Hochbezahlte Zuziehende mit Blauer Karte oder anderem Aufenthaltstitel — und hohem Grenzsteuersatz. Genau die Klientel, für die Denkmal-AfA und QNG-Neubau gemacht sind. Aber kaum jemand macht das gezielt für Expats.
Eine Anlage-Immobilie mit Blauer Karte finanzieren Banken auch bei befristetem Aufenthaltstitel.
Wenn Sie in Deutschland steuerpflichtig sind und einen hohen Grenzsteuersatz haben (ab ca. 42 %), kann Denkmal-AfA oder Bestand-Sonder-AfA sehr attraktiv sein — die Steuerersparnis reduziert die effektive monatliche Belastung deutlich.
Ja. Die §7i-AfA ist an die Steuerpflicht gebunden, nicht an die Staatsbürgerschaft. Bei Blue-Card-Wohnsitz Deutschland ist das praktisch immer der Fall — die Denkmal-AfA gilt wie für jeden Steuerinländer.
Die Immobilie bleibt Ihr Eigentum. Sie sind dann beschränkt steuerpflichtig für Mieteinnahmen und ggf. Veräußerungsgewinne; die laufende Finanzierung kann weiterlaufen, ein Bankwechsel ist meist nicht nötig.
Ja — auch eine Anlage-Immobilie finanziert die Bank bei befristetem Titel; er ist ein Prüfpunkt, kein Ausschlusskriterium. Die Bank sieht sich Art und Restlaufzeit des Aufenthaltstitels an, dazu Beschäftigungsdauer in Deutschland, Einkommensnachweis und das Eigenkapital für die Kaufnebenkosten.
Ein Teil der Häuser verlangt formal einen unbefristeten Titel, andere stellen auf Bonität, Objekt und Vermietbarkeit ab. Eine Absage der eigenen Gehaltsbank sagt deshalb wenig über die Finanzierbarkeit — sie sagt etwas über deren Kreditrichtlinie. Bei einer vermieteten Wohnung rechnet die Bank die künftige Miete zudem nur mit einem Abschlag an, nicht in voller Höhe.
Der zweite Punkt ist die Objektwahl. Bei einem denkmalgeschützten Sanierungsobjekt schreibt §7i EStG den Sanierungsanteil mit 9 % über acht und 7 % über vier Jahre ab. Das sind in zwölf Jahren hundert Prozent, genau in den Jahren, in denen ein Zuzugseinkommen am höchsten besteuert wird. Deshalb steht bei dieser Klientel die vermietete Anlage vor dem Eigenheim.
Die meisten Berater empfehlen Expats das Eigenheim. Bei einer typischen Konstellation — hochbezahlter Job, befristeter Aufenthalt, Familie noch nicht entschieden, ob auf Dauer Deutschland — ist eine vermietete Kapitalanlage oft sinnvoller:
Sanierter Altbau in Leipzig, Dresden, Köln, Wiesbaden oder Berlin. 60–80 % Sanierungsanteil. Maximale Steuerersparnis bei hohem Grenzsteuersatz.
Klimafreundlicher Neubau mit QNG-Siegel. KfW 297/298 als zinsverbilligter Förderkredit (kein Tilgungszuschuss). Niedrige Nebenkosten, hohe Mietnachfrage.
EStG: 5 % × 4 Jahre Sonder-AfA für neu geschaffene Mietwohnungen im Standard EH 40 mit QNG-Siegel (Baukosten max. 5.200 €/m², Bemessungsgrundlage max. 4.000 €/m²).
Ein vereinfachtes Beispiel zur Veranschaulichung — keine verbindliche Berechnung:
Annahmen (Richtwert, individuell abweichend): Blue-Card-Inhaber, Bruttogehalt 90.000 €, Grenzsteuersatz 42 % inkl. Soli, sehr gute Bonität. Kapitalanlage Denkmalobjekt Leipzig, Kaufpreis 280.000 €, davon 70 % Sanierungsanteil = 196.000 € Bemessungsgrundlage.
Rechenweg (vereinfacht):
Bitte mit Steuerberater individuell prüfen. Keine Steuer- oder Anlageberatung.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 175.000 € |
| Sanierungsanteil | 80.000 € |
| Eigenkapital | 40.000 € |
| Bankdarlehen | 215.000 € |
| Aufenthaltsstatus | Blue Card |
| Denkmal-AfA §7i | 100 % / 12 J. |
| Cashflow n. Steuer | positiv ab Jahr 2 |
Modellrechnung ohne Gewähr.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 320.000 € |
| Eigenkapital | 80.000 € |
| KfW 298 | 150.000 € / 0,91 % |
| Bankdarlehen | 90.000 € |
| Aufenthaltsstatus | Blue Card |
| Gesamtrate | ~1.200 € |
| Mieteinnahme | ~1.300 €/Monat |
Modellrechnung ohne Gewähr.
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KfW 297/298 als zinsverbilligter Förderkredit bis 150.000 € je Wohneinheit — ohne Tilgungszuschuss.