Kaufnebenkosten

Die drei Hauptposten

Die Grunderwerbsteuer ist meist der größte Posten und variiert stark nach Bundesland: 3,5 % in Bayern, 5,0 bis 5,5 % in den meisten anderen Ländern, bis zu 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein (Stand 2026). Notar- und Grundbuchkosten liegen üblicherweise zusammen bei rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises, unabhängig vom Bundesland weitgehend einheitlich nach der Gebührenordnung. Die Maklerprovision fällt nicht in jedem Fall an und liegt, wenn sie anfällt, meist zwischen 3 und 7 % zzgl. MwSt., häufig hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Warum Banken diese Kosten nicht mitfinanzieren

Banken kalkulieren ihr Sicherheitspolster über den Beleihungswert der Immobilie selbst — Grunderwerbsteuer, Notar oder Makler schaffen keinen zusätzlichen Sachwert, der als Sicherheit dienen könnte. Deshalb müssen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gedeckt werden, während der eigentliche Kaufpreis bis zu 100 % fremdfinanziert werden kann. Mehr als den Kaufpreis finanziert keine Bank — auch nicht mit Zinsaufschlag.

Wie sich die Gesamtsumme realistisch planen lässt

In der Praxis kommen je nach Bundesland und Maklereinbindung 8 bis 15 % des Kaufpreises an Nebenkosten zusammen — bei 400.000 € Kaufpreis also zwischen 32.000 € und 60.000 €, allein durch die Wahl des Bundeslands und die Frage, ob eine Maklerprovision anfällt. Wer diese Spanne von Anfang an in die Eigenkapitalplanung einrechnet, vermeidet die häufige Überraschung, dass am Ende trotz vorhandener Finanzierungszusage das Eigenkapital für die Nebenkosten fehlt.

Wie stark die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland schwankt

Von den drei Hauptposten schwankt die Grunderwerbsteuer am stärksten zwischen den Bundesländern – zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein); Bremen hat seinen Satz zum 1. Juli 2025 von 5,0 % auf 5,5 % erhöht. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € liegt der Unterschied zwischen dem günstigsten und dem teuersten Bundesland bereits bei mehreren Tausend Euro – ein Betrag, der vollständig als Eigenkapital bereitstehen muss, da Banken die Grunderwerbsteuer nicht mitfinanzieren. Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der volle Kaufpreis; separat und zu einem marktüblichen Preis im Kaufvertrag ausgewiesenes Inventar (Einbauküche, Markise, frei stehende Gartenmöbel) zählt nicht dazu und kann die Bemessungsgrundlage in überschaubarem Rahmen senken. Fällig wird die Steuer in der Regel vier bis sechs Wochen nach der notariellen Beurkundung, das Finanzamt schickt den Bescheid unaufgefordert.

Wer zahlt, wenn mehrere Käufer im Grundbuch stehen

Erwerben zwei Personen gemeinsam, entstehen die Nebenkosten nicht gemeinsam, sondern anteilig nach den im Kaufvertrag festgelegten Miteigentumsanteilen — und genau diese Anteile bestimmen später auch, wer Zinsen und Abschreibung steuerlich geltend machen kann. Wer die Nebenkosten allein aus einem Konto zahlt, hat damit noch keinen entsprechenden Anteil erworben. Bei Ehepaaren fällt das selten auf, bei unverheirateten Paaren und Erbengemeinschaften regelmäßig. Der zweite Punkt betrifft die Grunderwerbsteuer: Sie entsteht mit dem Kaufvertrag, nicht mit der Eigentumsumschreibung, und der Bescheid kommt oft schneller als die Auszahlung des Darlehens. Wer die Liquidität dafür nicht getrennt vorhält, gerät zwischen Notartermin und Auszahlung unnötig unter Druck.

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