Immobilie in Deutschland finanzieren mit Wohnsitz Dubai/VAE

Warum die VAE heute ein anderer Fall sind als 2023

Bis August 2025 standen die VAE auf der EU-Liste erhöhter Risikosorgfalt (Geldwäsche-Monitoring). Das bedeutete: Banken mussten Kreditnehmer aus den VAE intensiver prüfen — viele lehnten pauschal ab.

Seit August 2025 hat die EU-Kommission die VAE von dieser Liste gestrichen. Das hat die Situation für Deutsche mit Wohnsitz Dubai oder Abu Dhabi deutlich verbessert. Es bleibt eine Spezialsituation — nicht jede Bank prüft VAE-Wohnsitz — aber die Bankenauswahl ist heute deutlich größer als noch 2023.

Was bei VAE-Wohnsitz typisch ist

• Einkommen AED oder USD: beides möglich; USD wird oft einfacher akzeptiert (gilt als Hartwährung)
• Arbeitgeber: Konzern-Anstellung mit Vertragslaufzeit ≥ 2 Jahre bevorzugt — Selbstständige haben schmaleren Bankenkreis
• Eigenkapital: 35–40 % + Nebenkosten — Aufschlag wegen Wohnsitz-Sondersituation
• Beleihung: typisch 60–65 %, bei hervorragender Bonität bis 75 %
• VAE-Behördennachweise: Emirates ID, Visum, Mietvertrag oder Eigentumsnachweis in Dubai/AUH — wird in englischer Originalsprache akzeptiert
• Notartermin: persönliche Anreise nach DE (visumfreie Einreise mit DE-Pass) oder Vollmacht mit Apostille beim VAE-Notar

Finanzierung aus anderen Ländern

Warum ein hohes Netto in Dubai die Bank nicht überzeugt

Mandanten aus den Emiraten kommen mit einer nachvollziehbaren Erwartung: hohes Gehalt, keine Einkommensteuer, entsprechend viel Erspartes — die Finanzierung sollte also leicht sein. Sie ist es meistens nicht, und der Grund hat mit der Höhe des Einkommens nichts zu tun.

Eine deutsche Bank prüft Einkommen anhand von Dokumenten, die sie kennt — allen voran den Steuerbescheid. In einem Land ohne Einkommensteuer gibt es keinen. Damit fehlt genau das Papier, mit dem die Nachhaltigkeit des Einkommens belegt würde. Übrig bleiben Arbeitsvertrag, Gehaltsabrechnungen und Kontoauszüge. Manche Häuser akzeptieren das, viele nicht. Es ist kein Misstrauen, sondern die Anforderung an eine dokumentierte Kreditwürdigkeitsprüfung — deren fehlerhafte Durchführung nach § 505d BGB sanktioniert wird.

Hinzu kommt die Befristung: Aufenthaltstitel und Arbeitsvertrag in den VAE sind fast immer zeitlich begrenzt und an den Arbeitgeber gekoppelt. Für eine 20-jährige Finanzierung ist das eine Frage, die beantwortet werden muss — nicht eine, die man übergeht.