Beleihungsauslauf (LTV)

Wie sich der LTV berechnet

Der LTV ergibt sich aus der Darlehenssumme geteilt durch den Beleihungswert, ausgedrückt in Prozent. Ein Darlehen von 320.000 € bei einem Beleihungswert von 400.000 € ergibt einen LTV von 80 %. Viele Banken staffeln ihre Zinssätze in LTV-Stufen — häufig an Schwellen wie 60 %, 80 % oder 90 % —, sodass bereits eine geringe Verschiebung des Eigenkapitalanteils über eine solche Schwelle spürbare Zinsunterschiede auslösen kann.

Warum niedrigerer LTV nicht automatisch die beste Wahl ist

Ein möglichst niedriger LTV senkt zwar tendenziell den Zins, bindet aber auch mehr Eigenkapital in der Immobilie, das sonst für andere Zwecke — etwa Liquiditätsreserve oder weitere Investitionen — zur Verfügung stünde. Die optimale LTV-Stufe ist deshalb eine individuelle Abwägung zwischen Zinsvorteil und Kapitalbindung, keine pauschale Regel 'je niedriger, desto besser'.

Wie sich der LTV bei besonderen Konstellationen verhält

Bei Wohnsitz im Ausland streut der maximale LTV breiter als bei Inländern und hängt stärker am Einkommen (siehe Eigenkapital / LTV bei Wohnsitz im Ausland) — der Beleihungsauslauf ist damit nicht nur ein Konditionshebel, sondern in manchen Fällen auch eine harte Zugangsschwelle, ob eine Bank überhaupt finanziert.

Wie sich der LTV auf die Zinskonditionen auswirkt

Banken staffeln ihre Zinskonditionen typischerweise nach LTV-Bändern – etwa bis 60 %, bis 80 % und darüber –, wobei jede höhere Stufe einen spürbaren Zinsaufschlag mit sich bringt, weil das Ausfallrisiko für die Bank überproportional steigt. Ein LTV knapp über einer solchen Schwelle, etwa 81 % statt 80 %, kann deshalb einen unverhältnismäßig hohen Zinsunterschied auslösen – hier lohnt sich oft ein zusätzlicher, vergleichsweise kleiner Eigenkapitaleinsatz, um die günstigere Stufe noch zu erreichen. Ab einem LTV von rund 100 % (Vollfinanzierung des Kaufpreises) verlangen die meisten Banken zusätzlich eine überdurchschnittlich gute Bonität und oft eine kürzere Zinsbindung, weil das Risiko in den ersten Jahren am höchsten ist. Der genaue Verlauf der Zinsstaffelung unterscheidet sich von Bank zu Bank erheblich – ein pauschaler LTV-Wert allein sagt deshalb noch wenig über die tatsächlichen Konditionen aus.

Wo die LTV-Stufen tatsächlich springen

Der Zins steigt mit dem Beleihungsauslauf nicht gleichmäßig, sondern in Stufen — die meisten Häuser arbeiten mit festen Klassen, und zwischen zwei Klassen liegt ein spürbarer Sprung, innerhalb einer Klasse dagegen fast nichts. Praktisch heißt das: Wer knapp über einer Schwelle liegt, kann mit vergleichsweise wenig zusätzlichem Eigenkapital eine ganze Stufe gewinnen, während die nächsten Zehntausend darunter kaum noch etwas bringen. Der zweite Punkt: Die Klassen sind nicht einheitlich definiert, sie liegen bei jedem Institut woanders. Ein Vergleich lohnt deshalb gerade dann, wenn man nahe an einer Grenze rechnet — dieselbe Eigenkapitalsumme kann bei einem Haus eine Stufe gewinnen und beim nächsten nicht.

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