Die erste Kapitalanlage finanzieren

Die erste Kapitalanlage scheitert selten am Geld. Sie scheitert an einem Denkfehler, den fast jeder Einsteiger macht: Er überträgt die Logik des Eigenheims auf ein Objekt, das nach einer völlig anderen Logik funktioniert.

Beim Eigenheim ist die Immobilie ein Zuhause, das Geld kostet. Bei der Kapitalanlage ist sie ein Betrieb, der Geld einbringen soll — und der entsprechend bewertet wird. Das führt zu drei Umkehrungen, die für Einsteiger kontraintuitiv sind:

• Die Lage, die Sie mögen, ist nicht die Lage, die vermietet. Beim Eigenheim entscheidet Ihr Geschmack. Bei der Anlage entscheidet die Nachfrage von Menschen, die Sie nie treffen werden — und die suchen andere Kriterien: Nähe zu Arbeitgeber, Uni, ÖPNV, Grundriss, Zuschnitt.
• Weniger Eigenkapital kann richtig sein. Schuldzinsen sind bei vermieteten Objekten Werbungskosten (§ 9 EStG), beim Eigenheim nicht. Das ändert die Rechnung — aber es erhöht auch das Risiko. Siehe Kapitalanlage mit wenig Eigenkapital.
• Die Rendite auf dem Exposé ist eine Bruttorendite. Sie enthält weder Verwaltung noch Instandhaltung noch Mietausfall noch Steuern. Die Zahl, die zählt, ist der Cashflow nach allem — und der ist bei den meisten Einsteigerobjekten negativ.

Erst die Finanzierung klären, dann suchen

Der häufigste Ablauf sieht so aus: Objekt gefunden, verliebt, Bank gefragt, Absage. Der teuerste Teil daran ist nicht die Absage, sondern die Zeit — und der Umstand, dass eine Kette von Anfragen bei ungeeigneten Banken die spätere Anfrage bei der geeigneten erschwert.

Umgekehrt funktioniert es: Zuerst klären, welchen Rahmen Ihre Bonität und Ihre Unterlagen hergeben und welche Häuser Ihre Konstellation überhaupt annehmen. Dann suchen — mit einer belastbaren Zahl und ohne den Zeitdruck, unter dem schlechte Objekte gekauft werden.

Die Berichte unten zeigen erste Käufe, die getragen haben. Anonymisiert, aber nicht erfunden — und eine Modellbetrachtung, keine Renditezusage.

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