Beleihungsauslauf (LTV)
Der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) beschreibt das Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert der Immobilie — je niedriger der LTV, desto geringer das Risiko für die Bank und meist desto günstiger die angebotenen Konditionen.
Wie sich der LTV berechnet und auswirkt
Der LTV ergibt sich aus der Darlehenssumme geteilt durch den Beleihungswert, ausgedrückt in Prozent. Ein Darlehen von 320.000 € bei einem Beleihungswert von 400.000 € ergibt einen LTV von 80 %. Viele Banken staffeln ihre Zinssätze in LTV-Stufen — häufig an Schwellen wie 60 %, 80 % oder 90 % —, sodass bereits eine geringe Verschiebung des Eigenkapitalanteils über eine solche Schwelle spürbare Zinsunterschiede auslösen kann.
Warum niedrigerer LTV nicht automatisch die beste Wahl ist
Ein möglichst niedriger LTV senkt zwar tendenziell den Zins, bindet aber auch mehr Eigenkapital in der Immobilie, das sonst für andere Zwecke — etwa Liquiditätsreserve oder weitere Investitionen — zur Verfügung stünde. Die optimale LTV-Stufe ist deshalb eine individuelle Abwägung zwischen Zinsvorteil und Kapitalbindung, keine pauschale Regel 'je niedriger, desto besser'.
Wie sich der LTV bei besonderen Konstellationen verhält
Bei Wohnsitz im Ausland akzeptieren viele Banken nur einen niedrigeren maximalen LTV als bei Inländern (siehe Eigenkapital / LTV bei Wohnsitz im Ausland) — der Beleihungsauslauf ist damit nicht nur ein Konditionshebel, sondern in manchen Fällen auch eine harte Zugangsschwelle, ob eine Bank überhaupt finanziert.
Verwandte Begriffe im Glossar
Beleihungswert
Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank einer Immobilie dauerhaft und vorsichtig beimisst – er liegt in der Regel unter dem Kaufpreis bzw. Marktwert und dient als Sicherheitsmaßstab für das Darlehen.
Eigenkapitalquote
Die Eigenkapitalquote ist der Anteil der Gesamtkosten, den Sie aus eigenen Mitteln tragen. Sie beeinflusst, ob und zu welchen Konditionen eine Bank finanziert.
Soll- vs. Effektivzins
Der Sollzins ist der reine Zins auf die Darlehenssumme. Der Effektivzins enthält zusätzlich bestimmte Nebenkosten der Finanzierung und macht Angebote besser vergleichbar.