Denkmalimmobilie kaufen und finanzieren: Denkmal-AfA und KfW 261 kombinieren
Denkmalimmobilien gehören zu den steuerlich attraktivsten Kapitalanlagen in Deutschland: 100 % AfA auf den Sanierungsanteil über 12 Jahre lassen sich mit KfW 261 Denkmal kombinieren. Die Finanzierung erfordert jedoch Banken mit Erfahrung in diesem Bereich. Wir kennen die Spezialbanken.
Denkmalimmobilie kaufen: Wie behandeln Sie Kaufpreis und Sanierungsanteil?
Wer eine Denkmalimmobilie kauft, finanziert Kaufpreis und Sanierung getrennt und schreibt den Sanierungsanteil nach §7i EStG ab, zu 100 % über zwölf Jahre: 9 % über acht und 7 % über vier Jahre. Kombinierbar ist das mit dem KfW-Programm 261. Entscheidend sind die saubere notarielle Trennung von Kaufpreis- und Sanierungsanteil sowie die Denkmalbescheinigung nach §7i Abs. 2 EStG.
Was regelt §7i EStG?
Nach § 7i EStG wird der bescheinigte Sanierungsanteil einer Denkmalimmobilie zu 100 % über 12 Jahre abgeschrieben, 8 Jahre mit 9 % und 4 Jahre mit 7 %. Die Denkmal-AfA ist mit KfW 261 kombinierbar. Welche Denkmal-Modelle für Kapitalanleger infrage kommen, zeigt AUP Finanzservice.
- Denkmal-AfA: 100 % des Sanierungsanteils über 12 Jahre: Nach § 7i EStG 8 Jahre × 9 % plus 4 Jahre × 7 %, zusammen 100 % Abschreibung auf den Sanierungsanteil über 12 Jahre. Der Altbau-Anteil läuft parallel mit 2 bzw. 2,5 % linearer AfA.
- Denkmal-AfA und KfW 261 sind kombinierbar: Ja — Denkmal-AfA (§ 7i EStG) und KfW 261 sind kombinierbar. Die KfW finanziert die energetischen Maßnahmen mit bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit plus Tilgungszuschuss; für Baudenkmale gibt es die eigene Stufe „Effizienzhaus Denkmal“. KfW 261 im Detail.
- Warum kann das nicht jede Bank? Die Bewertung läuft anders (Aufteilung Kaufpreis/Sanierung), die Auszahlung erfolgt in Tranchen, und das Objekt liegt zum Antrag nur als Plan vor. Perini filtert aus 650+ Banken die Häuser heraus, die Denkmal-Finanzierung als Standard haben.
Was macht die Denkmalimmobilie steuerlich interessant? Die Abschreibung nach §7i EStG zählt zu den stärksten steuerlichen Hebeln im deutschen Immobilienrecht.
Der bescheinigte Sanierungsanteil wird nach §7i EStG zu 100 % über zwölf Jahre abgeschrieben, mit 9 % über acht und 7 % über vier Jahre.
Kombinierbar ist das mit dem KfW-Programm 261 für die energetische Sanierung.
Die Finanzierung verbindet eine Bestandsimmobilie mit einem Sanierungsteil. Die Bank bewertet die vorhandene Substanz und den Sanierungsplan. Ein hoher Sanierungsanteil bietet steuerliche Vorteile, bedeutet zugleich aber ein Baurisiko, das die Bank einpreist.
Auch Steuerausländer können diesen steuerlichen Hebel nutzen. Für sie ist der Kreis möglicher Banken jedoch enger. Welche Bank Ihren konkreten Denkmalfall finanziert, klären wir im Gespräch.
100 % AfA auf Sanierungsanteil; 12 J. 8×9 % + 4×7 %; 60–80 % Typ. Sanierungsanteil; + 2,5 % Lineare AfA Altbau-Anteil.
Warum braucht die Denkmalfinanzierung spezialisierte Banken?
Nicht jede Bank finanziert Denkmalimmobilien, obwohl sie zu den steuerlich attraktivsten Kapitalanlagen in Deutschland zählen. Die Bewertung trennt Kaufpreis und Sanierung, die Auszahlung erfolgt in Tranchen und das Sanierungsobjekt liegt bei Antragstellung nur als Plan vor.
Wir arbeiten mit Banken, für die die Denkmalfinanzierung zum Standardgeschäft gehört. Das verbessert die Konditionen deutlich und erleichtert den Ablauf.
Was macht eine Denkmal-Finanzierung besonders? Aufteilung Kaufpreis/Sanierung: Bank bewertet beides getrennt; Sanierungsanteil zwingt zu bauträgerkonformer Dokumentation; Tranchen-Auszahlung: Bankdarlehen wird parallel zum Sanierungsfortschritt ausgezahlt — nicht in einer Summe; Beleihungswert nach Fertigstellung: Banken kalkulieren oft mit Fertigstellungswert, nicht nur mit Anschaffungskosten; KfW-Kombination: §7i + KfW 261 (Energetische Sanierung) kombinierbar — bis 150.000 € KfW plus Bankdarlehen; Bauträger-Bonität: Bank prüft auch den Sanierungsträger.
In welchen Regionen liegen die Denkmal-Schwerpunkte?
Zu den Schwerpunkten zählen Leipzig und Dresden, Köln und Düsseldorf, Wiesbaden und das Frankfurt-Umland, Nürnberg und München, Berlin sowie Halle und Magdeburg. Regional lässt sich etwa SAB-Förderung in Sachsen oder NRW.BANK-Förderung in NRW kombinieren.
- Leipzig, Dresden (Sachsen): Größter Denkmal-Markt. Gründerzeit-Bestand 60–80 % Sanierungsanteil. Kombinierbar mit SAB-Förderung.
- Wiesbaden, Frankfurt-Umland (Hessen): Gründerzeit und Jugendstil. Typisch 68 % Sanierungsanteil. WIBank Hessen kombinierbar.
- Nürnberg, München (Bayern): Niedrigste Grunderwerbsteuer (3,5 %). Nürnberg: 60–80 % Sanierungsanteil. BayernLabo kombinierbar.
- Prenzlauer Berg, Charlottenburg (Berlin): Hochwertiger Denkmal-Bestand. 6 % Grunderwerbsteuer einplanen. IBB-Förderung kombinierbar.
- Halle, Magdeburg (Sachsen-Anhalt): Günstige Kaufpreise, attraktive Bemessungsgrundlage. IB Sachsen-Anhalt kombinierbar.
Denkmalfinanzierung planen: von der Objektwahl bis zur Abnahme
Die Finanzierung umfasst unter anderem Objektprüfung, Bankauswahl, KfW-Kombination sowie die Begleitung von Sanierung und Schlussabnahme.
- Objekt prüfen: Achten Sie auf die Aufteilung in Altbau-Anteil und Sanierung, die Bonität des Bauträgers und die Denkmalschutz-Bescheinigung.
- Bank auswählen: Wir filtern aus 650+ Banken die Denkmal-Spezialisten und vergleichen Konditionen, Tranchenmodell und Auszahlungsbedingungen.
- KfW kombinieren: Beantragen Sie KfW 261 vor dem Kaufvertrag. Für Baudenkmale gibt es die eigene Effizienzhaus-Stufe „Denkmal“.
- Sanierung und Schlussabnahme: Die Bank zahlt in Tranchen nach Baufortschritt aus. Für die AfA benötigen Sie die Denkmalschutz-Bescheinigung.
Denkmalförderung in NRW: Ist die NRW.BANK kombinierbar?
In NRW ist die Förderung der NRW.BANK kombinierbar. Das betrifft die Denkmal-Schwerpunkte Köln und Düsseldorf, wo der Sanierungsanteil bei Hochwert-Objekten bis zu 90 % betragen kann.
Was prüft die Bank bei der Sanierungsfinanzierung? Sie bewertet Substanz, Sanierungsplan, Kaufpreis und Sanierung getrennt und prüft die Bonität des Sanierungsträgers. Den hohen Sanierungsanteil berücksichtigt sie als Baurisiko. Häufig orientiert sie sich am Fertigstellungswert statt allein an den Anschaffungskosten.
KfW-Förderung für Denkmalschutz: Für energetische Maßnahmen sind bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit plus Tilgungszuschuss möglich. Baudenkmale haben eine eigene Förderstufe: „Effizienzhaus Denkmal“. Stellen Sie den Antrag vor dem Kaufvertrag.
Altbausanierung in NRW fördern: Die Förderung der NRW.BANK lässt sich kombinieren. Hinzu kommt das KfW-Programm 261 mit bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit plus Tilgungszuschuss.
100-%-Vollfinanzierung: Nur Nebenkosten als EK.
Häufige Fragen
KfW 261 Denkmal: Welche Voraussetzungen gelten?
Den Antrag für KfW 261 stellen Sie vor dem Kaufvertrag. Baudenkmale laufen dabei in einer eigenen Stufe, der „Effizienzhaus Denkmal“. Die KfW finanziert energetische Maßnahmen mit bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit plus Tilgungszuschuss.
Wie hoch ist die Denkmal-AfA genau?
§7i EStG: 8 Jahre × 9 % + 4 Jahre × 7 % = 100 % Abschreibung auf den Sanierungsanteil über 12 Jahre. Der Altbau-Anteil läuft parallel mit 2 % bzw. 2,5 % linearer AfA über 40–50 Jahre. In Summe sehr hohe steuerliche Wirkung bei hohem Grenzsteuersatz.
Was ist der Unterschied zwischen §7i und §7h?
§7i: Denkmal nach Denkmalschutzgesetz — klassische Denkmalimmobilie. §7h: Gebäude in städtebaulichen Sanierungsgebieten — keine echte Denkmal-Eigenschaft, aber gleicher AfA-Satz. Beide werden oft synonym als „Denkmal-AfA“ bezeichnet, aber rechtlich verschieden.
Kann ich Denkmal + KfW kombinieren?
Ja — Denkmal-AfA (§7i EStG) und KfW 261 sind kombinierbar. Die KfW finanziert die energetischen Maßnahmen mit bis zu 150.000 € je Wohneinheit; dazu kommt ein Tilgungszuschuss nach erreichter Effizienzhaus-Stufe. Für Baudenkmale gibt es dafür die eigene Stufe „Effizienzhaus Denkmal“, weil die üblichen Dämmwerte an der Fassade oft nicht erreichbar sind. Wichtig: Die Zuschuss-Staffel wurde zum 21.07.2026 gekürzt — die steuerliche Hebelwirkung des Denkmals bleibt davon unberührt, die Liquiditätswirkung der KfW nicht.
Was bedeutet die Förderstufe „Effizienzhaus Denkmal“ bei der KfW?
Sie ist eine eigene Stufe der KfW speziell für Baudenkmale, weil deren denkmalgeschützte Fassade die üblichen Dämmwerte eines normalen Effizienzhauses oft nicht erreichen kann. Dadurch bleibt die Förderung von bis zu 150.000 € je Wohneinheit plus Tilgungszuschuss auch für ein Baudenkmal zugänglich, das die regulären Effizienzhaus-Standards nicht erfüllt.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.