Bestandsimmobilien finanzieren
Baujahr, Energieklasse, Property Value — was 2026 bei der Finanzierung von Bestandsimmobilien zu beachten ist. Praxis-Checkliste vor dem Kauf.
Was bei Bestandsimmobilien anders ist
Bestandsimmobilien — also gebrauchte Immobilien aus früheren Baujahren — werden anders bewertet als Neubau. Banken prüfen Substanz, Energiestand, Modernisierungsstau. Je älter das Objekt, desto wichtiger eine fundierte Substanzbewertung.
Mit der neuen Bewertungslogik nach CRR III (seit 2025) ist die Bandbreite zwischen Kaufpreis und Property Value bei älteren Objekten besonders groß. Das beeinflusst Beleihungsauslauf und Konditionen.
Was Banken nach Baujahr unterschiedlich behandeln
- Nach 2000: Standardobjekt, alle Banken aktiv, beste Konditionen
- 1980–2000: meist unproblematisch, Energiestandard prüfen (Heizung, Fenster)
- 1960–1980: Substanz-Prüfung wichtig — Heizungsanlage, Elektrik, Dachstuhl. Bankenkreis fast komplett.
- 1945–1960: Energiebewertung kritisch — viele Banken wollen Renovierungs-Konzept. Modernisierungsstau abklären.
- Vor 1945: Altbau / Gründerzeit / Vor-Kriegs — Sachverständigeneinschätzung empfehlenswert. Bei Denkmal: §7i-Kombination prüfen.
Wie der Energieausweis die Finanzierung beeinflusst
- Klassen A bis C: Premium-Konditionen, manche Banken bieten Energieeffizienz-Bonus
- Klassen D bis F: Standard-Konditionen, KfW-Sanierungskredit als Zusatz interessant
- Klassen G und H: seit 2025 deutlich schwerer zu finanzieren — manche Banken pauschal Ablehnung, andere erfordern Sanierungs-Konzept im Antrag
Bei schlechtem Energiestand ist der KfW-261-Sanierungskredit oft die Lösung — bis 150.000 € Förderkredit je Wohneinheit, dazu ein Tilgungszuschuss, dessen Höhe an der erreichten Effizienzhaus-Stufe hängt und zum 21.07.2026 gekürzt wurde. Kombinierbar mit dem Bankdarlehen für Kauf und Sanierung.
Was Sie vor Kauf prüfen sollten
- Dach: Eindeckung, Dämmung, ggf. Sanierungs-Bedarf nach 30+ Jahren
- Heizung: Baujahr (max. 30 Jahre erlaubt), Effizienzklasse, Hybrid-Lösungen prüfen
- Fenster: Doppel-/3-fach-Verglasung, Dichtungen
- Elektrik: alte Aluminium-Leitungen, Sicherungs-Stand, FI-Schalter
- Wasser: Bleirohre noch vorhanden? Druck, Warmwasser-Bereitung
- Fassade: Putz, Wärmedämmung, eventuelle Risse
- Schimmel/Feuchtigkeit: Keller, Bad, Nordfenster — Sachverständige hinzuziehen wenn unsicher
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