Neubau und Denkmal als Kapitalanlage

Neubau und Denkmal wirken wie Gegensätze. Für den Kapitalanleger sind sie dieselbe Frage, nur von zwei Seiten gestellt: Wie viel des Kaufpreises darf ich abschreiben — und wann?

Beim Neubau greift die lineare AfA auf das Gebäude, dazu kommt für vermietete Neubauten unter bestimmten Voraussetzungen die Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Beim Denkmal ist der Hebel ein anderer und deutlich schärfer: Die Kosten der Sanierung — nicht der Kaufpreis der Altsubstanz — lassen sich nach § 7i EStG über wenige Jahre abschreiben. Bei einem Objekt, dessen Kaufpreis überwiegend auf die Sanierung entfällt, ist das ein erheblicher Unterschied zur Bestandswohnung.

Die steuerliche Würdigung Ihres konkreten Falls gehört zu Ihrem Steuerberater (§ 1 StBerG). Wir rechnen die Finanzierungsseite — und die verhält sich bei beiden Objektarten anders, als die meisten erwarten.

Warum die Bank hier zweimal hinschaut

• Der Wert existiert noch nicht. Bei Neubau und Denkmalsanierung soll die Bank etwas beleihen, das zum Zeitpunkt der Zusage nicht fertig ist. Sie löst das über Bautenstandsberichte und Auszahlung in Tranchen — und über Bereitstellungszinsen, die nach Ablauf der zinsfreien Zeit anfallen. Bei Denkmalsanierungen, die sich fast immer verzögern, ist die Länge dieser Frist der wichtigste Verhandlungspunkt im ganzen Vertrag.
• Die Bescheinigung ist keine Formsache. Die erhöhte Abschreibung setzt eine Bescheinigung der Denkmalbehörde voraus — und die kommt nach Abschluss der Maßnahmen. Wer die Finanzierung auf einen Steuervorteil stützt, der noch nicht bescheinigt ist, baut auf einer Annahme. Banken wissen das und rechnen den Vorteil in der Regel gar nicht mit.
• Der Bankenkreis ist kleiner. Denkmalobjekte, Bauträgerkonstruktionen und Fertighäuser vor Fertigstellung werden von deutlich weniger Häusern finanziert als eine gebrauchte Eigentumswohnung — unabhängig von Ihrer Bonität.

Die Rechnung geht auf, wenn die Sanierungskosten realistisch geschätzt sind und die Finanzierung einen Puffer enthält, den die Bank von Anfang an kennt. Sie geht nicht auf, wenn der Steuervorteil die Lücke schließen soll, die im Kapitalbedarf klafft.

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