Baufinanzierung trotz laufender Kredite: Wie gelang die Kapitalanlage mit 90-Prozent-Finanzierung?
Das Eigenheim war erst vor 18 Monaten bezogen und noch finanziert, trotzdem wollte das Ehepaar zusätzlich eine vermietete Wohnung erwerben, solange das Einkommen hoch war. Genau das machte die Banken zunächst skeptisch.
Wie gelingt eine Kapitalanlage trotz laufender Eigenheimfinanzierung mit 90 Prozent Finanzierung?
Sie gelang über eine Bank, die die Gesamtsituation bewertete und nicht nur die bestehende Hausfinanzierung. Viele Banken blickten nur auf die laufende Kreditrate. Die Haushaltsrechnung wurde mit beiden Einkommen, Mieteinnahmen und Rücklagen neu aufgebaut und zeigte einen deutlichen monatlichen Überschuss. Finanziert wurden rund 90 Prozent des Kaufpreises.
Eckdaten auf einen Blick
- Kaufpreis: 372.000 €
- Eigenkapital: 58.000 €
Anonymisierte Fallangaben · keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben.
Kapitalanlage trotz Eigenheim: Welche Art von Bank machte die Finanzierung möglich?
Eine Bank, die die Gesamtsituation bewertete, finanzierte rund 90 Prozent. Viele andere Banken blickten ausschließlich auf die bereits bestehende Hausfinanzierung des Ehepaars.
Rahmen dieses Falls: gesichertes Haushaltseinkommen, Nebenkosten aus Eigenmitteln, Bonität und Mietbasis tragen die Rate. Eine Ausgangslage, die nicht in jede Kreditrichtlinie passt, ist kein Ausschluss. Eine wirtschaftlich nicht tragfähige Finanzierung können wir aber nicht lösen. Wann keine Baufinanzierung
Die Kapitalanlage trotz Eigenheim gelang mit rund 90 Prozent Finanzierung — über eine Bank, die die Gesamtsituation bewertete.
„Sie haben doch gerade erst ein Haus gekauft. Warum wollen Sie jetzt noch eine Wohnung finanzieren?“
Diese Frage hörte das Ehepaar bei fast jedem Bankgespräch.
Vor gerade einmal 18 Monaten hatten beide ihr Einfamilienhaus bezogen.
Die Finanzierung lief planmäßig.
Die Einkommen waren stabil.
Die Haushaltsrechnung ebenfalls.
Eigentlich sprach nichts gegen eine weitere Immobilie.
Trotzdem erhielten sie zunächst nur zurückhaltende Angebote.
Nicht, weil sie sich die Wohnung nicht leisten konnten.
Sondern weil viele Banken ausschließlich auf die bereits bestehende Hausfinanzierung blickten.
Vermögen aufbauen, solange das Einkommen hoch ist
Beide waren Anfang vierzig.
Er arbeitete als Vertriebsleiter.
Sie war Oberstudienrätin.
Gemeinsam kamen sie zu dem Schluss, dass sie den Vermögensaufbau nicht erst zehn Jahre später beginnen wollten.
Statt jeden Monat Geld auf dem Tagesgeldkonto anzusparen, sollte die erste vermietete Eigentumswohnung den Anfang eines kleinen Immobilienportfolios bilden.
Drei-Zimmer-Wohnung für 372.000 Euro, langfristig vermietet
Gefunden wurde eine gepflegte Drei-Zimmer-Wohnung in einer Stadt mit wachsender Bevölkerung.
Die Wohnung war langfristig vermietet.
Der Zustand überzeugte.
Die Eckdaten:
Kaufpreis: 372.000 Euro; Eigenkapital: 58.000 Euro; Finanzierung: rund 90 % des Kaufpreises; Kaufnebenkosten: aus Eigenmitteln bezahlt.
Die monatliche Belastung war trotz bestehender Eigenheimfinanzierung tragbar.
Warum die Banken skeptisch waren
Mehrere Banken konzentrierten sich fast ausschließlich auf die bestehende Baufinanzierung.
Die Argumentation war ähnlich:
„Sie tragen bereits eine hohe monatliche Kreditrate.“
Dabei blieb ein entscheidender Punkt häufig unberücksichtigt.
Die vermietete Wohnung sollte regelmäßige Mieteinnahmen erwirtschaften.
Außerdem verfügte das Ehepaar weiterhin über ausreichende finanzielle Reserven.
Neue Haushaltsrechnung: monatlicher Überschuss neben der Eigenheimrate: Die Haushaltsrechnung wurde vollständig neu aufgebaut.
Dabei wurden berücksichtigt:
beide Einkommen,; bestehende Immobilienfinanzierung,; Mieteinnahmen,; Rücklagen,; Eigenkapital,; laufende Lebenshaltungskosten.
Das Ergebnis überraschte.
Selbst unter vorsichtigen Annahmen blieb ein deutlicher monatlicher Überschuss.
Die Finanzierung war langfristig tragfähig.
Die Lösung: Entscheidend war nicht eine niedrigere Darlehenssumme.
Entscheidend war eine Bank, die die Gesamtsituation bewertete und nicht nur die bereits bestehende Finanzierung.
Nach vollständiger Prüfung erfolgte die Zusage.
Die Finanzierung wurde mit rund 90 Prozent des Kaufpreises umgesetzt.
Die Kaufnebenkosten brachte das Ehepaar selbst auf.
Miete senkt die monatliche Belastung, nächster Kauf in Planung
Die Wohnung ist vermietet.
Die Miete reduziert die monatliche Gesamtbelastung spürbar.
Das Ehepaar plant bereits den nächsten Schritt.
Nicht sofort.
Aber deutlich früher als ursprünglich gedacht.
Was andere Kapitalanleger daraus lernen können: Eine bestehende Eigenheimfinanzierung bedeutet nicht automatisch das Ende weiterer Investitionen.
Entscheidend ist die langfristige Tragfähigkeit der gesamten Finanzierungsstruktur.
Wer Einkommen, Rücklagen und Objekt sorgfältig aufeinander abstimmt, kann auch parallel Vermögen über vermietete Wohnimmobilien aufbauen.
Kapitalanlage schon vor Volltilgung des Eigenheims sinnvoll: Dieser Praxisfall zeigt, dass der Kauf einer Kapitalanlage nicht erst nach vollständiger Rückzahlung des Eigenheims sinnvoll sein muss.
Wer seine Finanzierung strategisch plant und langfristig denkt, kann bereits während der Eigenheimfinanzierung den Grundstein für den weiteren Vermögensaufbau legen.
Ähnliche Fälle nach Kategorie und Preisklasse: Fälle aus derselben Kategorie und Preisklasse — zur Einordnung, keine Zusage des gleichen Ergebnisses.
Häufige Fragen
Kann ich trotz bestehender Eigenheimfinanzierung eine Kapitalanlage kaufen?
Ja. Entscheidend ist die wirtschaftliche Gesamtsituation.
Sind 90-%-Finanzierungen für Kapitalanlagen möglich?
Unter passenden Voraussetzungen können auch hohe Beleihungen realisiert werden.
Muss das Eigenheim bereits weitgehend abbezahlt sein?
Nein. Maßgeblich ist die langfristige Tragfähigkeit aller Finanzierungen zusammen.
Ist der Aufbau eines Immobilienportfolios auch für Angestellte möglich?
Ja. Viele private Anleger beginnen mit einer einzelnen vermieteten Eigentumswohnung und erweitern ihr Portfolio schrittweise.
Ähnliche Situation? Sprechen wir darüber.
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Anonymisierter Einzelfall, keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben · Beratung kostenlos · Provision in der Regel von der Bank · §34i GewO · keine Rechts- oder Steuerberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
