In der Regel bis 50 % der Tasación
Gerechnet wird auf den Gutachterwert, nicht auf Ihre Vorstellung vom Marktwert. Die Beleihung liegt damit deutlich unter dem, was beim Kauf möglich wäre.
Kapitalbeschaffung · andere Richtung
Ihr Kapital steht in Spanien — und ist längst bezahlt.
Die meisten Auslandsdeutschen kennen nur den Weg von Deutschland nach Süden. Dabei liegt bei vielen das Vermögen längst andersherum: eine abbezahlte Wohnung an der Costa Blanca, eine Finca auf Mallorca. Verkaufen wäre die teuerste Lösung.
Kann ich eine bezahlte Immobilie in Spanien beleihen, ohne sie zu verkaufen?
Ja, aber enger als bei einer Kauffinanzierung. Für Nicht-Residenten liegt die Beleihung eines bereits bezahlten spanischen Objekts in der Regel bei bis zu 50 % der Tasación, also des Gutachterwerts. Voraussetzung ist ein lastenfreies Objekt. Das Kapital ist zweckgebunden und nachzuweisen; freie Verwendung ist nicht Teil dieser Struktur. Entscheidend ist die Adresse: Nach unserer Erhebung unter rund zwanzig Instituten zeichnet nur ein einziges Haus diese Beleihung für Nicht-Residenten. Eine Absage der Hausbank sagt deshalb wenig über die Machbarkeit aus. In den meisten Fällen ist die spanische Beleihung nicht die ganze Antwort, sondern ein Baustein neben der deutschen Seite — etwa wenn die spanische Bank das Kaufobjekt trägt und die deutsche Immobilie den Rest samt Nebenkosten. Beide Richtungen laufen über dieselbe Erlaubnis nach § 34i GewO.
Was diese Struktur kann — und wo sie endet
Damit Sie nicht mit einer falschen Erwartung in ein Bankgespräch gehen: Die Beleihung eines bezahlten spanischen Objekts ist möglich, aber sie ist enger zugeschnitten als die deutsche Kapitalbeschaffung.
Sehr wenige Häuser zeichnen das
Für Nicht-Residenten ist das kein Standardprodukt. Wer bei der falschen Bank anfragt, hört ein Nein, das nichts über die Machbarkeit aussagt — nur über die Adresse.
Keine freie Verwendung
Das Kapital ist an einen nachzuweisenden Zweck gebunden. Wer damit ein Auto, eine Beteiligung oder eine Umschuldung finanzieren will, ist hier falsch.
Objekt lastenfrei
Läuft auf dem spanischen Objekt noch eine Hypothek, ist die Struktur in dieser Form nicht darstellbar. Dann führt der Weg über die deutsche Seite.
Warum die meisten diesen Weg gar nicht angeboten bekommen
Weil ihn kaum jemand kennt. Ein deutscher Finanzierungsvermittler bearbeitet die deutsche Seite und sieht das spanische Objekt bestenfalls als Vermögensposten in der Selbstauskunft. Ein spanischer Makler kennt das Objekt, aber nicht die Frage, wofür das Kapital in Deutschland gebraucht wird. Dazwischen fällt die Struktur durch.
Nach unserer eigenen Erhebung unter rund zwanzig Instituten, mit denen wir für Nicht-Residenten arbeiten oder die wir dafür geprüft haben, zeichnet nur ein einziges Haus die Beleihung einer bereits bezahlten Immobilie. Methodik und Stand der Erhebung stehen im Perini-Marktcheck.
Deshalb sagt eine Absage bei der Hausbank wenig. Sie sagt, dass dieses Haus die Struktur nicht zeichnet — nicht, dass Ihr Fall nicht geht.
Beide Richtungen, ein Ansprechpartner
Die spanische Beleihung ist selten die ganze Antwort. In den meisten Fällen ist sie ein Baustein neben der deutschen Seite:
- Sie kaufen in Spanien und besitzen dort bereits etwas. Dann kann das vorhandene Objekt einen Teil des Eigenkapitals stellen, während die spanische Bank den Kauf finanziert.
- Sie kaufen in Spanien und besitzen in Deutschland. Dann läuft es umgekehrt — deutsche Immobilie beleihen, in Spanien kaufen.
- Sie brauchen beides. Die spanische Bank trägt das Kaufobjekt, die deutsche Immobilie den Rest samt Nebenkosten. Diese Kombination beschreiben wir ausführlich auf perini.es.
Die Klammer ist die Zulassung. § 34i GewO für die Immobiliardarlehensvermittlung in Deutschland, Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Für Spanien ist die Tätigkeit über die BAFA nach § 34i Abs. 4 GewO notifiziert — daher die direkte Zusammenarbeit mit spanischen Banken. Sie koordinieren also nicht zwei Berater, von denen jeder die halbe Wahrheit kennt.
Häufige Fragen
Warum nur die Hälfte, wenn beim Kauf mehr geht?
Weil die Bank hier keinen Kauf begleitet, sondern nachträglich ein Risiko übernimmt, für das sie keinen Anlass in Form einer Transaktion hat. Die Beleihung fällt deshalb vorsichtiger aus als bei einer Kauffinanzierung, und die Zahl der Häuser, die das überhaupt zeichnen, ist klein.
Meine spanische Immobilie ist zu 80 % abbezahlt. Reicht das?
In dieser Form nicht. Die Struktur setzt ein lastenfreies Objekt voraus. Ist noch eine Hypothek eingetragen, prüfen wir stattdessen die deutsche Seite oder eine Ablösung — beides ist möglich, führt aber über einen anderen Weg.
Ich lebe in Spanien und will in Deutschland kaufen. Geht das?
Ja, das ist unser Kernthema — Finanzierung in Deutschland für Steuerausländer. Ob dabei das spanische Objekt als Kapitalquelle taugt, hängt an der Zweckbindung; häufiger trägt die deutsche Finanzierung den Kauf und das spanische Vermögen stärkt nur die Bonität.
Wie lange dauert das?
Die Zusage steht bei vollständigen Unterlagen kurzfristig. Den Zeitplan bestimmen danach das Wertgutachten, die gesetzliche Frist zwischen verbindlichem Angebot und Beurkundung sowie der Notartermin — nicht die Bearbeitung durch die Bank.
Sagen Sie uns, was in Spanien steht — und wofür Sie das Kapital brauchen
Objekt, Region, ungefährer Wert, Belastung und geplanter Verwendungszweck genügen für eine erste Einschätzung. Sie erfahren, ob die Struktur trägt, bevor Sie irgendwo einen Antrag stellen.
Fall einschätzen lassenVerwandt: Deutsche Immobilie beleihen · Beleihungsgrenze für Steuerausländer