„Als Nicht-Resident bekommen Sie 50 bis 60 Prozent." — Das stimmt nicht.
Diese Zahl steht in fast jedem Ratgeberportal, und sie ist der Grund, warum viele Auslandsdeutsche gar nicht erst anfragen. In unserer Vermittlungspraxis sind bis zu 80 % des Kaufpreises erreichbar — vorausgesetzt, der Bankwert entspricht dem Kaufpreis.
Die Bedingung ist der eigentliche Satz
Bis zu 80 % — wenn der Bankwert dem Kaufpreis entspricht. Die Bank beleiht nicht das, was Sie zahlen, sondern das, was sie selbst als Wert ermittelt. Liegt beides gleichauf, ist die Rechnung einfach. Liegt der Bankwert darunter, sinkt der Darlehensbetrag — und der Unterschied fehlt Ihnen in bar, zusätzlich zu den Kaufnebenkosten.
| Bankwert = Kaufpreis | Bankwert 10 % unter Kaufpreis | |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € | 400.000 € |
| Bankwert | 400.000 € | 360.000 € |
| Darlehen bei 80 % | 320.000 € | 288.000 € |
| Eigenmittel für den Kaufpreis | 80.000 € | 112.000 € |
| Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) | kommen obendrauf und sind in der Regel nicht mitfinanzierbar | |
Vereinfachte Modellrechnung zur Erläuterung der Beleihungsmechanik. Keine Aussage über Konditionen; die im Einzelfall erreichbare Beleihung hängt von Objekt, Einkommen, Wohnsitzland und Bank ab.
Sie beschreibt, was passiert, wenn man zur falschen Bank geht
Die meisten Häuser haben für Steuerausländer eine interne Deckelung — und die liegt tatsächlich oft bei 50 oder 60 %. Manche Häuser finanzieren Nicht-Residenten überhaupt nicht. Wer bei seiner deutschen Hausbank anfragt und dort eine Absage oder ein Angebot mit hoher Eigenkapitalquote bekommt, hat nicht erfahren, was der Markt hergibt — er hat erfahren, was diese eine Bank hergibt.
Genau darin besteht die Arbeit: den Fall zu den Häusern zu bringen, die Steuerausländer nicht als Ausnahme behandeln. Welche das sind, gehört ins Gespräch — nicht auf die Seite.
Fünf Stellschrauben
- Das Objekt. Marktgängige Wohnimmobilie in belastbarer Lage: die beste Ausgangslage. Spezialimmobilien, sehr ländliche Lagen oder Objekte mit Sanierungsstau drücken den Bankwert — und damit den Darlehensbetrag.
- Die Einkommensart. Unbefristetes Angestelltenverhältnis ist einfacher als Selbstständigkeit; Einkommen in Euro einfacher als in Fremdwährung. Machbar ist beides, es entscheidet über die Bankauswahl.
- Das Wohnsitzland. EU-Wohnsitz ist unkomplizierter als ein Drittstaat. Aber auch Dubai, Singapur, die USA und die Schweiz sind Alltag — mit mehr Nachweisaufwand.
- Der Verwendungszweck. Selbstnutzung, Kapitalanlage oder späterer Rückzug nach Deutschland — Banken bewerten das unterschiedlich.
- Die Vollständigkeit der Unterlagen. Der banalste und wirksamste Hebel. Ein vollständiger Antrag bekommt bessere Konditionen als derselbe Fall in Bruchstücken.
Steuerausländer: der Überblick Eigenkapital aus deutscher Immobilie Wie lange es dauert Fall besprechen