Beleihungswert
Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank einer Immobilie dauerhaft und bewusst vorsichtig beimisst — er liegt fast immer unter dem tatsächlichen Kaufpreis und ist der eigentliche Maßstab, an dem sich die Finanzierungskonditionen orientieren, nicht der Marktpreis.
Warum der Beleihungswert unter dem Kaufpreis liegt
Banken kalkulieren mit einem Sicherheitsabschlag, weil sich Immobilienwerte über Marktzyklen verändern können — der Beleihungswert soll auch in einer schwächeren Marktphase noch realistisch erzielbar sein, falls die Bank die Immobilie im Zwangsfall verwerten müsste. Deshalb liegt er typischerweise 10 bis 20 % unter dem aktuellen Marktwert oder Kaufpreis, je nach Objektart und Lage.
Wie er sich vom Kaufpreis und Marktwert unterscheidet
Der Kaufpreis ist das Ergebnis von Verhandlung zwischen Käufer und Verkäufer, der Marktwert eine Schätzung des aktuell erzielbaren Preises — beide können durchaus höher liegen als der von der Bank intern ermittelte Beleihungswert. Die Differenz zwischen Kaufpreis und Beleihungswert muss der Käufer aus Eigenkapital ausgleichen, wenn die Bank nur bis zu einem bestimmten Prozentsatz des Beleihungswerts finanziert (siehe Beleihungsauslauf (LTV)).
Warum das die Eigenkapitalplanung direkt beeinflusst
Wer allein mit dem Kaufpreis als Rechengröße plant, unterschätzt häufig den tatsächlichen Eigenkapitalbedarf — die Differenz zwischen Kaufpreis und dem niedrigeren Beleihungswert kommt zu den ohnehin nicht finanzierten Kaufnebenkosten hinzu. Ein realistischer Blick auf beide Größen von Anfang an verhindert, dass die Finanzierungslücke erst kurz vor der Bankzusage sichtbar wird.
Verwandte Begriffe im Glossar
Beleihungsauslauf (LTV)
Der Beleihungsauslauf (englisch Loan-to-Value, LTV) beschreibt das Verhältnis von Darlehenssumme zum Wert der Immobilie. Je niedriger der LTV, desto geringer das Risiko für die Bank und tendenziell günstiger die Kondition.
Eigenkapitalquote
Die Eigenkapitalquote ist der Anteil der Gesamtkosten, den Sie aus eigenen Mitteln tragen. Sie beeinflusst, ob und zu welchen Konditionen eine Bank finanziert.
Kaufnebenkosten
Kaufnebenkosten sind die Kosten zusätzlich zum Kaufpreis: Grunderwerbsteuer (je Bundesland unterschiedlich), Notar und Grundbuch sowie ggf. Maklerprovision. Sie werden meist aus Eigenkapital getragen.