Immobilie in Deutschland kaufen und aus dem Ausland finanzieren
Sie sind deutscher Staatsbürger, leben in der Schweiz, Österreich, den Niederlanden, den USA, UK oder Asien und möchten in Deutschland kaufen: als Kapitalanlage oder für die spätere Rückkehr. Bei tragfähigem Einkommen sind bis zu 100 % des Beleihungswerts möglich, auch mit Fremdwährungsgehalt. Die Kaufnebenkosten sind bei Auslandswohnsitz aus Eigenmitteln zu decken.
Was prüft die Bank zusätzlich bei Auslandswohnsitz?
Neben der Bonität prüft die Bank Währung, anwendbares Recht und die Abwicklung aus dem Ausland. Nicht jedes Haus akzeptiert Fremdwährungseinkommen. Andere rechnen es mit 10–25 % Sicherheitsabschlag an, bei 100-%-Finanzierung mit 50 %. Fehlt eine verwertbare SCHUFA-Historie, können Kontoauszüge, Steuerbescheide und Arbeitgeberbestätigung als alternative Nachweise verlangt werden.
Welche Banken finanzieren Auslandsdeutsche?
Ein kleiner Kreis von 6 bis 10 Instituten mit internationaler Erfahrung bearbeitet diese Konstellationen. Maßgeblich für die Bankauswahl ist der Wohnsitz, nicht allein der Pass. Je nach Einkommensart und Bonität ist eine Beleihung von 60–100 % des Beleihungswerts möglich.
Immobilien in Deutschland kaufen mit Wohnsitz im Ausland: Wer finanziert den Kauf? Geeignete Häuser finden sich in einem kleinen Kreis von 6 bis 10 international erfahrenen Instituten; die Auswahl richtet sich nach dem Wohnsitz. Olga Nikushkina vermittelt unabhängig nach §34i GewO aus einem Netzwerk von über 650 Banken. Die Beratung ist kostenlos, die Vergütung erfolgt in der Regel durch die finanzierende Bank. Mehr zum Kaufen mit Wohnsitz im Ausland.
Wie viel wird beliehen, und wie zählt Fremdwährung? Möglich sind 60–100 % des Beleihungswerts, abhängig von Einkommensart und Bonität; das Wohnsitzland bestimmt den geeigneten Bankenkreis. Typisch sind 70–80 % bei guter Bonität. Fremdwährungseinkommen wird je nach Währung und Einkommensart mit 10–25 % Sicherheitsabschlag angesetzt, bei 100-%-Finanzierung mit 50 %. Grundlage ist der in Euro umgerechnete Betrag. Mehr dazu: Fremdwährungseinkommen und Bankauswahl.
Wie werden Bonität und Nachweise bei Wohnsitz im Ausland geprüft?
Fehlt eine verwertbare SCHUFA-Historie, fordert die Bank alternative Bonitätsnachweise an. Dazu können Kontoauszüge, Steuerbescheide und eine Arbeitgeberbestätigung gehören. Welche Unterlagen ausreichen, legt das jeweilige Haus fest.
Was kommt bei der Prüfung hinzu? Wer aus dem Ausland eine deutsche Immobilie finanzieren möchte, sollte neben der wirtschaftlichen Tragfähigkeit drei Punkte früh klären: Einkommenswährung, anwendbares Recht und Abwicklung.
Währung: Manche Banken akzeptieren Einkommen außerhalb des Euro nicht. Andere berücksichtigen es mit einem Sicherheitsabschlag. Anwendbares Recht: Bei Wohnsitz in den USA oder im Vereinigten Königreich kann die Prüfung deutscher und ausländischer Verbraucherschutzvorschriften erforderlich sein. Einzelne Häuser verlangen dafür ein Rechtsgutachten; andere haben die Prüfung bereits in ihrem Standardprozess geklärt.
Abwicklung: Klären Sie die akzeptierte Identitätsprüfung im Ausland, die Zustellung von Unterlagen, ein gegebenenfalls benötigtes deutsches Abrechnungskonto und fremdsprachige Nachweise. Auch bei guter Bonität können solche Vorgaben einen Antrag ausschließen. Deshalb sollte zuerst ein geeignetes Haus feststehen, bevor Sie einzelne Zinssätze vergleichen.
Die folgenden Ländergruppen und Hinweise helfen, den passenden Bankenkreis und die erforderlichen Nachweise einzuordnen.
Was bedeuten Länderlisten und Bauspar-Kombinationen?
Die Kreditrichtlinie legt fest, welche Wohnsitzländer eine Bank akzeptiert. Manche Institute schließen einzelne Länder vollständig aus. Auch deutsche Bausparkassen vergeben häufig keine Darlehen bei Auslandswohnsitz; prüfen Sie deshalb jeden Baustein einer kombinierten Finanzierung.
Länderliste zuerst prüfen: Eine wirtschaftlich tragfähige Finanzierung kann an einer internen Ländergrenze scheitern. Bei Bauspar-Kombinationen jeden Vertrag beachten: Wenn die Bausparkasse Ihren Auslandswohnsitz nicht akzeptiert, ist auch der spätere Darlehensbaustein gefährdet. Wir suchen deshalb gezielt nach Banken, deren Kriterien zur gesamten Konstellation passen.
Welche Konditionen sind realistisch?
Zinsbindungen von 5, 10, 15 oder 20 Jahren sind wie bei deutschem Wohnsitz möglich. Meist fällt kein eigener Zinsaufschlag für den Auslandswohnsitz an. KfW-Förderung hängt vom konkreten Vorhaben und Programm ab; eine Kapitalanlage ist nicht generell ausgeschlossen.
Zinsbindung: 5, 10, 15 oder 20 Jahre sind möglich. Sollzins: meist ohne eigenen Wohnsitzaufschlag; einige Banken kalkulieren wegen des Mehraufwands 0,1–0,3 % höher. KfW: Nutzung und Vorhaben bestimmen die Förderfähigkeit. KfW 124 setzt grundsätzlich Selbstnutzung voraus; KfW 261 kann auch eine förderfähige Effizienzhaussanierung vermieteter Immobilien unterstützen. Für eine Rückkehrfinanzierung sind Einzug und Antragszeitpunkt vor dem Kauf mit der Bank abzustimmen. Notartermin: persönliche Teilnahme in Deutschland oder eine geeignete beglaubigte Vollmacht sind möglich.
Welche Unterlagen brauchen Sie für die Finanzierung aus dem Ausland?
Wenn keine verwertbare SCHUFA-Historie vorliegt, können Kontoauszüge, Steuerbescheide und eine Arbeitgeberbestätigung zur Bonitätsprüfung dienen. Der Eigenkapitalnachweis kann aus dem Ausland und auf Englisch erfolgen; eine vorzeitige Überweisung nach Deutschland ist dafür nicht grundsätzlich nötig. Bei US- oder UK-Wohnsitz verlangen manche Banken zusätzlich ein Rechtsgutachten. Stimmen Sie Format und Umfang mit dem ausgewählten Haus ab.
Wohnsitz Schweiz: Größter Teilmarkt — CHF-Einkommen, Grenzgänger und dauerhaft Ansässige.
Wohnsitz EU-Ausland: Niederlande, Österreich, Italien, Spanien, Frankreich.
Welche Banken finanzieren Steuerausländer?: 6–10 Institute aus über 650 im Zugriff — welcher Bankentyp passt, welcher meist nicht.
FAQ mit Auslandsbezug: Über 55 Antworten zu Steuerausländern, Fremdwährung und Unterlagen.
ETW Hamburg Altona — Kapitalanlage
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 355.000 € |
| Eigenkapital | 130.000 € (37 %) |
| Bankdarlehen | 225.000 € |
| Einkommen | USD — US-Unternehmen |
| Zins | bonitätsabhängig |
| Monatliche Rate | ~1.230 € |
Modellrechnung ohne Gewähr. Konditionen bonitätsabhängig.
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Rückkehrerin · SingapurETW München — Rückkehr in 2 Jahren
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 495.000 € |
| Eigenkapital | 185.000 € (37 %) |
| Bankdarlehen | 310.000 € |
| Einkommen | SGD/USD |
| Besonderheit | Rückkehrfinanzierung |
| Zins | bonitätsabhängig |
| Monatliche Rate | ~1.720 € |
Rückkehrfinanzierung erweitert den Bankenkreis.
Häufige Fragen
Was ist ein Auslandsdeutscher / Steuerausländer?
Auslandsdeutscher bezeichnet einen deutschen Staatsbürger mit Wohnsitz im Ausland. Steuerausländer im hier verwendeten Bankensinn meint eine Person ohne Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland, unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit. Für die Bankauswahl ist daher der Wohnsitz zur Antragstellung maßgeblich; aus dem Pass allein folgt keine Finanzierungszusage.
Kann ich mit Wohnsitz im Ausland KfW-Programme für eine Immobilie in Deutschland nutzen?
Ein Auslandswohnsitz schließt KfW-Förderung nicht pauschal aus. Maßgeblich sind Vorhaben, Nutzung und die Bedingungen des jeweiligen Programms. Für eine vermietete Immobilie können etwa eine förderfähige Effizienzhaussanierung oder ein förderfähiger Neubau infrage kommen. Selbstnutzerprogramme sind davon zu unterscheiden. Bei geplanter Rückkehr stimmen Sie Einzug und Antrag vor dem Kauf mit der finanzierenden Bank ab.
Vergeben deutsche Bausparkassen Darlehen bei Wohnsitz im Ausland?
Viele deutsche Bausparkassen vergeben bei Auslandswohnsitz kein Darlehen. Das kann insbesondere Kombinationen mit einem später benötigten Bauspardarlehen betreffen. Prüfen Sie daher vor Abschluss, ob alle beteiligten Institute Ihren Wohnsitz akzeptieren. Wir sprechen geeignete Banken gezielt an.
Kann ich mit Wohnsitz im Ausland eine Immobilie in Deutschland kaufen?
Ja. Es gibt keine Genehmigungspflicht; Auslandsdeutsche und Nicht-Residenten dürfen in Deutschland Immobilien kaufen. Die Finanzierung ist möglich, aber nicht über jede Bank — ein kleiner Kreis von rund 6 bis 10 Instituten mit Erfahrung im internationalen Geschäft finanziert diese Konstellation, bestimmt nach Wohnsitzland, nicht nach Staatsangehörigkeit. Kaufnebenkosten von 8–15 % kommen aus Eigenmitteln.
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Die unverbindliche Erstberatung ist kostenlos; die Provision zahlt in der Regel die Bank. Wir prüfen 650+ Banken und alle Landesförderungen für Ihre Konstellation.
Für eine Immobilienfinanzierung kommen die meisten Banken erst ab einem Haushaltsnetto von rund 3.500 € pro Monat auf eine tragfähige Rechnung — bei Paaren zählt das gemeinsame Einkommen.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.