Kaufpreis ist nicht Bankwert

Was CRR III seit 2025 ändert

CRR III (Capital Requirements Regulation 3) ist die neueste EU-Bankenregulierung, in Deutschland seit Januar 2025 anwendbar. Sie verlangt von Banken eine konservativere Bewertung von Immobiliensicherheiten:

• Property Value-Konzept: Bewertung muss nachhaltigen langfristigen Wert spiegeln, nicht aktuelle Spitzenpreise
• Indexierungs-Beschränkung: Wertsteigerungen über den Property Value hinaus werden nicht mehr angerechnet
• Hard Floor: Property Value darf nicht über dem Erstbewertung-Wert liegen, auch wenn Marktpreise gestiegen sind
• Wirkung auf Anschlussfinanzierung: Auch bei deutlich gestiegenen Marktpreisen rechnen Banken intern mit dem ursprünglichen Property Value

Was das für Sie bedeutet

• Beleihungsauslauf höher als gedacht: ein Objekt mit Kaufpreis 400.000 € kann einen Property Value von nur 340.000 € haben — Beleihungsauslauf wird auf den niedrigeren Wert berechnet
• Mehr Eigenkapital nötig oder Zinsaufschlag: bei Auslauf 80 % auf 340.000 € = 272.000 € Kreditlimit, statt 320.000 € auf 400.000 €
• Konditionen nach Beleihungsauslauf gestaffelt: 60 % bessere Konditionen als 80 % — bei Property Value kippt das schneller

Pragmatische Konsequenzen

• Beleihungswert vorab mit Bank klären — vor Kaufvertrag, nicht danach
• Bei Anschlussfinanzierung: neue Bewertung kann zu höherem Beleihungsauslauf führen, obwohl Sie getilgt haben
• Kaufpreis nahe Höchstpreisen → Property-Value-Abschlag wahrscheinlicher
• Bei Top-Bonität → Banken sind flexibler, manche akzeptieren bis 100 % Property Value

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