Haus beleihen für einen Kredit zum Kauf in Spanien: Auslandsimmobilien finanzieren mit Beleihungswert und Beleihungsauslauf
Die lastenfreie Immobilie in Krefeld, München oder Hamburg ist die günstigste Kapitalquelle, die Sie haben. Nur will die deutsche Bank nicht wissen, was in Spanien damit passiert — und die spanische Bank kann das deutsche Haus nicht sehen. Dazwischen geht mancher Kauf einer Immobilie in Spanien verloren.
Kann ich mein Haus in Deutschland beleihen, um den Kauf in Spanien zu finanzieren?
Ja, Sie können Ihr lastenfreies Haus in Deutschland für einen Kredit beleihen und das Kapital für den Kauf in Spanien einsetzen. Beliehen wird regelmäßig bis 80 % des Beleihungswerts, nicht des Kaufpreises, ab rund 150.000 € Darlehen. Über eine neue Grundschuld auf das deutsche Objekt wird Eigenkapital freigesetzt. Das Hindernis ist meist nicht der Wert des Hauses, sondern der Verwendungszweck.
Was ist das Hindernis: der Wert Ihres Hauses oder der Verwendungszweck?
Viele Banken lehnen den Auslandskauf nicht wegen Wert oder Bonität ab, sondern wegen des Verwendungszwecks, weil sie wohnwirtschaftliche Verwendung im Inland sehen wollen. Beleihen lässt sich die deutsche Immobilie regelmäßig bis 80 % des Beleihungswerts.
Deutsche Immobilie beleihen, in Spanien kaufen: bis 80 % des Beleihungswerts: Ja. Eine lastenfreie oder weitgehend getilgte Immobilie in Deutschland lässt sich beleihen — regelmäßig bis 80 % des Beleihungswerts. Das freigesetzte Kapital ist Ihr Eigenkapital für den Kauf im Ausland. Wie der Beleihungswert entsteht.
Warum lehnt meine Bank den Auslandskauf ab? Nicht wegen Wert oder Bonität, sondern wegen des Verwendungszwecks: Viele Häuser wollen wohnwirtschaftliche Verwendung im Inland sehen, ein Auslandsobjekt ist für ihre Kreditrichtlinie kein vorgesehenes Ziel. Das ist eine Aussage über das gefragte Haus, kein Gesetz.
Muss die Immobilie abbezahlt sein? Nein. Entscheidend ist der Abstand zwischen Restschuld und Beleihungswert — dieser Spielraum ist Ihr Kapital. Beide Seiten kommen aus einer Hand: das deutsche Darlehen unter § 34i GewO. Wie der Beleihungswert entsteht.
Die kurze Antwort. Eine lastenfreie oder weitgehend getilgte Immobilie in Deutschland lässt sich beleihen — regelmäßig bis 80 % des Beleihungswerts. Beide Seiten kommen bei uns aus einer Hand: das deutsche Darlehen unter § 34i GewO; in Portugal läuft die Abwicklung über einen dort zugelassenen Vermittler.
Kann ich mein Haus in Deutschland für einen Kredit beleihen, um in Spanien zu kaufen? Ja — Sie können Ihr lastenfreies Haus in Deutschland für einen Kredit beleihen; es ist oft die günstigste Kapitalquelle für einen Kauf in Spanien.
Über eine neue Grundschuld auf das abbezahlte deutsche Objekt wird Eigenkapital freigesetzt, das in Spanien eingesetzt wird.
Der Wert des Hauses ist selten das Problem; das Hindernis ist der Verwendungszweck.
Viele deutsche Banken finanzieren ungern, wenn das Geld erkennbar in eine Auslandsimmobilie fließt, und die spanische Bank kann die deutsche Sicherheit nicht bewerten — dazwischen scheitern Käufe an einem Feld im Antrag, nicht an der Bonität.
Wer früh strukturiert, trennt die deutsche Kapitalbeschaffung sauber von der spanischen Kaufabwicklung und hält beide Seiten finanzierbar.
Entscheidend sind der Beleihungsauslauf, das Timing der beiden Vorgänge und die richtige Reihenfolge.
Die §34i-Vermittlung kommt aus einer Hand; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler — welche Häuser einen solchen Fall mitgehen, klären wir im Gespräch, nicht auf der Seite.
Die meisten Absagen, die wir sehen, haben nichts mit der Immobilie zu tun und nichts mit der Bonität. Sie haben mit einem Feld im Antragsformular zu tun.
Ihre Bank kennt das Haus. Es steht in ihrem Bezirk, es ist bezahlt, der Wert ist unstrittig. Fragen Sie nach einem Darlehen für eine Küche, ein Dach oder eine Photovoltaikanlage, ist das Gespräch in zwanzig Minuten erledigt. Sagen Sie den Satz „Ich möchte damit eine Wohnung in Alicante kaufen“, wird es still.
Der Grund ist nüchtern: Viele Häuser wollen wohnwirtschaftliche Verwendung im Inland sehen. Ein Objekt im Ausland ist für die Kreditrichtlinie kein bekanntes Verwendungsziel — nicht verboten, nur nicht vorgesehen. Und was nicht vorgesehen ist, wird in der Fläche abgelehnt, weil niemand im Haus die Verantwortung dafür übernehmen will. Die Sicherheit liegt in Deutschland, sie ist werthaltig, und der Vorgang scheitert trotzdem.
Auf der anderen Seite steht die spanische Bank mit dem spiegelbildlichen Problem: Sie kann Ihr Haus in Deutschland nicht bewerten, nicht besichern und nicht anrechnen. Sie sieht nur das, was Sie an Eigenkapital mitbringen.
Deshalb verlieren Käufer hier Geld, ohne es zu merken: Sie zahlen die Auslandsimmobilie bar aus Erspartem, weil die Beleihung „nicht ging“ — und stellen später fest, dass eine nachträgliche Finanzierung auf eine bereits abbezahlte Immobilie im Ausland deutlich schwerer ist als eine Finanzierung zum Kaufzeitpunkt. Der günstige Moment kommt nicht wieder.
Beleihungsauslauf und Zinsen: Was müssen Sie wissen, bevor Sie rechnen?
Beliehen wird bis 80 % des Beleihungswerts, nicht des Kaufpreises, und besichert wird die deutsche Immobilie. Die Rate läuft ab dem ersten Monat, eine Restschuld ist kein Ausschluss.
Beleihungswert, nicht Verkehrswert. Beliehen wird bis 80 % des Beleihungswerts — nicht des Kaufpreises. Der Beleihungswert liegt regelmäßig unter dem Kaufpreis. Die Differenz trägt der Käufer.
Wer mit dem Preis rechnet, den ein Makler ihm gestern genannt hat, plant sein Eigenkapital zu hoch — und merkt es am Notartermin. Die Grundschuld bleibt, wo sie ist. Besichert wird die deutsche Immobilie. Die spanische Immobilie besichert die spanische Finanzierung.
Zwei Sicherheiten, zwei Rechtsordnungen, ein Vorhaben — sie werden nicht vermischt, und genau deshalb funktioniert es. Die Rate läuft ab dem ersten Monat. Das deutsche Darlehen wird bedient, auch wenn die spanische Immobilie noch gar nicht übergeben ist.
Diese Doppelbelastung gehört in die Planung — sie ist der häufigste Grund, warum eine tragfähige Struktur an der Haushaltsrechnung scheitert. Eine Restschuld ist kein Ausschluss. Die Immobilie muss nicht lastenfrei sein.
Entscheidend ist der Abstand zwischen Restschuld und Beleihungswert — der Spielraum darin ist Ihr Kapital. Der Zeitpunkt. Die Kapitalbeschaffung in Deutschland braucht Wochen, die spanische Bewertung und Zusage ebenfalls. Wer sie nacheinander laufen lässt, verliert das Objekt.
Die Gleichzeitigkeit ist die eigentliche Arbeit — und sie fällt aus, wenn niemand beide Hälften verantwortet.
Erlaubnis für beide Länder: Warum kommt das aus einer Hand?
Das ist keine Marketingformel, sondern eine Frage der Erlaubnis. Für das deutsche Darlehen: § 34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung). Für Spanien und Portugal nach § 34i Abs. 4 GewO für die grenzüberschreitende Tätigkeit. Für Portugal erfolgt die Abwicklung über einen dort zugelassenen Vermittler.
Der Unterschied wird spürbar, sobald etwas nicht glatt läuft. Wer zwei Berater beauftragt, hat zwei Menschen, die jeweils die Hälfte des Falls sehen — und die Lücke dazwischen verantwortet niemand. Genau dort scheitern diese Käufe.
Die spanische Seite dieser Struktur — Beleihungsgrenzen, Tasación, Zweckbindung, was die spanische Bank tatsächlich sieht — steht auf unserer spanischen Domain: Deutsche Immobilie beleihen, Kauf in Spanien (perini.es).
Und wenn gar kein Immobilienkauf dahintersteht? Einige wenige Banken binden die Kapitalbeschaffung nicht an eine Immobilienverwendung — Kapitalbeschaffung ohne Zweckbindung.
Hinweis zur Reichweite: Die Kapitalbeschaffung auf eine bestehende Immobilie vermitteln wir in Deutschland. Liegt Ihre bestehende Immobilie in einem anderen Land, beschafft Ihre dortige Bank oder Ihr dortiger Vermittler das Kapital — die spanische oder portugiesische Finanzierung bauen wir darauf auf.
Was kostet die Finanzierung?
Das deutsche Darlehen ist ein gewöhnliches Immobiliardarlehen — kein Sonderprodukt und kein Aufschlag dafür, dass Sie im Ausland kaufen. Die aktuellen Zinsen nach Beleihungsauslauf stehen mit repräsentativem Beispiel auf der Seite Bauzinsen aktuell.
Was Ihren Zins tatsächlich bestimmt, ist nicht das Zielland, sondern der Beleihungsauslauf: Wer die deutsche Immobilie nur zur Hälfte beleiht, zahlt spürbar weniger als jemand, der bis an die Grenze geht. Das ist die Stellschraube, an der sich rechnen lässt — und sie liegt in Ihrer Hand.
Für wen rechnet sich das?
Es rechnet sich zum Beispiel im Ruhestand, wenn das Haus bezahlt ist, und für Doppelverdiener mit Eigentum in Deutschland und Zweitwohnsitz im Süden.
- Das Haus ist bezahlt, die Kinder sind aus (Ruhestand): Die Immobilie ist lastenfrei, das Kapital steckt in den Wänden. Eine Beleihung macht daraus Eigenkapital für Spanien — ohne dass das Haus verkauft werden muss. Die Rate wird aus der Rente bedient, die Immobilie bleibt in der Familie.
- Eigentum in Deutschland, Zweitwohnsitz im Süden (Doppelverdiener): Die Restschuld ist niedrig, der Beleihungswert deutlich höher. Der Spielraum dazwischen finanziert den Kauf an der Costa Blanca — und die deutsche Immobilie bleibt unangetastet.
- Bestand in Deutschland, Zukauf im Ausland (Kapitalanleger): Bestandsimmobilien mit Wertzuwachs sind stille Reserven. Sie lassen sich heben, ohne zu verkaufen — und ohne die laufende Vermietung anzutasten.
Die andere Richtung: Besitzen Sie bereits eine abbezahlte Immobilie in Spanien? Dann kann auch sie Kapital freisetzen — spanische Immobilie beleihen.
Häufige Fragen
Haus beleihen für einen Kredit: Welche Bank gibt ihn für den Auslandskauf?
Viele deutsche Banken lehnen den Auslandskauf als Verwendungszweck ab, weil sie wohnwirtschaftliche Verwendung im Inland sehen wollen. Das ist eine Aussage über das jeweils gefragte Haus, kein Gesetz. Das deutsche Darlehen kommt bei uns unter § 34i GewO aus einer Hand; welche Häuser einen solchen Fall mitgehen, klären wir im Gespräch.
Immobilie zu 80 % beleihen: Wovon wird der Wert berechnet?
Der Wert wird vom Beleihungswert berechnet, nicht vom Kaufpreis. Beliehen wird regelmäßig bis 80 % davon. Der Beleihungswert liegt regelmäßig unter dem Kaufpreis, die Differenz trägt der Käufer.
Meine Bank sagt, für einen Auslandskauf gibt sie kein Geld. Ist das rechtlich so?
Nein. Es ist eine Entscheidung der jeweiligen Kreditrichtlinie, kein Gesetz. Viele Häuser verlangen wohnwirtschaftliche Verwendung im Inland; andere sehen die Verwendung anders. Es ist eine Aussage über das Haus, das Sie gefragt haben — nicht über Ihren Fall.
Muss die deutsche Immobilie vollständig abbezahlt sein?
Nein. Entscheidend ist der Abstand zwischen der verbliebenen Restschuld und dem Beleihungswert. Dieser Spielraum ist Ihr Kapital — auch wenn noch eine Grundschuld eingetragen ist.
Was ist der Beleihungswert und warum ist er niedriger als mein Marktwert?
Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank auf Dauer für erzielbar hält — bewusst konservativ, ohne Marktübertreibungen. Er liegt regelmäßig unter dem Verkehrswert. Wer sein Eigenkapital am aktuellen Marktwert bemisst, plant zu hoch.
Kann ich die Immobilie im Ausland gleich mitfinanzieren?
Es sind zwei Finanzierungen, aber ein Vorhaben. Das deutsche Darlehen setzt das Eigenkapital frei; die spanische oder portugiesische Bank baut die Finanzierung darauf auf. Beides koordinieren wir — deutsches Darlehen unter § 34i GewO, Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.
Ich habe die Auslandsimmobilie bereits bar bezahlt. Zu spät?
Nicht zwingend, aber deutlich schwerer. Eine bereits abbezahlte, lastenfreie Immobilie im Ausland nachträglich zu beleihen, gelingt nur bei wenigen Häusern und zu engeren Grenzen. Die Beleihung Ihrer deutschen Immobilie steht Ihnen aber weiterhin offen — sprechen Sie uns an, bevor Sie weitere Mittel binden.
Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf: Wie hoch darf ich mein Haus beleihen?
Beliehen wird regelmäßig bis 80 % des Beleihungswerts, nicht des Kaufpreises, ab rund 150.000 € Darlehen. Das ist die übliche Beleihungsgrenze. Der Beleihungsauslauf zeigt, wie viel Prozent des Beleihungswerts Ihr Darlehen am Ende ausmacht.
Sagen Sie uns, was in Deutschland steht — und was in Spanien geplant ist
Mit der Restschuld, dem groben Wert der deutschen Immobilie und dem Zielobjekt können wir Ihnen sagen, ob die Struktur trägt. Bevor Sie irgendwo einen Antrag stellen.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
