Kaufnebenkosten beim Grunderwerb: Notarkosten, Grundbuchkosten und Grunderwerbsteuer
Kaufnebenkosten wie Notar und Grundbuchkosten kommen zum Kaufpreis obendrauf und werden aus Eigenkapital gedeckt, nicht mitfinanziert — wer sie von Anfang an realistisch einplant, vermeidet die häufigste Ursache für eine Finanzierungslücke kurz vor dem Notartermin.
Was gehört zu den Kaufnebenkosten, und wie hoch sind die Notarkosten bei Grunderwerb?
Kaufnebenkosten kommen zum Kaufpreis obendrauf: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuer ist meist der größte Posten und liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % (Stand 2026). Notar und Grundbuch kosten zusammen rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Banken finanzieren diese Kosten nicht mit.
Welche drei Hauptposten gibt es bei den Kaufnebenkosten?
Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchkosten. Von diesen drei Posten wiegt die Grunderwerbsteuer am schwersten, mit 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland (Stand 2026).
Notar- und Grundbuchkosten liegen üblicherweise zusammen bei rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises, unabhängig vom Bundesland weitgehend einheitlich nach der Gebührenordnung. Die Maklerprovision fällt nicht in jedem Fall an und liegt, wenn sie anfällt, meist zwischen 3 und 7 % zzgl. MwSt., häufig hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Warum finanzieren Banken diese Kosten nicht mit?
Banken kalkulieren ihr Sicherheitspolster über den Beleihungswert der Immobilie selbst — Grunderwerbsteuer, Notar oder Makler schaffen keinen zusätzlichen Sachwert, der als Sicherheit dienen könnte. Deshalb sollten die Kaufnebenkosten im Regelfall aus Eigenkapital gedeckt werden, während der eigentliche Kaufpreis bis zu 100 % fremdfinanziert werden kann. Eine Finanzierung über den Kaufpreis hinaus ist bei einzelnen Banken und sehr guter Bonität möglich, aber mit zusätzlichen Anforderungen und häufig höheren Zinsen verbunden. Das ist kein pauschaler Finanzierungsausschluss: Einzelne Banken können Kaufnebenkosten bei sehr guter Bonität mitfinanzieren. Bei förderfähigem selbst genutztem Wohneigentum kann außerdem KfW 124 Nebenkosten abdecken. Voraussetzungen, Tragfähigkeit und Zusage sind im Einzelfall zu prüfen.
Wie lässt sich die Gesamtsumme realistisch planen?
In der Praxis kommen je nach Bundesland und Maklereinbindung 8 bis 15 % des Kaufpreises an Nebenkosten zusammen — bei 400.000 € Kaufpreis also zwischen 32.000 € und 60.000 €, allein durch die Wahl des Bundeslands und die Frage, ob eine Maklerprovision anfällt. Wer diese Spanne von Anfang an in die Eigenkapitalplanung einrechnet, vermeidet die häufige Überraschung, dass am Ende trotz vorhandener Finanzierungszusage das Eigenkapital für die Nebenkosten fehlt.
Wie stark schwankt die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland?
Von den drei Hauptposten schwankt die Grunderwerbsteuer am stärksten zwischen den Bundesländern – zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein); Bremen hat seinen Satz zum 1. Juli 2025 von 5,0 % auf 5,5 % erhöht. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € liegt der Unterschied zwischen dem günstigsten und dem teuersten Bundesland bereits bei mehreren Tausend Euro – ein Betrag, der vollständig als Eigenkapital bereitstehen muss, da Banken die Grunderwerbsteuer nicht mitfinanzieren.
Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der volle Kaufpreis; separat und zu einem marktüblichen Preis im Kaufvertrag ausgewiesenes Inventar (Einbauküche, Markise, frei stehende Gartenmöbel) zählt nicht dazu und kann die Bemessungsgrundlage in überschaubarem Rahmen senken. Fällig wird die Steuer in der Regel vier bis sechs Wochen nach der notariellen Beurkundung, das Finanzamt schickt den Bescheid unaufgefordert.
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten der Kaufnebenkosten — und der einzige, der allein vom Bundesland abhängt. Am niedrigsten liegt Bayern mit 3,5 %, am höchsten Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein mit 6,5 %; dazwischen liegen 3 Prozentpunkte des Kaufpreises. Bei gleichem Kaufpreis ist der Steuerbetrag im teuersten Land damit 1,86-mal so hoch wie im günstigsten.
Quelle: Landesgesetze zur Bestimmung des Steuersatzes nach § 11 Abs. 1 GrEStG; Sätze gegen zwei unabhängige Übersichten geprüft · Stand 25.07.2026
Wer zahlt, wenn mehrere Käufer im Grundbuch stehen?
Erwerben zwei Personen gemeinsam, entstehen die Nebenkosten nicht gemeinsam, sondern anteilig nach den im Kaufvertrag festgelegten Miteigentumsanteilen — und genau diese Anteile bestimmen später auch, wer Zinsen und Abschreibung steuerlich geltend machen kann. Wer die Nebenkosten allein aus einem Konto zahlt, hat damit noch keinen entsprechenden Anteil erworben.
Bei Ehepaaren fällt das selten auf, bei unverheirateten Paaren und Erbengemeinschaften regelmäßig. Der zweite Punkt betrifft die Grunderwerbsteuer: Sie entsteht mit dem Kaufvertrag, nicht mit der Eigentumsumschreibung, und der Bescheid kommt oft schneller als die Auszahlung des Darlehens. Wer die Liquidität dafür nicht getrennt vorhält, gerät zwischen Notartermin und Auszahlung unnötig unter Druck.
Verwandte Begriffe im Glossar
Eigenkapitalquote →
Die Eigenkapitalquote ist der Anteil der Gesamtkosten, den Sie aus eigenen Mitteln decken.
Ein realistischer Blick auf das Eigenkapital macht klar, was finanzierbar ist und zu welchen Konditionen.
Ablauf Finanzierung →
Der typische Ablauf einer Finanzierung: Bedarf und Budget klären, Unterlagen zusammenstellen, Antrag stellen, Zusage erhalten, beurkunden und auszahlen lassen.
Ein klarer Fahrplan nimmt die Unsicherheit aus einem der größten finanziellen Schritte im Leben.
Wie viel Haus kann ich mir leisten? →
Die leistbare Finanzierung ergibt sich aus einer Haushaltsrechnung, nicht aus dem größtmöglichen Kreditbetrag, den eine Bank bewilligen würde.
Vermeidet Überschätzung und Absagen — Sie suchen gezielt im machbaren Rahmen.
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Häufige Fragen
Wann wird die Grunderwerbsteuer nach dem Kauf fällig?
Die Grunderwerbsteuer entsteht mit dem Kaufvertrag, nicht mit der Eigentumsumschreibung. Fällig wird sie in der Regel vier bis sechs Wochen nach der notariellen Beurkundung, das Finanzamt schickt den Bescheid unaufgefordert.
Wie viel Prozent des Kaufpreises muss ich insgesamt für Kaufnebenkosten einplanen?
In der Praxis kommen je nach Bundesland und Maklereinbindung 8 bis 15 % des Kaufpreises an Nebenkosten zusammen. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das zwischen 32.000 € und 60.000 €.
Senkt mitgekauftes Inventar wie eine Einbauküche die Grunderwerbsteuer?
Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich der volle Kaufpreis. Separat und zu einem marktüblichen Preis im Kaufvertrag ausgewiesenes Inventar wie Einbauküche, Markise oder frei stehende Gartenmöbel zählt nicht dazu und kann die Bemessungsgrundlage in überschaubarem Rahmen senken.
Wie hoch sind die Notarkosten bei Grunderwerb?
Die Notarkosten bei Grunderwerb betragen in der Regel 1–1,5 % des Kaufpreises; hinzu kommen Grundbuchkosten von ca. 0,5 % — zusammen machen Notar und Grundbuch etwa 1,5–2 % des Kaufpreises aus.
Wie viel Grunderwerbsteuer fällt in Bayern im Vergleich zu den teuersten Bundesländern an?
Bayern hat mit 3,5 % den niedrigsten Grunderwerbsteuersatz; am höchsten liegen Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein mit 6,5 %. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € ergibt das eine Differenz von mehreren Tausend Euro — ein Betrag, der vollständig aus Eigenkapital gedeckt werden muss.
Wer zahlt die Kaufnebenkosten, wenn mehrere Käufer im Grundbuch stehen?
Die Nebenkosten entstehen anteilig nach den im Kaufvertrag festgelegten Miteigentumsanteilen. Diese Anteile bestimmen auch, wer Zinsen und Abschreibung steuerlich geltend machen kann. Wer die Nebenkosten allein aus einem Konto zahlt, erwirbt damit noch keinen entsprechenden Anteil.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
