Kaufpreis über Verkehrswert — wenn der Preis über dem Bankwert liegt
Sie zahlen den vereinbarten Kaufpreis — und die Bank rechnet trotzdem mit weniger. Das ist kein Fehler, sondern Regel: Seit 2025 bewerten Banken strenger, der beliehene Wert liegt oft unter dem Kaufpreis. Was das für Ihr Eigenkapital heißt und wie Sie die Lücke schließen, steht hier.
Warum finanziert die Bank nicht den vollen Kaufpreis?
Weil die Bank nicht Ihren Kaufpreis finanziert, sondern ihren Beleihungswert — einen bewusst vorsichtigen, langfristig gedachten Wert, der Marktübertreibungen ausklammert. Liegt der vereinbarte Kaufpreis über diesem Beleihungswert, muss die Differenz aus Eigenkapital kommen; das ist kein Fehler, sondern Regel. Seit 2025 bewerten viele Institute zurückhaltender, unter anderem wegen Energieanforderungen und Zinsniveau — die Lücke zwischen Preis und Bankwert ist dadurch häufiger geworden. Zwei Objekte mit gleichem Kaufpreis können unterschiedliche Beleihungswerte haben, je nach Lage, Zustand und Drittverwendbarkeit. Wer die Lücke früh kennt, vermeidet die böse Überraschung kurz vor dem Notartermin und kann gezielt Eigenkapital oder eine Zusatzsicherheit einplanen. Wie eine bestimmte Bank ein konkretes Objekt bewertet, lässt sich nur fallbezogen sagen. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
Warum Kaufpreis nicht gleich Bankwert ist
Der Kaufpreis ist, was Sie bezahlen. Der Beleihungswert oder Property Value ist, was die Bank zur Sicherheit ansetzt. Beide unterscheiden sich oft erheblich — und das ist seit 2026 verstärkt der Fall.
Mit der EU-Bankenregulierung CRR III und den EBA Loan Origination & Monitoring Guidelines (EBA LOM) wurden 2025 strenger werdende Vorgaben für die Bewertung durchgesetzt. Banken müssen heute deutlich konservativer bewerten als noch 2020.
Property Value vs. Marktwert vs. Beleihungswert
- Marktwert: realistischer Verkehrswert am Bewertungsstichtag — entspricht dem aktuellen Kaufpreis
- Beleihungswert: langfristig nachhaltiger Wert — typisch 10–20 % unter Marktwert
- Property Value (CRR III): seit 2025 konservativer Bewertungsansatz, oft 5–15 % unter Beleihungswert in Hochpreisphasen
Was CRR III seit 2025 ändert
CRR III (Capital Requirements Regulation 3) ist die neueste EU-Bankenregulierung, in Deutschland seit Januar 2025 anwendbar. Sie verlangt von Banken eine konservativere Bewertung von Immobiliensicherheiten:
- Property Value-Konzept: Bewertung muss nachhaltigen langfristigen Wert spiegeln, nicht aktuelle Spitzenpreise
- Indexierungs-Beschränkung: Wertsteigerungen über den Property Value hinaus werden nicht mehr angerechnet
- Hard Floor: Property Value darf nicht über dem Erstbewertung-Wert liegen, auch wenn Marktpreise gestiegen sind
- Wirkung auf Anschlussfinanzierung: Auch bei deutlich gestiegenen Marktpreisen rechnen Banken intern mit dem ursprünglichen Property Value
Was das für Sie bedeutet
- Beleihungsauslauf höher als gedacht: ein Objekt mit Kaufpreis 400.000 € kann einen Property Value von nur 340.000 € haben — Beleihungsauslauf wird auf den niedrigeren Wert berechnet
- Mehr Eigenkapital nötig oder Zinsaufschlag: bei Auslauf 80 % auf 340.000 € = 272.000 € Kreditlimit, statt 320.000 € auf 400.000 €
- Konditionen nach Beleihungsauslauf gestaffelt: 60 % bessere Konditionen als 80 % — bei Property Value kippt das schneller
Pragmatische Konsequenzen
- Beleihungswert vorab mit Bank klären — vor Kaufvertrag, nicht danach
- Bei Anschlussfinanzierung: neue Bewertung kann zu höherem Beleihungsauslauf führen, obwohl Sie getilgt haben
- Kaufpreis nahe Höchstpreisen → Property-Value-Abschlag wahrscheinlicher
- Bei Top-Bonität → Banken sind flexibler, manche akzeptieren bis 100 % Property Value
Welche Angaben im Exposé die Bewertung tragen und welche nur werben, steht unter Immobilie bewerten und Exposé richtig lesen.
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