Finanzierung Renditeobjekt mit Ende zwanzig: Wie gelang der Einstieg mit 95 % Finanzierung?
Als Paar mit guten Einkommen, aber wenig Eigenkapital hörten die beiden dreimal dieselbe Antwort. Dabei sprach wirtschaftlich vieles für den frühen Einstieg.
Wie ließ sich mit 28 das erste Renditeobjekt finanzieren, trotz der Beleihungsgrenze der ersten Bank?
Die erste Kapitalanlage wurde zu rund 95 Prozent finanziert, weil sichere Einkommen, eine hohe Sparquote und die Miete die Rate trugen. Drei Banken verlangten mehr Eigenkapital. Vor der erneuten Anfrage wurde die gesamte Strategie dargestellt, auch die bewusst erhaltene Liquiditätsreserve. Nach kurzer Prüfung erfolgte die Zusage; die Kaufnebenkosten zahlte das Paar aus eigenen Mitteln.
Eckdaten auf einen Blick
- Kaufpreis: 274.000 €
- Eigenkapital: 36.000 €
Anonymisierte Fallangaben · keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben.
Wie gelang die Finanzierung der ersten Immobilie als Kapitalanlage zu 95 Prozent?
Sie gelang, weil sichere Einkommen, eine hohe Sparquote und die Miete die Rate trugen. Das Paar hatte rund 36.000 Euro angespart und konnte damit die Kaufnebenkosten selbst bezahlen.
Rahmen dieses Falls: gesichertes Haushaltseinkommen, Nebenkosten aus Eigenmitteln, Bonität und Mietbasis tragen die Rate. Eine Ausgangslage, die nicht in jede Kreditrichtlinie passt, ist kein Ausschluss. Eine wirtschaftlich nicht tragfähige Finanzierung können wir aber nicht lösen. Wann keine Baufinanzierung
Die erste Kapitalanlage wurde zu 95 Prozent finanziert, weil sichere Einkommen, hohe Sparquote und Miete die Rate trugen.
„Kaufen Sie erst in zehn Jahren. Dann haben Sie genug Eigenkapital.“
Der Rat war gut gemeint.
Für das Paar kam er trotzdem nicht infrage.
Beide waren Ende zwanzig.
Sie arbeiteten seit einigen Jahren in gut bezahlten Berufen und hatten gemeinsam rund 36.000 Euro angespart.
Nicht genug, um 20 oder 30 Prozent Eigenkapital einzubringen.
Aber genug, um die Kaufnebenkosten selbst zu bezahlen.
Während Freunde neue Autos kauften oder Fernreisen planten, entschieden sich die beiden bewusst für einen anderen Weg.
Sie wollten ihr Geld arbeiten lassen.
Warum gerade jetzt?
Die beiden hatten sich intensiv mit Immobilien beschäftigt.
Ihnen wurde schnell klar:
Nicht der perfekte Zeitpunkt entscheidet.
Sondern der möglichst frühe Einstieg.
Die erste Wohnung sollte kein Renditeobjekt mit spektakulären Gewinnen werden.
Sie sollte der Grundstein eines langfristigen Vermögensaufbaus sein.
Nach mehreren Besichtigungen fanden sie eine vermietete Eigentumswohnung.
Die Eckdaten:
Kaufpreis: 274.000 Euro; Eigenkapital: 36.000 Euro; Finanzierung: rund 95 % des Kaufpreises; Kaufnebenkosten: aus Eigenmitteln bezahlt.
Drei Banken – drei Mal dieselbe Antwort
Die erste Bank verlangte mindestens 25 Prozent Eigenkapital.
Die zweite wollte höchstens 80 Prozent finanzieren.
Die dritte erklärte offen:
„Für Kapitalanlagen benötigen wir deutlich mehr Eigenkapital.“
Nach jedem Gespräch wurde das Paar unsicherer.
Vielleicht hatten doch alle recht.
Vielleicht war es einfach noch zu früh.
Was die Banken nicht berücksichtigt hatten
Beide verfügten über sichere Arbeitsplätze.
Es bestanden keine Konsumentenkredite.
Die monatliche Sparquote war außergewöhnlich hoch.
Selbst nach Abzug aller Lebenshaltungskosten blieb regelmäßig ein erheblicher Überschuss.
Außerdem war die Wohnung bereits seit Jahren vermietet.
Die Miete deckte einen großen Teil der späteren Darlehensrate.
Die Finanzierung war also keineswegs auf Kante genäht.
Die Lösung: Vor einer erneuten Finanzierungsanfrage wurde die gesamte Strategie dargestellt.
Nicht nur die Zahlen.
Sondern auch das langfristige Konzept.
Warum sollte die erste Wohnung gekauft werden?
Warum blieb bewusst eine Liquiditätsreserve erhalten?
Wie entwickelte sich das Einkommen?
Wie hoch war die tatsächliche monatliche Belastung?
Erst dadurch entstand ein vollständiges Bild.
95 Prozent finanziert, Rücklagen des Paares blieben erhalten: Nach kurzer Prüfung erfolgte die Zusage.
Die Finanzierung wurde mit rund 95 Prozent des Kaufpreises umgesetzt.
Die Kaufnebenkosten zahlte das Paar aus eigenen Mitteln.
Die Rücklagen blieben weitgehend erhalten.
Drei Jahre später
Heute ist die Wohnung weiterhin vermietet.
Das Einkommen beider Partner ist gestiegen.
Die Finanzierung läuft planmäßig.
Inzwischen wird bereits nach der zweiten Kapitalanlage gesucht.
Der größte Schritt war rückblickend nicht der Kauf.
Sondern der Mut, überhaupt anzufangen.
Was andere junge Kapitalanleger daraus lernen können: Viele glauben, sie müssten zunächst sechsstellige Beträge ansparen.
In der Praxis hängt eine Finanzierung jedoch von deutlich mehr Faktoren ab als ausschließlich von der Höhe des Eigenkapitals.
Bonität, Einkommen, Objektqualität und eine tragfähige Finanzierungsstrategie spielen eine ebenso wichtige Rolle.
Vermögensaufbau beginnt nicht erst mit hohem Eigenkapital: Dieser Praxisfall zeigt, dass Vermögensaufbau nicht erst mit einem hohen Eigenkapital beginnt.
Wer früh startet, seine Finanzierung solide plant und langfristig denkt, kann bereits mit der ersten vermieteten Eigentumswohnung den Grundstein für ein eigenes Immobilienportfolio legen.
Ähnliche Fälle nach Kategorie und Preisklasse: Fälle aus derselben Kategorie und Preisklasse — zur Einordnung, keine Zusage des gleichen Ergebnisses.
Häufige Fragen
Sind 95-%-Finanzierungen für junge Anleger möglich?
Unter geeigneten Voraussetzungen können auch hohe Beleihungen realisiert werden.
Müssen Kaufnebenkosten selbst bezahlt werden?
In vielen Fällen werden die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln getragen.
Ist wenig Eigenkapital automatisch ein Ausschlusskriterium?
Nein. Entscheidend ist die gesamte wirtschaftliche Situation.
Kann eine einzelne Wohnung der Beginn eines Immobilienportfolios sein?
Ja. Viele private Anleger starten genau auf diese Weise.
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Jede Kapitalanlage-Finanzierung ist ein Einzelfall. In einem kostenlosen Erstgespräch sagen wir Ihnen ehrlich, was machbar ist und welche Bank dazu passt.
Anonymisierter Einzelfall, keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben · Beratung kostenlos · Provision in der Regel von der Bank · §34i GewO · keine Rechts- oder Steuerberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
