Neubau als Kapitalanlage: Warum 90 % schon vor der Fertigstellung?
Ein IT-Manager entschied sich bewusst für einen Neubau als Kapitalanlage. Die erste Bank verstand die Strategie nicht, die zweite finanzierte 90 Prozent des Kaufpreises von 452.000 €.
Lässt sich ein Neubau als Kapitalanlage mit 90 % schon vor der Fertigstellung finanzieren?
Ja, der Neubau wurde zu rund 90 Prozent finanziert, weil das Grundgehalt die Rate allein trug und Bauträger und Lage überzeugten. Die erste Bank zögerte wegen der Immobilie im Bau und der jährlichen Bonuszahlungen. Die Kaufnebenkosten kamen aus Eigenmitteln, die Auszahlungen folgten dem Baufortschritt.
Eckdaten auf einen Blick
- Kaufpreis: 452.000 €
- Eigenkapital: 68.000 €
Anonymisierte Fallangaben · keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben.
Wie gelang die Neubau-Finanzierung der Kapitalanlage zu 90 Prozent?
Sie gelang, weil das Grundgehalt des IT-Managers die Rate allein trug und Bauträger sowie Lage überzeugten. Die Neubauwohnung soll langfristig vermietet werden.
Rahmen dieses Falls: gesichertes Haushaltseinkommen, Nebenkosten aus Eigenmitteln, Bonität und Mietbasis tragen die Rate. Eine Ausgangslage, die nicht in jede Kreditrichtlinie passt, ist kein Ausschluss. Eine wirtschaftlich nicht tragfähige Finanzierung können wir aber nicht lösen. Wann keine Baufinanzierung
Der Neubau als Kapitalanlage wurde zu 90 Prozent finanziert, weil das Grundgehalt die Rate allein trug und Bauträger und Lage überzeugten.
„Warum kaufen Sie eine Wohnung, die noch gar nicht fertig gebaut ist?“
Diese Frage hörte der IT-Manager gleich mehrfach.
Nicht nur von Freunden.
Sondern auch von seiner Hausbank.
Dabei hatte er sich bewusst für einen Neubau entschieden.
Die Wohnung sollte langfristig vermietet werden und den Grundstein für seinen Vermögensaufbau bilden.
Eine bewusste Entscheidung gegen das Eigenheim
Mit 38 Jahren verdiente der IT-Manager deutlich überdurchschnittlich.
Er arbeitete seit vielen Jahren bei einem internationalen Softwareunternehmen.
Viele hätten mit seinem Einkommen zuerst ein Eigenheim gekauft.
Er entschied sich bewusst anders.
Er wollte zunächst Vermögen aufbauen.
Ein Eigenheim könne später folgen.
Eine gut vermietbare Neubauwohnung erschien ihm dafür der bessere erste Schritt.
Neubauwohnung im neuen Quartier, Kaufpreis 452.000 Euro: Die Wohnung entstand in einem neu entwickelten Wohnquartier.
Die Fertigstellung war für das folgende Jahr geplant.
Die Lage überzeugte.
ÖPNV, Einkaufsmöglichkeiten und Arbeitgeber befanden sich in unmittelbarer Nähe.
Die Eckdaten:
Kaufpreis: 452.000 Euro; Eigenkapital: 68.000 Euro; Finanzierung: rund 90 % des Kaufpreises; Kaufnebenkosten: aus Eigenmitteln.
Warum die erste Bank zögerte
Nicht das Einkommen war das Problem.
Auch nicht die Eigenkapitalquote.
Die Bank störte sich an einer Kombination mehrerer Faktoren.
Die Immobilie befand sich noch im Bau.
Zusätzlich bestand ein Teil des Einkommens aus jährlichen Bonuszahlungen.
Beides zusammen führte dazu, dass die Finanzierung deutlich vorsichtiger bewertet wurde.
Elf Jahre beim selben Arbeitgeber, Grundgehalt trägt die Rate: Bei genauer Betrachtung ergab sich jedoch ein anderes Bild.
Der Käufer arbeitete seit über elf Jahren beim selben Arbeitgeber.
Die Bonuszahlungen wurden seit vielen Jahren regelmäßig ausgezahlt.
Das Grundgehalt allein reichte bereits aus, um die Finanzierung dauerhaft zu tragen.
Hinzu kam ein erheblicher Liquiditätspuffer.
Auch das Neubauprojekt überzeugte.
Der Bauträger verfügte über eine langjährige Marktpräsenz.
Die Baufortschritte entsprachen dem Zeitplan.
Die Nachfrage nach Mietwohnungen in diesem Quartier war hoch.
Warum eine 90-%-Finanzierung sinnvoll war
Der Käufer hätte weiteres Eigenkapital einsetzen können.
Er entschied sich bewusst dagegen.
Die verbleibenden Reserven sollten für spätere Investitionen, mögliche Nachfinanzierungen oder unvorhergesehene Ausgaben verfügbar bleiben.
Nicht eine möglichst niedrige Darlehenssumme stand im Vordergrund.
Sondern eine langfristig flexible Vermögensstrategie.
90 Prozent zugesagt, Auszahlung nach Baufortschritt, dann vermietet: Nach vollständiger Prüfung der persönlichen und objektspezifischen Unterlagen erfolgte die Finanzierungszusage.
Die Wohnung wurde mit rund 90 Prozent des Kaufpreises finanziert.
Die Kaufnebenkosten wurden vollständig aus Eigenmitteln bezahlt.
Während der Bauphase verliefen sämtliche Auszahlungen entsprechend dem Baufortschritt.
Nach Fertigstellung konnte die Wohnung unmittelbar vermietet werden.
Ein Jahr nach der Übergabe: Die Wohnung war bereits wenige Wochen nach Fertigstellung vermietet.
Die Finanzierung verlief planmäßig.
Heute beschäftigt sich der Eigentümer bereits mit seiner zweiten Kapitalanlage.
Nicht, weil er möglichst viele Immobilien besitzen möchte.
Sondern weil sein Ziel ein langfristig aufgebautes Immobilienvermögen ist.
Was andere Kapitalanleger daraus lernen können
Ein Neubau stellt andere Anforderungen als der Kauf einer Bestandsimmobilie.
Gleichzeitig bieten moderne Wohnquartiere häufig attraktive Vermietungschancen.
Wer Einkommen, Eigenkapital und Finanzierung sorgfältig aufeinander abstimmt, kann auch mit einer 90-%-Finanzierung erfolgreich in den Immobilienmarkt einsteigen.
Neubauwohnung als attraktiver Einstieg für Kapitalanleger: Neubauwohnungen gehören für viele Anleger zu den attraktivsten Einstiegsmöglichkeiten in den Immobilienmarkt.
Dieser Praxisfall zeigt, dass auch eine Finanzierung mit 90 Prozent des Kaufpreises möglich sein kann, wenn Einkommen, Objekt und Finanzierungsstrategie langfristig überzeugen.
Ähnliche Fälle nach Kategorie und Preisklasse: Fälle aus derselben Kategorie und Preisklasse — zur Einordnung, keine Zusage des gleichen Ergebnisses.
Häufige Fragen
Lassen sich Neubauwohnungen als Kapitalanlage finanzieren?
Ja. Viele Banken begleiten entsprechende Finanzierungen.
Werden Bonuszahlungen berücksichtigt?
Regelmäßig erzielte variable Einkommensbestandteile können je nach Bank in die Gesamtbewertung einfließen.
Muss der Neubau bereits fertiggestellt sein?
Nein. Viele Finanzierungen erfolgen bereits während der Bauphase.
Können Kaufnebenkosten separat bezahlt werden?
In vielen Fällen werden diese aus Eigenmitteln übernommen.
Ähnliche Situation? Sprechen wir darüber.
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Anonymisierter Einzelfall, keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben · Beratung kostenlos · Provision in der Regel von der Bank · §34i GewO · keine Rechts- oder Steuerberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
