Pflegeimmobilie als Kapitalanlage: investieren, kaufen und die Finanzierung über Banken, die das Betreibermodell kennen – auch in Bayern
Ein Pflegeapartment finanziert nicht jede Bank wie eine normale Eigentumswohnung, nicht weil die Anlage schlecht wäre, sondern weil viele Banken solche Kapitalanlageimmobilien als Spezialimmobilie nicht beleihen oder das Konzept nicht kennen. Genau hier liegt unser Mehrwert: Wir vergleichen über 650 Banken gleichzeitig und finden die, die Pflegeimmobilien tatsächlich finanzieren, zu vernünftigen Konditionen. Bankenunabhängig, persönlich, kostenlos. Wer eine Pflegeimmobilie plant, klärt vorab, ob die Bank das Betreibermodell kennt.
Welche Banken finanzieren eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?
Eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage finanzieren vor allem Institute, die das Betreibermodell kennen, oft regionale Banken in der Nähe der Einrichtung. Wir vermitteln bankenunabhängig aus über 650 Banken. Üblich sind 20 bis 40 Prozent Eigenkapital zuzüglich Nebenkosten, weil die Beleihung oft nur bei 60 bis 70 Prozent liegt. Mit einer weiteren lastenfreien Immobilie als Sicherheit ist im Einzelfall eine Vollfinanzierung möglich.
Warum scheitert die Finanzierung einer Pflegeimmobilie oft an der Bank, nicht am Käufer?
Ein Pflegeapartment gilt als Spezialimmobilie, deshalb liegt die Beleihung oft nur bei 60 bis 70 Prozent und Banken erwarten häufig 20 bis 40 Prozent Eigenkapital zuzüglich Nebenkosten. Die Absage betrifft die Objektart und den Prüfaufwand, nicht den Käufer.
- 650+ verglichene Banken
- 0 € Beratungskosten
- §34i GewO-Erlaubnis
- unabhängig an keine Bank gebunden
Welche Banken finanzieren eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage? Eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage finanzieren vor allem Institute, die das Betreibermodell kennen, denn ein Pflegeapartment ist Teileigentum in einer Betreiberimmobilie und gilt damit als Spezialimmobilie. Daraus folgen fünf Hürden.
Der Beleihungswert wird oft nur bei sechzig bis siebzig Prozent angesetzt; Banken erwarten deshalb häufig zwanzig bis vierzig Prozent Eigenkapital zuzüglich Nebenkosten.
Viele Hausbankberater hatten mit dem Modell nie zu tun und lehnen vorsichtshalber ab. Für vermietete Objekte kalkulieren manche Häuser einen Aufschlag gegenüber der Selbstnutzung.
Regionalbanken finanzieren teilweise nur Objekte im eigenen Geschäftsgebiet. Und seriöse Institute prüfen zusätzlich die Bonität des Betreibers sowie die Wirtschaftlichkeit des Pachtvertrags.
Die Absage betrifft also die Objektart und den Prüfaufwand, nicht den Käufer.
Zwei Wege führen dennoch zum Ziel: gezielt die Institute ansprechen, die Pflegeapartments routiniert finanzieren, oder eine lastenfreie Immobilie als zusätzliche Sicherheit einbringen. Sinnvoll ist der unabhängige Vergleich auch dann, wenn der Anbieter des Apartments eigene Partnerbanken mitbringt.
Üblicherweise zahlt die finanzierende Bank die Vergütung — nicht jede; zahlt sie nicht, vereinbaren wir sie vorher mit Ihnen.
Geht es auch ohne zusätzliches Eigenkapital?
Mit einer weiteren lastenfreien Immobilie als Sicherheit ist bei passender Bonität im Einzelfall auch eine Vollfinanzierung möglich.
Ein Pflegeapartment ist Teileigentum in einer Betreiberimmobilie und zählt damit zu den Spezialimmobilien. Das führt in der Praxis zu typischen Hürden:
Hausbanken kennen das Modell nicht. Viele Berater haben mit Pflegeapartments nie zu tun gehabt und lehnen vorsichtshalber ab. Niedrigere Beleihung. Banken setzen den Beleihungswert oft nur bei 60 bis 70 Prozent an und verlangen entsprechend mehr Eigenkapital (häufig 20 bis 40 Prozent zzgl. Nebenkosten).
Zinsaufschlag für vermietete Objekte. Gegenüber einer selbstgenutzten Immobilie kalkulieren viele Banken einen Aufschlag. Regionalgrenze. Regionalbanken finanzieren häufig nur Objekte im eigenen Geschäftsgebiet — oder nur, wenn Sie eine andere Immobilie als Sicherheit stellen.
Die Regionalgrenze und die niedrigere Beleihung lassen sich in vielen Fällen über eine zweite Immobilie auflösen: Wer bereits eine schuldenfreie Wohnung oder ein schuldenfreies Haus besitzt, kann diese lastenfreie Immobilie beleihen und den frei werdenden Betrag als Eigenkapital in das Pflegeapartment einbringen.
Unser Ansatz: Wir sind an keine Bank gebunden und kennen die Institute, die Pflegeapartments routiniert finanzieren — oft regionale Banken in der Nähe der Einrichtung, die das Konzept verstehen. Statt einer einzigen Hausbank-Meinung holen wir aus über 650 Banken die passende heraus. Wenn ein Anbieter Ihnen seine eigene Finanzierung über zwei, drei Partnerbanken anbietet, lohnt fast immer der unabhängige Vergleich — er ist für Sie kostenlos.
Welche Wege haben Sie bei der Finanzierung einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?
Mit 20–40 % Eigenkapital zzgl. Nebenkosten vermitteln wir die Finanzierung des Apartments, eine lastenfreie Immobilie als Sicherheit erlaubt bis zur Vollfinanzierung. Eine KfW-Förderung prüfen wir objektbezogen mit, das Objekt selbst vermittelt AUP Finanzservice UG.
- Mit Eigenkapital: Bei 20–40 % Eigenkapital zzgl. Nebenkosten vermitteln wir die Finanzierung des Apartments bei der passenden Bank — mit sauberem Tilgungsplan auf Ihre Haltedauer abgestimmt.
- Mit weiterer Immobilie als Sicherheit: Verfügen Sie über eine lastenfreie Immobilie, eröffnet das zusätzliche Spielräume — bis hin zur Vollfinanzierung des Pflegeapartments.
- KfW-Förderung prüfen: Je nach energetischem Standard des Objekts kann eine KfW-Förderung in Frage kommen. Wir prüfen das objektbezogen mit.
- Sie haben noch kein Objekt? Die Auswahl, Prüfung und Vermittlung des Pflegeapartments selbst übernimmt unser Partnerunternehmen AUP Finanzservice UG (Kapitalanlage, §34c) — inklusive ehrlicher Risiko- und Betreiberprüfung. Wir kümmern uns anschließend um die Finanzierung. Saubere Trennung: AUP das Objekt, wir die Bank.
Welche Banken kennen das Betreibermodell, wenn Sie eine Pflegeimmobilie kaufen, etwa in Bayern?
Das Betreibermodell kennen vor allem Institute, die Pflegeapartments routiniert finanzieren, oft regionale Banken in der Nähe der Einrichtung.
Wir sind an keine Bank gebunden und vergleichen über 650 Banken. Wer eine Pflegeimmobilie in Bayern kaufen will, klärt vorab, ob die Bank das Betreibermodell kennt.
Finanzierung einer Kapitalanlage: Worauf achten Banken beim Pflegeapartment?
Banken achten auf die Objektart: Ein Pflegeapartment ist Teileigentum in einer Betreiberimmobilie und gilt als Spezialimmobilie.
Seriöse Institute prüfen zusätzlich die Bonität des Betreibers und die Wirtschaftlichkeit des Pachtvertrags. Der Beleihungswert wird oft nur bei sechzig bis siebzig Prozent angesetzt.
Häufige Fragen
Erfahrungen mit dem Kauf einer Pflegeimmobilie: Woran scheitert die Finanzierung am häufigsten?
Die Finanzierung scheitert meist an der Bank, nicht am Käufer. Viele Hausbanken kennen das Modell nicht und lehnen vorsichtshalber ab. Weitere Hürden sind die niedrigere Beleihung, ein Zinsaufschlag für vermietete Objekte, die Regionalgrenze bei Regionalbanken und die Betreiberprüfung.
Vollfinanzierung einer Wohnung: Geht das auch beim Pflegeapartment?
Mit einer weiteren lastenfreien Immobilie als Sicherheit ist bei passender Bonität im Einzelfall auch eine Vollfinanzierung möglich. Sie beleihen diese Immobilie und bringen den frei werdenden Betrag als Eigenkapital in das Pflegeapartment ein. Ohne zusätzliche Sicherheit erwarten Banken häufig 20 bis 40 Prozent Eigenkapital zuzüglich Nebenkosten.
Warum lehnen viele Banken die Finanzierung eines Pflegeapartments ab?
Ein Pflegeapartment ist Teileigentum in einer Betreiberimmobilie — eine Spezialimmobilie. Viele Hausbanken kennen das Modell nicht im Detail oder bewerten die Wiederverwertbarkeit vorsichtig. Regionalbanken finanzieren oft nur im eigenen Gebiet. Deshalb scheitert die Finanzierung häufig nicht am Käufer, sondern an der falschen Bank.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Banken setzen bei Pflegeapartments oft eine niedrigere Beleihungsgrenze an (häufig 60 bis 70 Prozent) und erwarten 20 bis 40 Prozent Eigenkapital zuzüglich Nebenkosten. Bei sehr guter Bonität ist im Einzelfall deutlich weniger möglich. Wir prüfen, was in Ihrem Fall realistisch ist.
Kann ich ohne zusätzliche Sicherheit finanzieren?
Oft verlangen Banken eine weitere Immobilie als Sicherheit. Wer eine möglichst hohe Beleihung des Apartments selbst wünscht, braucht entweder gute Bonität oder die passende Bank. Verfügen Sie bereits über eine andere, lastenfreie Immobilie, eröffnet das zusätzliche Wege bis hin zur Vollfinanzierung.
Was kostet mich Ihre Beratung?
Nichts. Beratung, Bankvergleich und Finanzierungsanfrage sind kostenlos. Die Provision zahlt in der Regel die finanzierende Bank.
Wer finanziert eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?
Wir vermitteln — bankenunabhängig vergleichen wir über 650 Banken und kennen die Institute, die Pflegeapartments routiniert finanzieren, oft regionale Banken in der Nähe der Einrichtung, die das Betreibermodell verstehen. Üblich sind 60 bis 70 Prozent Beleihung, also 20 bis 40 Prozent Eigenkapital zuzüglich Nebenkosten; mit einer weiteren lastenfreien Immobilie als Sicherheit ist auch eine Vollfinanzierung möglich.
Pflegeimmobilie kaufen – Erfahrungen: Lohnt der Vergleich, wenn der Anbieter eigene Partnerbanken mitbringt?
Ja. Bietet Ihnen ein Anbieter seine eigene Finanzierung über zwei, drei Partnerbanken an, lohnt fast immer der unabhängige Vergleich, und er ist für Sie kostenlos. Wir sind an keine Bank gebunden und kennen die Institute, die Pflegeapartments routiniert finanzieren, oft regionale Banken in der Nähe der Einrichtung.
Ihre Pflegeimmobilie — unabhängig vermittelt, Vergütung vorab geklärt
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
