Schuldenfreies oder nicht abbezahltes Haus in Spanien ohne Verkauf beleihen und als Sicherheit nutzen
Bei vielen Auslandsdeutschen liegt das Vermögen längst in Spanien: eine abbezahlte Wohnung an der Costa Blanca, eine Finca auf Mallorca. Die meisten kennen nur den Weg von Deutschland nach Süden. Verkaufen wäre die teuerste Lösung.
Bis zu welchem Anteil der Tasación beleiht die Bank eine lastenfreie Immobilie in Spanien?
Ein schuldenfreies Haus in Spanien lässt sich in der Regel bis 50 % der Tasación (Gutachterwert) beleihen. Das Kapital ist an eine Immobilie in Spanien gebunden: Kauf, Renovierung oder Neubau, nachgewiesen. Das Objekt muss lastenfrei sein oder die Restschuld wird mit abgelöst. Nach unserer Erhebung zeichnen mindestens zwei von rund zwanzig Instituten diese Beleihung.
Was kann die Beleihung in Spanien — und wo endet sie?
Ein schuldenfreies Objekt in Spanien lässt sich in der Regel bis 50 % der Tasación beleihen. Das Kapital ist an eine Immobilie in Spanien gebunden, also an Kauf, Renovierung oder Neubau.
- Kann ich die Immobilie beleihen, statt sie zu verkaufen? Ja, das ist möglich — aber enger zugeschnitten als eine deutsche Kapitalbeschaffung. Beliehen wird in der Regel bis 50 % der Tasación (Gutachterwert), und das Kapital ist an eine Immobilie in Spanien gebunden — Kauf, Renovierung oder Neubau; die Mittel bleiben in Spanien.
- Das Objekt ist lastenfrei — oder die Restschuld wird abgelöst: Es muss lastenfrei sein oder die Restschuld wird mit abgelöst — eine geringe Restschuld ist kein Hindernis. Alternativ führt der Weg über die deutsche Seite.
- Wer macht das? Perini koordiniert beide Seiten aus einer Hand — § 34i GewO für Deutschland. Nach eigener Erhebung unter rund zwanzig Instituten zeichnen allerdings nur zwei Häuser diese Beleihung; eine Absage der Hausbank sagt daher wenig über Ihren Fall.
Für Nicht-Residenten liegt die Beleihung eines bereits abbezahlten spanischen Objekts in der Regel bei bis zu 50 % der Tasación, also des Gutachterwerts.
Voraussetzung ist ein lastenfreies Objekt — oder die Restschuld wird im Zuge der neuen Finanzierung mit abgelöst.
Das Kapital ist an eine Immobilie in Spanien gebunden: Kauf, Renovierung oder Neubau, nachgewiesen; die Mittel dürfen das Land nicht verlassen.
Entscheidend ist die Adresse: Nach unserer Erhebung unter rund zwanzig Instituten zeichnen nur zwei Häuser diese Beleihung für Nicht-Residenten.
Eine Absage der Hausbank sagt deshalb wenig über die Machbarkeit aus.
In den meisten Fällen ist die spanische Beleihung nicht die ganze Antwort, sondern ein Baustein neben der deutschen Seite — etwa wenn die spanische Bank das Kaufobjekt trägt und die deutsche Immobilie den Rest samt Nebenkosten.
Beide Richtungen laufen über dieselbe Erlaubnis nach § 34i GewO.
Worauf wird die Beleihung gerechnet: auf die Tasación oder auf den Marktwert?
Gerechnet wird auf den Gutachterwert, nicht auf Ihre Vorstellung vom Marktwert. Die Beleihung liegt damit deutlich unter dem, was beim Kauf möglich wäre.
Sehr wenige Häuser zeichnen das: Für Nicht-Residenten ist das kein Standardprodukt. Wer bei der falschen Bank anfragt, hört ein Nein, das nichts über die Machbarkeit aussagt — nur über die Adresse.
Das Kapital fließt in eine Immobilie in Spanien: Das Kapital muss in Spanien verwendet und die Verwendung nachgewiesen werden — Kauf, Renovierung oder Neubau; die Mittel dürfen Spanien nicht verlassen. Soll damit in einem anderen europäischen Land gekauft werden, führt der Weg über die Beleihung mit Verwendung im europäischen Ausland — dort ab rund 1,5 Mio. Euro.
Warum bekommen die meisten diesen Weg gar nicht angeboten?
Weil ihn kaum jemand kennt. Ein deutscher Finanzierungsvermittler bearbeitet die deutsche Seite und sieht das spanische Objekt bestenfalls als Vermögensposten in der Selbstauskunft. Ein spanischer Makler kennt das Objekt, aber nicht die Frage, wie sich die spanische und die deutsche Seite zu einer Struktur fügen. Dazwischen fällt die Struktur durch.
Nach unserer eigenen Erhebung unter rund zwanzig Instituten, mit denen wir für Nicht-Residenten arbeiten oder die wir dafür geprüft haben, zeichnen nur zwei Häuser die Beleihung einer bereits abbezahlten Immobilie. Methodik und Stand der Erhebung stehen im Perini-Marktcheck.
Deshalb sagt eine Absage bei der Hausbank wenig. Sie sagt, dass dieses Haus die Struktur nicht zeichnet — nicht, dass Ihr Fall nicht geht.
Geht das in beide Richtungen: Ist die spanische Beleihung ein Baustein neben der deutschen Seite?
Die spanische Beleihung ist selten die ganze Antwort. In den meisten Fällen ist sie ein Baustein neben der deutschen Seite:
Sie kaufen in Spanien und besitzen dort bereits etwas. Dann kann das vorhandene Objekt einen Teil des Eigenkapitals stellen, während die spanische Bank den Kauf finanziert. Sie kaufen in Spanien und besitzen in Deutschland. Dann läuft es umgekehrt — deutsche Immobilie beleihen, in Spanien kaufen. Sie brauchen beides. Die spanische Bank trägt das Kaufobjekt, die deutsche Immobilie den Rest samt Nebenkosten. Diese Kombination beschreiben wir ausführlich auf perini.es.
Die Klammer ist die Zulassung. § 34i GewO für die Immobiliardarlehensvermittlung in Deutschland, Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Wir arbeiten direkt mit spanischen Banken. Sie koordinieren also nicht zwei Berater, von denen jeder die halbe Wahrheit kennt.
Beleihung des Vermögens: Wofür darf das Kapital in Spanien eingesetzt werden?
Das Kapital ist an eine Immobilie in Spanien gebunden: Kauf, Renovierung oder Neubau, und die Verwendung muss nachgewiesen werden.
Häufige Fragen
Nicht abbezahltes Haus beleihen: Was gilt, wenn noch eine Restschuld besteht?
Das Objekt muss lastenfrei sein oder die Restschuld wird im Zuge der neuen Finanzierung mit abgelöst. Eine geringe Restschuld ist kein Hindernis. Alternativ führt der Weg über die deutsche Seite.
Warum nur die Hälfte, wenn beim Kauf mehr geht?
Weil die Bank hier keinen Kauf begleitet, sondern nachträglich ein Risiko übernimmt, für das sie keinen Anlass in Form einer Transaktion hat. Die Beleihung fällt deshalb vorsichtiger aus als bei einer Kauffinanzierung, und die Zahl der Häuser, die das überhaupt zeichnen, ist klein.
Meine spanische Immobilie ist zu 80 % abbezahlt. Reicht das?
In der Regel ja. Das Objekt muss lastenfrei sein oder die Restschuld wird im Zuge der neuen Finanzierung mit abgelöst — eine geringe Restschuld ist kein Hindernis. Alternativ prüfen wir die deutsche Seite.
Ich lebe in Spanien und will in Deutschland kaufen. Geht das?
Ja, das ist unser Kernthema — Finanzierung in Deutschland für Steuerausländer. Ob dabei das spanische Objekt als Kapitalquelle taugt, hängt an der Bindung an Spanien (die Mittel dürfen das Land nicht verlassen); häufiger trägt die deutsche Finanzierung den Kauf und das spanische Vermögen stärkt nur die Bonität. Soll das Kapital wirklich aus dem spanischen Objekt kommen und in einem anderen europäischen Land eingesetzt werden, ist das ein eigener Weg ab rund 1,5 Mio. Euro.
Wie lange dauert das?
Die Zusage steht bei vollständigen Unterlagen kurzfristig. Den Zeitplan bestimmen danach das Wertgutachten, die gesetzliche Frist zwischen verbindlichem Angebot und Beurkundung sowie der Notartermin — nicht die Bearbeitung durch die Bank.
Beleihungsgrenze, Beleihungsauslauf und Beleihungswert: Was gilt bei einer Immobilie in Spanien?
Statt eines deutschen Beleihungswerts zählt in Spanien die Tasación, der Gutachterwert. In der Regel werden bis zu 50 % davon beliehen. Das ist hier die Beleihungsgrenze, der Beleihungsauslauf liegt entsprechend höchstens bei 50 %.
Immobilie beleihen in Spanien: Wie viel Kapital ist möglich?
In der Regel bis zu 50 % der Tasación, des Gutachterwerts. Das Objekt muss lastenfrei sein oder die Restschuld wird mit abgelöst, und das Kapital ist an eine Immobilie in Spanien gebunden: Kauf, Renovierung oder Neubau, nachgewiesen. Unserer Erhebung nach sind es mindestens zwei von rund zwanzig Instituten, die diese Beleihung zeichnen. Das Beleihungsdarlehen sollte dabei mindestens rund 300.000 Euro betragen, darunter rechnet sich der Aufwand für alle Beteiligten selten.
Sagen Sie uns, was in Spanien steht — und wofür Sie das Kapital brauchen
Objekt, Region, ungefährer Wert, Belastung und geplanter Verwendungszweck genügen für eine erste Einschätzung. Sie erfahren, ob die Struktur trägt, bevor Sie irgendwo einen Antrag stellen.\ Verwandt: Kapital für den Kauf im europäischen Ausland · Deutsche Immobilie beleihen · Beleihungsgrenze für Steuerausländer
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
