Beleihungswert höher als kaufpreis: Kaufpreis über Beleihungswert – Warum finanziert die Bank nicht alles?
Sie zahlen den vereinbarten Kaufpreis, und die Bank rechnet trotzdem mit weniger. Das ist kein Fehler, sondern Regel: Seit 2025 bewerten Banken strenger, der beliehene Wert liegt oft unter dem Kaufpreis, deshalb finanziert die Bank nicht alles. Was das für Ihr Eigenkapital heißt und wie Sie die Lücke schließen, steht hier.
Kaufpreis über Beleihungswert: Woher muss die Differenz kommen?
Liegt der Kaufpreis über dem Beleihungswert, muss die Differenz aus Eigenkapital kommen. Die Bank setzt ihren Beleihungswert an, nicht den Kaufpreis, und der liegt typisch 10–20 % unter dem Marktwert. Das ist kein Fehler, sondern Regel. Klären Sie den Beleihungswert vorab mit der Bank, vor dem Kaufvertrag, nicht danach.
Kaufpreis und Bankwert: Seit CRR III liegen sie weiter auseinander
Seit 2025 müssen Banken durch CRR III und die EBA-LOM-Guidelines konservativer bewerten. Der Beleihungswert liegt typisch 10–20 % unter dem Marktwert, die Differenz gleichen Sie mit Eigenkapital aus.
Die Bank setzt den Beleihungswert an, nicht den Kaufpreis: Der Kaufpreis ist, was Sie zahlen; der Beleihungswert bzw. Property Value ist, was die Bank zur Sicherheit ansetzt. Seit 2025 müssen Banken durch CRR III und die EBA-LOM-Guidelines konservativer bewerten — der beliehene Wert liegt oft unter dem Kaufpreis. Wie der Beleihungswert entsteht.
Der Bankwert liegt typisch 10–20 % unter dem Marktwert: Der Beleihungswert liegt typisch 10–20 % unter dem Marktwert. Bei vermieteten Objekten kann der Abstand deutlich größer werden, weil dort der Ertragswert deckelt und mit mindestens 5,5 % kapitalisiert werden muss. Die Differenz müssen Sie mit Eigenkapital ausgleichen.
Den Beleihungswert vor dem Kaufvertrag klären
Den Beleihungswert vorab mit der Bank klären — vor dem Kaufvertrag, nicht danach. Konditionen sind nach Beleihungsauslauf gestaffelt; bei Top-Bonität sind Banken flexibler, manche akzeptieren bis 100 % des Property Value.
Warum finanziert die Bank bei einem Kaufpreis über dem Beleihungswert nicht den vollen Preis? Bei einem Kaufpreis über dem Beleihungswert finanziert die Bank nicht den vollen Preis, weil sie ihren Beleihungswert ansetzt — einen bewusst vorsichtigen, langfristig gedachten Wert, der Marktübertreibungen ausklammert.
Liegt der vereinbarte Kaufpreis über diesem Beleihungswert, muss die Differenz aus Eigenkapital kommen; das ist kein Fehler, sondern Regel.
Seit 2025 bewerten viele Institute zurückhaltender, unter anderem wegen Energieanforderungen und Zinsniveau — die Lücke zwischen Preis und Bankwert ist dadurch häufiger geworden.
Zwei Objekte mit gleichem Kaufpreis können unterschiedliche Beleihungswerte haben, je nach Lage, Zustand und Drittverwendbarkeit.
Wer die Lücke früh kennt, vermeidet die böse Überraschung kurz vor dem Notartermin und kann gezielt Eigenkapital oder eine Zusatzsicherheit einplanen.
Wie eine bestimmte Bank ein konkretes Objekt bewertet, lässt sich nur fallbezogen sagen. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
Der Kaufpreis ist, was Sie bezahlen. Der Beleihungswert oder Property Value ist, was die Bank zur Sicherheit ansetzt. Beide unterscheiden sich oft erheblich — und das ist seit 2025 (CRR III) verstärkt der Fall.
Mit der EU-Bankenregulierung CRR III und den EBA Loan Origination & Monitoring Guidelines (EBA LOM) wurden 2025 strenger werdende Vorgaben für die Bewertung durchgesetzt. Banken müssen heute deutlich konservativer bewerten als noch 2020.
Property Value vs. Marktwert vs. Beleihungswert: Marktwert: realistischer Verkehrswert am Bewertungsstichtag — entspricht dem aktuellen Kaufpreis; Beleihungswert: langfristig nachhaltiger Wert — typisch 10–20 % unter Marktwert; Property Value (CRR III): seit 2025 der allein maßgebliche Wertbegriff für die Eigenkapitalunterlegung — kein dritter, noch niedrigerer Wert, sondern die Anforderung, die ein Wert erfüllen muss. Der Beleihungswert nach BelWertV erfüllt sie laut nationaler Bankenaufsicht in jedem Fall; alternativ nimmt die Bank den Marktwert und zieht einen Abschlag ab.
Was ändert CRR III seit 2025?
CRR III (Capital Requirements Regulation 3) ist die neueste EU-Bankenregulierung, in Deutschland seit Januar 2025 anwendbar. Sie verlangt von Banken eine konservativere Bewertung von Immobiliensicherheiten:
Property-Value-Konzept: Bewertung muss nachhaltigen langfristigen Wert spiegeln, nicht aktuelle Spitzenpreise; Indexierungs-Beschränkung: Wertsteigerungen über den Property Value hinaus werden nicht mehr angerechnet; Obergrenze Marktwert: der Property Value darf den Marktwert nie übersteigen, und er wird nach unten angepasst, wenn der Marktwert deutlich über dem liegt, was über die Kreditlaufzeit nachhaltig erzielbar wäre (Art. 229 Abs. 1 Buchstabe b CRR III); Wirkung auf Anschlussfinanzierung: Auch bei deutlich gestiegenen Marktpreisen rechnen Banken intern mit dem ursprünglichen Property Value.
Was das für Sie bedeutet
Der Beleihungsauslauf wird auf den niedrigeren Property Value berechnet, sodass mehr Eigenkapital nötig wird oder ein Zinsaufschlag anfällt. Klären Sie den Beleihungswert deshalb vorab mit der Bank, vor dem Kaufvertrag.
Beleihungsauslauf höher als gedacht: ein Objekt mit Kaufpreis 400.000 € kann einen Property Value von nur 340.000 € haben — Beleihungsauslauf wird auf den niedrigeren Wert berechnet; Mehr Eigenkapital nötig oder Zinsaufschlag: bei Auslauf 80 % auf 340.000 € = 272.000 € Kreditlimit, statt 320.000 € auf 400.000 €; Konditionen nach Beleihungsauslauf gestaffelt: 60 % bessere Konditionen als 80 % — bei Property Value kippt das schneller.
Pragmatische Konsequenzen: Beleihungswert vorab mit Bank klären — vor Kaufvertrag, nicht danach; Bei Anschlussfinanzierung: neue Bewertung kann zu höherem Beleihungsauslauf führen, obwohl Sie getilgt haben; Kaufpreis nahe Höchstpreisen → Property-Value-Abschlag wahrscheinlicher; Bei Top-Bonität → Banken sind flexibler, manche akzeptieren bis 100 % Property Value.
Welche Angaben im Exposé die Bewertung tragen und welche nur werben, steht unter Immobilie bewerten und Exposé richtig lesen.
Was die Bank bei Ihrem Objekt ansetzen kann, rechnen Sie im Beleihungswertrechner selbst durch — beide seit 2025 anerkannten Wege nebeneinander. Zum Mitnehmen gibt es dazu das Merkblatt: Beleihungswert ermitteln — wie Banken rechnen.
Beleihungswertermittlung: Wie der Beleihungswert entsteht
Die Bank setzt einen bewusst vorsichtigen, langfristig gedachten Wert an, der Marktübertreibungen ausklammert.
Er liegt typisch 10–20 % unter dem Marktwert. Bei vermieteten Objekten deckelt der Ertragswert, der mit mindestens 5,5 % kapitalisiert werden muss, deshalb kann der Abstand dort deutlich größer werden.
Anschlussfinanzierung: Property Value wirkt auch bei Umschuldung.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Marktwert, Beleihungswert und Property Value?
Der Marktwert ist der realistische Verkehrswert am Bewertungsstichtag und entspricht dem aktuellen Kaufpreis. Der Beleihungswert ist der langfristig nachhaltige Wert, typisch 10–20 % unter Marktwert. Der Property Value ist seit 2025 der allein maßgebliche Wertbegriff für die Eigenkapitalunterlegung.
Wie wirkt sich ein niedrigerer Property Value auf Beleihungsauslauf und Kreditlimit aus?
Ein Objekt mit Kaufpreis 400.000 € kann einen Property Value von nur 340.000 € haben. Der Beleihungsauslauf wird auf den niedrigeren Wert berechnet. Bei Auslauf 80 % auf 340.000 € ergeben sich 272.000 € Kreditlimit, statt 320.000 € auf 400.000 €.
Was bedeutet der Property Value nach CRR III für die Anschlussfinanzierung?
Auch bei deutlich gestiegenen Marktpreisen rechnen Banken intern mit dem ursprünglichen Property Value. Bei der Anschlussfinanzierung kann eine neue Bewertung zu einem höheren Beleihungsauslauf führen, obwohl Sie getilgt haben.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.