Beleihungswert Immobilie berechnen
Nicht der Kaufpreis bestimmt Ihre Kondition, sondern der Wert, den die Bank der Immobilie dauerhaft zutraut — und genau deshalb rechnet die Bank anders als Sie. Zwei Käufer mit identischem Preis und Eigenkapital können unterschiedliche Zinsen bekommen.
Was ist der Beleihungswert — und warum ist er niedriger als der Kaufpreis?
Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank der Immobilie dauerhaft zutraut — nicht der Preis, den Sie heute zahlen. Er blendet bewusst aus, was am Markt gerade Sonderkonjunktur ist, und liegt deshalb in der Regel unter dem Kaufpreis. Das ist kein Misstrauen gegenüber Ihrem Kauf, sondern gesetzlich gewolltes Vorsichtsprinzip: Die Bank muss den Kredit auch dann noch besichert wissen, wenn der Markt dreht. Praktisch entscheidet dieser Wert über alles Weitere, denn der Beleihungsauslauf — Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert — bestimmt Ihre Zinskondition. Zwei Käufer mit identischem Kaufpreis und identischem Eigenkapital können unterschiedliche Zinsen bekommen, weil ihre Objekte unterschiedlich bewertet wurden. Für Steuerausländer ist der Punkt doppelt wichtig, weil hier ohnehin ein niedrigerer Auslauf verlangt wird. Eine frühzeitige, realistische Einschätzung lohnt sich deshalb vor der Bankauswahl.
Beleihungswert berechnen: was er ist
Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank der Immobilie auf Dauer zutraut — losgelöst von der aktuellen Marktlage. Er blendet bewusst aus, was gerade Sonderkonjunktur ist, und liegt deshalb in aller Regel unter dem Kaufpreis.
Das ist kein Zweifel an Ihrem Kauf. Es ist ein Vorsichtsprinzip: Die Bank muss ihr Darlehen auch dann noch besichert wissen, wenn der Markt dreht und die Immobilie in einigen Jahren verwertet werden müsste. Ein Wert, der einen Boom mit einpreist, wäre dafür untauglich.
Nicht zu verwechseln mit den Kaufnebenkosten: Was Notar und Grundbuch beim Hauskauf kosten, hängt am Kaufpreis, nicht am Beleihungswert.
Eine knappe Begriffsdefinition finden Sie im Wiki-Eintrag Beleihungswert; diese Seite ordnet den Wert in Ihre Finanzierungsentscheidung ein.
Vom Verkehrswert unterscheidet sich der Beleihungswert genau darin: Der Verkehrswert bildet ab, was heute erzielbar ist. Der Beleihungswert bildet ab, was nachhaltig erzielbar bleibt.
Warum das über Ihren Zinssatz entscheidet
Die Kennzahl, die aus dem Beleihungswert folgt, ist der Beleihungsauslauf: das Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert. Er ist der wichtigste einzelne Faktor für Ihre Zinskondition — wichtiger als die meisten Käufer annehmen.
Banken arbeiten mit Stufen. Wer unter eine bestimmte Grenze rutscht, kommt in eine günstigere Zinsklasse; wer knapp darüber liegt, zahlt spürbar mehr. Das erklärt eine Beobachtung, die viele Käufer irritiert: Zwei Menschen mit demselben Kaufpreis und demselben Eigenkapital bekommen unterschiedliche Angebote — weil ihre Objekte unterschiedlich bewertet wurden.
Praktisch heißt das: Manchmal lohnt es sich, etwas mehr Eigenkapital einzusetzen, um eine Stufe zu unterschreiten. Und manchmal ist es besser, das Geld zu behalten, weil die nächste Stufe ohnehin nicht erreichbar ist. Diese Rechnung gehört vor die Antragstellung.
Was das für Steuerausländer bedeutet
Bei Wohnsitz im Ausland verlangen Banken ohnehin einen niedrigeren Beleihungsauslauf als bei Inlandskunden. Der Beleihungswert entscheidet damit doppelt: Er bestimmt Ihre Zinsklasse — und er bestimmt, ob die Finanzierung in der gewünschten Höhe überhaupt zustande kommt.
Deshalb ist die Objektauswahl bei Auslandswohnsitz kein reines Geschmacksthema. Objekte, die eine Bank schwer bewerten kann — ungewöhnlicher Zuschnitt, schwacher Standort, unklare Vermietbarkeit — verschlechtern Ihren Auslauf zusätzlich zu dem Abschlag, den Sie ohnehin tragen. Ein gut bewertbares Objekt ist für Sie mehr wert als für einen Inlandskäufer.
Vor dem Kaufangebot lohnt der Blick auf das Objekt selbst: Immobilie bewerten — die sieben Punkte im Exposé.
Häufige Fragen
Warum ist der Beleihungswert niedriger als der Kaufpreis?
Was ist der Unterschied zu Verkehrswert und Marktwert?
Kann ich den Beleihungswert beeinflussen?
Warum bekomme ich einen anderen Zins als ein Bekannter mit gleichem Kaufpreis?
Gilt bei Auslandswohnsitz ein anderer Maßstab?
Verwandte Finanzierungen
Anschlussfinanzierung trotz Wohnsitz Ausland
Finanzierungsthema.
Anschlussfinanzierung trotz Wohnsitz Ausland →Kapitalanlage Deutschland für Steuerausländer
Finanzierungsthema.
Kapitalanlage Deutschland für Steuerausländer →100 % Kaufpreisfinanzierung
Finanzierungsthema.
Finanzierung: 100 prozent vollfinanzierung →Anschlussfinanzierung & Umschuldung
Finanzierungsthema.
Anschlussfinanzierung & Umschuldung →Bankfähigkeit Ihrer Immobilie prüfen
Finanzierungsthema.
Bankfähigkeit Ihrer Immobilie prüfen →Objekt einschätzen lassen
Ich sage Ihnen vor dem Angebot, wie eine Bank Ihr Wunschobjekt voraussichtlich bewertet.