Eine Immobilie als Kapitalanlage aus dem Ausland finanzieren
Sie können eine vermietete Immobilie in Deutschland kaufen und finanzieren, während Sie im Ausland leben. Wenn Sie die Finanzierung einer Immobilie berechnen, berücksichtigt die Bank den Mietertrag jedoch nur teilweise. Wie viel sie anrechnet, unterscheidet sich erheblich je nach Institut und beeinflusst die mögliche Finanzierungshöhe.
Immobilie als Kapitalanlage kaufen: Wovon hängt ab, wie viel die Bank finanziert?
Wie viel die Bank finanziert, hängt an Mietertrag und Einkommen; der Mietertrag geht nicht vollständig in die Rechnung ein, und das unterscheidet sich je Institut erheblich. Der Beleihungsauslauf liegt bei Steuerausländern typisch bei 60–100 %, das Eigenkapital entsprechend bei bis zu 40 % plus Nebenkosten. Aktiv sind je nach Wohnsitzland und Einkommen rund 6–10 Banken.
Warum ist eine Kapitalanlage in Deutschland für Steuerausländer attraktiv?
In Deutschland besteht für Steuerausländer nur beschränkte Steuerpflicht auf die Mieteinnahmen (§ 49 EStG), und die AfA-Vorteile bleiben erhalten. Beliehen wird typisch zu 60–100 % des Objektwerts.
Vermietete Kapitalanlage als Steuerausländer finanzieren: Ja, das ist möglich. Auf die Mieteinnahmen besteht in Deutschland beschränkte Steuerpflicht (§ 49 EStG), und die AfA-Vorteile bleiben erhalten. Welche Banken finanzieren Steuerausländer?.
Finanzierungsrahmen: Üblich ist eine Beleihung von 60–100 %. Entsprechend benötigen Sie je nach Fall bis zu 40 % Eigenkapital zuzüglich Nebenkosten. Kaufnebenkosten berechnen.
Gelten lineare AfA, § 7i und § 7b auch für Steuerausländer?
Die lineare AfA gilt auch für Eigentümer mit Auslandswohnsitz. Die Denkmal-AfA nach §7i setzt Steuerpflicht in Deutschland voraus. Die Sonder-AfA nach §7b betrifft neu geschaffene Mietwohnungen im Standard EH 40 mit QNG-Siegel.
Lineare AfA: 2 % (Baujahr ab 1925) oder 2,5 % (Baujahr vor 1925) — gilt für alle Eigentümer, auch im Ausland lebende;
Denkmal-AfA §7i: 100 % Sanierungsanteil über 12 Jahre — gilt auch bei Auslandswohnsitz, wenn Steuerpflicht in DE besteht;
Sonder-AfA §7b (Neubau): 5 % × 4 Jahre für neu geschaffene Mietwohnungen im Standard EH 40 mit QNG-Siegel (Baukosten max. 5.200 € pro m², Bemessungsgrundlage max. 4.000 € pro m²) — gilt auch für Steuerausländer mit beschränkter Steuerpflicht.
Steuerberater in beiden Ländern hinzuziehen — keine Steuerberatung unsererseits.
Mit Auslandswohnsitz eine deutsche Kapitalanlage kaufen: Das ist weiterhin möglich. Grundsätzlich stehen Steuerausländern Denkmalobjekte mit AfA nach § 7i, QNG-Neubauten und Bestandsimmobilien offen.
Die Besonderheit liegt in der Finanzierung. Nicht jede Bank akzeptiert Kreditnehmer mit Auslandswohnsitz, und die mögliche Beleihung hängt stärker von der Einkommensstärke ab als bei Inländern. Entscheidend ist deshalb zunächst die Auswahl geeigneter Banken, nicht der Zinssatz.
Für deutsche Staatsbürger im Ausland und andere Steuerausländer, die in Deutschland investieren möchten, kann eine vermietete Kapitalanlage oft sinnvoller sein als Eigennutzung:
- Mietzahlungen finanzieren die Rate weitgehend mit — Cashflow-orientierte Anlage
- Inflationsschutz und Vermögensaufbau in stabiler Währung (EUR)
- Spätere Rückkehr-Option: bei Rückkehr nach Deutschland eigene Nutzung möglich
Finanzierung als Steuerausländer: Beleihung, Eigenkapital und Banken
Eine Steuerausländer-Kapitalanlage wird mit einem Beleihungsauslauf von typisch 60–100 %, Eigenkapital bis 40 % plus Nebenkosten und 6–10 aktiven Banken finanziert; die KfW-Förderung ist eingeschränkt.
Beleihungsauslauf: typisch 60–100 % bei Steuerausländern;
Eigenkapital: entsprechend bis 40 % + Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch);
Bankenkreis: 6–10 Banken aktiv, je nach Wohnsitzland und Einkommen;
KfW-Förderung: für Steuerausländer eingeschränkt — KfW 261 (Energetische Sanierung) ist im Einzelfall möglich, KfW 297 für Selbstnutzung gilt nicht;
Tranchen-Auszahlung bei Sanierungsobjekten — wie bei Denkmal-Inländer-Finanzierung.
Warum spielt die Finanzierungsstruktur später bei der Erbschaftsteuer eine Rolle?
Wer als Steuerausländer eine deutsche Immobilie hält, fällt in die beschränkte Erbschaftsteuerpflicht — und dort sind Schulden nur abzugsfähig, soweit sie mit dem Inlandsvermögen wirtschaftlich zusammenhängen (§ 10 Abs. 6 Satz 2 ErbStG). Warum die Struktur Ihrer Finanzierung mitentscheidet, was später versteuert wird.
Denkmal-Finanzierung: AfA-Modell §7i.
Anschluss-Finanzierung: Umschuldung mit Auslandswohnsitz.
Denkmal Leipzig — Kapitalanlage
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 220.000 € |
| Sanierungsanteil | 140.000 € |
| Eigenkapital | 75.000 € (34 %) |
| Bankdarlehen | 145.000 € |
| Einkommen | CHF — CH-Unternehmen |
| Denkmal-AfA §7i | 100 % / 12 J. |
| Zins | bonitätsabhängig |
Modellrechnung ohne Gewähr.
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Wohnsitz USA · USDETW Hamburg — Kapitalanlage
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 355.000 € |
| Eigenkapital | 130.000 € (37 %) |
| Bankdarlehen | 225.000 € |
| Einkommen | USD — US-Unternehmen |
| Zins | bonitätsabhängig |
| Monatliche Rate | ~1.230 € |
Modellrechnung ohne Gewähr.
Häufige Fragen
Immobilien als Kapitalanlage im Ausland: Kann ich als Steuerausländer eine vermietete Immobilie in Deutschland finanzieren?
Ja. Je nach Wohnsitzland und Einkommen finanzieren rund 6–10 Banken vermietete Kapitalanlagen für Kunden mit Auslandswohnsitz. Da nicht jede Bank diese Kreditnehmer akzeptiert, ist die spezialisierte Bankauswahl entscheidend für das Zustandekommen der Finanzierung. Der Zinssatz steht erst danach im Mittelpunkt.
Gibt es KfW-Förderung für Steuerausländer bei einer Kapitalanlage in Deutschland?
Die KfW-Förderung ist für Steuerausländer eingeschränkt. KfW 261 (Energetische Sanierung) ist im Einzelfall möglich, KfW 297 für Selbstnutzung gilt nicht.
Kann ich die Immobilie als Kapitalanlage später selbst nutzen, wenn ich nach Deutschland zurückkehre?
Ja, wenn Sie nach Deutschland zurückkehren, können Sie die Immobilie selbst nutzen. Bis dahin tragen die Mietzahlungen die Kreditrate weitgehend mit.
Steuerausländer Kapitalertragsteuer: Was gilt bei Mieteinnahmen aus Deutschland?
Steuerausländer mit Mieteinnahmen aus Deutschland zahlen in Deutschland beschränkt Einkommensteuer auf diese Einkünfte — keine Kapitalertragsteuer, sondern Einkommensteuer nach § 49 EStG. Die Kapitalertragsteuer betrifft Dividenden und Zinsen, nicht Mieteinnahmen. Für Steuerfragen ist ein Steuerberater zuständig.
Steuerausländer Abgeltungssteuer: Was gilt bei Zinsen und Dividenden aus Deutschland?
Zinsen und Dividenden aus deutschen Quellen unterliegen für Steuerausländer in der Regel der Kapitalertragsteuer (25 % plus Solidaritätszuschlag), nicht der Abgeltungssteuer als Pauschalabgeltung wie für Inländer. Das Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Wohnsitzland kann den Satz senken.
Für Steuerfragen ist ein in beiden Ländern zugelassener Steuerberater zuständig — keine Steuerberatung unsererseits.
Immobilie als Kapitalanlage in Leipzig kaufen: Was sind die Besonderheiten?
Leipzig ist bekannt für Denkmalschutzimmobilien mit Abschreibung nach § 7i EStG. Steuerausländer können diese Kapitalanlage in Leipzig erwerben und finanzieren; die Denkmal-AfA gilt auch bei beschränkter Steuerpflicht. Welche Banken die Finanzierung übernehmen, hängt vom Wohnsitzland ab — aktiv sind je nach Konstellation rund 6–10 Institute.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.