Kaufnebenkosten
Kaufnebenkosten kommen zum Kaufpreis obendrauf und werden fast immer aus Eigenkapital gedeckt, nicht mitfinanziert — wer sie von Anfang an realistisch einplant, vermeidet die häufigste Ursache für eine Finanzierungslücke kurz vor dem Notartermin.
Die drei Hauptposten
Die Grunderwerbsteuer ist meist der größte Posten und variiert stark nach Bundesland: 3,5 % in Bayern, 5,0 bis 5,5 % in den meisten anderen Ländern, bis zu 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein (Stand 2026). Notar- und Grundbuchkosten liegen üblicherweise zusammen bei rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises, unabhängig vom Bundesland weitgehend einheitlich nach der Gebührenordnung. Die Maklerprovision fällt nicht in jedem Fall an und liegt, wenn sie anfällt, meist zwischen 3 und 7 % zzgl. MwSt., häufig hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Warum Banken diese Kosten meist nicht mitfinanzieren
Banken kalkulieren ihr Sicherheitspolster über den Beleihungswert der Immobilie selbst — Grunderwerbsteuer, Notar oder Makler schaffen keinen zusätzlichen Sachwert, der als Sicherheit dienen könnte. Deshalb verlangen die meisten Institute, dass die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gedeckt werden, während der eigentliche Kaufpreis zu einem hohen Anteil fremdfinanziert werden kann. Eine Ausnahme bilden Sonderkonstruktionen mit höherem Zinsaufschlag, die in der Praxis selten die günstigste Lösung sind.
Wie sich die Gesamtsumme realistisch planen lässt
In der Praxis kommen je nach Bundesland und Maklereinbindung oft 8 bis 13 % des Kaufpreises an Nebenkosten zusammen — bei 400.000 € Kaufpreis also zwischen 32.000 € und 52.000 €, allein durch die Wahl des Bundeslands und die Frage, ob eine Maklerprovision anfällt. Wer diese Spanne von Anfang an in die Eigenkapitalplanung einrechnet, vermeidet die häufige Überraschung, dass am Ende trotz vorhandener Finanzierungszusage das Eigenkapital für die Nebenkosten fehlt.
Verwandte Begriffe im Glossar
Eigenkapitalquote
Die Eigenkapitalquote ist der Anteil der Gesamtkosten, den Sie aus eigenen Mitteln tragen. Sie beeinflusst, ob und zu welchen Konditionen eine Bank finanziert.
Ablauf Finanzierung
Der typische Ablauf einer Finanzierung: Bedarf und Budget klären, Unterlagen zusammenstellen, Banken-/Konditionenvergleich, Antrag und Prüfung, Zusage, Notartermin und Auszahlung.
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Die leistbare Finanzierung ergibt sich aus einer Haushaltsrechnung: regelmäßige Einnahmen abzüglich Lebenshaltung, Fixkosten und eines Sicherheitspuffers. Daraus folgt die tragbare Monatsrate und – mit Eigenkapital und Zins – der mögliche Kaufpreis.