Auslandsdeutsche · Drittstaaten

Immobilie in Deutschland finanzieren mit Wohnsitz USA, UK oder Asien

Drittstaaten — die komplexesten Konstellationen, aber durchaus machbar. FATCA, Wohnimmobilienkreditrichtlinie, Fremdwährungseinkommen — ich kenne den kleinen Bankenkreis, der trotzdem finanziert.

Länder

Wo ich aktiv finanziere

USA

FATCA-Thema, US-Recht-Frage

2–3 spezialisierte Banken. Beleihung bis 80–90 %. Mindestkredit oft 200.000 €.

Zur Detailseite → Großbritannien

Post-Brexit besser als vorher

GBP-Einkommen, kein Wandlungsrecht mehr. Beleihung bis 80 %.

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Singapur · Hongkong

SGD/HKD mit 25 % Abschlag

Konzern-Anstellung bevorzugt. Beleihung 70–80 %.

VAE (Dubai)

AED-Einkommen, FATCA nicht relevant

Stabile Konzern-Verträge funktionieren am besten. Beleihung 70 %.

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China · Japan · Korea

JPY/KRW akzeptiert von wenigen Banken

CNY ist schwierig — Kapitalverkehrskontrolle macht Eigenkapitalnachweis kompliziert.

Kanada · Australien

CAD/AUD funktioniert ähnlich USA

Kleiner aber aktiver Bankenkreis. Beleihung 70–80 %.

Hürden

Was bei Drittstaaten besonders zu beachten ist

Welches Recht gilt? Bei Wohnsitz USA, UK oder Asien stellt sich die Frage, ob deutsches oder lokales Recht auf den Darlehensvertrag anwendbar ist. Manche Banken haben das geklärt, andere meiden es.
FATCA bei US-Bezug — Bank muss Meldepflichten erfüllen, das ist Aufwand
Bonitätsprüfung ohne SCHUFA — alternative Nachweise: Kontoauszüge, Steuerbescheide, Arbeitgeberbestätigung in Englisch
Notartermin: persönliche Anreise oder Vollmacht mit Apostille
Eigenkapital-Transfer: bei manchen Drittstaaten (China, Russland) Kapitalverkehrsbeschränkungen — Vorab-Klärung wichtig

Pragmatik

Wie ich vorgehe

Voranfrage

Ich prüfe vorab kostenlos, ob für Ihre Konstellation ein Bankweg existiert — bevor Sie Aufwand investieren.

Banken-Shortlist

Ich benenne 2–3 Banken, die für Ihre Situation realistisch sind.

Unterlagenpaket

Ich erstelle die Bewerbung vollständig und bankkonform, mit englisch-deutschen Begleittexten falls nötig.

Antrag und Nachverhandlung

Ich kommuniziere mit der Bank und hole die besten Konditionen heraus.

FAQ

Häufige Fragen

Geht eine DE-Hypothek mit Wohnsitz USA?

Ja, aber der Bankenkreis ist klein. Die meisten DE-Banken winken bei US-Wohnsitz wegen FATCA und unklarer Rechtsanwendung ab. Es gibt aber spezialisierte Banken, die kein Problem damit haben — ich kenne sie. Beleihung bis 80 % bei guter Bonität, manchmal 90 %.

Was ist FATCA und wie wirkt es sich aus?

Foreign Account Tax Compliance Act — US-Steuerrecht, das Auslandsbanken zur Meldung von US-Steuerpflichtigen verpflichtet. Banken müssen das umsetzen — das ist Aufwand. Manche Banken meiden US-Steuerpflichtige deshalb komplett. Ich kenne die Banken, bei denen das kein Problem ist.

UK nach Brexit — was geht?

Das Brexit-Wandlungsrecht (§503 BGB) entfällt für GB-Wohnsitz — UK ist nicht mehr EU. Das hat paradoxerweise einige Banken zugänglicher gemacht. GBP-Einkommen ist möglich bei Spezialbanken, Beleihung bis 80 %.

Modellrechnungen

Beispielfinanzierungen

Wohnsitz USA · USD

Denkmalwohnung Leipzig — Kapitalanlage

Kaufpreis185.000 €
Sanierungsanteil80.000 €
Eigenkapital50.000 €
Bankdarlehen215.000 €
EinkommenUSD — Tech-Konzern
Beispielzins4,5 %
Denkmal-AfA §7i100 % / 12 J.

Modellrechnung ohne Gewähr.

Wohnsitz Singapur · USD

ETW Frankfurt am Main — Kapitalanlage

Kaufpreis340.000 €
Eigenkapital125.000 € (37 %)
Bankdarlehen215.000 €
EinkommenUSD — internat. Unternehmen
Beispielzins4,4 %
Monatliche Rate~1.175 €
Mieteinnahme~1.350 €/Monat

Modellrechnung ohne Gewähr.

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