Wohnung in Deutschland kaufen: Einfacher aus den Niederlanden oder Österreich?
Euro-Einkommen — Niederlande und Österreich sind unter den zugänglicheren Steuerausländer-Konstellationen. Was trotzdem besonders geprüft wird.
Wohnung in Deutschland kaufen: Warum ist es aus den Niederlanden oder Österreich einfacher?
Eine Wohnung in Deutschland zu kaufen ist aus den Niederlanden und Österreich einfacher, weil das Einkommen in Euro fließt und damit der Sicherheitsabschlag auf Fremdwährungseinkommen wegfällt. Der Auslandswohnsitz entscheidet für die Bank aber weiter über den Bankenkreis. Eine fehlende SCHUFA ersetzen der niederländische BKR-Auszug oder die österreichische KSV-Auskunft.
Wohnsitz NL/AT im Überblick
Weil Niederlande und Österreich Euro-Länder sind, fällt das Fremdwährungsthema weg, und der Bankenkreis ist der größte aller Auslandskonstellationen. Eigenkapital bis 40 % je nach Fall, zuzüglich Nebenkosten, die Beleihung liegt bei 60–100 %.
Wer finanziert Deutschen mit Wohnsitz NL/AT eine Immobilie in Deutschland? Olga Nikushkina vermittelt unabhängig nach §34i GewO aus über 650 Banken — kostenlos, in der Regel vergütet von der finanzierenden Bank. Weil Niederlande und Österreich Euro-Länder sind, fällt das Fremdwährungsthema weg und das Einkommen ist in Euro — das ist der größte Bankenkreis aller Auslandskonstellationen. Fremdwährungseinkommen: welche Bank rechnet damit.
Wie viel Eigenkapital brauche ich? Eigenkapital bis 40 % je nach Fall, zuzüglich Nebenkosten; entsprechend liegt die Beleihung bei 60–100 %, je nach Einkommensart und Bonität — das Wohnsitzland entscheidet über den Bankenkreis, nicht über die Spanne. Fremdwährungseinkommen: welche Bank rechnet damit.
Wie werden Bonität und Nachweise bei Wohnsitz im Ausland geprüft?
Eine SCHUFA kann fehlen — dann treten der niederländische BKR-Auszug oder die österreichische KSV-Auskunft an ihre Stelle. Nachweise in fremder Form (jaaropgave, österreichischer Jahreslohnzettel) sind für ein erfahrenes Haus kein Problem, brechen aber automatisierte Antragsstrecken ab.
Ist es einfacher, aus den Niederlanden oder Österreich eine Wohnung in Deutschland zu kaufen? Ja, eine Wohnung in Deutschland zu kaufen ist von dort spürbar einfacher — und der Grund liegt bei der Währung. Beide Länder sind Euro-Länder, das Einkommen fließt also in derselben Währung wie das Darlehen. Damit fällt genau der Punkt weg, an dem Finanzierungen mit Auslandsbezug sonst scheitern: der Sicherheitsabschlag auf Fremdwährungseinkommen — und die Frage, ob das Haus Fremdwährungseinkommen überhaupt annimmt.
Der Auslandswohnsitz entscheidet für die Bank weiter über den Bankenkreis — Legitimation, Zustellung, Nachweise und die Frage nach dem deutschen Abrechnungskonto stellen sich unverändert. Die Auswahl an Instituten ist größer als bei Fremdwährungsländern, aber deutlich kleiner als bei einem Wohnsitz in Deutschland.
Praktisch heißt das: Die Konditionen liegen näher am Inlandsniveau, die Zahl der Häuser, die überhaupt prüfen, bleibt begrenzt. Wer den Kauf von Amsterdam oder Wien aus plant, beginnt deshalb sinnvollerweise mit der Bankenauswahl und nicht mit dem Objekt.
EUR Bevorzugt von Banken; bis 40 % Eigenkapital je nach Fall + Nebenkosten; 20–30 % Aller Banken aktiv.
Was Banken trotz Euro-Wohnsitz besonders prüfen
Banken prüfen bei Wohnsitz NL/AT besonders die Wohnsitz-Stabilität, den Arbeitgeber und die Rückkehr-Absicht. Bei geplanter Rückkehr zur Selbstnutzung wird der Bankenkreis größer, und reguläre KfW-Programme können zugänglich werden.
Wohnsitz-Stabilität: wie lange schon in NL/AT? Befristete Entsendung oder dauerhafter Lebensmittelpunkt?; Arbeitgeber: niederländisches/österreichisches Unternehmen oder DE-Unternehmen mit Auslandsentsendung?; Rückkehr-Absicht: Bei geplanter Rückkehr zur Selbstnutzung prüfen manche Banken das positiv mit und der Bankenkreis wird größer — reguläre KfW-Programme (z. B. KfW 124) können dann zugänglich werden. Für reine Anlage-Immobilien ohne Rückkehr-Absicht ist der Punkt weniger relevant.; Notartermin: EU-Reisefreiheit macht persönliches Erscheinen einfach.
Euro-Wohnsitz: die höchste Hürde fällt hier weg
Niederlande und Österreich sind unter allen Auslandskonstellationen die freundlichsten — und der Grund ist nicht die Nähe, nicht die Sprache und nicht der gemeinsame Binnenmarkt. Es ist die Währung.
Wer in Amsterdam oder Wien lebt, verdient in Euro und nimmt ein Darlehen in Euro auf. Für die Bank entfallen damit die Umrechnung, der Sicherheitsabschlag auf das Einkommen und die Frage, wohin sich ein Wechselkurs über zwanzig Jahre bewegt. Kein Fremdwährungsthema, kein Reflex-Ausschluss. Genau dieser Reflex bremst Auswanderer in die Schweiz, nach Großbritannien oder in die Golfregion.
Der zweite Punkt bleibt: Sie sind Steuerausländer im Sinne von § 1 Abs. 4 EStG, sobald der deutsche Wohnsitz aufgegeben ist. Rom I, Zustellbarkeit und die dokumentierte Bonitätsprüfung nach § 505d BGB liegen weiter auf dem Tisch. Aber es ist eine Hürde weniger — und in der Praxis war es die höchste.
Drei Punkte, die den Fall dennoch stoppen können
Stoppen können den Fall Nachweise in fremder Form, der Unterschied zwischen Grenzgängern und Ausgewanderten und das Doppelbesteuerungsabkommen. Die steuerliche Würdigung gehört zu Ihrem Steuerberater (§ 1 StBerG).
Nachweise in fremder Form. Eine niederländische jaaropgave oder ein österreichischer Jahreslohnzettel sieht anders aus als eine deutsche Lohnsteuerbescheinigung. Für ein Haus, das den Fall kennt, kein Problem — in einer automatisierten Antragsstrecke ein Abbruchgrund. Grenzgänger sind etwas anderes als Ausgewanderte. Wer in Deutschland wohnt und in den Niederlanden arbeitet, ist Steuerinländer mit ausländischem Einkommen — eine völlig andere Konstellation, mit einem größeren Bankenkreis.
Für diese Gruppe: Grenzgänger-Baufinanzierung. Doppelbesteuerungsabkommen. Mieteinkünfte aus einer deutschen Immobilie werden in aller Regel in Deutschland besteuert. Für die Bank ist das kein Thema — für Ihre Nachsteuer-Rechnung schon. Wir rechnen vor Steuern; die steuerliche Würdigung gehört zu Ihrem Steuerberater (§ 1 StBerG).
Unterm Strich: der größte Bankenkreis aller Auslandskonstellationen. Das heißt nicht, dass jede Bank zusagt — es heißt, dass genug Häuser übrig bleiben, um wirklich zu vergleichen.
Häufige Fragen
Wohnsitz NL/AT: Wie wird das geprüft?
Statt der SCHUFA gelten der niederländische BKR-Auszug oder die österreichische KSV-Auskunft. Nachweise in fremder Form wie die jaaropgave oder der österreichische Jahreslohnzettel sind für ein erfahrenes Haus kein Problem, brechen aber automatisierte Antragsstrecken ab. Außerdem prüfen Banken Wohnsitz-Stabilität, Arbeitgeber und Rückkehr-Absicht.
Gelten Grenzgänger mit Wohnsitz in Deutschland und Arbeit in den Niederlanden als Steuerausländer?
Nein. Wer in Deutschland wohnt und in den Niederlanden arbeitet, ist Steuerinländer mit ausländischem Einkommen. Das ist eine völlig andere Konstellation, mit einem größeren Bankenkreis.
Hilft eine geplante Rückkehr nach Deutschland bei der Finanzierung aus den Niederlanden oder Österreich?
Bei geplanter Rückkehr zur Selbstnutzung prüfen manche Banken das positiv mit und der Bankenkreis wird größer. Reguläre KfW-Programme (z. B. KfW 124) können dann zugänglich werden. Für reine Anlage-Immobilien ohne Rückkehr-Absicht ist der Punkt weniger relevant.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.