Spezialisierung · Denkmal-AfA

Denkmalimmobilien finanzieren

Q: Wie hoch ist die Denkmal-AfA genau?

§7i EStG: 8 Jahre × 9 % + 4 Jahre × 7 % = 100 % Abschreibung auf den Sanierungsanteil über 12 Jahre. Der Altbau-Anteil läuft parallel mit 2 % bzw. 2,5 % lineare AfA über 40-50 Jahre. In Summe sehr hohe steuerliche Wirkung bei hohem Grenzsteuersatz.

Q: Was ist der Unterschied §7i und §7h?

§7i: Denkmal nach Denkmalschutzgesetz — klassische Denkmalimmobilie. §7h: Gebäude in städtebaulichen Sanierungsgebieten — keine echte Denkmal-Eigenschaft, aber gleicher AfA-Satz. Beide werden oft synonym als „Denkmal-AfA“ bezeichnet, aber rechtlich verschieden.

Q: Kann ich Denkmal + KfW kombinieren?

Ja — Denkmal-AfA (§7i EStG) und KfW 261 Energetische Sanierung sind kombinierbar. Die KfW finanziert energetische Maßnahmen mit bis zu 150.000 € pro Wohneinheit und Tilgungszuschuss bis 45 % (=67.500 €). Das erhöht die Hebelwirkung des Denkmal-Objekts erheblich.

Steuerlich attraktivste Kapitalanlage in Deutschland — 100 % AfA auf den Sanierungsanteil über 12 Jahre, kombinierbar mit KfW 261. Aber: nicht jede Bank kann das. Ich kenne die Spezialbanken.

Eckdaten Denkmal-AfA

§7i EStG im Überblick

100 % AfA auf Sanierungsanteil

12 J. 8×9 % + 4×7 %

60–80 % Typ. Sanierungsanteil

+ 2,5 % Lineare AfA Altbau-Anteil

Warum Denkmalimmobilien-Finanzierung Spezialwissen erfordert

Denkmalimmobilien sind eine der steuerlich attraktivsten Kapitalanlagen in Deutschland — aber nicht jede Bank finanziert sie. Der Grund: die Bewertung ist komplizierter (Aufteilung Kaufpreis/Sanierung), die Auszahlung erfolgt in Tranchen, und das Sanierungsobjekt liegt zum Antragszeitpunkt nur als Plan vor.

Ich arbeite mit Banken, die Denkmal-Finanzierung als Standard haben — nicht als Ausnahme. Das macht die Konditionen deutlich besser und den Prozess reibungsloser.

Was eine Denkmal-Finanzierung besonders macht

Aufteilung Kaufpreis/Sanierung: Bank bewertet beides getrennt; Sanierungsanteil zwingt zu Bauträger-konformer Dokumentation
Tranchen-Auszahlung: Bankdarlehen wird parallel zum Sanierungsfortschritt ausgezahlt — nicht in einer Summe
Beleihungswert nach Fertigstellung: Banken kalkulieren oft mit Fertigstellungswert, nicht nur mit Anschaffungskosten
KfW-Kombination: §7i + KfW 261 (Energetische Sanierung) kombinierbar — bis 150.000 € KfW plus Bankdarlehen
Bauträger-Bonität: Bank prüft auch den Sanierungsträger

Standorte

Denkmal-Schwerpunkte in Deutschland

Sachsen

Leipzig, Dresden

Größter Denkmal-Markt. Gründerzeit-Bestand 60–80 % Sanierungsanteil. Kombinierbar mit SAB-Förderung.

NRW

Köln, Düsseldorf

Bis zu 90 % Sanierungsanteil bei Hochwert-Objekten. NRW.BANK kombinierbar.

Hessen

Wiesbaden, Frankfurt-Umland

Gründerzeit und Jugendstil. Typisch 68 % Sanierungsanteil. WIBank Hessen kombinierbar.

Bayern

Nürnberg, München

Niedrigste Grunderwerbsteuer (3,5 %). Nürnberg: 60–80 % Sanierungsanteil. LfA Bayern kombinierbar.

Berlin

Prenzlauer Berg, Charlottenburg

Hochwertiger Denkmal-Bestand. 6 % Grunderwerbsteuer einplanen. IBB-Förderung kombinierbar.

Sachsen-Anhalt

Halle, Magdeburg

Günstige Kaufpreise, attraktive Bemessungsgrundlage. IB Sachsen-Anhalt kombinierbar.

Finanzierungsstruktur

Wie eine Denkmal-Finanzierung aufgebaut wird

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Kaufpreis-Aufteilung (Altbau-Anteil / Sanierung), Bauträger-Bonität, Denkmalschutz-Bescheinigung prüfen.

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KfW kombinieren

KfW 261 Energetische Sanierung antragen (vor Kaufvertrag!). Tilgungszuschuss bis 67.500 €.

Sanierung + Schlussabnahme

Tranchen-Auszahlung parallel zum Baufortschritt. Denkmalschutz-Bescheinigung als Voraussetzung für AfA.

FAQ

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Denkmal-AfA genau?

§7i EStG: 8 Jahre × 9 % + 4 Jahre × 7 % = 100 % Abschreibung auf den Sanierungsanteil über 12 Jahre. Der Altbau-Anteil läuft parallel mit 2 % bzw. 2,5 % lineare AfA über 40-50 Jahre. In Summe sehr hohe steuerliche Wirkung bei hohem Grenzsteuersatz.

Was ist der Unterschied §7i und §7h?

§7i: Denkmal nach Denkmalschutzgesetz — klassische Denkmalimmobilie. §7h: Gebäude in städtebaulichen Sanierungsgebieten — keine echte Denkmal-Eigenschaft, aber gleicher AfA-Satz. Beide werden oft synonym als „Denkmal-AfA“ bezeichnet, aber rechtlich verschieden.

Kann ich Denkmal + KfW kombinieren?

Ja — Denkmal-AfA (§7i EStG) und KfW 261 Energetische Sanierung sind kombinierbar. Die KfW finanziert energetische Maßnahmen mit bis zu 150.000 € pro Wohneinheit und Tilgungszuschuss bis 45 % (=67.500 €). Das erhöht die Hebelwirkung des Denkmal-Objekts erheblich.

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