Eigenkapitalquote

Wie sich die Quote auf die Konditionen auswirkt

Je höher die Eigenkapitalquote, desto niedriger in der Regel der effektive Zins — eine Bank sieht ein geringeres Ausfallrisiko, wenn ein größerer Sicherheitspuffer zwischen Beleihungswert und Darlehenssumme liegt (siehe Beleihungsauslauf (LTV)). Der Effekt ist nicht linear: Der Zinsvorteil zwischen 20 % und 30 % Eigenkapitalquote fällt oft spürbarer aus als der zwischen 30 % und 40 %, da viele Banken bei bestimmten LTV-Schwellen (etwa 60 %, 80 %) gestaffelte Zinsstufen ansetzen.

Warum es keine feste Mindestquote gibt

Anders als oft angenommen gibt es keine gesetzlich oder branchenweit festgelegte Mindest-Eigenkapitalquote — realistisch ist eine Bandbreite je nach Bonität, Objekt und Bankenpool. Die Kaufnebenkosten (siehe Kaufnebenkosten) aus Eigenkapital zu decken, gilt als praktische Untergrenze, weil keine Bank sie mitfinanziert; darüber hinaus ist mehr Eigenkapital ein Konditionshebel, keine Zugangsvoraussetzung.

Wie sich die Quote bei besonderen Konstellationen verhält

Bei Wohnsitz im Ausland verlangen viele Banken einen höheren Eigenkapitalanteil als bei inländischen Antragstellern, um das aus ihrer Sicht höhere Bonitätsrisiko auszugleichen (siehe Eigenkapital / LTV bei Wohnsitz im Ausland). Bei Assistenzärztinnen und -ärzten mit befristetem Vertrag wird die geringere formale Vertragssicherheit dagegen von vielen Banken durch die hohe Bonitätsaussicht des Berufsbilds relativiert, nicht zwingend durch eine höhere Eigenkapitalforderung.

Wie sich die Eigenkapitalquote von den Kaufnebenkosten unterscheidet

In der Praxis wird oft vermischt, wofür das Eigenkapital eingesetzt wird: Ein Teil deckt die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler), die Banken grundsätzlich nicht mitfinanzieren – dieser Teil ist also unabhängig von der gewünschten Eigenkapitalquote ohnehin nötig. Der darüber hinausgehende Teil senkt den zu finanzierenden Betrag und damit den Beleihungsauslauf. Wer beispielsweise nur die Nebenkosten aus eigenen Mitteln zahlt und den vollen Kaufpreis finanziert, spricht von einer Vollfinanzierung – möglich, aber mit spürbar strengeren Anforderungen an Bonität und Einkommen verbunden, weil die Bank ein höheres Risiko trägt. Vor der Finanzierungsanfrage lohnt sich deshalb eine klare Trennung: Wie viel Eigenkapital ist für die Nebenkosten ohnehin gebunden, und wie viel steht zusätzlich für die Reduzierung der Darlehenssumme zur Verfügung?

Warum Eigenkapital nicht gleich Eigenkapital ist

Banken unterscheiden schärfer, als die Quote vermuten lässt. Barmittel auf einem eigenen Konto werden voll angerechnet, ein Bausparguthaben in der Ansparphase je nach Verfügbarkeit, ein Wertpapierdepot regelmäßig nur mit einem Abschlag, und ein Arbeitgeberdarlehen oder ein privates Familiendarlehen häufig gar nicht — Letzteres kann als Verbindlichkeit sogar gegenrechnen. Auch Eigenleistung am Bau zählt nur begrenzt und nur gegen nachvollziehbare Kalkulation. Die zweite Grenze betrifft die Herkunft: Nach dem Geldwäschegesetz muss die Mittelherkunft belegt werden, und eine kurz zuvor eingegangene größere Überweisung ohne Nachweis blockiert den Vorgang zuverlässiger als eine schwache Quote. Wer Eigenkapital umschichtet, tut das deshalb besser einige Monate vor dem Antrag.

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