Baufinanzierung trotz Selbstständigkeit: Welche Voraussetzungen zählen bei der Denkmalwohnung als Kapitalanlage?
Eine denkmalgeschützte Wohnung als Kapitalanlage, dazu eine selbstständige Einkommenssituation: gleich zwei Punkte, an denen die ersten Banken zögerten. Dazu kam eine Finanzierung von rund 90 Prozent des Kaufpreises, und der Kreis der Banken war kleiner als erwartet.
Welche Voraussetzungen zählen bei einer Denkmalwohnung als Kapitalanlage, wenn ich selbstständig bin?
Es zählen eine solide wirtschaftliche Grundlage, ein hochwertiges Objekt und ein langfristig tragfähiges Finanzierungskonzept. Im Fall überzeugten nachhaltige Gewinne aus über dreizehn Jahren Agentur, Rücklagen und ein Wertpapierdepot. Die ersten Banken zögerten wegen der Kombination aus Selbstständigkeit, Denkmalwohnung und 90-Prozent-Finanzierung. Die Zusage kam für rund 90 Prozent.
Eckdaten auf einen Blick
- Kaufpreis: 524.000 €
- Eigenkapital: 78.000 €
Anonymisierte Fallangaben · keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben.
„Das wird schwierig“: der Plan einer Denkmalwohnung als Kapitalanlage
Ein Unternehmer wollte eine hochwertig sanierte Denkmalwohnung als langfristige Kapitalanlage erwerben. Lage und Vermietbarkeit überzeugten, bei der Finanzierung war der Kreis der Banken jedoch kleiner als erwartet.
Rahmen dieses Falls: gesichertes Haushaltseinkommen, Nebenkosten aus Eigenmitteln, Bonität und Mietbasis tragen die Rate. Eine Ausgangslage, die nicht in jede Kreditrichtlinie passt, ist kein Ausschluss. Eine wirtschaftlich nicht tragfähige Finanzierung können wir aber nicht lösen. Wann keine Baufinanzierung
„Denkmal, Selbstständigkeit und 90 Prozent Finanzierung? Das wird schwierig.“
Der Unternehmer hörte diesen Satz nicht nur einmal.
Eigentlich wollte er nichts Außergewöhnliches.
Er suchte keine Luxusimmobilie.
Kein Mehrfamilienhaus.
Keine Ferienwohnung.
Er wollte lediglich eine hochwertig sanierte Denkmalwohnung als langfristige Kapitalanlage erwerben.
Die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten hatten ihn auf das Objekt aufmerksam gemacht.
Die Lage überzeugte.
Die Vermietbarkeit ebenfalls.
Nur bei der Finanzierung war der Kreis der Banken kleiner als erwartet.
Warum gerade eine Denkmalimmobilie?
Wegen der steuerlichen Abschreibung, der Innenstadtlage und der langfristigen Vermietbarkeit — bei schwankendem Unternehmereinkommen suchte er eine Anlage mit langer Perspektive.
Seit Jahren führte der Unternehmer eine erfolgreiche Marketingagentur.
Sein Einkommen schwankte von Jahr zu Jahr.
Die Gewinne entwickelten sich insgesamt positiv.
Genau deshalb interessierte er sich für eine Kapitalanlage mit langfristiger Perspektive.
Eine denkmalgeschützte Altbauwohnung bot aus seiner Sicht mehrere Vorteile:
attraktive Innenstadtlage,; hochwertige Sanierung,; langfristige Vermietbarkeit,; steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten,; Werterhalt historischer Gebäude.
Die Eckdaten: Kaufpreis: 524.000 Euro; Eigenkapital: 78.000 Euro; Finanzierung: rund 90 % des Kaufpreises; Kaufnebenkosten: aus Eigenmitteln.
Mehr Eigenkapital wollte der Unternehmer bewusst nicht einsetzen.
Liquidität war für den laufenden Geschäftsbetrieb wichtiger.
Welche Voraussetzungen stellt die Baufinanzierung für Selbstständige — und warum zögerten die ersten Banken?
Für die Baufinanzierung als Selbstständiger zählten hier nachhaltige Gewinne aus über dreizehn Jahren Agentur und Rücklagen; gezögert haben die ersten Banken wegen der Kombination aus Selbstständigkeit, Denkmalwohnung und 90-Prozent-Finanzierung.
Die Kombination war für einige Kreditinstitute ungewöhnlich.
Selbstständiger.
Denkmalwohnung.
90-Prozent-Finanzierung.
Mehrere Banken betrachteten diese Konstellation deutlich vorsichtiger als eine klassische Eigentumswohnung.
Dabei ging es weniger um das Objekt.
Sondern um die Gesamtkonstellation.
Agentur seit dreizehn Jahren, Depot als Rücklage, Lage ausgezeichnet: Bei genauer Prüfung zeigte sich jedoch ein überzeugendes Gesamtbild.
Die Agentur bestand seit über dreizehn Jahren.
Die Gewinne waren nachhaltig.
Private Rücklagen standen ausreichend zur Verfügung.
Zusätzlich verfügte der Unternehmer über ein breit gestreutes Wertpapierdepot.
Auch die Wohnung überzeugte.
Die Sanierung war hochwertig.
Die Lage ausgezeichnet.
Die Nachfrage nach vergleichbaren Mietwohnungen seit Jahren konstant hoch.
Zusage über rund 90 Prozent, Nebenkosten aus eigenen Mitteln
Vor Einreichung der Unterlagen wurde sowohl die wirtschaftliche Situation des Unternehmers als auch das Objekt detailliert dargestellt.
Dabei lag der Schwerpunkt nicht auf steuerlichen Vorteilen.
Sondern auf der langfristigen Tragfähigkeit der Finanzierung.
Nach Abschluss der Prüfung erfolgte die Zusage.
Die Finanzierung wurde mit rund 90 Prozent des Kaufpreises umgesetzt.
Die Kaufnebenkosten übernahm der Käufer aus eigenen Mitteln.
Wohnung langfristig vermietet, Einstieg in den Vermögensaufbau: Die Wohnung ist langfristig vermietet.
Die Finanzierung läuft planmäßig.
Für den Unternehmer war die Denkmalwohnung nicht nur eine Kapitalanlage.
Sondern der Einstieg in den systematischen Aufbau eines Immobilienvermögens.
Was andere Selbstständige daraus lernen können
Denkmalimmobilien gehören nicht automatisch zu den Fällen, die nur wenige Banken annehmen.
Entscheidend sind vielmehr die wirtschaftliche Gesamtsituation, die Qualität des Objekts und eine nachvollziehbare Finanzierungsstrategie.
Auch Selbstständige können unter den passenden Voraussetzungen mit einer 90-%-Finanzierung erfolgreich investieren.
Denkmalwohnung als Kapitalanlage erfolgreich finanziert: Dieser Praxisfall zeigt, dass auch anspruchsvollere Finanzierungskonstellationen erfolgreich umgesetzt werden können.
Nicht die Kombination aus Selbstständigkeit und Denkmalimmobilie war entscheidend.
Ausschlaggebend waren eine solide wirtschaftliche Grundlage, ein hochwertiges Objekt und ein Finanzierungskonzept, das langfristig tragfähig war.
Ähnliche Fälle nach Kategorie und Preisklasse: Fälle aus derselben Kategorie und Preisklasse — zur Einordnung, keine Zusage des gleichen Ergebnisses.
Häufige Fragen
Können Selbstständige Denkmalwohnungen finanzieren?
Ja. Viele Banken begleiten entsprechende Finanzierungen.
Werden steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten bei der Finanzierung berücksichtigt?
Die Finanzierung orientiert sich in erster Linie an Bonität, Objekt und Tragfähigkeit. Steuerliche Aspekte können Teil der Gesamtbetrachtung sein, ersetzen diese jedoch nicht.
Muss viel Eigenkapital vorhanden sein?
Nicht zwingend. Entscheidend ist die wirtschaftliche Gesamtsituation.
Eignen sich Denkmalwohnungen für den langfristigen Vermögensaufbau?
Viele Anleger entscheiden sich aufgrund von Lage, Qualität und langfristiger Vermietbarkeit bewusst für denkmalgeschützte Wohnimmobilien.
Ähnliche Situation? Sprechen wir darüber.
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Anonymisierter Einzelfall, keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben · Beratung kostenlos · Provision in der Regel von der Bank · §34i GewO · keine Rechts- oder Steuerberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
