In der Regel bis 50 % der Tasación
Gerechnet wird auf den Gutachterwert, nicht auf Ihre Vorstellung vom Marktwert. Die Beleihung liegt damit deutlich unter dem, was beim Kauf möglich wäre.
Immobilie beleihen · Kapitalbeschaffung
Abbezahlte Immobilie beleihen — Hypothek auf Ihr spanisches Haus
Die meisten Auslandsdeutschen kennen nur den Weg von Deutschland nach Süden. Dabei liegt bei vielen das Vermögen längst andersherum: eine abbezahlte Wohnung an der Costa Blanca, eine Finca auf Mallorca. Verkaufen wäre die teuerste Lösung.
Kurz beantwortet
Kann ich meine abbezahlte spanische Immobilie beleihen, statt sie zu verkaufen?
Ja, das ist möglich — aber enger zugeschnitten als eine deutsche Kapitalbeschaffung. Beliehen wird in der Regel bis 50 % der Tasación (Gutachterwert), und das Kapital muss in Spanien verwendet werden — Kauf, Renovierung, Neubau, auch eine Schenkung, solange die Mittel in Spanien bleiben.
Beleihungswert der Tasación: welche Voraussetzung muss das Objekt erfüllen?
Es muss lastenfrei sein oder die Restschuld wird mit abgelöst — eine geringe Restschuld ist kein Hindernis. Alternativ führt der Weg über die deutsche Seite.
Wer macht das?
Perini koordiniert beide Seiten aus einer Hand — § 34i GewO für Deutschland. Nach eigener Erhebung unter rund zwanzig Instituten zeichnen allerdings nur zwei Häuser diese Beleihung; eine Absage der Hausbank sagt daher wenig über Ihren Fall.
Kann ich eine abbezahlte Immobilie in Spanien beleihen, ohne sie zu verkaufen?
Ja, aber enger als bei einer Kauffinanzierung. Für Nicht-Residenten liegt die Beleihung eines bereits abbezahlten spanischen Objekts in der Regel bei bis zu 50 % der Tasación, also des Gutachterwerts. Voraussetzung ist ein lastenfreies Objekt.
Das Kapital ist an Spanien gebunden: Die Verwendung muss in Spanien liegen und nachgewiesen werden (Kauf, Renovierung, Neubau, auch eine Schenkung), die Mittel dürfen das Land nicht verlassen. Entscheidend ist die Adresse: Nach unserer Erhebung unter rund zwanzig Instituten zeichnen nur zwei Häuser diese Beleihung für Nicht-Residenten.
Eine Absage der Hausbank sagt deshalb wenig über die Machbarkeit aus. In den meisten Fällen ist die spanische Beleihung nicht die ganze Antwort, sondern ein Baustein neben der deutschen Seite — etwa wenn die spanische Bank das Kaufobjekt trägt und die deutsche Immobilie den Rest samt Nebenkosten.
Beide Richtungen laufen über dieselbe Erlaubnis nach § 34i GewO.
Grundschuld oder Hypothek: was diese Struktur kann — und wo sie endet
Damit Sie nicht mit einer falschen Erwartung in ein Bankgespräch gehen: Die Beleihung eines abbezahlten spanischen Objekts ist möglich, aber sie ist enger zugeschnitten als die deutsche Kapitalbeschaffung.
Sehr wenige Häuser zeichnen das
Für Nicht-Residenten ist das kein Standardprodukt. Wer bei der falschen Bank anfragt, hört ein Nein, das nichts über die Machbarkeit aussagt — nur über die Adresse.
Die Bindung ist der Ort, nicht der Zweck
Das Kapital muss in Spanien verwendet und die Verwendung nachgewiesen werden — Kauf, Renovierung, Neubau oder eine Schenkung, die in Spanien investiert wird. Ein Vorhaben in einem anderen Land ist hier falsch; die Mittel dürfen Spanien nicht verlassen.
Objekt lastenfrei — oder Restschuld wird abgelöst
Das Objekt ist lastenfrei oder die Restschuld wird im Zuge der neuen Finanzierung mit abgelöst; eine geringe Restschuld ist kein Hindernis. Alternativ führt der Weg über die deutsche Seite.
Warum die meisten diesen Weg gar nicht angeboten bekommen
Weil ihn kaum jemand kennt. Ein deutscher Finanzierungsvermittler bearbeitet die deutsche Seite und sieht das spanische Objekt bestenfalls als Vermögensposten in der Selbstauskunft. Ein spanischer Makler kennt das Objekt, aber nicht die Frage, wie sich die spanische und die deutsche Seite zu einer Struktur fügen. Dazwischen fällt die Struktur durch.
Nach unserer eigenen Erhebung unter rund zwanzig Instituten, mit denen wir für Nicht-Residenten arbeiten oder die wir dafür geprüft haben, zeichnen nur zwei Häuser die Beleihung einer bereits abbezahlten Immobilie. Methodik und Stand der Erhebung stehen im Perini-Marktcheck.
Deshalb sagt eine Absage bei der Hausbank wenig. Sie sagt, dass dieses Haus die Struktur nicht zeichnet — nicht, dass Ihr Fall nicht geht.
Beide Richtungen, ein Ansprechpartner
Die spanische Beleihung ist selten die ganze Antwort. In den meisten Fällen ist sie ein Baustein neben der deutschen Seite:
- Sie kaufen in Spanien und besitzen dort bereits etwas. Dann kann das vorhandene Objekt einen Teil des Eigenkapitals stellen, während die spanische Bank den Kauf finanziert.
- Sie kaufen in Spanien und besitzen in Deutschland. Dann läuft es umgekehrt — deutsche Immobilie beleihen, in Spanien kaufen.
- Sie brauchen beides. Die spanische Bank trägt das Kaufobjekt, die deutsche Immobilie den Rest samt Nebenkosten. Diese Kombination beschreiben wir ausführlich auf perini.es.
Die Klammer ist die Zulassung. § 34i GewO für die Immobiliardarlehensvermittlung in Deutschland, Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Wir arbeiten direkt mit spanischen Banken. Sie koordinieren also nicht zwei Berater, von denen jeder die halbe Wahrheit kennt.
Häufige Fragen
Warum nur die Hälfte, wenn beim Kauf mehr geht?
Weil die Bank hier keinen Kauf begleitet, sondern nachträglich ein Risiko übernimmt, für das sie keinen Anlass in Form einer Transaktion hat. Die Beleihung fällt deshalb vorsichtiger aus als bei einer Kauffinanzierung, und die Zahl der Häuser, die das überhaupt zeichnen, ist klein.
Meine spanische Immobilie ist zu 80 % abbezahlt. Reicht das?
In der Regel ja. Das Objekt muss lastenfrei sein oder die Restschuld wird im Zuge der neuen Finanzierung mit abgelöst — eine geringe Restschuld ist kein Hindernis. Alternativ prüfen wir die deutsche Seite.
Ich lebe in Spanien und will in Deutschland kaufen. Geht das?
Ja, das ist unser Kernthema — Finanzierung in Deutschland für Steuerausländer. Ob dabei das spanische Objekt als Kapitalquelle taugt, hängt an der Bindung an Spanien (die Mittel dürfen das Land nicht verlassen); häufiger trägt die deutsche Finanzierung den Kauf und das spanische Vermögen stärkt nur die Bonität.
Wie lange dauert das?
Die Zusage steht bei vollständigen Unterlagen kurzfristig. Den Zeitplan bestimmen danach das Wertgutachten, die gesetzliche Frist zwischen verbindlichem Angebot und Beurkundung sowie der Notartermin — nicht die Bearbeitung durch die Bank.
Sagen Sie uns, was in Spanien steht — und wofür Sie das Kapital brauchen
Objekt, Region, ungefährer Wert, Belastung und geplanter Verwendungszweck genügen für eine erste Einschätzung. Sie erfahren, ob die Struktur trägt, bevor Sie irgendwo einen Antrag stellen.
Fall einschätzen lassenVerwandt: Deutsche Immobilie beleihen · Beleihungsgrenze für Steuerausländer