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Checkliste · Steuerausländer

Immobilie in Deutschland finanzieren mit Wohnsitz im Ausland

Die vollständige Checkliste — Voraussetzungen, Unterlagen und die typischen Stolpersteine. Alles hier sichtbar, nichts hinter einem Formular versteckt. Das ausfüllbare PDF und die Selbstauskunft gibt es zusätzlich kostenlos dazu.

Information

Kurzfassung: Eine deutsche Immobilie lässt sich auch mit Wohnsitz oder Einkommen im Ausland finanzieren — über ein grundschuldbesichertes Darlehen bei einer Bank, die diese Fälle abwickelt. Entscheidend sind belegbares Einkommen, ausreichend Eigenkapital (mindestens die Nebenkosten), vollständige Unterlagen und die passende Bank. Eine Absage der ersten Bank ist meist eine Aussage über deren Prozess — nicht über Sie.
Warum es hakt

Warum die erste Bank ablehnt — und wie es gelöst wird

Die häufigsten Ablehnungsgründe liegen selten bei Ihnen, sondern im Prozess der Bank. Für jeden gibt es einen Weg:

Grund

Auslandswohnsitz

Unsicherheit über anzuwendendes Recht und Mehraufwand. Lösung: Banken ansprechen, die für gebietsfremde Kreditnehmer etablierte Abläufe haben.

Grund

Fremdwährungseinkommen

Franken, Dollar, Pfund lösen bei vielen Häusern ein pauschales Nein aus. Lösung: Bank mit fairer Fremdwährungs-Anrechnung wählen.

Grund

Keine SCHUFA-Historie

Wer lange im Ausland lebt, hat oft keine Historie. Lösung: Bonität über Einkommen, Kontoauszüge und Vermögen belegen; Bank akzeptiert das.

Grund

Befristeter Aufenthaltstitel

Für manche Banken ein Thema, kein Ausschluss. Lösung: passende Bank, für Fachkräfte etablierte Blue-Card-Wege.

Grund

Unvollständige Unterlagen

Ausländische Dokumente, fehlende Übersetzungen. Lösung: von Anfang an vollständig und, wo nötig, übersetzt einreichen.

Grund

Regulatorik & interne Vorgaben

Bankinterne Länder- und Prozessgrenzen. Lösung: gezielt die Bank auswählen, deren Vorgaben zum Fall passen.

Teil 1

Persönliche Voraussetzungen

  • ✓ Die Immobilie liegt in Deutschland (Absicherung über Grundschuld).
  • ✓ Nachweisbares, möglichst stabiles Einkommen — angestellt (idealerweise unbefristet) oder selbstständig mit belegter Ertragslage.
  • ✓ Einwandfreie Bonität; keine belastenden offenen Negativmerkmale.
  • ✓ Eigenkapital vorhanden — als Faustregel mindestens die Kaufnebenkosten.
  • ✓ Bei befristetem Aufenthaltstitel: Perspektive und Einkommen im Blick (kein Ausschluss).
  • ✓ Bei Paaren hilft es oft, wenn eine Person ausreichende Deutschkenntnisse oder die deutsche Staatsbürgerschaft mitbringt.
Teil 2

Unterlagen zur Person

  • ✓ Gültiger Reisepass oder Personalausweis (Richtwert: noch mindestens 6 Monate gültig).
  • ✓ Meldenachweis / Wohnsitznachweis im Ausland.
  • ✓ Ggf. Aufenthaltstitel / Visum.
  • ✓ Bei ausländischen Dokumenten: amtliche Übersetzungen oder Erläuterungen, sofern die Bank sie verlangt.
Teil 3

Einkommensnachweise

Angestellte:

  • ✓ Arbeitsvertrag.
  • ✓ Aktuelle Gehaltsabrechnungen (in der Regel der letzten Monate).
  • ✓ Kontoauszüge mit Gehaltseingang.

Selbstständige:

  • ✓ Jahresabschlüsse bzw. Einnahmen-Überschuss-Rechnungen der letzten zwei bis drei Jahre.
  • ✓ Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA).
  • ✓ Steuerbescheide.

Bei Fremdwährungseinkommen zusätzlich: Nachweise, die Höhe und Stabilität des Einkommens zeigen — Banken rechnen es teils mit einem Sicherheitsabschlag an.

Teil 4

Eigenkapital & Objekt

Eigenkapitalnachweis:

  • ✓ Kontoauszüge / Depotauszüge zum vorhandenen Eigenkapital.
  • ✓ Herkunftsnachweis größerer Beträge (z. B. Verkauf, Schenkung).

Objektunterlagen:

  • ✓ Exposé, aktuelle Fotos.
  • ✓ Grundrisse und Wohn-/Nutzflächenberechnung.
  • ✓ Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, letzte Eigentümerversammlungs-Protokolle, Wirtschaftsplan.
  • ✓ Bei Bestand: Energieausweis; bei Vermietung: Mietverträge / Mietaufstellung.
  • ✓ Bei Neubau: Bau- bzw. Kaufvertragsentwurf, Baubeschreibung.

Die genaue Liste hängt von Land, Einkommensart und Bank ab. Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) kommen zum Kaufpreis hinzu und sollten aus Eigenkapital bezahlt werden — abschätzbar mit dem Nebenkostenrechner.

Teil 5

Länder-Hinweise

  • ✓ Schweiz: Größte Bankauswahl bei unbefristetem Angestelltenverhältnis; Selbstständige mit höherem Eigenkapital. Mehr →
  • ✓ Großbritannien: Wohnsitz UK, Einkommen in beliebiger Währung; Selbstständige eingeschränkt. Mehr →
  • ✓ USA/Kanada & Asien: Nicht-EU — Prüfung stärker land- und arbeitgeberabhängig. Mehr →
  • ✓ VAE/Dubai: Belegbares Einkommen und Eigenkapital entscheidend. Mehr →
  • ✓ EU (z. B. Österreich, Niederlande): Euro-Einkommen erleichtert, Auslandswohnsitz bleibt für viele Banken dennoch ein Thema. Mehr →

Als ausfüllbares PDF — kostenlos dazu

Diese Checkliste gibt es zusätzlich als ausfüllbares PDF, zusammen mit einer Selbstauskunft zum Vorbereiten Ihrer Finanzierung. Kostenlos und unverbindlich per E-Mail — ideal, um mit strukturierten Unterlagen ins Erstgespräch zu gehen.

Ausfüllbares PDF + Selbstauskunft anfordern

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FAQ

Häufige Fragen zur Checkliste

Brauche ich schon eine konkrete Immobilie?
Nein. Es lohnt sich, den Rahmen vorab zu klären — dann suchen Sie gezielter und können bei der richtigen Immobilie schnell zusagen. Die persönlichen Unterlagen (Teil 1–3) lassen sich bereits vorbereiten.
Muss ich alles auf einmal einreichen?
Nein, aber je vollständiger, desto schneller die Zusage. Wir sagen vorab, was die konkret ausgewählte Bank tatsächlich braucht — so vermeiden Sie doppelte Arbeit und Übersetzungen, die niemand liest.
Gilt die Checkliste für alle Länder?
Sie ist der gemeinsame Kern. Je nach Land, Währung und Einkommensart kommen einzelne Nachweise hinzu — die Länder-Hinweise oben und das Erstgespräch decken die Feinheiten ab.
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