Beleihungswert

Warum der Beleihungswert unter dem Kaufpreis liegt

Banken kalkulieren mit einem Sicherheitsabschlag, weil sich Immobilienwerte über Marktzyklen verändern können — der Beleihungswert soll auch in einer schwächeren Marktphase noch realistisch erzielbar sein, falls die Bank die Immobilie im Zwangsfall verwerten müsste. Deshalb liegt er typischerweise 10 bis 20 % unter dem aktuellen Marktwert oder Kaufpreis, je nach Objektart und Lage.

Wie er sich vom Kaufpreis und Marktwert unterscheidet

Der Kaufpreis ist das Ergebnis von Verhandlung zwischen Käufer und Verkäufer, der Marktwert eine Schätzung des aktuell erzielbaren Preises — beide können durchaus höher liegen als der von der Bank intern ermittelte Beleihungswert. Die Differenz zwischen Kaufpreis und Beleihungswert muss der Käufer aus Eigenkapital ausgleichen, wenn die Bank nur bis zu einem bestimmten Prozentsatz des Beleihungswerts finanziert (siehe Beleihungsauslauf (LTV)).

Warum das die Eigenkapitalplanung direkt beeinflusst

Wer allein mit dem Kaufpreis als Rechengröße plant, unterschätzt häufig den tatsächlichen Eigenkapitalbedarf — die Differenz zwischen Kaufpreis und dem niedrigeren Beleihungswert kommt zu den ohnehin nicht finanzierten Kaufnebenkosten hinzu. Ein realistischer Blick auf beide Größen von Anfang an verhindert, dass die Finanzierungslücke erst kurz vor der Bankzusage sichtbar wird.

Wie Banken den Beleihungswert in der Praxis ermitteln

Für die Ermittlung nutzen Banken je nach Objektart unterschiedliche Verfahren: Bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern meist das Sachwertverfahren (Bodenwert plus Bauwert abzüglich Alterswertminderung), bei vermieteten Objekten häufiger das Ertragswertverfahren, das sich stärker an der erzielbaren Miete orientiert. Beide Verfahren rechnen konservativer als eine Marktwertschätzung, weil sie einen Sicherheitsabschlag für den Fall enthalten, dass die Immobilie in einer wirtschaftlich schwierigen Phase verwertet werden müsste. Bei größeren Finanzierungen erfolgt die Bewertung oft durch einen bankinternen oder externen Gutachter mit Besichtigung vor Ort, bei kleineren Darlehen reicht vielen Banken inzwischen ein automatisiertes Wertermittlungsverfahren auf Basis von Vergleichsdaten. Der ermittelte Beleihungswert kann von Bank zu Bank für dasselbe Objekt spürbar unterschiedlich ausfallen – ein weiterer Grund, warum sich ein Vergleich mehrerer Bankangebote lohnt.

Warum zwei Banken denselben Wert unterschiedlich ansetzen

Der Beleihungswert ist kein objektiver Marktpreis, sondern das Ergebnis einer institutseigenen Wertermittlung nach eigenen Richtlinien — Sicherheitsabschläge, angesetzte Restnutzungsdauer und die Bewertung von Ausstattung und Lage unterscheiden sich von Haus zu Haus. Zwei Angebote mit identischem Beleihungsauslauf können deshalb auf völlig verschiedenen Beträgen beruhen. Der zweite Punkt betrifft die Kosten: Manche Häuser stellen die Wertermittlung in Rechnung, andere nicht, und bei einigen fällt sie auch dann an, wenn der Antrag anschließend abgelehnt wird. Wer parallel bei mehreren Instituten anfragt, sollte deshalb wissen, welches davon eine kostenpflichtige Bewertung auslöst — sonst summieren sich Gebühren für Angebote, die nie genutzt werden.

KfW-Fördercheck: welches Programm zu Ihrem Vorhaben passt