Checkliste Steuerausländer: Welche Unterlagen verlangt die deutsche Bank?
Die Unterlagen für die Baufinanzierung sind bei Wohnsitz im Ausland dieselben wie im Inland — plus Apostille, plus beglaubigte Übersetzung, plus einen längeren Nachweiszeitraum. Diese Checkliste sortiert sie nach der Reihenfolge, in der die Bank sie sehen will.
Ist eine Baufinanzierung als Steuerausländer mit Wohnsitz im Ausland möglich, und worauf kommt es an?
Ja — mit Wohnsitz im Ausland ist die Finanzierung über ein grundschuldbesichertes Darlehen bei einer Bank möglich, die diese Fälle abwickelt. Entscheidend sind belegbares, möglichst stabiles Einkommen, Eigenkapital bis 40 % je nach Fall zuzüglich Kaufnebenkosten, vollständige Unterlagen und die passende Bank. Eine Absage der ersten Bank sagt meist etwas über deren Prozess, nicht über Sie.
Die genaue Liste hängt von Land, Einkommensart und Bank ab. Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) kommen zum Kaufpreis hinzu und sollten aus Eigenkapital bezahlt werden — abschätzbar mit dem Nebenkostenrechner.
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Alle 47 Unterlagen, nach Wohnsitz und Konstellation
Steuerausländer brauchen dieselben Unterlagen wie im Inland, dazu Apostille, beglaubigte Übersetzung und einen längeren Nachweiszeitraum. Die Liste umfasst alle 47 Positionen in der Reihenfolge, in der die Bank sie sehen will.
- Welche Unterlagen brauche ich als Steuerausländer? Dieselben wie im Inland — plus Apostille, beglaubigte Übersetzung und einen längeren Nachweiszeitraum. Die Liste hier umfasst alle 47 Positionen, sortiert in der Reihenfolge, in der die Bank sie sehen will; nichts liegt hinter einem Formular. Das Tempo entscheidet nicht die Bonität, sondern die Unterlage, an die niemand gedacht hat: Bonitätsauskunft aus dem Heimatland, Nachweis des Wohnsitzlandes, Umrechnung des Fremdwährungseinkommens. Fremdwährungseinkommen: welche Bank rechnet damit.
- Warum lehnt die erste Bank ab? Auslandswohnsitz, Fremdwährungseinkommen, fehlende SCHUFA-Historie, befristeter Aufenthaltstitel, unvollständige Unterlagen oder interne Ländergrenzen der Bank — Prozessgründe, keine Bonitätsgründe. Ein Nein hat drei Gründe: die Bonität, das Eigenkapital – oder die Kreditrichtlinie. Die ersten beiden verschiebt niemand. Der dritte ist unser Fach.
- Wer vermittelt die Finanzierung? Perini Finance & Property — Vermittlung von Immobiliardarlehen nach §34i GewO, über 650 Banken im Vergleich. Wir kennen die Banken, deren Kreditrichtlinie gebietsfremde Kreditnehmer, Fremdwährung und Blue-Card-Fachkräfte als Regelfall behandelt, und sagen vorab, welche Unterlagen die jeweilige Bank tatsächlich braucht.
Checkliste Steuerausländer: Kann ich eine deutsche Immobilie finanzieren, wenn ich im Ausland wohne? Ja — auch mit Wohnsitz im Ausland ist die Finanzierung möglich; die Checkliste für Steuerausländer ordnet die Unterlagen, die die Bank dafür sehen will.
Identifikation und Aufenthalt (5 Unterlagen): Personalausweis und Reisepass, Kopien aller Seiten; Aufenthaltstitel mit Befristung, bei Nicht-EU-Bürgern; Aktuelle Meldebescheinigung aus Deutschland oder Wohnsitzbestätigung aus dem Ausland; Bei Auslandsdeutschen: Abmeldebescheinigung aus Deutschland plus Wohnsitznachweis im Ausland; Schreiben des Arbeitgebers, wenn eine Visum-Verlängerung in Aussicht steht.
Steuerlicher Status (4 Unterlagen): Geklärt: beschränkt steuerpflichtig (NRA) oder unbeschränkt? Diese eine Frage entscheidet über die halbe Unterlagenliste; Sämtliche Steuerunterlagen — Steuererklärungen und Steuerbescheide — aus allen Ländern, in denen Sie steuerpflichtig sind; Bei beschränkter Steuerpflicht: Nachweis des Wohnsitzlandes, etwa ein Residence Certificate; Bezug auf das einschlägige Doppelbesteuerungsabkommen, sofern relevant.
Einkommensnachweise: die 7 Unterlagen für die Bank (7 Unterlagen): Die letzten drei Gehaltsabrechnungen plus die Dezember-Abrechnung des Vorjahres; Arbeitsvertrag, vollständig einschließlich Boni-Regelung; Schreiben des Arbeitgebers über das ungekündigte Arbeitsverhältnis; Kontoauszüge des Gehaltskontos der letzten sechs Monate, lückenlos; Steuerbescheide der letzten zwei Jahre — aus Deutschland und aus dem Heimatland; Bei Selbstständigen: Bilanzen, BWA und Steuerbescheide aus drei Jahren; Bei Renten-, Elterngeld- oder Kindergeldbezug der jeweilige Bescheid.
Bonität (2 Unterlagen): SCHUFA-Eigenauskunft nach Art. 15 DSGVO, höchstens einen Monat alt; Bonitätsauskunft aus dem Heimatland, etwa Equifax in den USA oder Experian im Vereinigten Königreich.
Eigenkapital (4 Unterlagen): Eigenkapitalnachweis über Konto- oder Depotauszüge; Bei Guthaben im Ausland: Übersetzung und Währungsumrechnung; Schenkungserklärung, wenn das Eigenkapital aus der Familie kommt; Förderzusage der KfW inklusive Tilgungszuschuss, falls bereits vorhanden.
Bei Einkommen in Fremdwährung (3 Unterlagen): Kontoauszüge der letzten zwölf Monate in der Ursprungswährung; Aktuelle Umrechnungstabelle für die Anrechnung; Hedging-Strategie, wenn die Bank sie verlangt.
Wohnsitz USA oder Kanada (3 Unterlagen): W-2, 1099 und Tax Return der letzten zwei Jahre (USA); T4 und Notice of Assessment der letzten zwei Jahre (Kanada); FATCA-Erklärung für US-Personen.
Wohnsitz Vereinigtes Königreich (2 Unterlagen): P60 und P11D der letzten zwei Jahre; HMRC Tax Return und SA302.
Wohnsitz Schweiz oder Liechtenstein (2 Unterlagen): Lohnausweis der letzten zwei Jahre; Schweizer Steuererklärung und Quellensteuer-Bescheinigung.
Wohnsitz Vereinigte Arabische Emirate (2 Unterlagen): Salary Certificate des Arbeitgebers; Residence Visa und Emirates ID.
Bei GmbH-Geschäftsführern (3 Unterlagen): Gesellschafterliste und Handelsregisterauszug; GmbH-Bilanzen der letzten drei Jahre; Geschäftsführer-Anstellungsvertrag.
Sobald die Immobilie ausgewählt ist (10 Unterlagen): Kaufvertragsentwurf — der Entwurf reicht für die Prüfung; Aktueller Grundbuchauszug, höchstens drei Monate alt; Wohnflächenberechnung, Energieausweis und aktuelle Objektfotos; Grundrisse und Schnitt mit Maßangaben, bei Häusern zusätzlich die Berechnung des umbauten Raums (Kubatur); Bei Vermietung: die bestehenden Mietverträge; Teilungserklärung, nur bei Eigentumswohnung und Mehrfamilienhaus; Gebäudeversicherungsschein bei bestehendem Objekt; Baugenehmigung nur bei Neubau, Erbbaurechtsvertrag nur bei Erbbaurecht; Bei Neubau oder Modernisierung: Bau- oder Werkvertrag und Kostenaufstellung nach Gewerken; Verkaufsprospekt oder Exposé, falls vorhanden.
Diese Liste bereitet eine deutsche Hypothek mit Auslandsbezug vor. Ob eine Bank den Fall annimmt, hängt vom Einzelfall ab und unterscheidet sich stark von Haus zu Haus. Stand der Checkliste: 21.09.2026. Bei Fragen zum Doppelbesteuerungsabkommen, zur beschränkten Steuerpflicht oder zum Visumsrecht sollten Steuerberater oder Anwalt hinzugezogen werden.
Warum lehnt die erste Bank ab — und wie wird es gelöst?
Die häufigsten Ablehnungsgründe liegen selten bei Ihnen, sondern im Prozess der Bank. Für jeden gibt es einen Weg:
- Auslandswohnsitz (Grund): Unsicherheit über anzuwendendes Recht und Mehraufwand. Lösung: Banken ansprechen, die für gebietsfremde Kreditnehmer etablierte Abläufe haben.
- Fremdwährungseinkommen (Grund): Franken, Dollar, Pfund lösen bei vielen Häusern ein pauschales Nein aus. Lösung: Bank mit fairer Fremdwährungs-Anrechnung wählen.
- Keine SCHUFA-Historie (Grund): Wer lange im Ausland lebt, hat oft keine Historie. Lösung: Bonität über Einkommen, Kontoauszüge und Vermögen belegen; Bank akzeptiert das.
- Befristeter Aufenthaltstitel (Grund): Für manche Banken ein Thema, kein Ausschluss. Lösung: passende Bank, für Fachkräfte etablierte Blue-Card-Wege.
- Unvollständige Unterlagen (Grund): Ausländische Dokumente, fehlende Übersetzungen. Lösung: von Anfang an vollständig und, wo nötig, übersetzt einreichen.
- Regulatorik & interne Vorgaben (Grund): Bankinterne Länder- und Prozessgrenzen. Lösung: gezielt die Bank auswählen, deren Vorgaben zum Fall passen.
- Persönliche Voraussetzungen: ✓ Die Immobilie liegt in Deutschland (Absicherung über Grundschuld). ✓ Nachweisbares, möglichst stabiles Einkommen — angestellt (idealerweise unbefristet) oder selbstständig mit belegter Ertragslage. ✓ Einwandfreie Bonität; keine belastenden offenen Negativmerkmale. ✓ Eigenkapital vorhanden — bis 40 % je nach Fall, zuzüglich Kaufnebenkosten (Beleihung 60–100 %). ✓ Bei befristetem Aufenthaltstitel: Perspektive und Einkommen im Blick (kein Ausschluss). ✓ Bei Paaren hilft es oft, wenn eine Person ausreichende Deutschkenntnisse oder die deutsche Staatsbürgerschaft mitbringt.
Unterlagen zur Person
Zur Person brauchen Sie einen gültigen Reisepass oder Personalausweis, einen Meldenachweis oder Wohnsitznachweis im Ausland, gegebenenfalls Aufenthaltstitel oder Visum und amtliche Übersetzungen, sofern die Bank sie verlangt.
✓ Gültiger Reisepass oder Personalausweis (Richtwert: noch mindestens 6 Monate gültig). ✓ Meldenachweis / Wohnsitznachweis im Ausland. ✓ Ggf. Aufenthaltstitel / Visum. ✓ Bei ausländischen Dokumenten: amtliche Übersetzungen oder Erläuterungen, sofern die Bank sie verlangt.
Einkommensnachweise
Angestellte:
✓ Arbeitsvertrag. ✓ Aktuelle Gehaltsabrechnungen (in der Regel der letzten Monate). ✓ Kontoauszüge mit Gehaltseingang.
Selbstständige:
✓ Jahresabschlüsse bzw. Einnahmen-Überschuss-Rechnungen der letzten drei Jahre. ✓ Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA). ✓ Steuerbescheide.
Bei Fremdwährungseinkommen zusätzlich: Nachweise, die Höhe und Stabilität des Einkommens zeigen — Banken rechnen es teils mit einem Sicherheitsabschlag an.
Eigenkapital & Objekt
Eigenkapitalnachweis:
✓ Kontoauszüge / Depotauszüge zum vorhandenen Eigenkapital. ✓ Herkunftsnachweis größerer Beträge (z. B. Verkauf, Schenkung).
Objektunterlagen:
✓ Exposé, aktuelle Fotos. ✓ Grundrisse und Wohn-/Nutzflächenberechnung. ✓ Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, letzte Eigentümerversammlungs-Protokolle, Wirtschaftsplan. ✓ Bei Bestand: Energieausweis; bei Vermietung: Mietverträge / Mietaufstellung. ✓ Bei Neubau: Bau- bzw. Kaufvertragsentwurf, Baubeschreibung.
Länder-Hinweise: ✓ Schweiz: Größte Bankauswahl bei unbefristetem Angestelltenverhältnis; Selbstständige mit höherem Eigenkapital. Wohnsitz Schweiz →; ✓ Großbritannien: Wohnsitz UK, Einkommen in beliebiger Währung; Selbstständige eingeschränkt. Wohnsitz Großbritannien →; ✓ USA/Kanada & Asien: Nicht-EU — Prüfung stärker land- und arbeitgeberabhängig. Wohnsitz USA, Kanada und Asien →; ✓ VAE/Dubai: Belegbares Einkommen und Eigenkapital entscheidend. Wohnsitz VAE und Dubai →; ✓ EU (z. B. Österreich, Niederlande): Euro-Einkommen erleichtert, Auslandswohnsitz bleibt für viele Banken dennoch ein Thema. Wohnsitz EU-Ausland →.
Häufige Fragen
Brauche ich schon eine konkrete Immobilie?
Nein. Es lohnt sich, den Rahmen vorab zu klären — dann suchen Sie gezielter und können bei der richtigen Immobilie schnell zusagen. Die persönlichen Unterlagen (Teil 1–3) lassen sich bereits vorbereiten.
Muss ich alles auf einmal einreichen?
Nein, aber je vollständiger, desto schneller die Zusage. Wir sagen vorab, was die konkret ausgewählte Bank tatsächlich braucht — so vermeiden Sie doppelte Arbeit und Übersetzungen, die niemand liest.
Gilt die Checkliste für alle Länder?
Sie ist der gemeinsame Kern. Je nach Land, Währung und Einkommensart kommen einzelne Nachweise hinzu — die Länder-Hinweise oben und das Erstgespräch decken die Feinheiten ab.
Noch Fragen zu diesem Thema?
Unverbindliche Erstberatung kostenlos — Provision zahlt in der Regel die Bank. Wir ordnen ein, was das für Ihre konkrete Finanzierung bedeutet.
Weiterführende Seiten
Kapitalanlage für Steuerausländer
Vermietete Immobilie in Deutschland mit Auslandswohnsitz.
Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.