Wie berechnet die Bank den Beleihungswert einer Immobilie?
Nicht der Kaufpreis bestimmt Ihre Kondition, sondern der Wert, den die Bank der Immobilie dauerhaft zutraut — und genau deshalb rechnet die Bank anders als Sie. Zwei Käufer mit identischem Preis und Eigenkapital können unterschiedliche Zinsen bekommen.
Kurz beantwortet
Warum ist der Beleihungswert niedriger als der Kaufpreis?
Weil er abbildet, was dauerhaft erzielbar ist, nicht was heute gezahlt wird. Die Bank muss auch nach einem Marktrückgang noch besichert sein. Das ist ein aufsichtsrechtlich gewolltes Vorsichtsprinzip, kein Zweifel an Ihrem Kauf.
Warum bestimmt er meinen Zins?
Aus dem Beleihungswert folgt der Beleihungsauslauf — das Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert. Banken arbeiten mit Stufen: Wer unter eine Grenze rutscht, kommt in eine günstigere Zinsklasse. Deshalb bekommen zwei Käufer mit gleichem Preis unterschiedliche Angebote.
Gilt bei Auslandswohnsitz ein anderer Maßstab?
Der Bewertungsmaßstab für die Immobilie bleibt gleich, sie liegt ja in Deutschland. Anders ist der Beleihungsauslauf, den Banken bei Steuerausländern akzeptieren — er streut breiter und hängt stärker am Einkommen: 60–100 %, je nach Einkommensart und Bonität.
Was ist der Beleihungswert — und warum ist er niedriger als der Kaufpreis?
Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank der Immobilie dauerhaft zutraut — nicht der Preis, den Sie heute zahlen. Er blendet bewusst aus, was am Markt gerade Sonderkonjunktur ist, und liegt deshalb in der Regel unter dem Kaufpreis. Das ist kein Misstrauen gegenüber Ihrem Kauf, sondern gesetzlich gewolltes Vorsichtsprinzip: Die Bank muss den Kredit auch dann noch besichert wissen, wenn der Markt dreht. Praktisch entscheidet dieser Wert über alles Weitere, denn der Beleihungsauslauf — Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert — bestimmt Ihre Zinskondition. Zwei Käufer mit identischem Kaufpreis und identischem Eigenkapital können unterschiedliche Zinsen bekommen, weil ihre Objekte unterschiedlich bewertet wurden. Für Steuerausländer ist der Punkt doppelt wichtig: Einzelne Häuser deckeln den Auslauf intern niedriger, die Marktspanne selbst bleibt bei 60–100 % — das Wohnsitzland entscheidet über den Bankenkreis, nicht über die Spanne. Eine frühzeitige, realistische Einschätzung lohnt sich deshalb vor der Bankauswahl.
Beleihungswert-Rechner: vermietet oder selbst genutzt
Die Bank rechnet bei vermieteten Objekten anders als bei selbst genutzten. Wählen Sie oben die Nutzung — der Rechner nimmt dann den Weg, den auch die Bank geht.
Unverbindliche Orientierung nach dem Ertragswertverfahren der Beleihungswertermittlungsverordnung. Keine Beleihungswertermittlung im Sinne der Verordnung und keine Finanzierungszusage — jede Bank rechnet mit eigenen Ansätzen. Angesetzt sind der Mindestkapitalisierungszins von 5,5 % (§ 12 Abs. 4 BelWertV, BaFin-Bekanntgabe, unverändert seit 01.01.2024), Verwaltungskosten von 367 € je Wohnung (ImmoWertV Anlage 3, Wert für 2026), Instandhaltung 0,5 % und Modernisierungsrisiko 0,2 % der Herstellungskosten, Mietausfallwagnis 2 % (BelWertV Anlage 1) sowie die Untergrenze von 15 % des Rohertrags (§ 11 Abs. 2 BelWertV).
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Die Formel: so rechnet die Bank Schritt für Schritt
Bei einem vermieteten Objekt läuft die Ermittlung des Beleihungswerts immer über denselben Weg. Er steht in den §§ 9 bis 12 der Beleihungswertermittlungsverordnung:
- Rohertrag: die nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete. Liegt die Marktmiete über der vereinbarten, zählt die vereinbarte (§ 10 Abs. 1).
- abzüglich Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und Modernisierungsrisiko — mindestens 15 % des Rohertrags (§ 11 Abs. 2). In der Praxis liegen sie bei vermieteten Mehrfamilienhäusern eher bei 25 bis 30 %.
- ergibt den Reinertrag, vermindert um die Verzinsung des Bodenwerts (§ 9 Abs. 2).
- kapitalisiert mit dem Vervielfältiger aus Restnutzungsdauer und Kapitalisierungszins (§ 12 Abs. 1).
- zuzüglich Bodenwert ergibt den Ertragswert.
Der Hebel steckt im Kapitalisierungszins. Er beträgt bei Wohnnutzung mindestens 5,5 % — festgelegt in § 12 Abs. 4 BelWertV und von der BaFin bekannt gegeben, unverändert seit dem 1. Januar 2024. Nur bei erstklassigen Objekten darf um höchstens 0,5 Prozentpunkte unterschritten werden, und das nur, wenn acht Kriterien gleichzeitig erfüllt sind.
Der Markt zahlt aktuell häufig Kaufpreise, die einem deutlich niedrigeren Zins entsprechen. Genau aus dieser Schere entsteht der Abstand zwischen Kaufpreis und Bankwert — nicht aus einer Skepsis der Bank gegenüber Ihrem Objekt.
Warum bei vermieteten Objekten der Ertragswert deckelt
Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus gibt es keine Wahlfreiheit. § 4 Abs. 1 BelWertV sagt es wörtlich: „Maßgeblich für die Ableitung des Beleihungswerts ist regelmäßig der Ertragswert, der nicht überschritten werden darf." Der Sachwert wird zwar getrennt ermittelt, taugt aber nur zur Kontrolle.
Die Ausnahme gilt allein für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, die zweifelsfrei zur Eigennutzung taugen (§ 4 Abs. 2). Ein Mehrfamilienhaus kauft niemand zum Selbstbewohnen — also zählt nur, was es einbringt.
Dazu kommt seit dem 1. Januar 2025 eine europäische Vorgabe: Nach Artikel 229 CRR III gibt es für die Eigenkapitalunterlegung kein Wahlrecht mehr zwischen Markt- und Beleihungswert. Banken müssen einen vorsichtigen Wert ansetzen, der erwartete Preissteigerungen ausklammert. Zwei Wege sind dafür anerkannt — der Beleihungswert nach BelWertV, oder der Marktwert mit einem Abschlag. Der Rechner oben zeigt beide, weil sie bei demselben Objekt weit auseinanderliegen können.
Und genau da liegt die eigentliche Arbeit: Welchen der beiden Wege ein Haus geht, entscheidet über die mögliche Darlehenshöhe. Mehr dazu auf der Seite Kaufpreis über Verkehrswert. Zum Mitnehmen gibt es das Merkblatt: wie Banken den Wert Ihrer Immobilie rechnen — vier Seiten, kostenlos.
Beleihungswert berechnen: was er ist
Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank der Immobilie auf Dauer zutraut — losgelöst von der aktuellen Marktlage. Er blendet bewusst aus, was gerade Sonderkonjunktur ist, und liegt deshalb in aller Regel unter dem Kaufpreis.
Das ist kein Zweifel an Ihrem Kauf. Es ist ein Vorsichtsprinzip: Die Bank muss ihr Darlehen auch dann noch besichert wissen, wenn der Markt dreht und die Immobilie in einigen Jahren verwertet werden müsste. Ein Wert, der einen Boom mit einpreist, wäre dafür untauglich.
Nicht zu verwechseln mit den Kaufnebenkosten: Was Notar und Grundbuch beim Hauskauf kosten, hängt am Kaufpreis, nicht am Beleihungswert.
Eine knappe Begriffsdefinition finden Sie im Wiki-Eintrag Beleihungswert; diese Seite ordnet den Wert in Ihre Finanzierungsentscheidung ein.
Vom Verkehrswert unterscheidet sich der Beleihungswert genau darin: Der Verkehrswert bildet ab, was heute erzielbar ist. Der Beleihungswert bildet ab, was nachhaltig erzielbar bleibt.
Warum das über Ihren Zinssatz entscheidet
Die Kennzahl, die aus dem Beleihungswert folgt, ist der Beleihungsauslauf: das Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert. Er ist der wichtigste einzelne Faktor für Ihre Zinskondition — wichtiger als die meisten Käufer annehmen.
Banken arbeiten mit Stufen. Wer unter eine bestimmte Grenze rutscht, kommt in eine günstigere Zinsklasse; wer knapp darüber liegt, zahlt spürbar mehr. Das erklärt eine Beobachtung, die viele Käufer irritiert: Zwei Menschen mit demselben Kaufpreis und demselben Eigenkapital bekommen unterschiedliche Angebote — weil ihre Objekte unterschiedlich bewertet wurden.
Praktisch heißt das: Manchmal lohnt es sich, etwas mehr Eigenkapital einzusetzen, um eine Stufe zu unterschreiten. Und manchmal ist es besser, das Geld zu behalten, weil die nächste Stufe ohnehin nicht erreichbar ist. Diese Rechnung gehört vor die Antragstellung.
Was das für Steuerausländer bedeutet
Bei Wohnsitz im Ausland deckeln viele einzelne Häuser den Beleihungsauslauf intern; die Marktspanne bleibt 60–100 %, je nach Einkommensart und Bonität. Der Beleihungswert entscheidet damit doppelt: Er bestimmt Ihre Zinsklasse — und er bestimmt, ob die Finanzierung in der gewünschten Höhe überhaupt zustande kommt.
Deshalb ist die Objektauswahl bei Auslandswohnsitz kein reines Geschmacksthema. Objekte, die eine Bank schwer bewerten kann — ungewöhnlicher Zuschnitt, schwacher Standort, unklare Vermietbarkeit — verschlechtern Ihren Auslauf zusätzlich zu dem Abschlag, den Sie ohnehin tragen. Ein gut bewertbares Objekt ist für Sie mehr wert als für einen Inlandskäufer.
Vor dem Kaufangebot lohnt der Blick auf das Objekt selbst: Immobilie bewerten — die sieben Punkte im Exposé.
Häufige Fragen
Warum ist der Beleihungswert niedriger als der Kaufpreis?
Was ist der Unterschied zu Verkehrswert und Marktwert?
Kann ich den Beleihungswert beeinflussen?
Warum bekomme ich einen anderen Zins als ein Bekannter mit gleichem Kaufpreis?
Gilt bei Auslandswohnsitz ein anderer Maßstab?
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