"Mit meinem Einkommen müsste jede Bank begeistert sein."
Herr M. sagte diesen Satz nicht überheblich, sondern ehrlich verwundert.
Information
Seit elf Jahren lebte der 46-jährige Facharzt mit seiner Familie in Boston. Er arbeitete an einer renommierten Klinik und verfügte über ein Jahreseinkommen, das viele deutsche Kreditnehmer niemals erreichen würden.
Als Kapitalanlage wollte er ein Mehrfamilienhaus in Leipzig erwerben.
Die Finanzierung schien reine Formsache zu sein.
Doch nach vier Wochen lagen bereits zwei Absagen auf dem Tisch.
Eine Bank verwies auf interne Richtlinien für Kunden außerhalb Europas.
Die andere lehnte wegen des amerikanischen Einkommens ab.
Herr M. verstand die Welt nicht mehr.
Die Ausgangssituation
Der Arzt plante den Kauf eines gepflegten Mehrfamilienhauses mit sechs Wohneinheiten.
Die Immobilie war vollständig vermietet und erzielte stabile Mieteinnahmen.
Die Eckdaten:
- Kaufpreis: 1.180.000 Euro
- Eigenkapital: 430.000 Euro
- Finanzierungsbedarf: 825.000 Euro
Die monatlichen Mieteinnahmen deckten bereits einen erheblichen Teil der Finanzierungskosten.
Trotzdem verliefen die ersten Bankgespräche enttäuschend.
Warum amerikanische Einkommen deutsche Banken vor Herausforderungen stellen
Auf den ersten Blick erscheint ein hohes Einkommen ausreichend.
In der Praxis müssen Banken jedoch deutlich mehr prüfen.
Dazu gehören unter anderem:
- Arbeitsvertrag nach US-Recht
- steuerliche Situation
- Einkommensnachweise
- Vermögensstruktur
- Währungsrisiken
- Compliance-Anforderungen
- Dokumentationspflichten
Viele Institute verfügen hierfür schlicht über keine standardisierten Prozesse.
Die Folge sind häufig pauschale Ablehnungen.
Die eigentliche Stärke lag im Gesamtvermögen
Bei der Analyse zeigte sich ein ausgesprochen solides Gesamtbild.
Herr M. verfügte nicht nur über ein hohes Einkommen.
Hinzu kamen:
- umfangreiche Kapitalanlagen
- liquide Rücklagen
- schuldenfreie Wertpapierdepots
- langfristige berufliche Perspektive
- hervorragende Bonität
Die geplante Immobilie selbst stellte ebenfalls ein überzeugendes Finanzierungsobjekt dar.
Die Mieteinnahmen waren nachhaltig.
Die Lage galt als wirtschaftlich stabil.
Die richtige Herangehensweise
Anstatt den Antrag unverändert an weitere Banken weiterzuleiten, wurde zunächst geprüft, welche Institute regelmäßig internationale Finanzierungen begleiten.
Bereits im Vorfeld wurden sämtliche Besonderheiten erläutert.
Insbesondere:
- Einkommen in US-Dollar
- steuerlicher Wohnsitz
- Vermögensstruktur
- Herkunft des Eigenkapitals
- Objektbewertung
- langfristige Vermietungsstrategie
Dadurch konnte die finanzierende Bank den Fall vollständig bewerten.
Die Finanzierung
Nach Abschluss der Vorprüfung verlief die Kreditentscheidung zügig.
Die Bank bewertete nicht nur das Einkommen.
Sie betrachtete das gesamte wirtschaftliche Bild.
Dazu gehörten:
- nachhaltige Einkommenssituation
- Vermögen
- Eigenkapital
- Objektqualität
- Mietentwicklung
- langfristige Tragfähigkeit
Die Finanzierung wurde erfolgreich zugesagt.
Wenige Wochen später wechselte das Mehrfamilienhaus den Eigentümer.
Warum dieser Fall typisch ist
Viele Deutsche in den USA verfügen über ausgezeichnete wirtschaftliche Voraussetzungen.
Trotzdem erleben sie bei deutschen Banken häufig Ablehnungen.
Nicht wegen fehlender Bonität.
Sondern weil internationale Sachverhalte außerhalb der Standardprozesse vieler Kreditinstitute liegen.
Deshalb lohnt sich eine gezielte Auswahl spezialisierter Finanzierungspartner.
Was andere Auslandsdeutsche in den USA daraus lernen können
Ein amerikanisches Einkommen ist grundsätzlich kein Hindernis für eine Immobilienfinanzierung in Deutschland.
Entscheidend ist vielmehr, dass Einkommen, Vermögen und Objekt nachvollziehbar dokumentiert werden.
Je komplexer die Vermögensstruktur ist, desto wichtiger wird eine sorgfältige Vorbereitung der Unterlagen.
Häufig gestellte Fragen
Können Einkommen in US-Dollar berücksichtigt werden?
Ist eine deutsche SCHUFA erforderlich?
Können auch Mehrfamilienhäuser finanziert werden?
Muss ich nach Deutschland zurückkehren?
Welche Unterlagen sind besonders wichtig?
Fazit
Dieser Praxisfall zeigt, dass internationale Einkommen häufig anders bewertet werden als klassische Inlandseinkommen.
Wer ausschließlich auf sein hohes Einkommen vertraut, erlebt nicht selten überraschende Ablehnungen.
Wer dagegen frühzeitig Banken auswählt, die Erfahrung mit internationalen Finanzierungen besitzen, schafft die Grundlage für eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung – auch mit Wohnsitz in den Vereinigten Staaten.
Ähnliche Situation? Sprechen wir darüber.
Jeder Fall mit Auslandsbezug ist eigen. In einem kostenlosen Erstgespräch sage ich Ihnen ehrlich, was machbar ist und welche Bank dazu passt.
Kostenloses Beratungsgespräch buchenAnonymisierter Einzelfall, keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben · Beratung kostenlos · Provision von der Bank · §34i GewO · keine Rechts- oder Steuerberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank