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Auslandsdeutsche · Wohnsitz im Ausland

Steuerausländer: Immobilie in Deutschland finanzieren

Sie sind deutscher Staatsbürger und leben in der Schweiz, Österreich, den Niederlanden, USA, UK oder Asien — und wollen eine Immobilie in Deutschland kaufen. Anlage oder spätere Rückkehr. Ich kenne die Banken, die diese Konstellation finanzieren — nicht jede tut das.

Konstellationen

Wo meine Klienten leben

Drei große Gruppen Auslandsdeutsche — jede mit eigener Bankenauswahl und Anforderungen.

Größter Markt

Schweiz (CHF)

DE-Pass + CH-Wohnsitz, CHF-Einkommen, Pensionskassengelder als EK.

Zur Seite → Etabliert

EU-Ausland

Niederlande, Österreich, Italien, Spanien, Frankreich — Euro-Wohnsitz.

Zur Seite → Komplexer

USA, UK, Asien

Drittstaaten, USD/GBP/SGD, US-Recht-Thema, kleinerer Bankenkreis.

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Hürden

Was Banken bei Auslandswohnsitz prüfen

  • Wohnimmobilienkreditrichtlinie + §503 BGB: Wandlungsrecht bei Fremdwährungsdarlehen — Banken müssen das umsetzen, viele scheuen den Aufwand.
  • Welches Recht gilt für den Darlehensvertrag? Bei US- oder UK-Wohnsitz oft unklar — manche Banken wollen ein Rechtsgutachten, andere haben das im Standardprozess.
  • Einkommen in Fremdwährung: Banken kalkulieren typisch mit 25 % Sicherheitsabschlag auf das in Euro umgerechnete Einkommen.
  • Bonitätsprüfung im Ausland: SCHUFA gibt es oft nicht — alternative Nachweise nötig (Kontoauszüge, Steuerbescheide, Arbeitgeberbestätigung).
  • Bausparkassen-Falle: deutsche Bausparkassen vergeben oft keine Darlehen an Auslandswohnsitze — Kombi-Modelle riskant. Ich gehe direkt auf passende Banken zu.
Was geht

Realistische Konditionen

  • Beleihung: 60–90 % je nach Wohnsitzland und Einkommen — typisch 70–80 % für Auslandsdeutsche mit guter Bonität.
  • Zinsbindung: 5, 10, 15 oder 20 Jahre — wie bei DE-Wohnsitz.
  • Sollzinsen: meist ohne Zinsaufschlag, ein paar Banken kalkulieren 0,1–0,3 % höher wegen Mehraufwand.
  • Eigenkapital-Nachweis: kann auch im Ausland und in englischer Sprache erfolgen — keine Vorabüberweisung nach Deutschland nötig.
  • KfW: bei Steuerausländern eingeschränkt; im Einzelfall prüfen — KfW 261 für Sanierung kann teilweise greifen.
  • Notartermin: persönlicher Termin in Deutschland oder beglaubigte Vollmacht möglich.
FAQ

Häufige Fragen

Was ist ein Auslandsdeutscher / Steuerausländer?
Auslandsdeutscher: deutscher Staatsbürger mit Wohnsitz im Ausland. Steuerausländer (im Bankensinn): jeder ohne Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland — unabhängig von der Staatsangehörigkeit. Die Bank schaut auf den Wohnsitz, nicht auf den Pass. Entscheidend ist der Status zur Antragstellung.
Welche Banken finanzieren Auslandsdeutsche?
Ein kleiner Kreis von etwa 6–10 Instituten — überwiegend Volksbanken und Sparkassen mit Erfahrung im internationalen Geschäft, plus zwei bis drei spezialisierte Großbanken. Welche Bank passt, hängt vom Wohnsitzland, der Einkommenswährung und dem Objekt ab.
Was ist die Wohnimmobilienkreditrichtlinie und §503 BGB?
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie wurde 2016 in deutsches Recht umgesetzt. §503 BGB sieht ein Wandlungsrecht für Fremdwährungsdarlehen vor — der Kreditnehmer kann unter bestimmten Bedingungen verlangen, dass die Bank das Darlehen in Euro umstellt. Das gilt nur, wenn das Einkommen in einer anderen EU-Währung ist (PLN, SEK, DKK). Für CHF, USD, GBP — also Nicht-EU-Währungen — gilt es nicht.
Modellrechnungen

Beispielfinanzierungen

Wohnsitz USA · USD

ETW Hamburg Altona — Kapitalanlage

  • Kaufpreis355.000 €
  • Eigenkapital130.000 € (37 %)
  • Bankdarlehen225.000 €
  • EinkommenUSD — US-Unternehmen
  • WandlungsrechtNein
  • Beispielzins4,4 %
  • Monatliche Rate~1.230 €

Modellrechnung ohne Gewähr. Konditionen bonitätsabhängig.

Rückkehrerin · Singapur

ETW München — Rückkehr in 2 Jahren

  • Kaufpreis495.000 €
  • Eigenkapital185.000 € (37 %)
  • Bankdarlehen310.000 €
  • EinkommenSGD/USD
  • BesonderheitRückkehrfinanzierung
  • Beispielzins4,5 %
  • Monatliche Rate~1.720 €

Rückkehrfinanzierung erweitert den Bankenkreis.

Weitere Wohnsitzländer

Finanzierung aus anderen Ländern

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Großbritannien

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Schweiz

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USA & Kanada

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USA, UK & Asien

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VAE & Dubai

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Größter Teilmarkt — CHF-Einkommen, kein Wandlungsrecht.

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Niederlande, Österreich, Italien, Spanien, Frankreich.

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