Denkmalimmobilie kaufen: Wie funktionieren Abschreibung und Finanzierung?
Eine der steuerlich attraktivsten Kapitalanlagen in Deutschland — 100 % AfA auf den Sanierungsanteil über 12 Jahre, kombinierbar mit KfW 261. Aber: nicht jede Bank kann das. Ich kenne die Spezialbanken.
Denkmalimmobilie kaufen: Wie behandeln Sie Kaufpreis und Sanierungsanteil?
Wer eine Denkmalimmobilie kauft, finanziert Kaufpreis und Sanierung getrennt und schreibt den Sanierungsanteil nach §7i EStG ab.
Denkmal-AfA: 100 % des Sanierungsanteils über 12 Jahre
Nach § 7i EStG 8 Jahre × 9 % plus 4 Jahre × 7 %, zusammen 100 % Abschreibung auf den Sanierungsanteil über 12 Jahre. Der Altbau-Anteil läuft parallel mit 2 bzw. 2,5 % linearer AfA.
Denkmal-AfA und KfW 261 sind kombinierbar
Ja — Denkmal-AfA (§ 7i EStG) und KfW 261 sind kombinierbar. Die KfW finanziert die energetischen Maßnahmen mit bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit plus Tilgungszuschuss; für Baudenkmale gibt es die eigene Stufe „Effizienzhaus Denkmal“.
Warum kann das nicht jede Bank?
Die Bewertung läuft anders (Aufteilung Kaufpreis/Sanierung), die Auszahlung erfolgt in Tranchen, und das Objekt liegt zum Antrag nur als Plan vor. Perini filtert aus 650+ Banken die Häuser heraus, die Denkmal-Finanzierung als Standard haben.
Denkmalimmobilie kaufen: Wie finanziere ich sie — und was ist steuerlich der Hebel?
Wer eine Denkmalimmobilie kauft, hat mit der Abschreibung nach §7i EStG einen der stärksten steuerlichen Hebel im deutschen Immobilienrecht. Der bescheinigte Sanierungsanteil wird nach §7i EStG zu 100 % über zwölf Jahre abgeschrieben, mit 9 % über acht und 7 % über vier Jahre. Kombinierbar ist das mit dem KfW-Programm 261 für die energetische Sanierung.
Finanziert wird die Denkmalimmobilie wie eine Bestandsimmobilie mit Sanierungsteil — die Bank bewertet Substanz und Sanierungsplan, und der hohe Sanierungsanteil, der steuerlich der Vorteil ist, bedeutet zugleich Baurisiko, das die Bank einpreist. Entscheidend sind die saubere notarielle Trennung von Kaufpreis- und Sanierungsanteil sowie die Denkmalbescheinigung nach §7i Abs. 2 EStG.
Für Steuerausländer bleibt der Hebel offen, die Bankenauswahl ist aber enger. Welches Haus einen konkreten Denkmalfall mitgeht, klären wir im Gespräch. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
§7i EStG im Überblick
Warum erfordert eine Denkmalimmobilien-Finanzierung Spezialwissen?
Denkmalimmobilien sind eine der steuerlich attraktivsten Kapitalanlagen in Deutschland — aber nicht jede Bank finanziert sie. Der Grund: die Bewertung läuft anders (Aufteilung Kaufpreis/Sanierung), die Auszahlung erfolgt in Tranchen, und das Sanierungsobjekt liegt zum Antragszeitpunkt nur als Plan vor.
Ich arbeite mit Banken, die Denkmal-Finanzierung als Standard haben — nicht als Ausnahme. Das macht die Konditionen deutlich besser und den Prozess reibungsloser.
Was macht eine Denkmal-Finanzierung besonders?
- Aufteilung Kaufpreis/Sanierung: Bank bewertet beides getrennt; Sanierungsanteil zwingt zu bauträgerkonformer Dokumentation
- Tranchen-Auszahlung: Bankdarlehen wird parallel zum Sanierungsfortschritt ausgezahlt — nicht in einer Summe
- Beleihungswert nach Fertigstellung: Banken kalkulieren oft mit Fertigstellungswert, nicht nur mit Anschaffungskosten
- KfW-Kombination: §7i + KfW 261 (Energetische Sanierung) kombinierbar — bis 150.000 € KfW plus Bankdarlehen
- Bauträger-Bonität: Bank prüft auch den Sanierungsträger
Denkmal-Schwerpunkte in Deutschland
Leipzig, Dresden
Größter Denkmal-Markt. Gründerzeit-Bestand 60–80 % Sanierungsanteil. Kombinierbar mit SAB-Förderung.
Köln, Düsseldorf
Bis zu 90 % Sanierungsanteil bei Hochwert-Objekten. NRW.BANK kombinierbar.
Wiesbaden, Frankfurt-Umland
Gründerzeit und Jugendstil. Typisch 68 % Sanierungsanteil. WIBank Hessen kombinierbar.
Nürnberg, München
Niedrigste Grunderwerbsteuer (3,5 %). Nürnberg: 60–80 % Sanierungsanteil. BayernLabo kombinierbar.
Prenzlauer Berg, Charlottenburg
Hochwertiger Denkmal-Bestand. 6 % Grunderwerbsteuer einplanen. IBB-Förderung kombinierbar.
Halle, Magdeburg
Günstige Kaufpreise, attraktive Bemessungsgrundlage. IB Sachsen-Anhalt kombinierbar.
Wie wird eine Denkmal-Finanzierung aufgebaut?
Objekt finden
Kaufpreis-Aufteilung (Altbau-Anteil / Sanierung), Bauträger-Bonität, Denkmalschutz-Bescheinigung prüfen.
Bank auswählen
Aus 650+ Banken auf Denkmal-Spezialisten filtern. Konditionen, Tranchen-Modell, Auszahlungs-Logik.
KfW kombinieren
KfW 261 beantragen — vor Kaufvertrag. Für Baudenkmale gilt eine eigene Effizienzhaus-Stufe „Denkmal“.
Sanierung + Schlussabnahme
Tranchen-Auszahlung parallel zum Baufortschritt. Denkmalschutz-Bescheinigung als Voraussetzung für AfA.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Denkmal-AfA genau?
Was ist der Unterschied zwischen §7i und §7h?
Kann ich Denkmal + KfW kombinieren?
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KfW 261 Energetische Sanierung
Bis 150.000 € je Wohneinheit plus Tilgungszuschuss nach Effizienzhaus-Stufe.