Bestehende Verbindlichkeiten — 5 Positionen; Zusätzlich für Selbstständige und Freiberufler — 6 Positionen; Objekt-Unterlagen, sobald die Immobilie gefunden ist — 21 Positionen; Bei Vermietung — 2 Positionen; Bei Umschuldung und Anschlussfinanzierung — 4 Positionen.
Die ersten vier Gruppen lassen sich vor der Objektsuche zusammenstellen und altern kaum. Genau darin liegt der Zeitgewinn: Wer mit fertiger Mappe in die Besichtigung geht, bietet mit einer Finanzierung, die nur noch das Objekt braucht. Die vollständige Liste mit allen Einzelpositionen steht in den Unterlagen-Checklisten; die Einnahmen- und Ausgabenseite füllen Sie in der Selbstauskunft aus.
Was verlängert die Dauer wirklich?
Die Dauer hängt vor allem an den Unterlagen aus dem Ausland und am Nachweis der Mittelherkunft; wer früh anfängt, gewinnt genau diese Wochen.
Unterlagen aus dem Ausland. Einkommensnachweise, Steuerbescheide, Arbeitsverträge — was in Deutschland zwei Klicks kostet, dauert aus Singapur, Dubai oder den USA Wochen. Mittelherkunft. Bei größeren Eigenkapitalbeträgen will die Bank die Kette sehen: woher kommt das Geld, wie ist es entstanden, wo lag es. Ein Unternehmensverkauf, ein Aktienplan, eine Erbschaft — alles finanzierbar, wenn der Nachweis vollständig ist. Kommt der Nachweis erst auf Nachfrage, kostet es zwei Wochen.
Fremdwährungseinkommen. Gehalt in Franken, Dollar oder Pfund muss umgerechnet und bewertet werden — und nicht jedes Haus tut das gleich. Die Auswahl der richtigen Bank ist hier der halbe Zeitgewinn. Selbstständigkeit. Drei Jahre Bilanzen oder EÜR, betriebswirtschaftliche Auswertung, Steuerbescheide. Wer beim Steuerberater erst anfragen muss, verliert die Zeit dort, nicht bei der Bank. Das Objekt. Fehlende Objektunterlagen (Grundriss, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Teilungserklärung) bremsen genauso zuverlässig wie fehlende Einkommensnachweise.
Was ist der schnellste realistische Weg?
In Ausnahmefällen lässt sich eine Finanzierung am unteren Ende der üblichen Spanne von drei bis zehn Werktagen vertragsreif machen — von der vollständigen Unterlagenmappe bis zur verbindlichen Zusage in wenigen Tagen. Möglich wird das nicht durch eine schnellere Bank, sondern durch eine bereits vollständige, sauber sortierte Mappe und eine Bankauswahl, die von Anfang an auf die richtigen Häuser zielt, statt mehrere Anfragen nacheinander zu verschicken.
Der eigentliche Engpass bei einem sehr eng getakteten Zeitplan liegt ohnehin selten bei der Bank: Meist sind es die Kontoeröffnung, der verfügbare Notartermin oder die Beschaffung von Unterlagen aus dem Ausland, die den tatsächlichen Zeitrahmen vorgeben. Wer wirklich unter Zeitdruck steht — etwa wegen einer Verkäuferfrist —, sollte das im Erstgespräch offen ansprechen, damit die Bankauswahl von vornherein auf Schnelligkeit statt allein auf die günstigsten Konditionen optimiert wird.
Welches Haus zu welchem Fall passt, entscheidet sich vor Schritt zwei: Immobilienkredit vergleichen — welche Bank zu welchem Fall passt. Wer die Auswahl nicht selbst treffen will, liest zuerst, was ein Hypothekenmakler dabei übernimmt.
Was ist der häufigste Zeitfehler? Zuerst das Objekt reservieren, dann die Finanzierung suchen. Das dreht die Reihenfolge um und presst einen Prozess, der Wochen braucht, in eine Frist, die der Verkäufer setzt. Umgekehrt geht es besser: erst prüfen lassen, ob und in welcher Höhe finanziert werden kann — dann bieten.
Häufige Fragen
Notarkosten bei der Baufinanzierung: Wann fallen sie im Ablauf an?
Die Notarkosten fallen beim Notartermin an, also in der letzten der fünf Phasen. Davor liegen Erstgespräch, Unterlagen, Bankauswahl und die Zusage der Bank.
Wann sind die Notarkosten fällig: Beim Notartermin oder später?
Die Notarkosten werden beim Notartermin fällig, nicht erst später. Der Termin ist das Ende des Ablaufs, in dem auch die Beurkundung stattfindet.
Notarkosten beim Immobilienkauf: Was wird beim Notartermin fällig?
Beim Notartermin werden die Notarkosten fällig. Er steht am Ende des Ablaufs, zusammen mit Beurkundung, Grundschuld und Auszahlung. Den Takt geben dort Notar und Grundbuchamt vor, regional sehr unterschiedlich.
Finanzierungsbestätigung für die Immobilie: Sollte ich sie vor dem Reservieren haben?
Ja. Der häufigste Zeitfehler ist, zuerst das Objekt zu reservieren und dann die Finanzierung zu suchen. Besser ist es, erst prüfen zu lassen, ob und in welcher Höhe finanziert werden kann, und dann zu bieten. Die verbindliche Zusage der Bank kommt in der Regel drei bis zehn Werktage nach vollständigem Unterlageneingang.
Ähnliche Situation? Sprechen wir darüber.
Jede Baufinanzierung ist ein Einzelfall. In einem kostenlosen Erstgespräch sagen wir Ihnen ehrlich, was machbar ist und welche Bank dazu passt.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
