Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf für Steuerausländer
Bei Wohnsitz im Ausland entscheidet der Beleihungsauslauf über alles Weitere: Er bestimmt, wie viel die Bank finanziert und zu welchem Zins. Die Beleihungsgrenze liegt hier niedriger als bei Inlandskunden — wie viel niedriger, hängt vom Institut ab.
Die Bedingung ist der eigentliche Satz
Bis zu 80 % — wenn der Bankwert dem Kaufpreis entspricht. Die Bank beleiht nicht das, was Sie zahlen, sondern das, was sie selbst als Wert ermittelt. Liegt beides gleichauf, ist die Rechnung einfach. Liegt der Bankwert darunter, sinkt der Darlehensbetrag — und der Unterschied fehlt Ihnen in bar, zusätzlich zu den Kaufnebenkosten.
| Bankwert = Kaufpreis | Bankwert 10 % unter Kaufpreis | |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € | 400.000 € |
| Bankwert | 400.000 € | 360.000 € |
| Darlehen bei 80 % | 320.000 € | 288.000 € |
| Eigenmittel für den Kaufpreis | 80.000 € | 112.000 € |
| Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) | kommen obendrauf und sind in der Regel nicht mitfinanzierbar | |
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Sie beschreibt, was passiert, wenn man zur falschen Bank geht
Die meisten Häuser haben für Steuerausländer eine interne Deckelung — und die liegt tatsächlich oft bei 50 oder 60 %. Manche Häuser finanzieren Nicht-Residenten überhaupt nicht. Wer bei seiner deutschen Hausbank anfragt und dort eine Absage oder ein Angebot mit hoher Eigenkapitalquote bekommt, hat nicht erfahren, was der Markt hergibt — er hat erfahren, was diese eine Bank hergibt.
Genau darin besteht die Arbeit: den Fall zu den Häusern zu bringen, die Steuerausländer nicht als Ausnahme behandeln. Welche das sind, gehört ins Gespräch — nicht auf die Seite.
Fünf Stellschrauben
- Das Objekt. Marktgängige Wohnimmobilie in belastbarer Lage: die beste Ausgangslage. Spezialimmobilien, sehr ländliche Lagen oder Objekte mit Sanierungsstau drücken den Bankwert — und damit den Darlehensbetrag.
- Die Einkommensart. Unbefristetes Angestelltenverhältnis ist einfacher als Selbstständigkeit; Einkommen in Euro einfacher als in Fremdwährung. Machbar ist beides, es entscheidet über die Bankauswahl.
- Das Wohnsitzland. EU-Wohnsitz ist unkomplizierter als ein Drittstaat. Aber auch Dubai, Singapur, die USA und die Schweiz sind Alltag — mit mehr Nachweisaufwand.
- Der Verwendungszweck. Selbstnutzung, Kapitalanlage oder späterer Rückzug nach Deutschland — Banken bewerten das unterschiedlich.
- Die Vollständigkeit der Unterlagen. Der banalste und wirksamste Hebel. Ein vollständiger Antrag bekommt bessere Konditionen als derselbe Fall in Bruchstücken.
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