Mietrendite berechnen — die Kennzahl jeder Immobilieninvestition
Die Bruttomietrendite steht in jedem Exposé — die ehrlichere Zahl ist die Nettomietrendite: mit Nebenkosten und den nicht umlagefähigen Kosten. Rechnen Sie beide durch.
Wie berechnet man die Mietrendite einer Immobilie richtig?
Die Bruttomietrendite (Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis) ist die Zahl, die in Exposés steht — und die am wenigsten aussagt, weil sie weder Kaufnebenkosten noch laufende Kosten berücksichtigt. Aussagekräftig ist die Nettomietrendite: Jahresmiete minus Bewirtschaftungskosten (Instandhaltung, Verwaltung, nicht umlagefähige Nebenkosten, Mietausfallwagnis), geteilt durch das Gesamtinvestment aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Zwischen beiden Werten liegen bei realistischer Kalkulation oft 1,5 bis 2,5 Prozentpunkte. Für die Bank zählt bei der Finanzierung meist eine dritte Größe: die Kapitaldienstfähigkeit, also ob die Netto-Kaltmiete die Rate deckt — Rendite allein ersetzt keine tragfähige Rechnung. Der Rechner unten stellt Brutto- und Nettorendite gegenüber. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für die Bank ist ohnehin eine dritte Größe maßgeblich: der Kapitaldienst nach Steuern, also was nach Zins, Tilgung und Bewirtschaftung tatsächlich übrig bleibt oder zugeschossen werden muss. Eine Immobilie mit auskömmlicher Bruttorendite kann dabei negativ ausfallen, wenn Verwaltung und Rücklage hoch sind. Der Rechner unten stellt Brutto- und Nettorendite gegenüber. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
Die Bruttomietrendite setzt die Jahres-Kaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis — ein schneller erster Blick. Die Nettomietrendite ist realistischer: Sie rechnet die Kaufnebenkosten in das eingesetzte Kapital ein und zieht die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, nicht umlagefähige Anteile) von der Miete ab. Finanzierung und Steuer sind hier bewusst nicht enthalten — beides ist individuell.
Brutto- und Nettomietrendite
Kaufpreis, Nebenkosten, Jahres-Kaltmiete und jährliche nicht umlagefähige Kosten eingeben.
Unverbindliche Orientierung. Ohne Finanzierung und ohne steuerliche Effekte (AfA, Werbungskosten, persönlicher Steuersatz) — diese sind individuell und gehören in die Steuerberatung. Für die Finanzierung einer Kapitalanlage berate ich §34i-konform, ohne Steuerberatung.
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Nebenkosten berechnen →Mietrendite ausrechnen — die beiden Formeln im Klartext
Wer die Mietrendite ausrechnen will, braucht zwei Rechnungen, nicht eine. Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal hundert. Sie ist in zehn Sekunden gerechnet und steht deshalb auf jedem Exposé.
Die Nettomietrendite nimmt den Nenner ernst: Jahreskaltmiete minus der nicht umlagefähigen Kosten, geteilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, mal hundert. Beide Änderungen ziehen in dieselbe Richtung — der Zähler wird kleiner, der Nenner größer. Genau deshalb liegen die beiden Zahlen bei demselben Objekt so weit auseinander.
Der Rechner oben nimmt Ihnen beide Rechnungen ab und zeigt sie nebeneinander. Was in die Kaufnebenkosten gehört und wie stark sie je Bundesland schwanken, steht im Nebenkostenrechner.
Häufige Fragen zur Mietrendite
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Sind Finanzierung und Steuer enthalten?
Finanzieren Sie auch Kapitalanlagen für Anleger im Ausland?
Bruttorendite ist eine Werbeaussage, keine Kennzahl
Die Rendite, mit der ein Objekt beworben wird, ist fast immer die Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Sie ist einfach zu rechnen — und sie ignoriert alles, was Geld kostet.
Sie ignoriert die Kaufnebenkosten, die je nach Bundesland 8 bis 15 Prozent auf den Kaufpreis aufschlagen und die Sie aus eigener Tasche zahlen. Sie ignoriert die nicht umlagefähigen Kosten: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis. Und sie ignoriert die Steuer. Zwischen einer beworbenen Bruttorendite und dem, was am Jahresende tatsächlich übrig bleibt, liegt regelmäßig mehr als die Hälfte.
Der Rechner oben zeigt deshalb beides. Die Nettorendite ist die ehrlichere Zahl — und sie ist immer noch eine Modellrechnung, keine Renditezusage.
Rendite interessiert Ihre Bank nicht
Das überrascht die meisten Anleger. Die Bank prüft keine Rendite. Sie prüft die Kapitaldienstfähigkeit — ob die Rate bezahlbar ist. Dafür setzt sie die Nettokaltmiete mit einem Sicherheitsabschlag an und stellt sie Ihrer Belastung gegenüber. Ein Objekt mit hervorragender Rendite auf dem Papier kann an dieser Rechnung scheitern, wenn die Bank die Miete konservativ ansetzt oder den Beleihungswert unter dem Kaufpreis sieht.
Umgekehrt gilt: Wie hoch der Abschlag ausfällt, ist eine Hausentscheidung und unterscheidet sich stark. Genau darin liegt bei Kapitalanlagen der eigentliche Hebel — nicht im Zins. Mehr dazu unter Kapitalanleger.
Ein letzter Punkt, den kein Rechner abbildet: der Cashflow. Deckt die Miete nach Abschlägen die Rate nicht, zahlen Sie monatlich zu. Das kann eine bewusste Entscheidung sein — sie muss nur eine bewusste sein und auch einen Leerstand überstehen.
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