Immobilie bewerten: Woran erkennen Sie im Exposé, ob sie finanzierbar ist?

Das Exposé verkauft — die Bank rechnet

Das Exposé ist eine Verkaufsunterlage, die Bank prüft dagegen nüchtern, ob das Objekt als Sicherheit taugt. Sie rechnet mit dem Beleihungswert, der regelmäßig unter dem Kaufpreis liegt.

Wie erkenne ich vor dem Kauf, ob eine Immobilie finanzierbar ist? Das Exposé ist Marketing; die Bank prüft nüchtern, ob das Objekt als Sicherheit taugt und welchen Beleihungswert sie ansetzt. Sieben Punkte entscheiden über die Finanzierbarkeit — Lage, Baujahr und Substanz, Energieausweis, Wohnfläche, Eigentumsverhältnisse, Kaufpreis gegen Bankwert und die Mietsituation. Wie der Beleihungswert entsteht.

Exposé per E-Mail oder WhatsApp schicken — erste Einordnung kostenlos: Sie bekommen eine erste, ehrliche Einordnung, worauf die Bank achten wird und welche Unterlagen noch fehlen — kostenlos und unverbindlich. Eine verbindliche Zusage kommt erst nach vollständiger Prüfung durch die Bank. Unterlagen-Checkliste.

Schlechte Energieklasse: in der Regel finanzierbar, mit kleinerem Bankenkreis: Der Bankenkreis wird kleiner und die Eigenkapital-Anforderung tendenziell höher. Oft lässt sich eine energetische Sanierung in die Finanzierung einplanen und mit Förderung verzahnen. Förderung von Bund und Ländern.

Wie bewerte ich eine Immobilie vor dem Kauf — und woran erkenne ich, ob sie finanzierbar ist? Eine Immobilie bewerten Sie vor dem Kauf an dem, was im Exposé nicht steht.

Das Exposé ist eine Verkaufsunterlage; die Bank rechnet dagegen mit dem Beleihungswert, und der liegt regelmäßig unter dem Kaufpreis.

Entscheidend sind sieben Punkte: Lage und Marktgängigkeit, Baujahr und Substanz, der Energieausweis, Wohnfläche und Grundriss, die Eigentumsverhältnisse (Erbbaurecht, Belastungen im Grundbuch, bei Eigentumswohnungen Rücklage und offene Beschlüsse), der Bankwert gegenüber dem Kaufpreis sowie die Miet- und Nutzungssituation.

Formulierungen wie sanierungsbedürftig, Liebhaberobjekt, Modernisierungsstau oder Bastlerhaus sind keine Marketingfarbe, sondern Hinweise auf genau die Punkte, an denen die Bank den Wert kürzt.

Wer diese Unterlagen vor dem Bieterverfahren anfordert und prüfen lässt, weiß vorher, wie viel Eigenkapital das Objekt tatsächlich verlangt — und nicht erst nach der Zusage des Verkäufers.

Bei Eigentumswohnungen kommen die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre hinzu — dort stehen beschlossene Sanierungen und Sonderumlagen, die den tatsächlichen Kapitalbedarf oft stärker verändern als der Kaufpreis selbst.

Makler-Exposés sind Marketing: schöne Fotos, „gepflegter Zustand“, „ruhige Lage“. Die finanzierende Bank sieht dieselbe Immobilie nüchtern — sie prüft, ob das Objekt als Sicherheit taugt und welchen Beleihungswert es ansetzt. Genau hier entscheidet sich, wie viel Eigenkapital Sie brauchen und wie groß der Kreis der Banken ist, die überhaupt mitgehen.

Wer ein Exposé mit den Augen der Bank liest, erkennt früh, ob eine Immobilie problemlos, mit Aufwand oder nur schwer finanzierbar ist — bevor Zeit und Notarkosten investiert sind. Die folgenden sieben Punkte sind die Stellschrauben.

Bei welchen Formulierungen sollten Sie genauer hinsehen?

Genauer hinsehen sollten Sie bei „Provisionsfrei / vom Eigentümer“, „Erbpacht / Erbbaurecht“, „Sanierungsbedürftig“ und „Wohnfläche ca.“ ohne Berechnung.

• „Provisionsfrei / vom Eigentümer“ ohne prüfbare Unterlagen — fehlende Objektunterlagen verzögern jede Finanzierung. „Erbpacht / Erbbaurecht“ — grundsätzlich finanzierbar, aber nicht bei jeder Bank und mit eigenem Regelwerk. „Sanierungsbedürftig“, „Handwerkerobjekt“, „nach Wunsch zu gestalten“ — Modernisierungsbedarf, der in die Finanzierung eingeplant werden muss.
• „Wohnfläche ca.“ ohne Berechnung — die tatsächliche Fläche kann abweichen und den Wert verändern. Energieausweis fehlt oder „wird nachgereicht“ — er ist Pflicht und für die Bank relevant. „Teilweise vermietet / Mieter im Objekt“ bei geplanter Eigennutzung — Bezugsfreiheit und Kündigungsfristen klären.
• Ungewöhnlich niedriger Preis — meist gibt es einen Grund (Lage, Zustand, Rechte), den das Exposé nicht betont.

Keine dieser Flaggen ist ein Ausschluss — sie bedeuten nur: vorher klären, nicht überraschen lassen. Für viele dieser Fälle gibt es eine passende Bank; man muss sie nur kennen.

Immobilie kostenlos bewerten: Exposé-Prüf-Checkliste anfordern

Die sieben Punkte und die roten Flaggen gibt es als kompakte Checkliste zum Mitnehmen — kostenlos und unverbindlich. Zusammen mit den weiteren Vorbereitungs-Checklisten für Ihre Baufinanzierung.

Oder senden Sie uns Ihr Exposé direkt — wir schauen es uns an und sagen Ihnen ehrlich, wie die Finanzierung einzuschätzen ist. Die Erstberatung ist kostenlos; die Provision zahlt in der Regel die Bank.

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Immobilie bewerten Kosten: Was zahlen Sie für die Einordnung? Nichts. Die Erstberatung ist kostenlos; die Provision zahlt in der Regel die Bank.

Kosten der Immobilienbewertung: Was kostet die Bewertung? Die Bewertung nach den sieben Punkten kostet nichts, Sie lesen sie hier auf der Seite. Auch die erste Einordnung Ihres Exposés per E-Mail oder WhatsApp ist kostenlos und unverbindlich. Eine verbindliche Zusage kommt erst nach vollständiger Prüfung durch die Bank.

Immobilie online kostenlos bewerten: Die sieben Punkte im Überblick: Die Lage bestimmt Beleihungswert und Bankenkreis stärker als jedes andere Merkmal. Bei Baujahr und Substanz müssen Dach, Heizung, Elektrik und Fassade belegt sein; beim Energieausweis engt Klasse H den Bankenkreis ein. Dazu kommen Wohnfläche und Grundriss, die Eigentumsverhältnisse, der Abstand zwischen Bankwert und Kaufpreis sowie die Miet- und Nutzungssituation.

Häufige Fragen