Drittstaaten — der kleinste Kreis von Banken, aber ein gangbarer Weg, egal ob Sie eine Wohnung kaufen oder ein Haus. FATCA, Länderlisten der Banken, Fremdwährungseinkommen — wir kennen den kleinen Bankenkreis, der trotzdem finanziert.
Bei Wohnsitz USA, UK oder Asien vergibt nur ein kleiner Kreis spezialisierter Banken Auslandskredite für Deutsche. In den USA sind es 6 bis 10 Spezialbanken, der Mindestkredit liegt oft bei 200.000 €. In allen Ländern gilt eine Beleihung von 60–100 % des Beleihungswerts, je nach Einkommensart und Bonität, mit Eigenkapital bis 40 % je nach Fall zuzüglich Nebenkosten.
Für Drittstaaten zeichnet der kleinste Kreis von Banken, der Weg steht aber offen. Olga Nikushkina vermittelt unabhängig nach §34i GewO aus über 650 Banken den kleinen Kreis, der trotz FATCA, Länderlisten und Fremdwährung finanziert — kostenlos, in der Regel vergütet von der finanzierenden Bank.
In allen Ländern gilt die Spanne 60–100 % des Beleihungswerts, je nach Einkommensart und Bonität; Eigenkapital bis 40 % je nach Fall, zuzüglich Nebenkosten. Der Unterschied liegt im Bankenkreis: USA: 6 bis 10 Spezialbanken, Mindestkredit oft 200.000 €. UK post-Brexit: GBP-Einkommen bei Spezialbanken. Singapur/Hongkong: SGD/HKD mit 10–50 % Abschlag auf das Einkommen. VAE/Dubai: AED, FATCA nicht relevant.
Bei US-Bezug müssen Banken FATCA-Meldepflichten erfüllen — Aufwand, den manche meiden. Eine SCHUFA fehlt meist; alternative Nachweise (Kontoauszüge, Steuerbescheide, Arbeitgeberbestätigung auf Englisch) treten an ihre Stelle. Bei China und Russland ist der Eigenkapital-Transfer durch Kapitalverkehrsbeschränkungen vorab zu klären.
Bei Auslandskrediten für Deutsche schätzt die Bank die Bonität über Ersatznachweise ein — und genau daran entscheidet sich, ob eine Drittstaaten-Finanzierung funktioniert. Wer seit Jahren in den USA, im Vereinigten Königreich oder in Asien lebt, hat in Deutschland keine aktuelle Kredithistorie; das Scoring einer Standardbank läuft dann ins Leere.
Häuser, die diese Fälle abbilden, arbeiten stattdessen mit Kontoauszügen über mehrere Monate, ausländischen Steuerbescheiden und einer Arbeitgeberbestätigung, üblicherweise in englischer Sprache. Dazu kommen zwei Punkte, die vor der Bonität geklärt sein wollen: welches Recht auf den Darlehensvertrag anwendbar ist, und wie die Legitimation ohne PostIdent erfolgt.
Das ist der Grund, warum bei Drittstaaten weniger Banken zeichnen — nicht die Entfernung, sondern die Nachweiskette. Machbar sind sie regelmäßig; sie brauchen nur Vorbereitung statt Nachverhandlung. Die Nachweise vor dem ersten Termin zusammenzustellen verkürzt das Verfahren spürbar — anders als jede Diskussion über den Zinssatz danach.
6 bis 10 spezialisierte Banken. Beleihung 60–100 %. Mindestkredit oft 200.000 €.
GBP-Einkommen bei Spezialbanken. Beleihung 60–100 %.
Konzern-Anstellung bevorzugt. Beleihung 60–100 %.
Stabile Konzern-Verträge funktionieren am besten. Beleihung 60–100 %.
CNY: Kapitalverkehrskontrolle macht den Eigenkapitalnachweis aufwendig.
Kleiner, aber aktiver Bankenkreis. Beleihung 60–100 %.
Wir prüfen vorab kostenlos, ob für Ihre Konstellation ein Bankweg existiert — bevor Sie Aufwand investieren.
Wir benennen aus dem Kreis von 6 bis 10 Banken die, die für Ihre Situation realistisch sind.
Wir erstellen die Bewerbung vollständig und bankkonform, mit englisch-deutschen Begleittexten, falls nötig.
Wir kommunizieren mit der Bank und holen die besten Konditionen heraus.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 185.000 € |
| Sanierungsanteil | 80.000 € |
| Eigenkapital | 50.000 € |
| Bankdarlehen | 215.000 € |
| Einkommen | USD — Tech-Konzern |
| Zins | bonitätsabhängig |
| Denkmal-AfA §7i | 100 % / 12 J. |
Modellrechnung ohne Gewähr.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 340.000 € |
| Eigenkapital | 125.000 € (37 %) |
| Bankdarlehen | 215.000 € |
| Einkommen | USD — internat. Unternehmen |
| Zins | bonitätsabhängig |
| Monatliche Rate | ~1.175 € |
| Mieteinnahme | ~1.350 €/Monat |
Modellrechnung ohne Gewähr.
Foreign Account Tax Compliance Act — US-Steuerrecht, das Auslandsbanken zur Meldung von US-Steuerpflichtigen verpflichtet. Banken müssen das umsetzen — das ist Aufwand. Manche Banken meiden US-Steuerpflichtige deshalb komplett. Wir kennen die Banken, bei denen das kein Problem ist.
Eine SCHUFA fehlt meist. An ihre Stelle treten alternative Nachweise: Kontoauszüge, Steuerbescheide und eine Arbeitgeberbestätigung auf Englisch.
Für den Notartermin gibt es zwei Wege: die persönliche Anreise oder eine Vollmacht mit Apostille.
Wir prüfen Ihre konkrete Finanzierungssituation — kostenlos, unverbindlich, auf Deutsch, Englisch oder Russisch.
Schweden, Dänemark, Norwegen und Finnland — vier sehr unterschiedliche Ausgangslagen.
AUD/NZD-Einkommen, Vollmacht und Apostille.
Mittelherkunftsnachweis und Devisenregime entscheiden, nicht die Bonität.
Sanktionen bestimmen den Kapitaltransfer — die Konstellation mit dem engsten Bankenkreis.
Steuerfreies Einkommen, Nachweisführung und die passenden Banken für VAE-Wohnsitz.
Die vier Punkte, die über die Machbarkeit entscheiden — vor der ersten Anfrage.
Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.