Portfolio und mehrere Kapitalanlagen

Das erste Objekt ist eine Finanzierungsfrage. Ab dem zweiten wird es eine Strukturfrage — und die meisten Anleger merken das erst, wenn die Bank beim dritten Objekt nein sagt, obwohl sich objektiv nichts verschlechtert hat.

Der Grund: Ab dem zweiten Objekt prüft die Bank nicht mehr den Kauf, sondern Sie. Sie addiert sämtliche Verbindlichkeiten, setzt alle Mieteinnahmen mit Sicherheitsabschlägen an und stellt die Summe Ihrem Einkommen gegenüber. Jedes Objekt, bei dem die Miete die Rate nicht vollständig deckt, zieht rechnerisch an Ihrem Gehalt — auch wenn es sich in Ihrer eigenen Rechnung längst trägt.

Vier Bremsen, die planbar sind

• Beleihungsgrenze beim ersten Objekt. Wer den ersten Kauf mit maximaler Beleihung stemmt, hat beim zweiten keinen Spielraum. Wer plant, drei Objekte aufzubauen, sollte beim ersten bewusst darunter bleiben — auch wenn das kurzfristig teurer aussieht.
• Klumpenrisiko. Drei Wohnungen im selben Haus, in derselben Straße oder in derselben Stadt bewertet die Bank nicht als Streuung, sondern als ein Risiko. Bei einem Mikrostandort mit einem einzigen großen Arbeitgeber wird sie ausdrücklich vorsichtig.
• Alle Objekte bei einer Bank. Bequem, aber gefährlich: Irgendwann ist das Haus mit Ihnen „voll“ und lehnt ab — und weil alle Grundschulden dort liegen, ist der Wechsel teuer. Eine bewusste Verteilung über mehrere Häuser kostet etwas Aufwand und erhält den Handlungsspielraum.
• Nicht umlagefähige Kosten. Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis. Anleger rechnen mit der Kaltmiete, die Bank rechnet mit deutlich weniger. Diese Lücke wächst mit jedem Objekt.

Der Aufbau eines Portfolios ist deshalb weniger eine Frage der Rendite als eine Frage der Reihenfolge und der Bankenverteilung. Beides lässt sich planen — aber nur im Voraus. Die Berichte unten sind Modellbetrachtungen, keine Renditezusagen.

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