Neubau und Denkmal als Kapitalanlage: Zählt der Steuervorteil für die Bank?
Neubau und denkmalgeschützte Immobilien als Anlage haben eigene Spielregeln in der Finanzierung. Zwei Praxisberichte zeigen, wie die Kapitalanlage in Immobilien in beiden Fällen gelingt.
Rechnet die Bank bei Neubau und Denkmal als Kapitalanlage den Steuervorteil mit?
In der Regel nicht. Banken rechnen den Steuervorteil bei Kapitalimmobilien wie Neubau und Denkmal meist nicht mit, weil der Wert noch nicht existiert und die erhöhte Abschreibung beim Denkmal eine Bescheinigung der Denkmalbehörde voraussetzt, die erst nach Abschluss der Maßnahmen kommt. Wer die Finanzierung auf einen noch nicht bescheinigten Steuervorteil stützt, baut auf einer Annahme.
Wie behandeln Banken den Steuervorteil einer Immobilie als Kapitalanlage bei Neubau und Denkmal?
Banken rechnen den Steuervorteil bei Neubau und Denkmal in der Regel nicht mit. Die Bescheinigung der Denkmalbehörde für die erhöhte Abschreibung kommt erst nach Abschluss der Maßnahmen.
Rahmen dieses Falls: gesichertes Haushaltseinkommen, Nebenkosten aus Eigenmitteln, Bonität und Mietbasis tragen die Rate. Eine Ausgangslage, die nicht in jede Kreditrichtlinie passt, ist kein Ausschluss. Eine wirtschaftlich nicht tragfähige Finanzierung können wir aber nicht lösen. Wann keine Baufinanzierung
Neubau und Denkmal wirken wie Gegensätze. Für den Kapitalanleger sind sie dieselbe Frage, nur von zwei Seiten gestellt: Wie viel des Kaufpreises darf ich abschreiben — und wann?
Beim Neubau greift die lineare AfA auf das Gebäude, dazu kommt für vermietete Neubauten unter bestimmten Voraussetzungen die Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Beim Denkmal ist der Hebel ein anderer und deutlich schärfer: Die Kosten der Sanierung — nicht der Kaufpreis der Altsubstanz — lassen sich nach § 7i EStG über wenige Jahre abschreiben. Bei einem Objekt, dessen Kaufpreis überwiegend auf die Sanierung entfällt, ist das ein erheblicher Unterschied zur Bestandswohnung.
Die steuerliche Würdigung Ihres konkreten Falls gehört zu Ihrem Steuerberater (§ 1 StBerG). Wir rechnen die Finanzierungsseite — und die verhält sich bei beiden Objektarten anders, als die meisten erwarten.
Den Steuervorteil einer Immobilie als Kapitalanlage rechnen Banken bei Neubau und Denkmal in der Regel nicht mit.
Der Wert existiert noch nicht. Bei Neubau und Denkmalsanierung soll die Bank etwas beleihen, das zum Zeitpunkt der Zusage nicht fertig ist. Sie löst das über Bautenstandsberichte und Auszahlung in Tranchen — und über Bereitstellungszinsen, die nach Ablauf der zinsfreien Zeit anfallen.
Bei Denkmalsanierungen, die sich fast immer verzögern, ist die Länge dieser Frist der wichtigste Verhandlungspunkt im ganzen Vertrag. Die Bescheinigung ist keine Formsache. Die erhöhte Abschreibung setzt eine Bescheinigung der Denkmalbehörde voraus — und die kommt nach Abschluss der Maßnahmen.
Wer die Finanzierung auf einen Steuervorteil stützt, der noch nicht bescheinigt ist, baut auf einer Annahme. Banken wissen das und rechnen den Vorteil in der Regel gar nicht mit.
Der Bankenkreis ist kleiner. Denkmalobjekte, Bauträgerkonstruktionen und Fertighäuser vor Fertigstellung werden von deutlich weniger Häusern finanziert als eine gebrauchte Eigentumswohnung — unabhängig von Ihrer Bonität.
Wann geht die Rechnung bei Neubau und Denkmal als Kapitalanlage auf?
Die Rechnung geht auf, wenn die Sanierungskosten realistisch geschätzt sind und die Finanzierung einen Puffer enthält, den die Bank von Anfang an kennt.
Die Rechnung geht auf, wenn die Sanierungskosten realistisch geschätzt sind und die Finanzierung einen Puffer enthält, den die Bank von Anfang an kennt. Sie geht nicht auf, wenn der Steuervorteil die Lücke schließen soll, die im Kapitalbedarf klafft.
Ähnliche Fälle nach Kategorie und Preisklasse: Fälle aus derselben Kategorie und Preisklasse — zur Einordnung, keine Zusage des gleichen Ergebnisses.
Immobilienanlage bei Neubau und Denkmal: Welche Unterschiede gelten bei der Bank?
Bei Neubau und Denkmal soll die Bank etwas beleihen, das zum Zeitpunkt der Zusage nicht fertig ist.
Sie löst das über Bautenstandsberichte und Auszahlung in Tranchen, mit Bereitstellungszinsen nach Ablauf der zinsfreien Zeit. Beim Denkmal setzt die erhöhte Abschreibung eine Bescheinigung der Denkmalbehörde voraus, die erst nach Abschluss der Maßnahmen kommt.
Finanzierung von Immobilien als Kapitalanlage: Wie wird ein Neubau anders finanziert als eine Bestandswohnung?
Häufig ja: Bei Neubauten erfolgt die Auszahlung oft nach Baufortschritt, und Fertigstellungstermine spielen eine Rolle.
Die Bank arbeitet mit Bautenstandsberichten und Auszahlung in Tranchen; nach Ablauf der zinsfreien Zeit fallen Bereitstellungszinsen an. Die Länge dieser Frist ist bei Denkmalsanierungen der wichtigste Verhandlungspunkt im Vertrag.
Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage: Warum ist der Bankenkreis bei Denkmal kleiner?
Denkmalobjekte, Bauträgerkonstruktionen und Fertighäuser vor Fertigstellung werden von deutlich weniger Häusern finanziert als eine gebrauchte Eigentumswohnung, unabhängig von Ihrer Bonität.
Denkmalimmobilien werden intensiver geprüft, etwa auf Zustand und Sanierung, sind aber grundsätzlich finanzierbar. Wichtig ist eine Bank mit Erfahrung bei solchen Objekten.
Häufige Fragen
Immobilienkredit für eine Kapitalanlage: Brauchen Denkmalimmobilien einen engeren Bankenkreis?
Ja, der Bankenkreis ist kleiner. Denkmalobjekte werden intensiver geprüft (Zustand, Sanierung) und von deutlich weniger Häusern finanziert als eine gebrauchte Eigentumswohnung. Grundsätzlich finanzierbar bleiben sie, wichtig ist eine Bank mit Erfahrung bei solchen Objekten.
Werden steuerliche Vorteile bei der Finanzierung berücksichtigt?
Steuerliche Effekte sind individuell und erfordern eine eigene steuerliche Beratung; sie sind nicht Teil der Finanzierungszusage.
Welche Abschreibung gilt bei Neubau und Denkmal als Kapitalanlage?
Beim Neubau greift die lineare AfA auf das Gebäude, dazu kommt für vermietete Neubauten unter bestimmten Voraussetzungen die Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Beim Denkmal lassen sich die Kosten der Sanierung nach § 7i EStG über wenige Jahre abschreiben. Die steuerliche Würdigung Ihres konkreten Falls gehört zu Ihrem Steuerberater.
Ähnliche Situation? Sprechen wir darüber.
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Anonymisierter Einzelfall, keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben · Beratung kostenlos · Provision in der Regel von der Bank · §34i GewO · keine Rechts- oder Steuerberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.