Bankwert und Beleihungswert: Bedeutung für Immobilienkredit, Beleihungsauslauf und Eigenkapital
Der Beleihungswert ist die vorsichtige interne Bewertung Ihrer Immobilie durch die Bank. Er liegt fast immer unter dem Kaufpreis und bestimmt Ihre Konditionen mit. Planen Sie nur mit dem Kaufpreis, kann Ihr tatsächlicher Eigenkapitalbedarf höher ausfallen als erwartet.
Welche Bedeutung hat der Beleihungswert im Rahmen einer Immobilienfinanzierung?
Der Beleihungswert ist der Maßstab, an dem sich die Finanzierungskonditionen orientieren, nicht der Marktpreis. Die Bank setzt ihn dauerhaft und bewusst vorsichtig an, deshalb liegt er fast immer unter dem tatsächlichen Kaufpreis, typischerweise 10 bis 20 % unter dem aktuellen Marktwert oder Kaufpreis, je nach Objektart und Lage. Die Differenz müssen Sie bei begrenzter Beleihung aus Eigenkapital ausgleichen.
Warum liegt der Beleihungswert unter dem Kaufpreis?
Banken berücksichtigen einen Sicherheitsabschlag, weil Immobilienwerte im Marktzyklus schwanken. Auch in einer schwächeren Marktphase soll die Immobilie im Verwertungsfall den angesetzten Wert erzielen. Je nach Objektart und Lage liegt der Beleihungswert deshalb typischerweise 10 bis 20 % unter Marktwert oder Kaufpreis.
Unterschied zu Kaufpreis und Marktwert: Käufer und Verkäufer handeln den Kaufpreis aus. Der Marktwert schätzt den heute erzielbaren Preis. Beide können über dem internen Beleihungswert der Bank liegen. Finanziert die Bank nur einen begrenzten Anteil dieses Werts, müssen Sie die Differenz aus Eigenkapital decken; siehe Beleihungsauslauf (LTV).
Folge für Ihr Eigenkapital: Zusätzlich zu den im Regelfall selbst getragenen Kaufnebenkosten kann die Differenz zwischen Kaufpreis und niedrigerem Bankwert Eigenkapital erfordern. Lassen Sie deshalb beide Werte frühzeitig realistisch einschätzen. So wird eine Finanzierungslücke nicht erst kurz vor der Bankzusage sichtbar. Das ist kein pauschaler Finanzierungsausschluss: Einzelne Banken können Kaufnebenkosten bei sehr guter Bonität mitfinanzieren. Bei förderfähigem selbst genutztem Wohneigentum kann außerdem KfW 124 Nebenkosten abdecken. Voraussetzungen, Tragfähigkeit und Zusage sind im Einzelfall zu prüfen.
Wie ermitteln Banken den Beleihungswert in der Praxis?
Der Rechenweg hängt von der Immobilie ab. Bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern verwenden Banken meist das Sachwertverfahren: Bodenwert plus Bauwert abzüglich Alterswertminderung. Bei vermieteten Objekten kommt häufiger das Ertragswertverfahren zum Einsatz, das die erzielbare Miete stärker berücksichtigt.
Beide Verfahren bewerten vorsichtiger als eine Marktwertschätzung. Sie enthalten einen Sicherheitsabschlag für eine mögliche Verwertung in einer wirtschaftlich schwächeren Phase.
Größere Finanzierungen werden häufig durch einen internen oder externen Gutachter mit Vor-Ort-Besichtigung bewertet. Bei kleineren Darlehen genügt vielen Banken inzwischen eine automatisierte Bewertung anhand von Vergleichsdaten.
Banken können dieselbe Immobilie unterschiedlich bewerten. Auch deshalb lohnt sich der Vergleich mehrerer Finanzierungsangebote.
Warum bewerten zwei Banken dieselbe Immobilie unterschiedlich?
Der Beleihungswert ist kein objektiver Marktpreis. Er entsteht nach den eigenen Bewertungsrichtlinien des Instituts. Sicherheitsabschlag, Restnutzungsdauer sowie die Einschätzung von Ausstattung und Lage können sich zwischen Banken unterscheiden.
Daher können Angebote mit gleichem Beleihungsauslauf auf unterschiedlichen Darlehensbeträgen beruhen. Prüfen Sie außerdem die Bewertungskosten: Manche Banken berechnen ein Entgelt, andere nicht. Bei einigen fällt es auch nach einer Ablehnung an. Klären Sie vor parallelen Anfragen, welche Institute eine kostenpflichtige Bewertung auslösen, damit sich keine Gebühren für ungenutzte Angebote summieren.
Was ist der Unterschied zwischen Beleihungswert, Kaufpreis und Marktwert?
Der Kaufpreis wird zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart. Der Marktwert ist eine Schätzung des aktuell erzielbaren Verkaufspreises.
Der interne Beleihungswert der Bank ist bewusst vorsichtig und liegt fast immer niedriger. Begrenzt die Bank ihr Darlehen auf einen Anteil dieses Werts, müssen Sie die Differenz zum Kaufpreis selbst finanzieren.
Beleihungswert einer Eigentumswohnung: Wie setzt die Bank den Wert an?
Die Bank bewertet nach ihren eigenen Richtlinien. Welches Verfahren sie nutzt, hängt von der Objektart ab.
Für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser wird meist das Sachwertverfahren verwendet, für vermietete Immobilien häufiger das Ertragswertverfahren. Beide bewerten vorsichtiger als eine Marktwertschätzung. Zwischen Banken sind deshalb deutliche Wertunterschiede möglich.
Beleihungsauslauf (LTV) →
Der Beleihungsauslauf (englisch Loan-to-Value, LTV) beschreibt das Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert der Immobilie.
Viele Banken staffeln ihre Zinssätze nach dem LTV. Die Kennzahl erklärt daher, warum mehr Eigenkapital häufig zu einem niedrigeren Zins führt.
Eigenkapitalquote →
Die Eigenkapitalquote ist der Anteil der Gesamtkosten, den Sie aus eigenen Mitteln decken.
Eine realistische Eigenkapitalplanung zeigt Ihnen, welcher Kaufpreis finanzierbar ist und zu welchen Konditionen.
Kaufnebenkosten →
Kaufnebenkosten sind die Kosten zusätzlich zum Kaufpreis: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision.
Wer Kaufnebenkosten früh einplant, kennt seinen tatsächlichen Kapitalbedarf und vermeidet Lücken kurz vor dem Notartermin.
Häufige Fragen
Beleihungswert der Immobilie: Warum liegt er unter dem Kaufpreis?
Er liegt unter dem Kaufpreis, weil Banken mit einem Sicherheitsabschlag kalkulieren. Immobilienwerte können sich über Marktzyklen verändern, und der Wert soll auch in einer schwächeren Marktphase noch erzielbar sein, falls die Bank die Immobilie im Zwangsfall verwerten müsste. Typischerweise liegt er 10 bis 20 % unter dem Marktwert oder Kaufpreis, je nach Objektart und Lage.
Beleihungsauslauf berechnen: Wie hängt er mit dem Beleihungswert zusammen?
Der Beleihungsauslauf bezieht sich auf den Beleihungswert: Die Bank finanziert nur bis zu einem bestimmten Prozentsatz davon. Zwei Angebote mit identischem Beleihungsauslauf können deshalb auf völlig verschiedenen Beträgen beruhen, weil jede Bank den Beleihungswert eigen ermittelt.
Kostet die Wertermittlung für den Beleihungswert bei der Bank etwas?
Das hängt von der Bank ab. Manche Institute berechnen die Wertermittlung, andere nicht. Ein Entgelt kann auch dann fällig werden, wenn der Antrag abgelehnt wird. Klären Sie deshalb vor parallelen Anfragen, welche Banken kostenpflichtig bewerten.
Beleihungsgrenze: Wie hängt sie mit Beleihungswert und Beleihungsauslauf zusammen?
Die Beleihungsgrenze ist der Prozentsatz des Beleihungswerts, bis zu dem die Bank höchstens finanziert. Der Beleihungsauslauf zeigt, wie viel Prozent des Beleihungswerts das konkrete Darlehen ausmacht.
Welche Bedeutung spielt der Beleihungswert im Rahmen einer Immobilienfinanzierung?
Der Beleihungswert bestimmt, wie viel die Bank maximal finanziert; er liegt in der Regel 10–20 % unter dem Marktwert, weil er langfristige Werthaltigkeit abbildet und kurzfristige Preisschwankungen ausblendet.
Bankwert der Immobilie: Ist das dasselbe wie der Beleihungswert?
Bankwert und Beleihungswert werden oft synonym verwendet. Gemeint ist der von der Bank intern ermittelte, bewusst vorsichtige Wert — fast immer unter dem Kaufpreis und Maßstab für Beleihungsauslauf und Konditionen.
Kann der Beleihungswert für dasselbe Objekt bei zwei Banken unterschiedlich ausfallen?
Ja. Jede Bank bewertet nach eigenen Richtlinien. Sicherheitsabschläge, Restnutzungsdauer und die Einschätzung von Lage und Ausstattung können sich unterscheiden. Der Bankwert ist deshalb kein einheitlicher Marktpreis. Vergleichen Sie mehrere Angebote auch mit Blick auf ihre Bewertungsgrundlage.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
