Immobilien Portfolio: Wie finanziere ich mehrere Kapitalanlagen?

Welche vier Punkte planen Sie bei der Finanzierung eines Immobilien-Portfolios im Voraus?

Sie planen im Voraus die Beleihungsgrenze beim ersten Objekt, das Klumpenrisiko, die Verteilung der Objekte auf mehrere Banken und die nicht umlagefähigen Kosten.

Rahmen dieses Falls: gesichertes Haushaltseinkommen, Nebenkosten aus Eigenmitteln, Bonität und Mietbasis tragen die Rate. Eine Ausgangslage, die nicht in jede Kreditrichtlinie passt, ist kein Ausschluss. Eine wirtschaftlich nicht tragfähige Finanzierung können wir aber nicht lösen. Wann keine Baufinanzierung

Das erste Objekt ist eine Finanzierungsfrage. Ab dem zweiten wird es eine Strukturfrage — und die meisten Anleger merken das erst, wenn die Bank beim dritten Objekt nein sagt, obwohl sich objektiv nichts verschlechtert hat.

Der Grund: Ab dem zweiten Objekt prüft die Bank nicht mehr den Kauf, sondern Sie. Sie addiert sämtliche Verbindlichkeiten, setzt alle Mieteinnahmen mit Sicherheitsabschlägen an und stellt die Summe Ihrem Einkommen gegenüber. Jedes Objekt, bei dem die Miete die Rate nicht vollständig deckt, zieht rechnerisch an Ihrem Gehalt — auch wenn es sich in Ihrer eigenen Rechnung längst trägt.

Ein Immobilien-Portfolio finanzieren Sie, indem Sie Beleihung, Streuung, Bankenverteilung und Kosten im Voraus planen.

Beleihungsgrenze beim ersten Objekt. Wer den ersten Kauf mit maximaler Beleihung stemmt, hat beim zweiten keinen Spielraum. Wer plant, drei Objekte aufzubauen, sollte beim ersten bewusst darunter bleiben — auch wenn das kurzfristig teurer aussieht.

Klumpenrisiko. Drei Wohnungen im selben Haus, in derselben Straße oder in derselben Stadt bewertet die Bank nicht als Streuung, sondern als ein Risiko. Bei einem Mikrostandort mit einem einzigen großen Arbeitgeber wird sie ausdrücklich vorsichtig.

Alle Objekte bei einer Bank. Bequem, aber gefährlich: Irgendwann ist das Haus mit Ihnen „voll“ und lehnt ab — und weil alle Grundschulden dort liegen, ist der Wechsel teuer. Eine bewusste Verteilung über mehrere Häuser kostet etwas Aufwand und erhält den Handlungsspielraum.

Nicht umlagefähige Kosten. Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis. Anleger rechnen mit der Kaltmiete, die Bank rechnet mit deutlich weniger. Diese Lücke wächst mit jedem Objekt.

Wie die Bank ab dem zweiten Objekt rechnet

Ab dem zweiten Objekt tritt an die Stelle der einfachen Frage „Trägt die Miete die Rate?“ eine Gesamtrechnung über alle Objekte und Ihr Einkommen zusammen. Sie läuft in vier Schritten, und in jedem einzelnen sitzt ein Sicherheitsabschlag:

1. Mieteinnahmen ansetzen. Nicht die Warmmiete und nicht einmal die volle Kaltmiete: Die Bank zieht einen Abschlag für Leerstand, Verwaltung und Instandhaltung ab.

Wie hoch er ausfällt, ist eine Hausentscheidung und wird nicht veröffentlicht — hier liegt der größte Unterschied zwischen zwei Instituten mit sonst identischen Konditionen. 2. Sämtliche Kapitaldienste addieren. Zins und Tilgung aller bestehenden Darlehen, auch der privaten.

Ein Eigenheim mit hoher Rate schlägt beim dritten Kaufobjekt genauso durch wie eine Kapitalanlage. 3. Fiktive Anschlussrate rechnen. Viele Häuser prüfen nicht mit Ihrem heutigen Zins, sondern mit einem höheren Kalkulationszins für die Zeit nach der Zinsbindung.

Ein Portfolio, das bei aktuellen Konditionen aufgeht, kann an dieser Prüfung scheitern. 4. Gegen die Haushaltsrechnung stellen. Was nach Abzug der Lebenshaltungspauschalen übrig bleibt, muss die Lücke tragen. Wie diese Rechnung im Einzelnen aufgebaut ist, steht unter Haushaltsrechnung.

Häufige Fragen