Eigenheim mit wenig oder ohne Eigenkapital

Der Satz, der die meisten Kaufinteressenten bremst, lautet: „Ohne 20 Prozent brauche ich gar nicht anzufangen.“ Er ist falsch — aber er enthält einen wahren Kern, der fast immer an der falschen Stelle gesucht wird. Nicht der Kaufpreis ist das Problem. Die Kaufnebenkosten sind es.

Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler summieren sich je nach Bundesland auf rund 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Diese Summe finanziert praktisch keine Bank mit, denn sie schafft keinen Gegenwert, der sich beleihen ließe: Ein Notar lässt sich nicht zwangsversteigern. Sie muss also aus eigenen Mitteln kommen — und genau das, nicht der fehlende Eigenkapitalanteil am Kaufpreis, ist die Schwelle, an der die meisten scheitern.

Die gute Nachricht: Wer die Nebenkosten aufbringt, ist bereits im Bereich der 100-%-Kaufpreisfinanzierung. Und die ist bei stabilem Einkommen, unbefristetem Vertrag und einem sauber bewertbaren Objekt bei mehreren Häusern darstellbar — nicht bei allen, aber bei genug, um vergleichen zu können.

Der Preis der hohen Beleihung — und wo er wirklich anfällt

Banken staffeln ihre Konditionen nach dem Beleihungsauslauf: dem Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Je höher dieser Wert, desto höher der Zinsaufschlag — und die Sprünge liegen an bestimmten Schwellen, nicht linear. Wer knapp über eine solche Schwelle rutscht, zahlt spürbar mehr; wer mit wenigen tausend Euro darunter bleibt, spart über die Laufzeit ein Vielfaches davon. Es lohnt sich deshalb fast immer, das letzte verfügbare Eigenkapital gezielt einzusetzen statt gleichmäßig zu verteilen.

Der eigentliche Preis liegt aber nicht im Zins, sondern in der Restschuld. Wer ohne Eigenkapital startet, hat am Ende der Zinsbindung mehr offen — und muss diesen Betrag neu finanzieren, zu Konditionen, die heute niemand kennt. Zwei Konsequenzen folgen daraus, und sie sind wichtiger als jede Zinsverhandlung:

• Höher tilgen. Bei hoher Beleihung ist eine anfängliche Tilgung deutlich über einem Prozent kein Luxus, sondern die Absicherung gegen genau dieses Anschlussrisiko.
• Lange Zinsbindung ernsthaft prüfen. Sie kostet etwas — aber sie verschiebt das Risiko in eine Zeit, in der die Restschuld deutlich kleiner ist.

Eigenkapital ist mehr als Geld auf dem Konto

Regelmäßig übersehen werden Positionen, die eine Bank durchaus anerkennt: ein bereits bezahltes Grundstück, Bausparguthaben, ein Arbeitgeberdarlehen, ein Privatdarlehen aus der Familie (wenn es nachrangig und ohne feste Rückzahlungsverpflichtung ausgestaltet ist) — und bei Neubau die Eigenleistung, die viele Banken bis zu einer Obergrenze als Eigenkapital werten. Was in Ihrem Fall zählt, prüfen wir vor der Anfrage.

Passende Seiten