100 % Kaufpreisfinanzierung
Manche Käufer haben das Einkommen und die Bonität für eine Immobilie, aber ihr Eigenkapital steckt woanders — im Depot, in der Firma, in einem anderen Objekt. Genau dann ist die Vollfinanzierung ein Thema: Sie bringen nur die Kaufnebenkosten selbst auf, den Kaufpreis finanziert die Bank. Nicht jede Bank macht das, und nicht für jeden — worauf es ankommt, steht hier.
Kann ich eine Immobilie ohne Eigenkapital zu 100 % finanzieren?
Ja — eine 100-%-Finanzierung (Kaufpreis ohne Eigenkapital) ist möglich, teils sogar eine Vollfinanzierung inklusive Kaufnebenkosten, wenn Einkommen und Bonität stimmen. Sinnvoll ist das vor allem, wenn das Eigenkapital nicht fehlt, sondern gebunden ist — im Depot, in der Firma, in einer anderen Immobilie — und ein Verkauf teurer käme als der Zinsaufschlag. Ohne Eigenkapitalpuffer trägt die Bank mehr Risiko und verlangt dafür einen höheren Zins sowie eine strengere Bonitätsprüfung; der Beleihungsauslauf liegt bei oder über 100 %. Nicht jedes Institut bietet das an, und die Grenzen unterscheiden sich deutlich. Entscheidend ist eine saubere Haushaltsrechnung, die auch die höhere Rate trägt. Ob und zu welchen Konditionen ein konkreter Fall vollfinanzierbar ist, hängt von Einkommen, Objekt und Haus ab — das klären wir im Gespräch, nicht auf der Seite. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
100 % Vollfinanzierung im Überblick
Was 100 % Finanzierung bedeutet — und wann sie sinnvoll ist
Bei einer 100 % Kaufpreisfinanzierung finanziert die Bank den gesamten Kaufpreis. Sie bringen nur die Kaufnebenkosten als Eigenkapital ein — je nach Bundesland 8–15 % (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch).
Bei 110 %-Finanzierung finanziert die Bank auch die Nebenkosten mit — Sie kommen mit Null-Eigenkapital ins Eigenheim. Das ist deutlich seltener und nur bei Top-Bonität verfügbar.
Wann sich 100 % Finanzierung lohnt
- Kapitalanlage: Hebeleffekt — Sie binden wenig Eigenkapital und halten es für andere Zwecke frei. Ob sich das rechnet, hängt vom Einzelfall ab (Objekt, Miete, Steuer, Zinsniveau) und ist keine zugesicherte Größe.
- Expats und Auslandsdeutsche: Eigenkapital im Ausland (USA, Dubai) — Vorabüberweisung in DE kompliziert; bessere Liquidität halten
- Sehr gute Bonität, wenig Eigenkapital: typisches Profil junger Hochverdiener — Einkommen ist da, Sparvermögen noch nicht
- Steuerstrategie: bei Kapitalanlage maximierte Werbungskosten (Schuldzinsen voll abzugsfähig)
Was Banken bei 100 % verlangen
- Sehr gute Bonität: SCHUFA-Score > 95 %, keine negativen Einträge
- Stabiles Einkommen: Netto 3.500 €+ pro Monat als Einzelnachweis, höher bei Paaren
- Unbefristete Anstellung oder etablierte Selbstständigkeit (3+ Jahre, gute Bilanzen)
- Objekt mit gutem Beleihungswert: nicht in B-Lagen oder Sanierungsfällen ohne Konzept
- Mindestdarlehen meist 250.000 €+ — kleinere Beträge passen nicht ins 100 %-Modell
Was 100 % Finanzierung kostet
Bei hohem Beleihungsauslauf (100 % statt typischen 60–80 %) zahlt die Bank ein Zinsaufschlag — typisch 0,1–0,3 % gegenüber Standard-Konditionen. Dafür bleibt Ihr Eigenkapital für andere Zwecke verfügbar.
Achtung Anlageentscheidung: Eigenkapital nicht einzubringen kann bei Kapitalanlagen rechnerisch sinnvoll sein — bei Eigenheim ist die Rechnung individueller. Ich rechne beide Varianten durch.
Häufige Fragen
Bekomme ich 100 % Finanzierung wirklich?
Was ist 110 % Finanzierung?
Wann ist 100 % rechnerisch sinnvoll, wann nicht?
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