Eigenkapitalquote: wie hoch das Eigenkapital sein muss und was der Kaufnebenkostenrechner zeigt
Die Eigenkapitalquote ist der Anteil der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln — sie entscheidet über Finanzierbarkeit und Konditionen. Je höher sie ausfällt, desto niedriger ist in der Regel der effektive Zins.
Was bedeutet „Eigenkapitalquote“?
Die Eigenkapitalquote ist der Anteil der Gesamtkosten, den Käuferinnen und Käufer aus eigenen Mitteln decken — sie bestimmt maßgeblich, ob eine Bank überhaupt finanziert und zu welchen Konditionen. Eine gesetzlich oder branchenweit festgelegte Mindestquote gibt es nicht; die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zu decken gilt als praktische Untergrenze, weil keine Bank sie mitfinanziert.
Wie wirkt sich die Quote auf die Konditionen aus?
Je höher die Eigenkapitalquote, desto niedriger in der Regel der effektive Zins — eine Bank sieht ein geringeres Ausfallrisiko, wenn ein größerer Sicherheitspuffer zwischen Beleihungswert und Darlehenssumme liegt (siehe Beleihungsauslauf (LTV)).
Der Effekt ist nicht linear: Der Zinsvorteil zwischen 20 % und 30 % Eigenkapitalquote fällt oft spürbarer aus als der zwischen 30 % und 40 %, da viele Banken bei bestimmten LTV-Schwellen (etwa 60 %, 80 %) gestaffelte Zinsstufen ansetzen.
Warum gibt es keine feste Mindestquote?
Anders als oft angenommen gibt es keine gesetzlich oder branchenweit festgelegte Mindest-Eigenkapitalquote — realistisch ist eine Bandbreite je nach Bonität, Objekt und Bankenpool. Die Kaufnebenkosten (siehe Kaufnebenkosten) aus Eigenkapital zu decken, gilt als praktische Untergrenze, weil keine Bank sie mitfinanziert; darüber hinaus ist mehr Eigenkapital ein Konditionshebel, keine Zugangsvoraussetzung.
Wie sich die Quote bei besonderen Konstellationen verhält: Bei Wohnsitz im Ausland verlangen viele Banken einen höheren Eigenkapitalanteil als bei inländischen Antragstellern, um das aus ihrer Sicht höhere Bonitätsrisiko auszugleichen (siehe Eigenkapital / LTV bei Wohnsitz im Ausland). Bei Assistenzärztinnen und -ärzten mit befristetem Vertrag wird die geringere formale Vertragssicherheit dagegen von vielen Banken durch die hohe Bonitätsaussicht des Berufsbilds relativiert, nicht zwingend durch eine höhere Eigenkapitalforderung.
Wie unterscheidet sich die Eigenkapitalquote von den Kaufnebenkosten?
In der Praxis wird oft vermischt, wofür das Eigenkapital eingesetzt wird: Ein Teil deckt die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler), die Banken grundsätzlich nicht mitfinanzieren – dieser Teil ist also unabhängig von der gewünschten Eigenkapitalquote ohnehin nötig. Der darüber hinausgehende Teil senkt den zu finanzierenden Betrag und damit den Beleihungsauslauf.
Wer beispielsweise nur die Nebenkosten aus eigenen Mitteln zahlt und den vollen Kaufpreis finanziert, spricht von einer Vollfinanzierung – möglich, aber mit spürbar strengeren Anforderungen an Bonität und Einkommen verbunden, weil die Bank ein höheres Risiko trägt. Vor der Finanzierungsanfrage lohnt sich deshalb eine klare Trennung: Wie viel Eigenkapital ist für die Nebenkosten ohnehin gebunden, und wie viel steht zusätzlich für die Reduzierung der Darlehenssumme zur Verfügung?
Warum ist Eigenkapital nicht gleich Eigenkapital?
Banken unterscheiden schärfer, als die Quote vermuten lässt.
Barmittel auf einem eigenen Konto werden voll angerechnet, ein Bausparguthaben in der Ansparphase je nach Verfügbarkeit, ein Wertpapierdepot regelmäßig nur mit einem Abschlag, und ein Arbeitgeberdarlehen oder ein privates Familiendarlehen häufig gar nicht — Letzteres kann als Verbindlichkeit sogar gegenrechnen.
Auch Eigenleistung am Bau zählt nur begrenzt und nur gegen nachvollziehbare Kalkulation. Die zweite Grenze betrifft die Herkunft: Nach dem Geldwäschegesetz muss die Mittelherkunft belegt werden, und eine kurz zuvor eingegangene größere Überweisung ohne Nachweis blockiert den Vorgang zuverlässiger als eine schwache Quote.
Wer Eigenkapital umschichtet, tut das deshalb besser einige Monate vor dem Antrag.
Kaufnebenkosten berechnen: Warum müssen sie aus Eigenkapital gedeckt werden?
Banken finanzieren die Kaufnebenkosten grundsätzlich nicht mit.
Dazu zählen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Dieser Teil des Eigenkapitals ist unabhängig von der gewünschten Eigenkapitalquote ohnehin nötig und gilt als praktische Untergrenze.
Beleihungsauslauf (LTV) →
Der Beleihungsauslauf (englisch Loan-to-Value, LTV) beschreibt das Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert der Immobilie.
Der LTV erklärt, warum mehr Eigenkapital oft den Zins senkt – eine wichtige Größe, weil viele Banken ihre Zinssätze in LTV-Stufen staffeln.
Kaufnebenkosten →
Kaufnebenkosten sind die Kosten zusätzlich zum Kaufpreis: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision.
Wer die Nebenkosten von Anfang an einplant, kennt den echten Kapitalbedarf und vermeidet Lücken kurz vor dem Notartermin.
Eigenkapital / LTV bei Wohnsitz im Ausland →
Bei Kreditnehmern mit Wohnsitz im Ausland deckeln viele einzelne Häuser den Beleihungsauslauf intern und verlangen entsprechend mehr Eigenkapital; die Marktspanne liegt bei 60–100 %.
Realistische Erwartungen beim Eigenkapital ersparen Frust – und zeigen früh, welche Banken infrage kommen.
Häufige Fragen
Kaufnebenkostenrechner: Wo lässt sich das Budget selbst durchrechnen?
Im Rechner für Budget, Nebenkosten und Tilgung können Sie Ihre eigene Situation durchrechnen. Sie finden ihn unten auf dieser Seite unter „Alle Rechner“.
Welche Mittel rechnet die Bank bei der Eigenkapitalquote voll an?
Barmittel auf einem eigenen Konto werden voll angerechnet, ein Bausparguthaben in der Ansparphase je nach Verfügbarkeit, ein Wertpapierdepot regelmäßig nur mit einem Abschlag. Ein Arbeitgeberdarlehen oder ein privates Familiendarlehen zählt häufig gar nicht.
Verlangen Banken bei Wohnsitz im Ausland eine höhere Eigenkapitalquote?
Bei Wohnsitz im Ausland verlangen viele Banken einen höheren Eigenkapitalanteil als bei inländischen Antragstellern, um das aus ihrer Sicht höhere Bonitätsrisiko auszugleichen.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
