Notarkosten beim Hauskauf — was wirklich anfällt
Notargebühren sind in Deutschland gesetzlich festgelegt. Vergleichen bringt nichts, Verhandeln auch nicht. Was zählt, ist zu wissen, wann sie anfallen und warum sie aus Eigenkapital kommen müssen.
Was kosten Notar und Grundbuch beim Hauskauf in Deutschland?
Die Notargebühren sind in Deutschland gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar — sie richten sich nach dem Geschäftswert, also im Kern nach dem Kaufpreis. Ein Preisvergleich zwischen Notaren bringt deshalb nichts. Als Faustwert rechnen Sie mit rund 1,5 % des Kaufpreises für den Notar und rund 0,5 % für das Grundbuch einschließlich Eintragung der Grundschuld. Zusammen mit der Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % liegt, und einer eventuellen Maklerprovision ergeben sich daraus die Kaufnebenkosten. Wichtig für die Finanzierung: Diese Kosten werden von Banken in aller Regel nicht mitfinanziert, sondern müssen aus Eigenkapital kommen — bei Steuerausländern gilt das erfahrungsgemäß umso strikter. Wer diese Kosten von Anfang an fest in die Eigenkapitalplanung einrechnet, vermeidet eine böse Überraschung kurz vor dem Notartermin.
Warum ein Preisvergleich zwischen Notaren sinnlos ist
Anders als bei fast jeder anderen Dienstleistung beim Immobilienkauf gibt es beim Notar keinen Preiswettbewerb. Die Gebühren sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Geschäftswert — im Kern also nach dem Kaufpreis. Jeder Notar in Deutschland rechnet für denselben Vorgang dasselbe ab.
Eine Übersicht aller Kaufnebenkosten als Begriff steht im Wiki-Eintrag Kaufnebenkosten; diese Seite geht auf den Notaranteil im Detail ein.
Das ist eine gute Nachricht: Sie können den Notar nach Erreichbarkeit, Sprache und Termintreue aussuchen statt nach Preis. Gerade bei einem Kauf aus dem Ausland ist das relevant — ein Notar, der Vollmachten und Apostillen routiniert bearbeitet, spart Ihnen mehr Zeit, als ein Preisvergleich je Geld sparen könnte.
Womit Sie rechnen sollten
- Notar: üblich rund 1,5 % des Kaufpreises für die Beurkundung.
- Grundbuch: üblich rund 0,5 %, einschließlich Eintragung der Grundschuld.
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % — sie richtet sich allein nach der Lage der Immobilie, nicht nach Ihrem Wohnsitz.
- Maklerprovision: falls ein Makler beteiligt ist, je nach Vereinbarung.
Notar- und Grundbuchkosten schwanken im Einzelfall, weil sie vom Umfang der Beurkundung und von der Höhe der eingetragenen Grundschuld abhängen. Die genannten Werte sind übliche Richtwerte, keine Zusage. Mit unserem Nebenkostenrechner können Sie Ihre konkrete Konstellation durchrechnen.
Der Punkt, der Käufer am häufigsten überrascht
Ein zweiter Kostenblock hängt nicht am Kaufpreis, sondern an der Höhe der eingetragenen Sicherheit: Grundschuld eintragen, Zweckerklärung und Löschung.
Kaufnebenkosten werden von Banken in aller Regel nicht mitfinanziert. Sie müssen aus Eigenkapital kommen — zusätzlich zu dem Eigenkapitalanteil, den die Bank ohnehin am Kaufpreis erwartet.
Der Grund liegt in der Sicherheit: Notargebühr und Grunderwerbsteuer erhöhen den Wert der Immobilie nicht. Sie sind aus Sicht der Bank verlorener Aufwand, der im Verwertungsfall nicht zurückkommt. Deshalb bleiben sie außen vor.
Für Steuerausländer gilt das umso strikter. Wer aus dem Ausland finanziert, bringt ohnehin einen höheren Eigenkapitalanteil mit — die Nebenkosten kommen oben drauf. Wer sie beim Budget vergisst, steht kurz vor dem Notartermin vor einer Lücke, die sich dann nicht mehr schließen lässt. Rechnen Sie sie deshalb von Anfang an ein, nicht am Ende.
Häufige Fragen
Kann ich beim Notar sparen, wenn ich vergleiche?
Werden die Notarkosten mitfinanziert?
Richtet sich die Grunderwerbsteuer nach meinem Wohnsitz?
Was kostet die Eintragung der Grundschuld?
Muss ich als Steuerausländer zum Notartermin nach Deutschland?
Was kostet die Löschung einer Hypothek oder Grundschuld?
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