Eine Immobilie als Kapitalanlage in Deutschland kaufen und finanzieren, während Sie im Ausland leben: Der Mietertrag geht in die Bankrechnung ein, aber nicht vollständig. Wie viel angerechnet wird, entscheidet über die mögliche Höhe — und unterscheidet sich je Institut erheblich.
Eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen Sie auch aus dem Ausland — wie viel die Bank finanziert, hängt an Mietertrag und Einkommen.
Ja. Der Mietertrag geht in die Bankrechnung ein, aber nicht vollständig — wie viel angerechnet wird, entscheidet über die mögliche Höhe und unterscheidet sich je Institut erheblich. In Deutschland besteht dabei nur beschränkte Steuerpflicht auf die Mieteinnahmen (§ 49 EStG), die AfA-Vorteile bleiben erhalten.
Der Beleihungsauslauf liegt bei Steuerausländern typisch bei 60–100 %; das Eigenkapital entsprechend bei bis zu 40 % plus Nebenkosten. Aktiv sind je nach Wohnsitzland und Einkommen rund 6–10 Banken.
Die lineare AfA (2 % ab Baujahr 1925, 2,5 % davor) sowie die Denkmal-AfA nach § 7i und die Sonder-AfA nach § 7b gelten auch bei Auslandswohnsitz, sofern beschränkte Steuerpflicht in Deutschland besteht. Steuerberatung erfolgt nicht durch Perini.
Ja — wer im Ausland wohnt, kann als Steuerausländer weiterhin eine Immobilie als Kapitalanlage in Deutschland kaufen; Denkmal-AfA (§ 7i), QNG-Neubau und Bestandsobjekte bleiben grundsätzlich offen. Die deutschen Mieteinkünfte unterliegen nur der beschränkten Steuerpflicht (§ 49 EStG), die Gebäudeabschreibung wirkt wie beim Inländer — linear 2 % ab Baujahr 1925, 2,5 % davor.
Der Unterschied liegt in der Finanzierung: Nicht jede Bank finanziert einen Kreditnehmer mit ausländischem Wohnsitz, und die Beleihung hängt stärker an der Einkommensstärke als bei Inländern. Der Beleihungsauslauf liegt typisch bei 60 bis 100 %, das Eigenkapital entsprechend bei bis zu 40 % plus Nebenkosten; aktiv sind je nach Wohnsitzland und Einkommen rund 6 bis 10 Banken. Auch der Mietertrag geht nicht vollständig in die Bankrechnung ein — wie viel angerechnet wird, unterscheidet sich je Institut erheblich. Deshalb entscheidet die spezialisierte Bankenauswahl, ob der Fall zustande kommt — nicht der Zins. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
Wenn Sie als deutscher Staatsbürger im Ausland leben oder als Steuerausländer in Deutschland investieren wollen, ist eine vermietete Kapitalanlage oft sinnvoller als Eigennutzung:
Bei Steuerausländer-Kapitalanlage ist beschränkte Steuerpflicht in Deutschland die Voraussetzung. Steuerberater in beiden Ländern hinzuziehen — keine Steuerberatung meinerseits.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 220.000 € |
| Sanierungsanteil | 140.000 € |
| Eigenkapital | 75.000 € (34 %) |
| Bankdarlehen | 145.000 € |
| Einkommen | CHF — CH-Unternehmen |
| Denkmal-AfA §7i | 100 % / 12 J. |
| Zins | bonitätsabhängig |
Modellrechnung ohne Gewähr.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 355.000 € |
| Eigenkapital | 130.000 € (37 %) |
| Bankdarlehen | 225.000 € |
| Einkommen | USD — US-Unternehmen |
| Zins | bonitätsabhängig |
| Monatliche Rate | ~1.230 € |
Modellrechnung ohne Gewähr.
Wer als Steuerausländer eine deutsche Immobilie hält, fällt in die beschränkte Erbschaftsteuerpflicht — und dort sind Schulden nur abzugsfähig, soweit sie mit dem Inlandsvermögen wirtschaftlich zusammenhängen (§ 10 Abs. 6 Satz 2 ErbStG). Warum die Struktur Ihrer Finanzierung mitentscheidet, was später versteuert wird.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.