Wenn Sie im Ausland leben und in Deutschland eine Immobilie besitzen, googeln Sie irgendwann „Erbschaftsteuer Freibetrag beschränkte Steuerpflicht". Sie werden dann sehr oft die Zahl 2.000 Euro lesen. Diese Zahl steht seit 2017 nicht mehr im Gesetz.
Bis 2017 stand in § 16 Abs. 2 ErbStG ein Satz, der leicht zu merken und leicht zu zitieren war: Bei beschränkter Steuerpflicht tritt an die Stelle des normalen Freibetrags ein Freibetrag von 2.000 Euro. Der Europäische Gerichtshof hat diese Regel mehrfach kassiert — sie verstieß gegen die Kapitalverkehrsfreiheit. Der Gesetzgeber hat sie mit dem Steuerumgehungsbekämpfungsgesetz gestrichen; die Neufassung gilt für Erwerbe, für die die Steuer nach dem 24.06.2017 entstanden ist.
Trotzdem finden Sie die 2.000 Euro bis heute auf Ratgeberseiten, in Foren und sogar in Gesetzessammlungen, die ihren Textstand nie nachgezogen haben. Das ist kein Randproblem: Wer mit dieser Zahl plant, plant mit einer Rechtslage, die es seit acht Jahren nicht mehr gibt — und kommt zu einem Ergebnis, das entweder viel zu pessimistisch oder, je nach Konstellation, gefährlich optimistisch ist.
Was hier steht, ist keine Steuerberatung. Wir sind Immobilienfinanzierungsvermittler (§ 34i GewO), keine Steuerberater. Dieser Text ordnet die Rechtslage ein, damit Sie die richtigen Fragen stellen können — die verbindliche Auskunft erteilt Ihr Steuerberater oder das Finanzamt. Was wir beurteilen können und beurteilen: welche Rolle die Finanzierung dabei spielt.
Leben weder der Erblasser oder Schenker noch der Erwerber in Deutschland, greift die beschränkte Erbschaft- und Schenkungsteuerpflicht (§ 2 Abs. 1 Nr. 3 ErbStG). Besteuert wird dann nicht das Weltvermögen, sondern nur das Inlandsvermögen im Sinne des § 121 BewG. Diese Aufzählung ist abschließend — und der praktisch wichtigste Posten darin ist das inländische Grundvermögen. Ihre deutsche Immobilie ist also der Anknüpfungspunkt.
Bemerkenswert ist, was nicht dazugehört: Ein Bankguthaben bei einer deutschen Bank ist – für sich genommen – kein Inlandsvermögen im Sinne dieser Vorschrift. Die Immobilie ist es. Das erklärt, warum Vermögen, das in Deutschland „gefühlt gleich" liegt, steuerlich sehr unterschiedlich behandelt wird.
Ein Punkt, der regelmäßig übersehen wird: Deutsche Staatsangehörige, die sich nicht länger als fünf Jahre dauerhaft im Ausland aufhalten, gelten weiterhin als Inländer (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b ErbStG) — mit der Folge der unbeschränkten Steuerpflicht auf das Weltvermögen. Wer 2023 nach Dubai gezogen ist, ist 2026 aus Sicht des deutschen Erbschaftsteuerrechts noch Inländer. Für US-Bezüge kann über das Ergänzungsprotokoll zum DBA-USA-Erb sogar eine Zehn-Jahres-Frist gelten.
§ 16 Abs. 2 ErbStG in der heutigen Fassung sagt: Der Freibetrag nach Absatz 1 — also dieselben 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € für Kinder, 200.000 € für Enkel, 100.000 € für die übrigen Personen der Steuerklasse I, 20.000 € für die Steuerklassen II und III — wird bei beschränkter Steuerpflicht um einen Teilbetrag gemindert. Dieser Teilbetrag entspricht dem Verhältnis des nicht der beschränkten Steuerpflicht unterliegenden Vermögens zum Gesamtvermögen, das innerhalb von zehn Jahren von derselben Person angefallen ist.
Im Klartext: Sie bekommen den vollen Freibetrag anteilig — im Verhältnis, in dem das deutsche Vermögen am Gesamterwerb steht. Wer nur eine deutsche Immobilie vererbt und sonst nichts, steht sehr gut da. Wer daneben erhebliches Auslandsvermögen überträgt, sieht den Freibetrag schrumpfen.
| Bis 2017 (überall noch zu lesen) | Heute (§ 16 Abs. 2 ErbStG) | |
|---|---|---|
| Freibetrag | pauschal 2.000 € | derselbe wie bei unbeschränkter Steuerpflicht — quotal gekürzt |
| Bezugsgröße | keine | Anteil des Auslandsvermögens am Gesamterwerb, 10-Jahres-Betrachtung |
| Antragsrecht | § 2 Abs. 3 ErbStG (Option auf unbeschränkte Steuerpflicht) | abgeschafft — im selben Gesetz gestrichen |
Rechtsstand: ErbStG in der geltenden Fassung, geprüft am 14.07.2026 (gesetze-im-internet.de). Ob auch die quotale Kürzung mit der Kapitalverkehrsfreiheit vereinbar ist, ist umstritten und Gegenstand weiterer Verfahren — das letzte Wort ist hier nicht gesprochen.
Bis hierher ist das Steuerrecht. Jetzt kommt der Teil, der uns angeht — und der in keinem der Ratgeber steht, die Ihnen die 2.000 Euro erzählen.
Nach § 10 Abs. 6 Satz 2 ErbStG sind Schulden und Lasten bei beschränkter Steuerpflicht nur abzugsfähig, soweit sie mit dem Inlandsvermögen in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Das ist keine Formalie. Das ist der Unterschied zwischen „die Immobilie wird mit ihrem vollen Wert besteuert" und „besteuert wird, was nach Abzug des Darlehens übrig ist".
Ein Darlehen, das auf der deutschen Immobilie grundpfandrechtlich besichert ist und dem Erwerb oder der Sanierung genau dieser Immobilie diente, hat diesen wirtschaftlichen Zusammenhang. Ein Kredit, den jemand im Ausland aufgenommen und „irgendwie mitverwendet" hat, unter Umständen nicht — auch wenn das Geld nachweislich in dieselbe Immobilie geflossen ist. Der Zusammenhang muss sich aus der Sache ergeben, nicht aus der Absicht.
Modellhafte Einordnung, keine Steuerberatung und keine Finanzierungszusage. Ob und in welchem Umfang ein Schuldenabzug anerkannt wird, entscheidet das Finanzamt im Einzelfall.
Das ist der Grund, warum wir bei Auslandsbezug nicht nur fragen, ob eine Finanzierung darstellbar ist, sondern wie sie strukturiert wird. Die Antwort auf die zweite Frage kann Jahrzehnte später mehr wert sein als ein Zehntelprozent beim Zins.
Zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke werden mit einem verminderten Wert angesetzt — und diese Befreiung steht auch beschränkt Steuerpflichtigen zu. Der EuGH hat 2023 (C-670/21) sogar klargestellt, dass sie nicht an der Belegenheit in einem Drittstaat scheitern darf. Wer sie nicht beantragt, verschenkt sie.
Der Erwerb ist dem Erbschaftsteuerfinanzamt anzuzeigen — und zwar auch dann, wenn nur möglicherweise Steuer anfällt. Gerade bei Auslandsbezug wird das gern übersehen, weil man annimmt, „das deutsche Finanzamt erfährt es ohnehin nicht". Es erfährt es.
Anders als bei der Einkommensteuer gibt es auf dem Gebiet der Erbschaftsteuer nur sehr wenige Doppelbesteuerungsabkommen. Bleibt § 21 ErbStG: die Anrechnung ausländischer Steuer — mit engen Voraussetzungen. Doppelbelastung ist hier kein theoretisches Risiko.
Warum Banken mit Verweis auf die Wohnimmobilienkreditrichtlinie ablehnen — und wann dieser Verweis nicht trägt.
Beleihung, Bonität und Mieteinkünfte, wenn der Wohnsitz im Ausland liegt.
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Dann gehört die Frage, wie die Finanzierung strukturiert wird, an den Anfang — nicht ans Ende. Wir sehen uns Ihren Fall an, bevor Sie unterschreiben.
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