Nettomietrendite berechnen: Gute Mietrendite ausrechnen – was bringt Ihre Immobilie brutto und netto?
Die Bruttomietrendite steht in jedem Exposé — die ehrlichere Zahl ist die Nettomietrendite: mit Nebenkosten und den nicht umlagefähigen Kosten. Bei einer Renditeimmobilie sollten Sie beide durchrechnen. Als gute Mietrendite gilt, was nach Nebenkosten und nicht umlagefähigen Kosten noch übrig bleibt.
Wie lautet die Mietrendite-Formel für Brutto und Netto?
Brutto ist die Jahres-Kaltmiete geteilt durch den Kaufpreis; netto zieht von der Miete die Bewirtschaftungskosten ab und rechnet die Kaufnebenkosten in das eingesetzte Kapital ein. Zwischen beiden Werten liegen bei realistischer Kalkulation oft 1,5 bis 2,5 Prozentpunkte. Der Mietrendite-Rechner unten zeigt beide nebeneinander; Finanzierung und Steuer sind nicht enthalten.
Unverbindliche Orientierung. Ohne Finanzierung und ohne steuerliche Effekte (AfA, Werbungskosten, persönlicher Steuersatz) — diese sind individuell und gehören in die Steuerberatung. Für die Finanzierung einer Kapitalanlage beraten wir §34i-konform, ohne Steuerberatung.
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Mietrendite Berechnung — Brutto- und Nettomietrendite
Die Bruttomietrendite setzt die Jahres-Kaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis — ein schneller erster Blick. Die Nettomietrendite ist realistischer: Sie rechnet die Kaufnebenkosten in das eingesetzte Kapital ein und zieht die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, nicht umlagefähige Anteile) von der Miete ab. Finanzierung und Steuer sind hier bewusst nicht enthalten — beides ist individuell.
Kaufpreis, Nebenkosten, Jahres-Kaltmiete und jährliche nicht umlagefähige Kosten eingeben.
Mietrendite ausrechnen: Warum fällt sie niedriger aus, wenn Sie die Netto-Mietrendite berechnen?
Wer die Mietrendite ausrechnen will, braucht zwei Rechnungen, nicht eine. Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal hundert. Sie ist in zehn Sekunden gerechnet und steht deshalb auf jedem Exposé.
Die Nettomietrendite nimmt den Nenner ernst: Jahreskaltmiete minus der nicht umlagefähigen Kosten, geteilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, mal hundert. Beide Änderungen ziehen in dieselbe Richtung — der Zähler wird kleiner, der Nenner größer. Genau deshalb liegen die beiden Zahlen bei demselben Objekt so weit auseinander.
Der Rechner oben nimmt Ihnen beide Rechnungen ab und zeigt sie nebeneinander. Was in die Kaufnebenkosten gehört und wie stark sie je Bundesland schwanken, steht im Nebenkostenrechner.
Bruttorendite ist eine Werbeaussage, keine Kennzahl
Die Rendite, mit der ein Objekt beworben wird, ist fast immer die Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Sie ist einfach zu rechnen — und sie ignoriert alles, was Geld kostet.
Sie ignoriert die Kaufnebenkosten, die je nach Bundesland 8 bis 15 Prozent auf den Kaufpreis aufschlagen und die Sie aus eigener Tasche zahlen. Sie ignoriert die nicht umlagefähigen Kosten: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis. Und sie ignoriert die Steuer. Zwischen einer beworbenen Bruttorendite und dem, was am Jahresende tatsächlich übrig bleibt, liegt regelmäßig mehr als die Hälfte.
Der Rechner oben zeigt deshalb beides. Die Nettorendite ist die ehrlichere Zahl — und sie ist immer noch eine Modellrechnung, keine Renditezusage.
Rendite interessiert Ihre Bank nicht
Das überrascht die meisten Anleger. Die Bank prüft keine Rendite. Sie prüft die Kapitaldienstfähigkeit — ob die Rate bezahlbar ist. Dafür setzt sie die Nettokaltmiete mit einem Sicherheitsabschlag an und stellt sie Ihrer Belastung gegenüber. Ein Objekt mit hervorragender Rendite auf dem Papier kann an dieser Rechnung scheitern, wenn die Bank die Miete konservativ ansetzt oder den Beleihungswert unter dem Kaufpreis sieht.
Umgekehrt gilt: Wie hoch der Abschlag ausfällt, ist eine Hausentscheidung und unterscheidet sich stark. Genau darin liegt bei Kapitalanlagen der eigentliche Hebel — nicht im Zins. Mehr dazu unter Kapitalanleger.
Ein letzter Punkt, den kein Rechner abbildet: der Cashflow. Deckt die Miete nach Abschlägen die Rate nicht, zahlen Sie monatlich zu. Das kann eine bewusste Entscheidung sein — sie muss nur eine bewusste sein und auch einen Leerstand überstehen.
Ergebnis behalten — und die passenden Unterlagen gleich mit
Ein Rechner liefert eine Zahl. Für die Finanzierungsentscheidung zählen die richtigen Unterlagen, bevor das Bankgespräch beginnt. Wir schicken Ihnen die Checkliste, die zu Ihrer Situation passt — kostenlos, ohne Verkaufsgespräch im Nachgang.
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Häufige Fragen
Wie lässt sich die Bruttomietrendite berechnen?
Sie teilen die Jahres-Kaltmiete durch den Kaufpreis und multiplizieren mit hundert. Diese Zahl steht in Exposés, berücksichtigt aber weder Kaufnebenkosten noch laufende Kosten und sagt deshalb wenig aus. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite, der Rechner zeigt beide nebeneinander. Finanzierung und Steuer sind darin nicht enthalten.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite ist die Jahres-Kaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettomietrendite bezieht die Kaufnebenkosten in das eingesetzte Kapital ein und zieht die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten von der Miete ab — sie ist die realistischere Kennzahl.
Sind Finanzierung und Steuer enthalten?
Nein. Der Rechner zeigt die Objektrendite vor Finanzierung und Steuer. Zinskosten, AfA, Werbungskosten und Ihr persönlicher Steuersatz verändern das Bild individuell — steuerliche Fragen gehören zu Ihrem Steuerberater.
Vermitteln Sie auch Kapitalanlagen für Anleger im Ausland?
Ja — das ist einer unserer Schwerpunkte. Für Steuerausländer und Expats gibt es eigene Wege; entscheidend ist die passende Bank für die jeweilige Konstellation.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.