Die lastenfreie Immobilie in Krefeld, München oder Hamburg ist die günstigste Kapitalquelle, die Sie haben. Nur will die deutsche Bank nicht wissen, was in Spanien damit passiert — und die spanische Bank kann das deutsche Haus nicht sehen. Dazwischen gehen Käufe verloren.
Die kurze Antwort. Eine lastenfreie oder weitgehend getilgte Immobilie in Deutschland lässt sich beleihen — regelmäßig bis 80 % des Beleihungswerts. Das freigesetzte Kapital ist Ihr Eigenkapital für den Kauf im Ausland. Beide Seiten kommen bei uns aus einer Hand: das deutsche Darlehen unter § 34i GewO, die spanische Finanzierung über unsere BAFA-Notifizierung für Spanien; in Portugal läuft die Abwicklung über einen dort zugelassenen Vermittler.
Ja — eine lastenfreie Immobilie in Deutschland ist oft die günstigste Kapitalquelle für einen Kauf in Spanien. Über eine neue Grundschuld auf das abbezahlte deutsche Objekt wird Eigenkapital freigesetzt, das in Spanien eingesetzt wird. Der Wert des Hauses ist selten das Problem; das Hindernis ist der Verwendungszweck. Viele deutsche Banken finanzieren ungern, wenn das Geld erkennbar in eine Auslandsimmobilie fließt, und die spanische Bank kann die deutsche Sicherheit nicht bewerten — dazwischen scheitern Käufe an einem Feld im Antrag, nicht an der Bonität. Wer früh strukturiert, trennt die deutsche Kapitalbeschaffung sauber von der spanischen Kaufabwicklung und hält beide Seiten finanzierbar. Entscheidend sind der Beleihungsauslauf, das Timing der beiden Vorgänge und die richtige Reihenfolge. §34i-Vermittlung und BAFA-Notifizierung für Spanien kommen aus einer Hand; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler — welche Häuser einen solchen Fall mitgehen, klären wir im Gespräch, nicht auf der Seite.
Die meisten Absagen, die wir sehen, haben nichts mit der Immobilie zu tun und nichts mit der Bonität. Sie haben mit einem Feld im Antragsformular zu tun.
Ihre Bank kennt das Haus. Es steht in ihrem Bezirk, es ist bezahlt, der Wert ist unstrittig. Fragen Sie nach einem Darlehen für eine Küche, ein Dach oder eine Photovoltaikanlage, ist das Gespräch in zwanzig Minuten erledigt. Sagen Sie den Satz „Ich möchte damit eine Wohnung in Alicante kaufen", wird es still.
Der Grund ist nüchtern: Viele Häuser wollen wohnwirtschaftliche Verwendung im Inland sehen. Ein Objekt im Ausland ist für die Kreditrichtlinie kein bekanntes Verwendungsziel — nicht verboten, nur nicht vorgesehen. Und was nicht vorgesehen ist, wird in der Fläche abgelehnt, weil niemand im Haus die Verantwortung dafür übernehmen will. Die Sicherheit liegt in Deutschland, sie ist werthaltig, und der Vorgang scheitert trotzdem.
Auf der anderen Seite steht die spanische Bank mit dem spiegelbildlichen Problem: Sie kann Ihr Haus in Deutschland nicht bewerten, nicht besichern und nicht anrechnen. Sie sieht nur das, was Sie an Eigenkapital mitbringen.
Deshalb verlieren Käufer hier Geld, ohne es zu merken: Sie zahlen die Auslandsimmobilie bar aus Erspartem, weil die Beleihung „nicht ging" — und stellen später fest, dass eine nachträgliche Finanzierung auf eine bereits abbezahlte Immobilie im Ausland deutlich schwerer ist als eine Finanzierung zum Kaufzeitpunkt. Der günstige Moment kommt nicht wieder.
Das ist keine Marketingformel, sondern eine Frage der Erlaubnis. Für das deutsche Darlehen: § 34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung). Für Spanien: die BAFA-Notifizierung nach § 34i Abs. 4 GewO für die grenzüberschreitende Tätigkeit. Für Portugal erfolgt die Abwicklung über einen dort zugelassenen Vermittler.
Der Unterschied wird spürbar, sobald etwas nicht glatt läuft. Wer zwei Berater beauftragt, hat zwei Menschen, die jeweils die Hälfte des Falls sehen — und die Lücke dazwischen verantwortet niemand. Genau dort scheitern diese Käufe.
Die spanische Seite dieser Struktur — Beleihungsgrenzen, Tasación, Zweckbindung, was die spanische Bank tatsächlich sieht — steht auf unserer spanischen Domain: Deutsche Immobilie beleihen, Kauf in Spanien (perini.es).
Und wenn gar kein Immobilienkauf dahintersteht? Einige wenige Banken binden die Kapitalbeschaffung nicht an eine Immobilienverwendung — Kapitalbeschaffung ohne Zweckbindung.
Hinweis zur Reichweite: Die Kapitalbeschaffung auf eine bestehende Immobilie vermitteln wir in Deutschland. Liegt Ihre bestehende Immobilie in einem anderen Land, beschafft Ihre dortige Bank oder Ihr dortiger Vermittler das Kapital — die spanische oder portugiesische Finanzierung bauen wir darauf auf.
Konditionen ab 3,57 % effektivem Jahreszins — Topzins am Markt — kein zugesagter Zins. Erreichbar bei sehr guter Bonität und niedrigem Beleihungsauslauf. Das vollständige repräsentative Beispiel steht unten.
Das deutsche Darlehen ist ein gewöhnliches Immobiliardarlehen — kein Sonderprodukt und kein Aufschlag dafür, dass Sie im Ausland kaufen. Es gilt das Marktniveau: 3,4 % bis 3,9 % effektiver Jahreszins bei zehnjähriger Zinsbindung, 3,7 % bis 4,3 % bei zwanzig Jahren (Marktspanne Juli 2026, abhängig von Beleihungsauslauf und Bonität).
Was Ihren Zins tatsächlich bestimmt, ist nicht das Zielland, sondern der Beleihungsauslauf: Wer die deutsche Immobilie nur zur Hälfte beleiht, zahlt spürbar weniger als jemand, der bis an die Grenze geht. Das ist die Stellschraube, an der sich rechnen lässt — und sie liegt in Ihrer Hand.
Die Immobilie ist lastenfrei, das Kapital steckt in den Wänden. Eine Beleihung macht daraus Eigenkapital für Spanien — ohne dass das Haus verkauft werden muss. Die Rate wird aus der Rente bedient, die Immobilie bleibt in der Familie.
Die Restschuld ist niedrig, der Beleihungswert deutlich höher. Der Spielraum dazwischen finanziert den Kauf an der Costa Blanca — und die deutsche Immobilie bleibt unangetastet.
Bestandsimmobilien mit Wertzuwachs sind stille Reserven. Sie lassen sich heben, ohne zu verkaufen — und ohne die laufende Vermietung anzutasten.
Mit der Restschuld, dem groben Wert der deutschen Immobilie und dem Zielobjekt können wir Ihnen sagen, ob die Struktur trägt. Bevor Sie irgendwo einen Antrag stellen.
Fall besprechenDie andere Richtung: Besitzen Sie bereits eine abbezahlte Immobilie in Spanien? Dann kann auch sie Kapital freisetzen — spanische Immobilie beleihen.