Sie sind deutscher Staatsbürger und leben in der Schweiz, Österreich, den Niederlanden, USA, UK oder Asien — und wollen eine Immobilie in Deutschland kaufen. Anlage oder spätere Rückkehr. „Ich kenne die Banken, die diese Konstellation finanzieren — nicht jede tut das“, sagt Olga Nikushkina. Trägt das Einkommen, sind bis zu 100 % des Beleihungswerts erreichbar — auch bei Gehalt in Fremdwährung. Bei Wohnsitz im Ausland kommen die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln.
Immobilie in Deutschland kaufen: Die Bank prüft zusätzlich Währung, Recht und Prozess.
Ein kleiner Kreis von 6 bis 10 Instituten mit Erfahrung im internationalen Geschäft. Für die Bank zählt der Wohnsitz, nicht der Pass. Olga Nikushkina vermittelt unabhängig nach §34i GewO aus über 650 Banken die passenden Häuser — kostenlos, in der Regel vergütet von der finanzierenden Bank.
Beleihung 60–100 % je nach Einkommensart und Bonität (das Wohnsitzland entscheidet über den Bankenkreis, nicht über die Spanne), typisch 70–80 % bei guter Bonität. Einkommen in Fremdwährung rechnen Banken mit 10–50 % Sicherheitsabschlag auf den in Euro umgerechneten Betrag an, je nach Währung und Einkommensart.
Eine SCHUFA gibt es im Ausland oft nicht — dann treten alternative Nachweise an ihre Stelle: Kontoauszüge, Steuerbescheide und Arbeitgeberbestätigung. Der Eigenkapitalnachweis darf im Ausland und auf Englisch erfolgen, eine Vorabüberweisung nach Deutschland ist nicht nötig.
Wer mit Wohnsitz im Ausland eine Immobilie in Deutschland kaufen will, wird auf drei Dinge geprüft, die bei Inländern gar nicht erst auftauchen.
Erstens die Währung: Wird das Einkommen nicht in Euro gezahlt, nehmen manche Häuser es nicht an — andere schon, rechnen es aber mit einem Sicherheitsabschlag an. Zweitens das anwendbare Recht: Bei Wohnsitz in den USA oder im Vereinigten Königreich ist nicht immer klar, ob deutsches oder ausländisches Verbraucherrecht auf den Vertrag durchschlägt; manche Häuser verlangen dafür ein Rechtsgutachten, andere haben die Frage im Standardprozess geklärt.
Drittens der Prozess: Legitimation ohne PostIdent, Zustellung ins Ausland, ein deutsches Abrechnungskonto, Nachweise in fremder Sprache. Keiner dieser Punkte betrifft Ihre Bonität. Sie entscheiden trotzdem über die Zusage — und deshalb entscheidet die Auswahl des Hauses mehr als jede Verhandlung über den Zinssatz.
Drei große Gruppen von Auslandsdeutschen — jede mit eigener Bankenauswahl und Anforderungen.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 355.000 € |
| Eigenkapital | 130.000 € (37 %) |
| Bankdarlehen | 225.000 € |
| Einkommen | USD — US-Unternehmen |
| Zins | bonitätsabhängig |
| Monatliche Rate | ~1.230 € |
Modellrechnung ohne Gewähr. Konditionen bonitätsabhängig.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 495.000 € |
| Eigenkapital | 185.000 € (37 %) |
| Bankdarlehen | 310.000 € |
| Einkommen | SGD/USD |
| Besonderheit | Rückkehrfinanzierung |
| Zins | bonitätsabhängig |
| Monatliche Rate | ~1.720 € |
Rückkehrfinanzierung erweitert den Bankenkreis.
Nachbarländer mit eigenem Banken-Set — was bei NL- und AT-Wohnsitz zählt.
Post-Brexit: GBP-Einkommen und die Banken, die UK-Wohnsitz weiter finanzieren.
USD/CAD-Einkommen, Zeitverschiebung, Unterlagen — Finanzierung aus Nordamerika.
Schweden, Dänemark, Norwegen und Finnland — vier sehr unterschiedliche Ausgangslagen.
AUD/NZD-Einkommen, Vollmacht und Apostille.
Mittelherkunftsnachweis und Devisenregime entscheiden, nicht die Bonität.
Unverbindliche Erstberatung kostenlos — Provision zahlt in der Regel die Bank. Ich prüfe 650+ Banken plus alle Landesförderungen für Ihre Konstellation.
Voraussetzungen und Unterlagen komplett sichtbar — plus ausfüllbares PDF.
6–10 Institute aus über 650 im Zugriff — welcher Bankentyp passt, welcher meist nicht.