Eigenkapitalquote beim Hauskauf: eigene Mittel, Nebenkosten und Konditionen
Die Eigenkapitalquote zeigt, welchen Anteil der Gesamtkosten Sie selbst zahlen. Sie beeinflusst, ob die Bank finanziert und welchen Zins sie anbietet. Eine höhere Quote führt in der Regel zu einem niedrigeren Effektivzins.
Was bedeutet „Eigenkapitalquote“?
Die Eigenkapitalquote ist der Anteil der Gesamtkosten, den Käuferinnen und Käufer aus eigenen Mitteln decken — sie bestimmt maßgeblich, ob eine Bank überhaupt finanziert und zu welchen Konditionen. Eine gesetzlich oder branchenweit festgelegte Mindestquote gibt es nicht; die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zu decken gilt als praktische Untergrenze, da sie keinen zusätzlichen beleihbaren Sachwert schaffen. Das ist kein pauschaler Finanzierungsausschluss: Einzelne Banken können Kaufnebenkosten bei sehr guter Bonität mitfinanzieren. Bei förderfähigem selbst genutztem Wohneigentum kann außerdem KfW 124 Nebenkosten abdecken. Voraussetzungen, Tragfähigkeit und Zusage sind im Einzelfall zu prüfen.
Wie verändert mehr Eigenkapital den Zinssatz?
Je größer der Abstand zwischen Beleihungswert und Darlehenssumme, desto geringer bewertet die Bank ihr Ausfallrisiko. Eine höhere Eigenkapitalquote senkt deshalb in der Regel den Effektivzins. Mehr dazu unter Beleihungsauslauf (LTV).
Die Wirkung verläuft nicht gleichmäßig. Der Schritt von 20 % auf 30 % Eigenkapital kann beim Zins mehr ausmachen als von 30 % auf 40 %. Banken staffeln ihre Konditionen häufig an LTV-Schwellen, etwa bei 60 % und 80 %.
Welche Mindestquote gilt für eine Baufinanzierung?
Eine gesetzlich oder branchenweit einheitliche Mindestquote gibt es nicht. Der erforderliche Anteil hängt von Bonität, Objekt und Bankenauswahl ab. Als praktische Untergrenze gelten eigene Mittel für die Kaufnebenkosten, da diese keinen zusätzlichen beleihbaren Sachwert schaffen. Darüber hinaus verbessert Eigenkapital die Konditionen, ohne grundsätzlich Zugangsvoraussetzung zu sein.
Besondere Konstellationen: Bei Auslandswohnsitz verlangen viele Banken mehr Eigenkapital als bei Inlandskunden, um ihr höher eingeschätztes Bonitätsrisiko auszugleichen. Mehr dazu unter Eigenkapital / LTV bei Wohnsitz im Ausland. Bei Assistenzärzten mit befristetem Vertrag kann dagegen die gute berufliche Bonitätsperspektive die formale Unsicherheit relativieren, ohne dass zwingend mehr Eigenkapital nötig wird.
Welche eigenen Mittel decken Nebenkosten und welche senken den Kredit?
Trennen Sie zwei Verwendungen Ihres Eigenkapitals: Ein Teil bezahlt Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Diese Kaufnebenkosten finanzieren Banken grundsätzlich nicht mit. Erst zusätzliche Eigenmittel reduzieren die Darlehenssumme und den Beleihungsauslauf.
Zahlen Sie nur die Nebenkosten selbst und finanzieren den gesamten Kaufpreis, ist das eine Vollfinanzierung. Dafür gelten strengere Anforderungen an Bonität und Einkommen. Klären Sie deshalb vor der Anfrage, wie viel Eigenkapital für Nebenkosten gebunden ist und welcher Rest den Kreditbetrag senken kann.
Bei einer Vollfinanzierung beziehungsweise 100-%-Finanzierung wird der Kaufpreis zu 100 % finanziert, nicht der Gesamtaufwand einschließlich Nebenkosten zu 100 %. Deshalb bringen Käufer trotzdem eigene Mittel mit. Kapital für den Kaufpreis reduziert Kredit und Zins; Kapital für Nebenkosten hat diese Wirkung nicht.
Welche Vermögenswerte erkennt die Bank als Eigenkapital an?
Die Art Ihrer Mittel zählt neben der rechnerischen Quote.
Geld auf dem eigenen Konto wird voll berücksichtigt. Bei Bausparguthaben in der Ansparphase hängt es von der Verfügbarkeit ab. Wertpapierdepots werden regelmäßig mit Abschlag angesetzt. Arbeitgeber- und private Familiendarlehen zählen häufig nicht als Eigenkapital; ein Familiendarlehen kann sogar als zusätzliche Verbindlichkeit eingehen.
Eigenleistungen berücksichtigt die Bank nur begrenzt und mit nachvollziehbarer Kalkulation. Außerdem müssen Sie die Mittelherkunft nach dem Geldwäschegesetz belegen. Eine größere neue Überweisung ohne Herkunftsnachweis blockiert die Prüfung eher als eine geringe Quote.
Planen Sie Umschichtungen Ihres Eigenkapitals deshalb möglichst einige Monate vor der Anfrage.
Kaufnebenkosten berechnen: Wie decken Sie den Finanzierungsbedarf?
Banken finanzieren die Kaufnebenkosten grundsätzlich nicht mit.
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler müssen Sie ohnehin einplanen. Dieser Eigenkapitalanteil gilt unabhängig von Ihrer gewünschten Quote als praktische Untergrenze.
Beleihungsauslauf (LTV) →
Der Beleihungsauslauf (englisch Loan-to-Value, LTV) beschreibt das Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert der Immobilie.
Der LTV erklärt, warum mehr Eigenkapital oft den Zins senkt – eine wichtige Größe, weil viele Banken ihre Zinssätze in LTV-Stufen staffeln.
Kaufnebenkosten →
Kaufnebenkosten sind die Kosten zusätzlich zum Kaufpreis: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision.
Wer die Nebenkosten von Anfang an einplant, kennt den echten Kapitalbedarf und vermeidet Lücken kurz vor dem Notartermin.
Eigenkapital / LTV bei Wohnsitz im Ausland →
Bei Kreditnehmern mit Wohnsitz im Ausland deckeln viele einzelne Häuser den Beleihungsauslauf intern und verlangen entsprechend mehr Eigenkapital; die Marktspanne liegt bei 60–100 %.
Realistische Erwartungen beim Eigenkapital ersparen Frust – und zeigen früh, welche Banken infrage kommen.
Häufige Fragen
Kaufnebenkostenrechner: Wo lässt sich das Budget selbst durchrechnen?
Im Rechner für Budget, Nebenkosten und Tilgung können Sie Ihre eigene Situation durchrechnen. Sie finden ihn unten auf dieser Seite unter „Alle Rechner“.
Welche Mittel rechnet die Bank bei der Eigenkapitalquote voll an?
Guthaben auf Ihrem eigenen Konto wird voll berücksichtigt. Bausparguthaben zählt abhängig von seiner Verfügbarkeit, ein Wertpapierdepot regelmäßig nur mit Abschlag. Arbeitgeber- oder private Familiendarlehen werden häufig nicht als Eigenkapital anerkannt.
Verlangen Banken bei Wohnsitz im Ausland eine höhere Eigenkapitalquote?
Bei Wohnsitz im Ausland verlangen viele Banken einen höheren Eigenkapitalanteil als bei inländischen Antragstellern, um das aus ihrer Sicht höhere Bonitätsrisiko auszugleichen.
Hauskauf ohne Eigenkapital: Was sagen Erfahrungen dazu?
Ein Hauskauf ohne Eigenkapital — also eine 100-Prozent-Finanzierung des Kaufpreises — ist möglich, aber der Bankenkreis ist deutlich kleiner als bei klassischer Eigenkapitalquote. Erfahrungen zeigen: Wer die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln deckt und gute Bonität hat, findet im Vergleich über mehrere Banken ein Institut, das den Fall zeichnet. Die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln gelten dabei als Mindestanforderung.
Eigenkapital Nachweis: Warum muss die Mittelherkunft belegt werden?
Das Geldwäschegesetz verlangt einen Nachweis über die Herkunft Ihrer Mittel. Eine größere, kurz vor dem Antrag eingegangene Überweisung kann ohne Beleg die Bearbeitung blockieren, selbst wenn die Quote ausreicht. Stimmen Sie Umschichtungen deshalb möglichst einige Monate vorher ab.
Eigenkapitalquote Mindestquote: Gibt es eine gesetzlich festgelegte Untergrenze?
Nein. Eine gesetzliche oder branchenweite Mindestquote besteht nicht. Im Regelfall sollten die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gedeckt werden; sie schaffen keinen zusätzlichen beleihbaren Sachwert. Zusätzliche Eigenmittel verbessern die Konditionen, sind darüber hinaus aber keine generelle Zugangsvoraussetzung.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
