Denkmal Leipzig — Kapitalanlage
- Kaufpreis220.000 €
- Sanierungsanteil140.000 €
- Eigenkapital75.000 € (34 %)
- Bankdarlehen145.000 €
- EinkommenCHF — CH-Unternehmen
- Denkmal-AfA §7i100 % / 12 J.
- Zinsbonitätsabhängig
Modellrechnung ohne Gewähr.
Steuerausländer · Kapitalanlage
Kapitalanlage Deutschland für Steuerausländer
Auslandswohnsitz und trotzdem als Steuerausländer in DE-Immobilien investieren — Denkmal-AfA, QNG, Bestand bleiben offen. Spezialisierte Bankenauswahl. Beleihung typ. 60–70 %.
Kann ich als Steuerausländer in eine deutsche Kapitalanlage-Immobilie investieren?
Ja — wer im Ausland wohnt, kann als Steuerausländer weiterhin in deutsche Anlageimmobilien investieren; Denkmal-AfA (§7i), QNG-Neubau und Bestandsobjekte bleiben grundsätzlich offen. Die deutschen Mieteinkünfte unterliegen der beschränkten Steuerpflicht, die Gebäudeabschreibung wirkt wie beim Inländer. Der Unterschied liegt in der Finanzierung: Nicht jede Bank finanziert einen Kreditnehmer mit ausländischem Wohnsitz, und die Beleihungsgrenzen fallen oft niedriger aus als bei Inländern. Deshalb entscheidet die spezialisierte Bankenauswahl darüber, ob der Fall überhaupt zustande kommt — nicht der Zins. Wichtig sind außerdem die saubere Trennung von Kapitalbeschaffung und Objektkauf sowie der Nachweis des ausländischen Einkommens. Welche Häuser Steuerausländer-Kapitalanlagen zeichnen und bis zu welchem Beleihungsauslauf, klären wir im Gespräch, nicht auf der Seite. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
Warum Kapitalanlage in Deutschland als Steuerausländer attraktiv ist
Wenn Sie als deutscher Staatsbürger im Ausland leben oder als Steuerausländer in Deutschland investieren wollen, ist eine vermietete Kapitalanlage oft sinnvoller als Eigennutzung:
- Steuerpflicht in DE nur für die Mieteinnahmen — beschränkte Steuerpflicht §49 EStG. AfA-Vorteile bleiben erhalten.
- Mietzahlungen finanzieren die Rate weitgehend mit — Cashflow-orientierte Anlage
- Inflationsschutz und Vermögensaufbau in stabiler Währung (EUR)
- Spätere Rückkehr-Option: bei Rückkehr nach Deutschland eigene Nutzung möglich
Steuer und AfA
Welche AfA-Modelle für Steuerausländer greifen
- Lineare AfA: 2 % (Baujahr ab 1925) oder 2,5 % (Baujahr vor 1925) — gilt für alle Eigentümer, auch im Ausland lebende
- Denkmal-AfA §7i: 100 % Sanierungsanteil über 12 Jahre — gilt auch bei Auslandswohnsitz, wenn Steuerpflicht in DE besteht
- Bestand-Sonder-AfA §7b: 5 % × 4 Jahre Sonder-AfA für neue Mietwohnungen mit EH-55 — gilt für Steuerausländer mit beschränkter Steuerpflicht
- QNG-Neubau-Sonder-AfA: noch im Rahmen §7b möglich, plus reguläre lineare AfA
Bei Steuerausländer-Kapitalanlage ist beschränkte Steuerpflicht in Deutschland die Voraussetzung. Steuerberater in beiden Ländern hinzuziehen — keine Steuerberatung meinerseits.
Finanzierungsstruktur
Wie eine Steuerausländer-Kapitalanlage finanziert wird
- Beleihungsauslauf: typisch 60–70 % bei Steuerausländern, manchmal 80 % bei sehr guter Bonität
- Eigenkapital: 30–40 % + Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch)
- Bankenkreis: 6–10 Banken aktiv, je nach Wohnsitzland und Einkommen
- KfW-Förderung: für Steuerausländer eingeschränkt — KfW 261 (Energetische Sanierung) ist im Einzelfall möglich, KfW 297 für Selbstnutzung gilt nicht
- Tranchen-Auszahlung bei Sanierungsobjekten — wie bei Denkmal-Inländer-Finanzierung
ModellrechnungenWohnsitz Schweiz · CHF Wohnsitz USA · USD
Beispielfinanzierungen
ETW Hamburg — Kapitalanlage
- Kaufpreis355.000 €
- Eigenkapital130.000 € (37 %)
- Bankdarlehen225.000 €
- EinkommenUSD — US-Unternehmen
- WandlungsrechtNein (USA kein EU)
- Zinsbonitätsabhängig
- Monatliche Rate~1.230 €
Modellrechnung ohne Gewähr.
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Wer als Steuerausländer eine deutsche Immobilie hält, fällt in die beschränkte Erbschaftsteuerpflicht — und dort sind Schulden nur abzugsfähig, soweit sie mit dem Inlandsvermögen wirtschaftlich zusammenhängen (§ 10 Abs. 6 Satz 2 ErbStG). Warum die Struktur Ihrer Finanzierung mitentscheidet, was später versteuert wird.
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