Denkmalwohnung Leipzig — Kapitalanlage
- Kaufpreis175.000 €
- Sanierungsanteil80.000 €
- Eigenkapital40.000 €
- Bankdarlehen215.000 €
- AufenthaltsstatusBlue Card
- Denkmal-AfA §7i100 % / 12 J.
- Cashflow n. Steuerpositiv ab Jahr 2
Modellrechnung ohne Gewähr.
Expats in Deutschland · Kapitalanlage
Kapitalanlage-Immobilien für Expats in Deutschland
Hochbezahlte Zuziehende mit Blauer Karte oder anderem Aufenthaltstitel — und hohem Grenzsteuersatz. Genau die Klientel, für die Denkmal-AfA und QNG-Neubau gemacht sind. Aber kaum jemand macht das gezielt für Expats.
Strategie
Warum Kapitalanlage statt Eigenheim?
Die meisten Berater empfehlen Expats das Eigenheim. Bei einer typischen Konstellation — hochbezahlter Job, befristeter Aufenthalt, Familie noch nicht entschieden ob auf Dauer Deutschland — ist eine vermietete Kapitalanlage oft sinnvoller:
- Steuerlicher Hebel: Denkmal-AfA (§7i EStG) bringt 9 % × 8 Jahre + 7 % × 4 Jahre auf den Sanierungsanteil. Bei 42 % Grenzsteuersatz und 70 % Sanierungsanteil reduziert das die Nettokosten erheblich.
- Mobilität: Ändern sich Ihre Pläne, ist eine vermietete Anlage einfacher zu verkaufen oder zu halten als ein selbstgenutztes Eigenheim.
- Liquidität: Die laufenden Mieten finanzieren die monatliche Rate weitgehend mit — der eigene Cashflow bleibt erhalten.
- Inflationsschutz: Sachwerte haben sich historisch als Inflationsschutz bewährt.
- Vermögensaufbau: Tilgung baut Eigenkapital auf, während Mieter den Großteil der Rate finanzieren.
Konkrete Modelle
Drei Wege für Expats
Denkmal
Denkmal-AfA-Objekt
Sanierter Altbau in Leipzig, Dresden, Köln, Wiesbaden oder Berlin. 60–80 % Sanierungsanteil. Maximale Steuerersparnis bei hohem Grenzsteuersatz.
Zur Detailseite → QNGNeubau QNG
Klimafreundlicher Neubau mit QNG-Zertifikat. KfW 297/298 mit Tilgungszuschuss bis 25 %. Niedrige Nebenkosten, höchste Mietnachfrage.
Zur Detailseite →
Bestand
Bestand-Sonder-AfA §7b
EStG: 5 % × 4 Jahre Sonder-AfA für neue Mietwohnungen mit EH-55-Standard. Niedrigere Bemessungsgrundlage, dafür einfacher zu finden.
Praxisbeispiel
Wie eine Finanzierung aussehen kann
Ein vereinfachtes Beispiel zur Veranschaulichung — keine verbindliche Berechnung:
Annahmen (Richtwert, individuell abweichend): Blue-Card-Inhaber, Bruttogehalt 90.000 €, Grenzsteuersatz 42 % inkl. Soli, sehr gute Bonität. Kapitalanlage Denkmalobjekt Leipzig, Kaufpreis 280.000 €, davon 70 % Sanierungsanteil = 196.000 € Bemessungsgrundlage.
Rechenweg (vereinfacht):
- Denkmal-AfA Jahr 1–8: 9 % × 196.000 € = 17.640 € · Steuerersparnis ca. 7.400 € pro Jahr
- Bei 100 % Kaufpreisfinanzierung Rate ca. 950 €/Monat
- Mieteinnahmen ca. 750 €/Monat
- → effektive Belastung nach Steuerersparnis im Jahr 1–8: nahe null oder leicht positiv
Bitte mit Steuerberater individuell prüfen. Keine Steuer- oder Anlageberatung.
FAQ
Häufige Fragen
Lohnt sich Kapitalanlage in DE-Immobilien als Expat?
Wenn Sie steuerpflichtig in Deutschland sind und einen hohen Grenzsteuersatz haben (ab ca. 42 %), kann Denkmal-AfA oder Bestand-Sonder-AfA sehr attraktiv sein — die Steuerersparnis reduziert die effektive monatliche Belastung deutlich. Ich rechne das individuell durch.
Bekomme ich Denkmal-AfA als Blue-Card-Inhaber?
Ja — die §7i-AfA ist an die Steuerpflicht gebunden, nicht an die Staatsbürgerschaft. Sind Sie in Deutschland steuerpflichtig (was bei Blue-Card-Wohnsitz Deutschland praktisch immer der Fall ist), gilt die Denkmal-AfA wie für jeden anderen Steuerinländer.
Was passiert mit der Immobilie, wenn ich Deutschland verlasse?
Die Immobilie bleibt Ihr Eigentum — auch nach Wohnsitzwechsel ins Ausland. Sie sind dann beschränkt steuerpflichtig in Deutschland für die Mieteinnahmen und ggf. Veräußerungsgewinne. Die laufende Finanzierung kann weiterlaufen; ein Bankwechsel ist meist nicht nötig. Schwesterseite: Steuerausländer-Konstellation.
Modellrechnungen
Blue Card · Denkmal Leipzig
Blue Card · QNG Hamburg
Beispielfinanzierungen
QNG-Neubau Hamburg — Kapitalanlage
- Kaufpreis320.000 €
- Eigenkapital80.000 €
- KfW 298150.000 € / 0,91 %
- Bankdarlehen90.000 €
- AufenthaltsstatusBlue Card
- Gesamtrate~1.200 €
- Mieteinnahme~1.300 €/Monat
Modellrechnung ohne Gewähr.
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