Beleihungswert berechnen: Beleihungswert Definition und Ermittlung Beleihungswert – Wie setzt die Bank den Wert einer Immobilie an?
Nicht der Kaufpreis bestimmt Ihre Kondition, sondern der Wert, den die Bank der Immobilie dauerhaft zutraut — und genau deshalb rechnet die Bank anders als Sie. Zwei Käufer mit identischem Preis und Eigenkapital können unterschiedliche Zinsen bekommen.
Definition des Beleihungswerts: Was ist das, und warum setzt die Bank nicht den Kaufpreis an?
Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank der Immobilie dauerhaft zutraut. Die Bank setzt an, was die Immobilie dauerhaft erzielen kann, nicht den Kaufpreis, deshalb liegt er in der Regel darunter. Die Bank muss den Kredit auch nach einem Marktrückgang noch besichert wissen. Aus dem Beleihungswert folgt der Beleihungsauslauf, und der bestimmt Ihre Zinskondition.
Unverbindliche Orientierung nach dem Ertragswertverfahren der Beleihungswertermittlungsverordnung. Keine Beleihungswertermittlung im Sinne der Verordnung und keine Finanzierungszusage — jede Bank rechnet mit eigenen Ansätzen. Angesetzt sind der Mindestkapitalisierungszins von 5,5 % (§ 12 Abs. 4 BelWertV, BaFin-Bekanntgabe, unverändert seit 01.01.2024), Verwaltungskosten von 367 € je Wohnung (ImmoWertV Anlage 3, Wert für 2026), Instandhaltung 0,5 % und Modernisierungsrisiko 0,2 % der Herstellungskosten, Mietausfallwagnis 2 % (BelWertV Anlage 1) sowie die Untergrenze von 15 % des Rohertrags (§ 11 Abs. 2 BelWertV).
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Beleihungswert Rechner: vermietet oder selbst genutzt
Die Bank rechnet bei vermieteten Objekten anders als bei selbst genutzten, und der Rechner nimmt nach Ihrer Wahl der Nutzung denselben Weg. Der Beleihungswert liegt in der Regel unter dem Kaufpreis.
- Darum liegt der Beleihungswert unter dem Kaufpreis: Weil er abbildet, was dauerhaft erzielbar ist, nicht was heute gezahlt wird. Die Bank muss auch nach einem Marktrückgang noch besichert sein. Das ist ein aufsichtsrechtlich gewolltes Vorsichtsprinzip, kein Zweifel an Ihrem Kauf. Der Ablauf Schritt für Schritt.
- Warum bestimmt er meinen Zins? Aus dem Beleihungswert folgt der Beleihungsauslauf — das Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert. Banken arbeiten mit Stufen: Wer unter eine Grenze rutscht, kommt in eine günstigere Zinsklasse. Deshalb bekommen zwei Käufer mit gleichem Preis unterschiedliche Angebote.
- Auslandswohnsitz: gleicher Maßstab, breiterer Beleihungsauslauf: Der Bewertungsmaßstab für die Immobilie bleibt gleich, sie liegt ja in Deutschland. Anders ist der Beleihungsauslauf, den Banken bei Steuerausländern akzeptieren — er streut breiter und hängt stärker am Einkommen: 60–100 %, je nach Einkommensart und Bonität. Welche Banken finanzieren Steuerausländer?.
Beleihungswert Immobilie: Wie wird er berechnet — und warum ist er niedriger als der Kaufpreis? Der Beleihungswert wird aus dem berechnet, was die Immobilie dauerhaft erzielen kann — er ist der Wert, den die Bank ihr auf Dauer zutraut, nicht der Preis, den Sie heute zahlen.
Er blendet bewusst aus, was am Markt gerade Sonderkonjunktur ist, und liegt deshalb in der Regel unter dem Kaufpreis.
Das ist kein Misstrauen gegenüber Ihrem Kauf, sondern gesetzlich gewolltes Vorsichtsprinzip: Die Bank muss den Kredit auch dann noch besichert wissen, wenn der Markt dreht.
Praktisch entscheidet dieser Wert über alles Weitere, denn der Beleihungsauslauf — Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert — bestimmt Ihre Zinskondition.
Zwei Käufer mit identischem Kaufpreis und identischem Eigenkapital können unterschiedliche Zinsen bekommen, weil ihre Objekte unterschiedlich bewertet wurden.
Für Steuerausländer ist der Punkt doppelt wichtig: Einzelne Häuser deckeln den Auslauf intern niedriger, die Marktspanne selbst bleibt bei 60–100 % — das Wohnsitzland entscheidet über den Bankenkreis, nicht über die Spanne.
Eine frühzeitige, realistische Einschätzung lohnt sich deshalb vor der Bankauswahl.
Die Bank rechnet bei vermieteten Objekten anders als bei selbst genutzten. Wählen Sie oben die Nutzung — der Rechner nimmt dann den Weg, den auch die Bank geht.
Die Formel: so rechnet die Bank Schritt für Schritt
Bei einem vermieteten Objekt läuft die Berechnung des Beleihungswerts immer über denselben Weg. Er steht in den §§ 9 bis 12 der Beleihungswertermittlungsverordnung:
1. Rohertrag: die nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete. Liegt die Marktmiete über der vereinbarten, zählt die vereinbarte (§ 10 Abs. 1). 2. abzüglich Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und Modernisierungsrisiko — mindestens 15 % des Rohertrags (§ 11 Abs. 2).
In der Praxis liegen sie bei vermieteten Mehrfamilienhäusern eher bei 25 bis 30 %. 3. ergibt den Reinertrag, vermindert um die Verzinsung des Bodenwerts (§ 9 Abs. 2). 4. kapitalisiert mit dem Vervielfältiger aus Restnutzungsdauer und Kapitalisierungszins (§ 12 Abs. 1). 5. zuzüglich Bodenwert ergibt den Ertragswert.
Der Hebel steckt im Kapitalisierungszins. Er beträgt bei Wohnnutzung mindestens 5,5 % — festgelegt in § 12 Abs. 4 BelWertV und von der BaFin bekannt gegeben, unverändert seit dem 1. Januar 2024. Nur bei erstklassigen Objekten darf um höchstens 0,5 Prozentpunkte unterschritten werden, und das nur, wenn acht Kriterien gleichzeitig erfüllt sind.
Der Markt zahlt aktuell häufig Kaufpreise, die einem deutlich niedrigeren Zins entsprechen. Genau aus dieser Schere entsteht der Abstand zwischen Kaufpreis und Bankwert — nicht aus einer Skepsis der Bank gegenüber Ihrem Objekt.
Warum deckelt bei vermieteten Objekten der Ertragswert?
Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus gibt es keine Wahlfreiheit. § 4 Abs. 1 BelWertV sagt es wörtlich: „Maßgeblich für die Ableitung des Beleihungswerts ist regelmäßig der Ertragswert, der nicht überschritten werden darf.“ Der Sachwert wird zwar getrennt ermittelt, taugt aber nur zur Kontrolle.
Die Ausnahme gilt allein für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, die zweifelsfrei zur Eigennutzung taugen (§ 4 Abs. 2). Ein Mehrfamilienhaus kauft niemand zum Selbstbewohnen — also zählt nur, was es einbringt.
Dazu kommt seit dem 1. Januar 2025 eine europäische Vorgabe: Nach Artikel 229 CRR III gibt es für die Eigenkapitalunterlegung kein Wahlrecht mehr zwischen Markt- und Beleihungswert. Banken müssen einen vorsichtigen Wert ansetzen, der erwartete Preissteigerungen ausklammert. Zwei Wege sind dafür anerkannt — der Beleihungswert nach BelWertV, oder der Marktwert mit einem Abschlag. Der Rechner oben zeigt beide, weil sie bei demselben Objekt weit auseinanderliegen können.
Und genau da liegt die eigentliche Arbeit: Welchen der beiden Wege ein Haus geht, entscheidet über die mögliche Darlehenshöhe. Mehr dazu auf der Seite Kaufpreis über Verkehrswert. Zum Mitnehmen gibt es das Merkblatt: Beleihungswert ermitteln — wie Banken rechnen — vier Seiten, kostenlos.
Worin unterscheidet sich der Beleihungswert vom Verkehrswert und von den Kaufnebenkosten?
Vom Verkehrswert unterscheidet sich der Beleihungswert genau darin: Der Verkehrswert bildet ab, was heute erzielbar ist. Der Beleihungswert bildet ab, was nachhaltig erzielbar bleibt.
Nicht zu verwechseln mit den Kaufnebenkosten: Was Notar und Grundbuch beim Hauskauf kosten, hängt am Kaufpreis, nicht am Beleihungswert.
Eine knappe Begriffsdefinition finden Sie im Wiki-Eintrag Beleihungswert; diese Seite ordnet den Wert in Ihre Finanzierungsentscheidung ein.
Warum entscheidet das über Ihren Zinssatz? Die Kennzahl, die aus dem Beleihungswert folgt, ist der Beleihungsauslauf: das Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert. Er ist der wichtigste einzelne Faktor für Ihre Zinskondition — wichtiger als die meisten Käufer annehmen.
Banken arbeiten mit Stufen. Wer unter eine bestimmte Grenze rutscht, kommt in eine günstigere Zinsklasse; wer knapp darüber liegt, zahlt spürbar mehr. Das erklärt eine Beobachtung, die viele Käufer irritiert: Zwei Menschen mit demselben Kaufpreis und demselben Eigenkapital bekommen unterschiedliche Angebote — weil ihre Objekte unterschiedlich bewertet wurden.
Praktisch heißt das: Manchmal lohnt es sich, etwas mehr Eigenkapital einzusetzen, um eine Stufe zu unterschreiten. Und manchmal ist es besser, das Geld zu behalten, weil die nächste Stufe ohnehin nicht erreichbar ist. Diese Rechnung gehört vor die Antragstellung.
Was bedeutet das für Steuerausländer?
Bei Wohnsitz im Ausland deckeln viele einzelne Häuser den Beleihungsauslauf intern; die Marktspanne bleibt 60–100 %, je nach Einkommensart und Bonität. Der Beleihungswert entscheidet damit doppelt: Er bestimmt Ihre Zinsklasse — und er bestimmt, ob die Finanzierung in der gewünschten Höhe überhaupt zustande kommt.
Deshalb ist die Objektauswahl bei Auslandswohnsitz kein reines Geschmacksthema. Objekte, die eine Bank schwer bewerten kann — ungewöhnlicher Zuschnitt, schwacher Standort, unklare Vermietbarkeit — verschlechtern Ihren Auslauf zusätzlich zu dem Abschlag, den Sie ohnehin tragen. Ein gut bewertbares Objekt ist für Sie mehr wert als für einen Inlandskäufer.
Vor dem Kaufangebot lohnt der Blick auf das Objekt selbst: Immobilie bewerten — die sieben Punkte im Exposé.
Ergebnis behalten — und die passenden Unterlagen gleich mit: Ein Rechner liefert eine Zahl. Für die Finanzierungsentscheidung zählen die richtigen Unterlagen, bevor das Bankgespräch beginnt. Wir schicken Ihnen die Checkliste, die zu Ihrer Situation passt — kostenlos, ohne Verkaufsgespräch im Nachgang.
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Kostenloser Beleihungswertrechner: vermietet oder selbst genutzt: Der Rechner ist kostenlos: Sie wählen die Nutzung, vermietet oder selbst genutzt, und er nimmt den Rechenweg, den auch die Bank geht. Bei vermieteten Objekten rechnet die Bank anders als bei selbst genutzten. Das Ergebnis ist eine unverbindliche Orientierung, keine Beleihungswertermittlung im Sinne der Verordnung und keine Finanzierungszusage.
Ermittlung des Beleihungswerts: Wie rechnet die Bank? Bei vermieteten Objekten läuft die Berechnung nach dem Ertragswertverfahren der Beleihungswertermittlungsverordnung. Angesetzt sind unter anderem ein Mindestkapitalisierungszins von 5,5 % und ein Mietausfallwagnis von 2 %. Jede Bank rechnet mit eigenen Ansätzen.
Häufige Fragen
Beleihungswert einer Immobilie berechnen: Welche Angaben braucht die Bank?
Je nach Nutzung fragt der Rechner nach Kaufpreis, gewünschtem Darlehen, Baujahr, Jahresnettokaltmiete und Anzahl der Wohnungen. Dazu kommen Wohnfläche, Herstellungskosten je m², Grundstücksfläche, Bodenrichtwert und Modernisierungsgrad. Jede Bank rechnet mit eigenen Ansätzen.
Was ist der Unterschied zu Verkehrswert und Marktwert?
Der Verkehrswert bildet ab, was heute erzielbar wäre. Der Beleihungswert bildet ab, was nachhaltig erzielbar bleibt — er ist deshalb konservativer und in der Regel niedriger.
Kann ich den Beleihungswert beeinflussen?
Direkt kaum, indirekt schon. Vollständige Unterlagen, saubere Objektdaten und eine nachvollziehbare Vermietungssituation helfen. Vor allem aber wirkt die Objektauswahl selbst — gut bewertbare Objekte führen zu besseren Ausläufen.
Warum bekomme ich einen anderen Zins als ein Bekannter mit gleichem Kaufpreis?
Weil nicht der Kaufpreis, sondern der Beleihungsauslauf die Zinsklasse bestimmt. Wurde sein Objekt höher bewertet, liegt sein Auslauf niedriger — und damit sein Zins.
Gilt bei Auslandswohnsitz ein anderer Maßstab?
Der Bewertungsmaßstab für die Immobilie bleibt gleich, die Immobilie liegt ja in Deutschland. Was sich unterscheidet, ist der Beleihungsauslauf, den Banken bei Steuerausländern akzeptieren — er streut breiter und hängt stärker am Einkommen: 60–100 %, je nach Einkommensart und Bonität.
Beleihungsauslauf und Beleihungsgrenze: Was ist der Unterschied zum Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank der Immobilie dauerhaft zutraut. Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis des Darlehens zu diesem Wert in Prozent, die Beleihungsgrenze der Prozentsatz, bis zu dem die Bank höchstens finanziert. Beides bezieht sich auf den Beleihungswert, nicht auf den Kaufpreis.
Beleihungswert berechnen Formel: Wie rechnet die Bank bei vermieteten Objekten?
Bei einem vermieteten Objekt läuft die Berechnung über den Ertragswert, geregelt in den §§ 9 bis 12 der Beleihungswertermittlungsverordnung. Bei selbst genutzten Objekten rechnet die Bank anders.
Beleihungswert Immobilie berechnen: Was zeigt der Beleihungswert Rechner?
Der Rechner nimmt nach Ihrer Wahl der Nutzung, vermietet oder selbst genutzt, denselben Weg wie die Bank und fragt je nach Nutzung nach Kaufpreis, gewünschtem Darlehen, Baujahr, Jahresnettokaltmiete und Anzahl der Wohnungen. Das Ergebnis ist eine Einschätzung; den Wert, den Ihre Bank am Ende ansetzt, ermittelt die Bank nach eigenen Richtlinien.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.