Die erste Kapitalanlage finanzieren: Was müssen Einsteiger zuerst klären?
Die erste Immobilie als Kapitalanlage ist der Schritt, bei dem die meisten Fragen offen sind: Wie viel Eigenkapital, welche Bank, ab welchem Alter? Zwei Praxisberichte zeigen, wie der Start gelingt.
Wie finanziert man die erste Kapitalanlage Wohnung, und was müssen Einsteiger klären?
Klären Sie zuerst die Finanzierung, dann suchen Sie das Objekt. Beim Einstieg trägt die Logik des Eigenheims nicht, denn eine Kapitalanlage wird als Betrieb bewertet, der Geld einbringen soll. Prüfen Sie, welchen Rahmen Ihre Bonität und Ihre Unterlagen hergeben und welche Banken Ihre Konstellation annehmen. Die Rendite im Exposé ist nur eine Bruttorendite.
Kapitalanleger-Finanzierung: In welcher Reihenfolge finanzieren Sie die erste Kapitalanlage?
Erst die Finanzierung klären, dann suchen. Bei der Kapitalanlage ist die Immobilie ein Betrieb, der Geld einbringen soll und der entsprechend bewertet wird.
Rahmen dieses Falls: gesichertes Haushaltseinkommen, Nebenkosten aus Eigenmitteln, Bonität und Mietbasis tragen die Rate. Eine Ausgangslage, die nicht in jede Kreditrichtlinie passt, ist kein Ausschluss. Eine wirtschaftlich nicht tragfähige Finanzierung können wir aber nicht lösen. Wann keine Baufinanzierung
Die erste Kapitalanlage scheitert selten am Geld. Sie scheitert an einem Denkfehler, den fast jeder Einsteiger macht: Er überträgt die Logik des Eigenheims auf ein Objekt, das nach einer völlig anderen Logik funktioniert.
Beim Eigenheim ist die Immobilie ein Zuhause, das Geld kostet. Bei der Kapitalanlage ist sie ein Betrieb, der Geld einbringen soll — und der entsprechend bewertet wird. Das führt zu drei Umkehrungen, die für Einsteiger kontraintuitiv sind:
Die Lage, die Sie mögen, ist nicht die Lage, die vermietet. Beim Eigenheim entscheidet Ihr Geschmack. Bei der Anlage entscheidet die Nachfrage von Menschen, die Sie nie treffen werden — und die suchen andere Kriterien: Nähe zu Arbeitgeber, Uni, ÖPNV, Grundriss, Zuschnitt.
Weniger Eigenkapital kann richtig sein. Schuldzinsen sind bei vermieteten Objekten Werbungskosten (§ 9 EStG), beim Eigenheim nicht. Das ändert die Rechnung — aber es erhöht auch das Risiko. Siehe Kapitalanlage mit wenig Eigenkapital.
Die Rendite auf dem Exposé ist eine Bruttorendite. Sie enthält weder Verwaltung noch Instandhaltung noch Mietausfall noch Steuern. Die Zahl, die zählt, ist der Cashflow nach allem — und der ist bei den meisten Einsteigerobjekten negativ.
Die erste Kapitalanlage finanzieren Sie in dieser Reihenfolge: erst die Finanzierung klären, dann suchen.
Was passiert, wenn Sie erst das Objekt suchen und dann die Bank fragen?
Der häufigste Ablauf endet mit einer Absage und kostet Zeit, und eine Kette von Anfragen bei ungeeigneten Banken erschwert die spätere Anfrage bei der geeigneten.
Der häufigste Ablauf sieht so aus: Objekt gefunden, verliebt, Bank gefragt, Absage. Der teuerste Teil daran ist nicht die Absage, sondern die Zeit — und der Umstand, dass eine Kette von Anfragen bei ungeeigneten Banken die spätere Anfrage bei der geeigneten erschwert.
Umgekehrt funktioniert es: Zuerst klären, welchen Rahmen Ihre Bonität und Ihre Unterlagen hergeben und welche Häuser Ihre Konstellation überhaupt annehmen. Dann suchen — mit einer belastbaren Zahl und ohne den Zeitdruck, unter dem schlechte Objekte gekauft werden.
Was zeigen die Praxisberichte zur ersten Kapitalanlage?
Die Berichte zeigen erste Käufe, die getragen haben, anonymisiert, aber nicht erfunden, und sie sind eine Modellbetrachtung, keine Renditezusage.
Die Berichte unten zeigen erste Käufe, die getragen haben. Anonymisiert, aber nicht erfunden — und eine Modellbetrachtung, keine Renditezusage.
Ähnliche Fälle nach Kategorie und Preisklasse: Fälle aus derselben Kategorie und Preisklasse — zur Einordnung, keine Zusage des gleichen Ergebnisses.
Immobilienfinanzierung für eine Kapitalanlage: Welchen Rahmen geben Bonität und Unterlagen her?
Das klären Sie vor der Objektsuche: welchen Rahmen Ihre Bonität und Ihre Unterlagen hergeben und welche Häuser Ihre Konstellation überhaupt annehmen.
Dann suchen Sie mit einer belastbaren Zahl und ohne den Zeitdruck, unter dem schlechte Objekte gekauft werden. Eine Kette von Anfragen bei ungeeigneten Banken erschwert die spätere Anfrage bei der geeigneten.
Finanzierung für Kapitalanleger: Was prüft die Bank beim Einstieg?
Die Bank sieht das Objekt als Betrieb, der Geld einbringen soll, nicht als Zuhause.
Viele Banken beziehen nachhaltige Mieteinnahmen in ihre Betrachtung ein. Die Rendite im Exposé ist eine Bruttorendite ohne Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall und Steuern; die Zahl, die zählt, ist der Cashflow nach allem.
Häufige Fragen
Kann ich schon mit einer einzigen Wohnung Vermögen aufbauen?
Ja. Viele Immobilienportfolios beginnen mit einer ersten Eigentumswohnung.
Werden Mieteinnahmen berücksichtigt?
Ja. Viele Banken beziehen nachhaltige Mieteinnahmen in ihre Betrachtung ein.
Warum reicht die Rendite im Exposé bei der ersten Kapitalanlage nicht als Rechengrundlage?
Die Rendite auf dem Exposé ist eine Bruttorendite. Sie enthält weder Verwaltung noch Instandhaltung noch Mietausfall noch Steuern. Die Zahl, die zählt, ist der Cashflow nach allem, und der ist bei den meisten Einsteigerobjekten negativ.
Ähnliche Situation? Sprechen wir darüber.
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Anonymisierter Einzelfall, keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben · Beratung kostenlos · Provision in der Regel von der Bank · §34i GewO · keine Rechts- oder Steuerberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.