Checkliste und Unterlagen — Baufinanzierung für Steuerausländer
Die Unterlagen für die Baufinanzierung sind bei Wohnsitz im Ausland dieselben wie im Inland — plus Apostille, plus beglaubigte Übersetzung, plus einen längeren Nachweiszeitraum. Diese Checkliste sortiert sie nach der Reihenfolge, in der die Bank sie sehen will.
Kann ich eine deutsche Immobilie finanzieren, wenn ich im Ausland wohne?
Ja. Die Finanzierung läuft über ein Darlehen, das durch eine Grundschuld auf der deutschen Immobilie besichert ist. Vier Dinge müssen zusammenkommen: belegbares Einkommen, Eigenkapital mindestens in Höhe der Kaufnebenkosten, vollständige Unterlagen und eine Bank, die solche Fälle abwickelt. Die typischen Ablehnungsgründe liegen im Prozess der Bank, nicht beim Käufer. Sechs kommen immer wieder vor: Wohnsitz im Ausland, Einkommen in Fremdwährung, fehlende SCHUFA-Historie nach langen Auslandsjahren, ein befristeter Aufenthaltstitel, ausländische Dokumente ohne Übersetzung sowie bankinterne Länder- und Prozessgrenzen. Für jeden Punkt gibt es einen Weg. Ohne SCHUFA-Historie wird die Bonität über Einkommen, Kontoauszüge und Vermögen belegt. Bei Fremdwährung entscheidet die Anrechnungspraxis des Hauses, nicht die Währung selbst. Eine Absage der ersten Bank ist deshalb meist eine Aussage über deren Prozess, nicht über Ihre Bonität. Sinnvoll ist deshalb, die Unterlagen vor der ersten Anfrage zu ordnen und nötige Übersetzungen gleich mitzuliefern.
Alle 44 Unterlagen, nach Wohnsitz und Konstellation
Das ist die komplette Liste — nichts davon liegt hinter einem Formular. Bei Auslandsbezug entscheidet nicht die Bonität über das Tempo, sondern die Unterlage, an die niemand gedacht hat: die Bonitätsauskunft aus dem Heimatland, der Nachweis des Wohnsitzlandes, die Umrechnungstabelle für Fremdwährungseinkommen.
Identifikation und Aufenthalt
- Personalausweis und Reisepass, Kopien aller Seiten
- Aufenthaltstitel mit Befristung, bei Nicht-EU-Bürgern
- Aktuelle Meldebescheinigung aus Deutschland oder Wohnsitzbestätigung aus dem Ausland
- Bei Auslandsdeutschen: Abmeldebescheinigung aus Deutschland plus Wohnsitznachweis im Ausland
- Schreiben des Arbeitgebers, wenn eine Visum-Verlängerung in Aussicht steht
Steuerlicher Status
- Geklärt: beschränkt steuerpflichtig (NRA) oder unbeschränkt? Diese eine Frage entscheidet über die halbe Unterlagenliste
- Bei beschränkter Steuerpflicht: Nachweis des Wohnsitzlandes, etwa ein Residence Certificate
- Bezug auf das einschlägige Doppelbesteuerungsabkommen, sofern relevant
Einkommensnachweise
- Die letzten drei Gehaltsabrechnungen plus die Dezember-Abrechnung des Vorjahres
- Arbeitsvertrag, vollständig einschließlich Boni-Regelung
- Schreiben des Arbeitgebers über das ungekündigte Arbeitsverhältnis
- Kontoauszüge des Gehaltskontos der letzten sechs Monate, lückenlos
- Steuerbescheide der letzten zwei Jahre — aus Deutschland und aus dem Heimatland
- Bei Selbstständigen: Bilanzen, BWA und Steuerbescheide aus zwei Jahren
- Bei Renten-, Elterngeld- oder Kindergeldbezug der jeweilige Bescheid
Bonität
- SCHUFA-Eigenauskunft nach Art. 15 DSGVO, höchstens einen Monat alt
- Bonitätsauskunft aus dem Heimatland, etwa Equifax in den USA oder Experian im Vereinigten Königreich
Eigenkapital
- Eigenkapitalnachweis über Konto- oder Depotauszüge
- Bei Guthaben im Ausland: Übersetzung und Währungsumrechnung
- Schenkungserklärung, wenn das Eigenkapital aus der Familie kommt
- Förderzusage der KfW inklusive Tilgungszuschuss, falls bereits vorhanden
Bei Einkommen in Fremdwährung
- Kontoauszüge der letzten zwölf Monate in der Ursprungswährung
- Aktuelle Umrechnungstabelle für die Anrechnung
- Hedging-Strategie, wenn die Bank sie verlangt
Wohnsitz USA oder Kanada
- W-2, 1099 und Tax Return der letzten zwei Jahre (USA)
- T4 und Notice of Assessment der letzten zwei Jahre (Kanada)
- FATCA-Erklärung für US-Personen
Wohnsitz Vereinigtes Königreich
- P60 und P11D der letzten zwei Jahre
- HMRC Tax Return und SA302
Wohnsitz Schweiz oder Liechtenstein
- Lohnausweis der letzten zwei Jahre
- Schweizer Steuererklärung und Quellensteuer-Bescheinigung
Wohnsitz Vereinigte Arabische Emirate
- Salary Certificate des Arbeitgebers
- Residence Visa und Emirates ID
Bei GmbH-Geschäftsführern
- Gesellschafterliste und Handelsregisterauszug
- GmbH-Bilanzen der letzten zwei Jahre
- Geschäftsführer-Anstellungsvertrag
Sobald die Immobilie ausgewählt ist
- Kaufvertrag-Entwurf — der Entwurf reicht für die Prüfung
- Aktueller Grundbuchauszug, höchstens drei Monate alt
- Wohnflächenberechnung, Energieausweis und aktuelle Objektfotos
- Bei Vermietung: die bestehenden Mietverträge
- Teilungserklärung, nur bei Eigentumswohnung und Mehrfamilienhaus
- Gebäudeversicherungsschein bei bestehendem Objekt
- Baugenehmigung nur bei Neubau, Erbbaurechtsvertrag nur bei Erbbaurecht
- Verkaufsprospekt oder Exposé, falls vorhanden
Diese Liste bereitet eine deutsche Hypothek mit Auslandsbezug vor. Ob eine Bank den Fall annimmt, hängt vom Einzelfall ab und unterscheidet sich stark von Haus zu Haus. Stand der Checkliste: August 2026. Bei Fragen zum Doppelbesteuerungsabkommen, zur beschränkten Steuerpflicht oder zum Visumsrecht gehören Steuerberater oder Anwalt hinzugezogen.
Warum die erste Bank ablehnt — und wie es gelöst wird
Die häufigsten Ablehnungsgründe liegen selten bei Ihnen, sondern im Prozess der Bank. Für jeden gibt es einen Weg:
Auslandswohnsitz
Unsicherheit über anzuwendendes Recht und Mehraufwand. Lösung: Banken ansprechen, die für gebietsfremde Kreditnehmer etablierte Abläufe haben.
Fremdwährungseinkommen
Franken, Dollar, Pfund lösen bei vielen Häusern ein pauschales Nein aus. Lösung: Bank mit fairer Fremdwährungs-Anrechnung wählen.
Keine SCHUFA-Historie
Wer lange im Ausland lebt, hat oft keine Historie. Lösung: Bonität über Einkommen, Kontoauszüge und Vermögen belegen; Bank akzeptiert das.
Befristeter Aufenthaltstitel
Für manche Banken ein Thema, kein Ausschluss. Lösung: passende Bank, für Fachkräfte etablierte Blue-Card-Wege.
Unvollständige Unterlagen
Ausländische Dokumente, fehlende Übersetzungen. Lösung: von Anfang an vollständig und, wo nötig, übersetzt einreichen.
Regulatorik & interne Vorgaben
Bankinterne Länder- und Prozessgrenzen. Lösung: gezielt die Bank auswählen, deren Vorgaben zum Fall passen.
Persönliche Voraussetzungen
- ✓ Die Immobilie liegt in Deutschland (Absicherung über Grundschuld).
- ✓ Nachweisbares, möglichst stabiles Einkommen — angestellt (idealerweise unbefristet) oder selbstständig mit belegter Ertragslage.
- ✓ Einwandfreie Bonität; keine belastenden offenen Negativmerkmale.
- ✓ Eigenkapital vorhanden — als Faustregel mindestens die Kaufnebenkosten.
- ✓ Bei befristetem Aufenthaltstitel: Perspektive und Einkommen im Blick (kein Ausschluss).
- ✓ Bei Paaren hilft es oft, wenn eine Person ausreichende Deutschkenntnisse oder die deutsche Staatsbürgerschaft mitbringt.
Unterlagen zur Person
- ✓ Gültiger Reisepass oder Personalausweis (Richtwert: noch mindestens 6 Monate gültig).
- ✓ Meldenachweis / Wohnsitznachweis im Ausland.
- ✓ Ggf. Aufenthaltstitel / Visum.
- ✓ Bei ausländischen Dokumenten: amtliche Übersetzungen oder Erläuterungen, sofern die Bank sie verlangt.
Einkommensnachweise
Angestellte:
- ✓ Arbeitsvertrag.
- ✓ Aktuelle Gehaltsabrechnungen (in der Regel der letzten Monate).
- ✓ Kontoauszüge mit Gehaltseingang.
Selbstständige:
- ✓ Jahresabschlüsse bzw. Einnahmen-Überschuss-Rechnungen der letzten zwei bis drei Jahre.
- ✓ Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA).
- ✓ Steuerbescheide.
Bei Fremdwährungseinkommen zusätzlich: Nachweise, die Höhe und Stabilität des Einkommens zeigen — Banken rechnen es teils mit einem Sicherheitsabschlag an.
Eigenkapital & Objekt
Eigenkapitalnachweis:
- ✓ Kontoauszüge / Depotauszüge zum vorhandenen Eigenkapital.
- ✓ Herkunftsnachweis größerer Beträge (z. B. Verkauf, Schenkung).
Objektunterlagen:
- ✓ Exposé, aktuelle Fotos.
- ✓ Grundrisse und Wohn-/Nutzflächenberechnung.
- ✓ Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, letzte Eigentümerversammlungs-Protokolle, Wirtschaftsplan.
- ✓ Bei Bestand: Energieausweis; bei Vermietung: Mietverträge / Mietaufstellung.
- ✓ Bei Neubau: Bau- bzw. Kaufvertragsentwurf, Baubeschreibung.
Die genaue Liste hängt von Land, Einkommensart und Bank ab. Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) kommen zum Kaufpreis hinzu und sollten aus Eigenkapital bezahlt werden — abschätzbar mit dem Nebenkostenrechner.
Länder-Hinweise
- ✓ Schweiz: Größte Bankauswahl bei unbefristetem Angestelltenverhältnis; Selbstständige mit höherem Eigenkapital. Wohnsitz Schweiz →
- ✓ Großbritannien: Wohnsitz UK, Einkommen in beliebiger Währung; Selbstständige eingeschränkt. Wohnsitz Großbritannien →
- ✓ USA/Kanada & Asien: Nicht-EU — Prüfung stärker land- und arbeitgeberabhängig. Wohnsitz USA, Kanada und Asien →
- ✓ VAE/Dubai: Belegbares Einkommen und Eigenkapital entscheidend. Wohnsitz VAE und Dubai →
- ✓ EU (z. B. Österreich, Niederlande): Euro-Einkommen erleichtert, Auslandswohnsitz bleibt für viele Banken dennoch ein Thema. Wohnsitz EU-Ausland →
Als ausfüllbares PDF — kostenlos dazu
Diese Checkliste gibt es zusätzlich als ausfüllbares PDF — kostenlos und unverbindlich per E-Mail, ideal, um mit strukturierten Unterlagen ins Erstgespräch zu gehen. Die Selbstauskunft (DE/EN) gibt es ebenfalls kurz per Formular.
Ausfüllbares PDF anfordernPDF direkt öffnen — ohne Formular: Immobilienkredit für Steuerausländer — Checkliste (PDF, 8 Seiten)
Kostenlos · §34i GewO · keine Rechts- oder Steuerberatung · keine Finanzierungszusage
Häufige Fragen zur Checkliste
Brauche ich schon eine konkrete Immobilie?
Muss ich alles auf einmal einreichen?
Gilt die Checkliste für alle Länder?
Passende Seiten
FAQ mit Auslandsbezug
Über 55 Antworten zu Steuerausländern, Fremdwährung und mehr.
FAQ mit Auslandsbezug →Kapitalanlage für Steuerausländer
Vermietete Immobilie in Deutschland mit Auslandswohnsitz.
Kapitalanlage für Steuerausländer →