Denkmalwohnung Leipzig — Kapitalanlage
- Kaufpreis175.000 €
- Sanierungsanteil80.000 €
- Eigenkapital40.000 €
- Bankdarlehen215.000 €
- AufenthaltsstatusBlue Card
- Denkmal-AfA §7i100 % / 12 J.
- Cashflow n. Steuerpositiv ab Jahr 2
Modellrechnung ohne Gewähr.
Expats in Deutschland · Kapitalanlage
Kapitalanlage-Immobilien für Expats in Deutschland
Hochbezahlte Zuziehende mit Blauer Karte oder anderem Aufenthaltstitel — und hohem Grenzsteuersatz. Genau die Klientel, für die Denkmal-AfA und QNG-Neubau gemacht sind. Aber kaum jemand macht das gezielt für Expats.
Finanziert eine deutsche Bank eine Kapitalanlage, wenn mein Aufenthaltstitel befristet ist?
Ja — der befristete Titel ist ein Prüfpunkt, kein Ausschlusskriterium. Die Bank sieht sich Art und Restlaufzeit des Aufenthaltstitels an, dazu Beschäftigungsdauer in Deutschland, Einkommensnachweis und das Eigenkapital für die Kaufnebenkosten. Ein Teil der Häuser verlangt formal einen unbefristeten Titel, andere stellen auf Bonität, Objekt und Vermietbarkeit ab. Eine Absage der eigenen Gehaltsbank sagt deshalb wenig über die Finanzierbarkeit — sie sagt etwas über deren Kreditrichtlinie. Bei einer vermieteten Wohnung rechnet die Bank die künftige Miete zudem nur mit einem Abschlag an, nicht in voller Höhe. Der zweite Punkt ist die Objektwahl. Bei einem denkmalgeschützten Sanierungsobjekt schreibt §7i EStG den Sanierungsanteil mit 9 % über acht und 7 % über vier Jahre ab. Das sind in zwölf Jahren hundert Prozent, genau in den Jahren, in denen ein Zuzugseinkommen am höchsten besteuert wird. Deshalb steht bei dieser Klientel die vermietete Anlage vor dem Eigenheim.
Strategie
Warum Kapitalanlage statt Eigenheim?
Die meisten Berater empfehlen Expats das Eigenheim. Bei einer typischen Konstellation — hochbezahlter Job, befristeter Aufenthalt, Familie noch nicht entschieden ob auf Dauer Deutschland — ist eine vermietete Kapitalanlage oft sinnvoller:
- Steuerlicher Hebel: Die Denkmal-AfA (§7i EStG) wirkt auf den Sanierungsanteil. Bei 42 % Grenzsteuersatz und 70 % Sanierungsanteil reduziert das die Nettokosten erheblich.
- Mobilität: Ändern sich Ihre Pläne, ist eine vermietete Anlage einfacher zu verkaufen oder zu halten als ein selbstgenutztes Eigenheim.
- Liquidität: Die laufenden Mieten finanzieren die monatliche Rate weitgehend mit — der eigene Cashflow bleibt erhalten.
- Inflationsschutz: Sachwerte haben sich historisch als Inflationsschutz bewährt.
- Vermögensaufbau: Tilgung baut Eigenkapital auf, während Mieter den Großteil der Rate finanzieren.
Konkrete Modelle
Drei Wege für Expats
Denkmal
Denkmal-AfA-Objekt
Sanierter Altbau in Leipzig, Dresden, Köln, Wiesbaden oder Berlin. 60–80 % Sanierungsanteil. Maximale Steuerersparnis bei hohem Grenzsteuersatz.
Zur Detailseite →QNGNeubau QNG
Klimafreundlicher Neubau mit QNG-Siegel. KfW 297/298 als zinsverbilligter Förderkredit (kein Tilgungszuschuss). Niedrige Nebenkosten, hohe Mietnachfrage.
Zur Detailseite →Bestand
Bestand-Sonder-AfA §7b
EStG: 5 % × 4 Jahre Sonder-AfA für neue Mietwohnungen mit EH-55-Standard. Niedrigere Bemessungsgrundlage, dafür einfacher zu finden.
Praxisbeispiel
Wie eine Finanzierung aussehen kann
Ein vereinfachtes Beispiel zur Veranschaulichung — keine verbindliche Berechnung:
Annahmen (Richtwert, individuell abweichend): Blue-Card-Inhaber, Bruttogehalt 90.000 €, Grenzsteuersatz 42 % inkl. Soli, sehr gute Bonität. Kapitalanlage Denkmalobjekt Leipzig, Kaufpreis 280.000 €, davon 70 % Sanierungsanteil = 196.000 € Bemessungsgrundlage.
Rechenweg (vereinfacht):
- Denkmal-AfA Jahr 1–8: 9 % × 196.000 € = 17.640 € · Steuerersparnis ca. 7.400 € pro Jahr
- Bei 100 % Kaufpreisfinanzierung Rate ca. 950 €/Monat
- Mieteinnahmen ca. 750 €/Monat
- → effektive Belastung nach Steuerersparnis im Jahr 1–8: nahe null oder leicht positiv
Bitte mit Steuerberater individuell prüfen. Keine Steuer- oder Anlageberatung.
FAQ
Häufige Fragen
Lohnt sich Kapitalanlage in DE-Immobilien als Expat?
Wenn Sie steuerpflichtig in Deutschland sind und einen hohen Grenzsteuersatz haben (ab ca. 42 %), kann Denkmal-AfA oder Bestand-Sonder-AfA sehr attraktiv sein — die Steuerersparnis reduziert die effektive monatliche Belastung deutlich. Ich rechne das individuell durch.
Bekomme ich Denkmal-AfA als Blue-Card-Inhaber?
Ja — die §7i-AfA ist an die Steuerpflicht gebunden, nicht an die Staatsbürgerschaft. Sind Sie in Deutschland steuerpflichtig (was bei Blue-Card-Wohnsitz Deutschland praktisch immer der Fall ist), gilt die Denkmal-AfA wie für jeden anderen Steuerinländer.
Was passiert mit der Immobilie, wenn ich Deutschland verlasse?
Die Immobilie bleibt Ihr Eigentum — auch nach Wohnsitzwechsel ins Ausland. Sie sind dann beschränkt steuerpflichtig in Deutschland für die Mieteinnahmen und ggf. Veräußerungsgewinne. Die laufende Finanzierung kann weiterlaufen; ein Bankwechsel ist meist nicht nötig. Schwesterseite: Steuerausländer-Konstellation.
ModellrechnungenBlue Card · Denkmal Leipzig Blue Card · QNG Hamburg
Beispielfinanzierungen
QNG-Neubau Hamburg — Kapitalanlage
- Kaufpreis320.000 €
- Eigenkapital80.000 €
- KfW 298150.000 € / 0,91 %
- Bankdarlehen90.000 €
- AufenthaltsstatusBlue Card
- Gesamtrate~1.200 €
- Mieteinnahme~1.300 €/Monat
Modellrechnung ohne Gewähr.
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