Finanzierung Haus Denkmalschutz: Wie funktionieren Abschreibung und Kredit?
Eine der steuerlich attraktivsten Kapitalanlagen in Deutschland — 100 % AfA auf den Sanierungsanteil über 12 Jahre, kombinierbar mit KfW 261 Denkmal. Aber: nicht jede Bank kann das. Wir kennen die Spezialbanken.
Denkmalimmobilie kaufen: Wie behandeln Sie Kaufpreis und Sanierungsanteil?
Wer eine Denkmalimmobilie kauft, finanziert Kaufpreis und Sanierung getrennt und schreibt den Sanierungsanteil nach §7i EStG ab, zu 100 % über zwölf Jahre: 9 % über acht und 7 % über vier Jahre. Kombinierbar ist das mit dem KfW-Programm 261. Entscheidend sind die saubere notarielle Trennung von Kaufpreis- und Sanierungsanteil sowie die Denkmalbescheinigung nach §7i Abs. 2 EStG.
§7i EStG im Überblick
Nach § 7i EStG wird der bescheinigte Sanierungsanteil einer Denkmalimmobilie zu 100 % über 12 Jahre abgeschrieben, 8 Jahre mit 9 % und 4 Jahre mit 7 %. Die Denkmal-AfA ist mit KfW 261 kombinierbar. Welche Denkmal-Modelle für Kapitalanleger infrage kommen, zeigt AUP Finanzservice.
- Denkmal-AfA: 100 % des Sanierungsanteils über 12 Jahre: Nach § 7i EStG 8 Jahre × 9 % plus 4 Jahre × 7 %, zusammen 100 % Abschreibung auf den Sanierungsanteil über 12 Jahre. Der Altbau-Anteil läuft parallel mit 2 bzw. 2,5 % linearer AfA.
- Denkmal-AfA und KfW 261 sind kombinierbar: Ja — Denkmal-AfA (§ 7i EStG) und KfW 261 sind kombinierbar. Die KfW finanziert die energetischen Maßnahmen mit bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit plus Tilgungszuschuss; für Baudenkmale gibt es die eigene Stufe „Effizienzhaus Denkmal“. KfW 261 im Detail.
- Warum kann das nicht jede Bank? Die Bewertung läuft anders (Aufteilung Kaufpreis/Sanierung), die Auszahlung erfolgt in Tranchen, und das Objekt liegt zum Antrag nur als Plan vor. Perini filtert aus 650+ Banken die Häuser heraus, die Denkmal-Finanzierung als Standard haben.
Denkmalimmobilie kaufen: Wie finanziere ich sie — und was ist steuerlich der Hebel? Wer eine Denkmalimmobilie kauft, hat mit der Abschreibung nach §7i EStG einen der stärksten steuerlichen Hebel im deutschen Immobilienrecht.
Der bescheinigte Sanierungsanteil wird nach §7i EStG zu 100 % über zwölf Jahre abgeschrieben, mit 9 % über acht und 7 % über vier Jahre.
Kombinierbar ist das mit dem KfW-Programm 261 für die energetische Sanierung.
Finanziert wird die Denkmalimmobilie wie eine Bestandsimmobilie mit Sanierungsteil — die Bank bewertet Substanz und Sanierungsplan, und der hohe Sanierungsanteil, der steuerlich der Vorteil ist, bedeutet zugleich Baurisiko, das die Bank einpreist.
Entscheidend sind die saubere notarielle Trennung von Kaufpreis- und Sanierungsanteil sowie die Denkmalbescheinigung nach §7i Abs. 2 EStG.
Für Steuerausländer bleibt der Hebel offen, die Bankenauswahl ist aber enger. Welches Haus einen konkreten Denkmalfall mitgeht, klären wir im Gespräch. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
100 % AfA auf Sanierungsanteil; 12 J. 8×9 % + 4×7 %; 60–80 % Typ. Sanierungsanteil; + 2,5 % Lineare AfA Altbau-Anteil.
Warum erfordert eine Denkmalimmobilien-Finanzierung Spezialwissen?
Denkmalimmobilien sind eine der steuerlich attraktivsten Kapitalanlagen in Deutschland — aber nicht jede Bank finanziert sie. Der Grund: die Bewertung läuft anders (Aufteilung Kaufpreis/Sanierung), die Auszahlung erfolgt in Tranchen, und das Sanierungsobjekt liegt zum Antragszeitpunkt nur als Plan vor.
Wir arbeiten mit Banken, die Denkmal-Finanzierung als Standard haben — nicht als Ausnahme. Das macht die Konditionen deutlich besser und den Prozess reibungsloser.
Was macht eine Denkmal-Finanzierung besonders? Aufteilung Kaufpreis/Sanierung: Bank bewertet beides getrennt; Sanierungsanteil zwingt zu bauträgerkonformer Dokumentation; Tranchen-Auszahlung: Bankdarlehen wird parallel zum Sanierungsfortschritt ausgezahlt — nicht in einer Summe; Beleihungswert nach Fertigstellung: Banken kalkulieren oft mit Fertigstellungswert, nicht nur mit Anschaffungskosten; KfW-Kombination: §7i + KfW 261 (Energetische Sanierung) kombinierbar — bis 150.000 € KfW plus Bankdarlehen; Bauträger-Bonität: Bank prüft auch den Sanierungsträger.
Denkmal-Schwerpunkte in Deutschland
Schwerpunkte sind Leipzig und Dresden, Köln und Düsseldorf, Wiesbaden und das Frankfurt-Umland, Nürnberg und München, Berlin sowie Halle und Magdeburg. Kombinierbar ist etwa SAB-Förderung in Sachsen oder NRW.BANK in NRW.
- Leipzig, Dresden (Sachsen): Größter Denkmal-Markt. Gründerzeit-Bestand 60–80 % Sanierungsanteil. Kombinierbar mit SAB-Förderung.
- Köln, Düsseldorf (NRW): Bis zu 90 % Sanierungsanteil bei Hochwert-Objekten. NRW.BANK kombinierbar.
- Wiesbaden, Frankfurt-Umland (Hessen): Gründerzeit und Jugendstil. Typisch 68 % Sanierungsanteil. WIBank Hessen kombinierbar.
- Nürnberg, München (Bayern): Niedrigste Grunderwerbsteuer (3,5 %). Nürnberg: 60–80 % Sanierungsanteil. BayernLabo kombinierbar.
- Prenzlauer Berg, Charlottenburg (Berlin): Hochwertiger Denkmal-Bestand. 6 % Grunderwerbsteuer einplanen. IBB-Förderung kombinierbar.
- Halle, Magdeburg (Sachsen-Anhalt): Günstige Kaufpreise, attraktive Bemessungsgrundlage. IB Sachsen-Anhalt kombinierbar.
Wie wird eine Denkmal-Finanzierung aufgebaut?
Eine Denkmal-Finanzierung läuft unter anderem in diesen Schritten: Objekt finden, Bank auswählen, KfW kombinieren, Sanierung und Schlussabnahme.
- Objekt finden: Kaufpreis-Aufteilung (Altbau-Anteil / Sanierung), Bauträger-Bonität, Denkmalschutz-Bescheinigung prüfen.
- Bank auswählen: Aus 650+ Banken auf Denkmal-Spezialisten filtern. Konditionen, Tranchen-Modell, Auszahlungs-Logik.
- KfW kombinieren: KfW 261 beantragen — vor Kaufvertrag. Für Baudenkmale gilt eine eigene Effizienzhaus-Stufe „Denkmal“.
- Sanierung + Schlussabnahme: Tranchen-Auszahlung parallel zum Baufortschritt. Denkmalschutz-Bescheinigung als Voraussetzung für AfA.
NRW Bank für Denkmäler: Was lässt sich kombinieren?
Für NRW nennt die Seite: NRW.BANK kombinierbar. Das betrifft die Denkmal-Schwerpunkte Köln und Düsseldorf, wo der Sanierungsanteil bei Hochwert-Objekten bis zu 90 % betragen kann.
Finanzierungsanalyse für die Sanierung von Immobilien: Was prüft die Bank? Die Bank bewertet Substanz und Sanierungsplan sowie Kaufpreis und Sanierung getrennt und prüft auch die Bonität des Sanierungsträgers. Der hohe Sanierungsanteil bedeutet Baurisiko, das die Bank einpreist. Oft kalkuliert sie mit dem Fertigstellungswert, nicht nur mit den Anschaffungskosten.
KfW und Denkmalschutz: Welche Förderung gilt? Die KfW finanziert die energetischen Maßnahmen mit bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit plus Tilgungszuschuss. Für Baudenkmale gibt es die eigene Stufe „Effizienzhaus Denkmal“. Den Antrag stellen Sie vor dem Kaufvertrag.
Förderung der Altbausanierung in NRW: Welche Programme gibt es? Für NRW nennt die Seite die NRW.BANK, die sich kombinieren lässt, und das KfW-Programm 261 mit bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit plus Tilgungszuschuss.
100-%-Vollfinanzierung: Nur Nebenkosten als EK.
Häufige Fragen
KfW 261 Denkmal: Welche Voraussetzungen gelten?
Den Antrag für KfW 261 stellen Sie vor dem Kaufvertrag. Für Baudenkmale gilt eine eigene Effizienzhaus-Stufe „Denkmal“. Die KfW finanziert energetische Maßnahmen mit bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit plus Tilgungszuschuss.
Wie hoch ist die Denkmal-AfA genau?
§7i EStG: 8 Jahre × 9 % + 4 Jahre × 7 % = 100 % Abschreibung auf den Sanierungsanteil über 12 Jahre. Der Altbau-Anteil läuft parallel mit 2 % bzw. 2,5 % linearer AfA über 40–50 Jahre. In Summe sehr hohe steuerliche Wirkung bei hohem Grenzsteuersatz.
Was ist der Unterschied zwischen §7i und §7h?
§7i: Denkmal nach Denkmalschutzgesetz — klassische Denkmalimmobilie. §7h: Gebäude in städtebaulichen Sanierungsgebieten — keine echte Denkmal-Eigenschaft, aber gleicher AfA-Satz. Beide werden oft synonym als „Denkmal-AfA“ bezeichnet, aber rechtlich verschieden.
Kann ich Denkmal + KfW kombinieren?
Ja — Denkmal-AfA (§7i EStG) und KfW 261 sind kombinierbar. Die KfW finanziert die energetischen Maßnahmen mit bis zu 150.000 € je Wohneinheit; dazu kommt ein Tilgungszuschuss nach erreichter Effizienzhaus-Stufe. Für Baudenkmale gibt es dafür die eigene Stufe „Effizienzhaus Denkmal“, weil die üblichen Dämmwerte an der Fassade oft nicht erreichbar sind. Wichtig: Die Zuschuss-Staffel wurde zum 21.07.2026 gekürzt — die steuerliche Hebelwirkung des Denkmals bleibt davon unberührt, die Liquiditätswirkung der KfW nicht.
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Bis 150.000 € je Wohneinheit plus Tilgungszuschuss nach Effizienzhaus-Stufe.
Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.